Vistoria de locação: laudo de entrada e saída sem briga

Vistoria de locação: como fazer o laudo de entrada com fotos datadas, contestar itens, comparar a vistoria de saída e evitar desconto indevido na garantia.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• O laudo de vistoria de entrada descreve o estado do imóvel ambiente por ambiente e é a prova que separa desgaste natural de dano na hora da saída.
• Fotos e vídeos datados, com descrição específica de pintura, pisos, louças e equipamentos, valem mais do que termos genéricos como 'em bom estado'.
• O inquilino tem prazo para conferir e contestar o laudo de entrada; o que não for corrigido a tempo tende a valer contra ele na saída.
• Na vistoria de saída, o imóvel deve voltar como recebido, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III, da Lei 8.245/91).
• Sem laudo de entrada assinado, o locador tem enorme dificuldade de provar danos e descontar da caução ou acionar o seguro-fiança.

Por que a vistoria de locação é tão importante

A vistoria é o documento que fotografa o imóvel no tempo. Ela registra, no início e no fim da locação, o estado exato de cada ambiente. Sem esse registro, a devolução vira uma disputa de palavra contra palavra: o locador diz que a parede estava impecável, o inquilino jura que o risco já existia, e ninguém consegue provar nada. Com um bom laudo, a conversa deixa de ser opinião e passa a ser comparação objetiva. Para aprofundar, leia também Lei do Inquilinato: guia prático da Lei 8.245/91.

A base legal está no art. 23, III, da Lei 8.245/91: o inquilino deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Para saber em que estado ele recebeu, é preciso ter um laudo de entrada. É por isso que a vistoria protege os dois lados — evita cobrança indevida sobre o inquilino e dá ao locador a prova de danos reais. Para aprofundar, leia também Como alugar imóvel direto com o dono: passo a passo.

Vistoria de entrada e vistoria de saída são as duas metades do mesmo documento. Uma só faz sentido comparada à outra. Fazer a de entrada e esquecer a de saída — ou o contrário — anula boa parte da proteção.

O que um bom laudo de vistoria deve conter

Um laudo útil é específico. Termos como 'em bom estado' ou 'conservado' não ajudam ninguém na hora da saída, porque não permitem comparação. O ideal é descrever ambiente por ambiente, item por item, com o estado real de cada superfície e equipamento. Para aprofundar, leia também Contrato de aluguel: cláusulas essenciais.

Fotografe e filme cada ambiente com data ativada. Registre de perto os defeitos que já existem: são eles que, no laudo de entrada, protegem o inquilino de pagar por algo que não causou.

Como fazer a vistoria de entrada: passo a passo

A vistoria de entrada deve ser feita com o imóvel vazio, antes ou no momento da mudança, e com tempo suficiente para não sair passando o olho por cima. Siga esta sequência para não deixar nada escapar.

1. Agende com o imóvel vazio e bem iluminado
   Faça a vistoria antes de entrar a mobília, durante o dia. Móveis escondem manchas, trincas e infiltrações que depois pesarão contra você na saída.
2. Percorra ambiente por ambiente com um roteiro
   Vá cômodo a cômodo anotando paredes, teto, pisos, portas, janelas, louças, metais e equipamentos. Não confie na memória: registre por escrito cada item.
3. Teste tudo o que liga e desliga
   Acione interruptores, tomadas, descargas, torneiras, chuveiro, fogão, aquecedor e ar-condicionado. Anote o que não funciona ou funciona parcialmente.
4. Fotografe e filme com data ativada
   Faça fotos gerais e closes de cada defeito existente. Grave um vídeo narrado percorrendo o imóvel. Anote as leituras dos medidores de luz, água e gás.
5. Descreva com precisão, evitando termos vagos
   Troque 'em bom estado' por descrições específicas: 'porcelanato com uma peça trincada no quarto 1', 'torneira da cozinha gotejando'. Detalhe salva a garantia.
6. Assine e guarde uma via de cada parte
   Locador e inquilino assinam o laudo. Guarde uma cópia física ou digital com as fotos anexadas. Sem via assinada, o laudo perde força de prova.

Nunca assine um laudo de entrada em branco ou apenas com 'imóvel em perfeito estado'. Se assinar sem ressalvas, você assume que recebeu tudo perfeito — e terá de devolver assim.

Contestação do laudo pelo inquilino

Muitos contratos preveem que a imobiliária ou o locador entrega o laudo de entrada e concede ao inquilino um prazo — comumente algo entre 3 e 7 dias após a entrada — para conferir, apontar divergências e pedir correções. Passado o prazo sem contestação, presume-se que o laudo reflete o estado real do imóvel.

• Confira o laudo com o imóvel ainda vazio e cruze cada item com o que você vê na prática.
• Aponte por escrito o que estiver faltando: defeitos não registrados, equipamentos que não funcionam, manchas e trincas preexistentes.
• Envie a contestação por meio que gere comprovante (e-mail ou o canal formal da imobiliária) dentro do prazo do contrato.
• Anexe fotos e vídeos datados às suas observações para reforçar a prova.
• Guarde a versão final corrigida e assinada; é ela que valerá na saída.

Não deixe a contestação para depois. O prazo é curto e, encerrado, o laudo original prevalece. Reservar as primeiras horas na casa nova para conferir o laudo evita anos de dor de cabeça.

Vistoria de saída: a comparação com a entrada

A vistoria de saída é feita na desocupação, com o imóvel novamente vazio e limpo, e consiste em comparar o estado atual com o laudo de entrada. O objetivo não é encontrar o imóvel 'novo', mas verificar se as diferenças vão além do uso normal. Tudo o que já constava como defeito na entrada não pode ser cobrado do inquilino.

• Agende a vistoria de saída para a data da entrega das chaves, com o imóvel desocupado e limpo.
• Leve o laudo de entrada e as fotos originais para comparar item a item, no mesmo ambiente.
• Registre novas fotos e vídeos datados de cada cômodo no momento da devolução.
• Não assine laudo de saída genérico ou com itens que você discorda; peça descrição específica de cada apontamento.
• Anote as leituras finais dos medidores e guarde os protocolos de encerramento das contas de consumo.

Se houver divergência sobre um dano, exija que ele seja descrito de forma específica no laudo de saída, com foto. Apontamento vago como 'pintura danificada' sem localização e sem comparação com a entrada é frágil e questionável.

Desgaste natural versus dano: onde está a linha

A maior fonte de briga na saída é a distinção entre desgaste natural, que não se cobra do inquilino, e dano, que é indenizável. O critério legal é o uso normal do imóvel: aquilo que se deteriora com o tempo e a moradia rotineira é desgaste; o que decorre de mau uso, descuido ou acidente é dano.

Sobre pintura, atenção a uma cláusula frequente: se o contrato exigiu entrega pintada e o laudo de entrada comprova pintura nova, a devolução repintada costuma ser exigível. Sem laudo de entrada que prove a pintura nova, essa cobrança fica frágil. A regra vale para tudo: quem tem laudo detalhado tem argumento; quem não tem, negocia no escuro.

Como o laudo evita desconto indevido na garantia

Na saída, o locador pode descontar da garantia os danos comprovados — mas só os que constarem na comparação entre saída e entrada. É aqui que o laudo faz toda a diferença financeira. Sem laudo de entrada, o locador não consegue provar que o dano é novo, e retenções da caução ou acionamentos do seguro-fiança tendem a cair por falta de prova.

• Caução em dinheiro: deve voltar corrigida pela poupança, descontados apenas débitos e danos comprovados pela vistoria de saída.
• Seguro-fiança: a seguradora paga o locador e depois cobra do inquilino; laudos frágeis dificultam a caracterização do dano.
• Fiador: responde por danos comprovados, e um laudo bem-feito delimita exatamente o que é devido.
• Peça sempre o demonstrativo detalhado dos descontos, com fotos e valores, antes de aceitar qualquer retenção.

A regra de ouro: sem laudo de entrada, quase não há como cobrar dano do inquilino. Para o locador, é a diferença entre uma retenção sustentável e um prejuízo. Para o inquilino, é a defesa contra cobranças infundadas.

Vistoria feita por profissional: quando vale a pena

Em imóveis mobiliados, de alto padrão ou com muitos equipamentos, contratar uma empresa de vistoria ou um corretor experiente para elaborar o laudo costuma compensar. O laudo profissional traz padronização, fotos organizadas por ambiente e descrição técnica, reduzindo margem para discussão futura.

• Padronização: relatório estruturado por ambiente, com fotos numeradas e legendadas.
• Isenção: um terceiro neutro reduz a acusação de parcialidade de qualquer lado.
• Cobertura de equipamentos: testes documentados de eletrodomésticos e instalações.
• Facilidade na saída: o mesmo padrão de laudo agiliza a comparação e o acerto final.

Combine antes quem arca com o custo da vistoria profissional. Em muitas administradoras, esse serviço já está incluído na taxa de administração da locação.

Erros comuns que geram briga na devolução

A maioria dos conflitos na saída nasce de descuidos evitáveis no início. Conhecer os erros mais frequentes ajuda os dois lados a se protegerem desde a assinatura do contrato.

• Assinar laudo de entrada genérico ou em branco, sem descrever defeitos preexistentes.
• Fazer a vistoria com o imóvel já mobiliado, escondendo manchas e trincas.
• Não guardar cópia assinada do laudo nem as fotos originais com data.
• Deixar passar o prazo de contestação e perder a chance de corrigir o laudo.
• Não fazer vistoria de saída documentada, entregando as chaves sem registro do estado final.
• Aceitar descontos na garantia sem exigir demonstrativo com fotos e comparação com a entrada.

Entregar as chaves na portaria sem laudo de saída e sem termo de entrega é o erro mais caro: o inquilino fica exposto a cobranças por danos que não pode contestar e por aluguel de período em que já havia saído.

Perguntas frequentes

O que é a vistoria de locação?

É o registro documentado do estado do imóvel no início (vistoria de entrada) e no fim (vistoria de saída) da locação. Serve para comparar as duas situações e separar o desgaste natural, que não se cobra, do dano indenizável, na hora de devolver o imóvel e a garantia.

O laudo de vistoria é obrigatório?

A lei não obriga expressamente, mas o art. 23, III, da Lei 8.245/91 exige que o inquilino devolva o imóvel como recebeu, salvo o uso normal. Sem laudo de entrada, não há como provar em que estado ele recebeu, o que torna o laudo indispensável na prática para ambos os lados.

O que deve constar no laudo de vistoria de entrada?

Descrição ambiente por ambiente de paredes, teto, pisos, portas, janelas, louças, metais e equipamentos, com o estado real de cada item. Deve incluir fotos e vídeos datados, leitura dos medidores e a assinatura das duas partes, evitando termos genéricos como 'em bom estado'.

Como o inquilino pode contestar o laudo de entrada?

Dentro do prazo previsto no contrato — em geral alguns dias após a entrada — o inquilino aponta por escrito os defeitos não registrados e as divergências, com fotos datadas, por um meio que gere comprovante. Passado o prazo sem contestação, o laudo original prevalece.

O que é desgaste natural do imóvel?

É a deterioração que decorre do uso normal e do tempo, como pintura levemente desbotada, microarranhões no piso e borrachas ressecadas. Esse desgaste não pode ser cobrado do inquilino, diferente do dano por mau uso, descuido ou acidente.

O inquilino precisa devolver o imóvel pintado?

Depende do contrato e do laudo. Se o contrato exigiu entrega pintada e o laudo de entrada comprova pintura nova, a repintura costuma ser exigível. Sem laudo que prove a pintura nova na entrada, essa cobrança fica frágil e pode ser questionada.

Sem laudo de entrada, o locador pode descontar danos da caução?

É muito difícil. Sem o laudo de entrada, o locador não consegue provar que o dano é novo e não preexistente, então retenções da caução ou acionamentos do seguro-fiança tendem a cair por falta de prova. O laudo é o que sustenta qualquer desconto.

Quando deve ser feita a vistoria de saída?

Na data da entrega das chaves, com o imóvel já vazio e limpo. Ela compara o estado atual com o laudo de entrada, item a item, e deve ser documentada com novas fotos e vídeos datados, além do registro das leituras finais dos medidores.

Posso me recusar a assinar o laudo de saída se discordar?

Você não deve assinar um laudo com apontamentos com os quais discorda. Peça que cada dano seja descrito de forma específica, com foto e comparação com a entrada. Registre suas ressalvas por escrito; um apontamento vago e sem prova é frágil e contestável.

Fotos de celular servem como prova na vistoria?

Sim, desde que estejam datadas e mostrem claramente o estado do imóvel e dos itens. Fotos gerais e closes dos defeitos, somadas a um vídeo narrado, reforçam bastante o laudo e ajudam a evitar discussão na devolução.

Quem paga a vistoria profissional?

Deve ser combinado entre as partes. Em muitas administradoras, o serviço de vistoria já está incluído na taxa de administração da locação. Em imóveis mobiliados ou de alto padrão, o laudo profissional costuma compensar pela padronização e pela redução de conflitos.

O que fazer se o locador quiser descontar mais do que o justo?

Peça o demonstrativo detalhado dos descontos, com fotos e valores, e compare com o laudo de entrada. Danos preexistentes e desgaste natural não podem ser cobrados. Persistindo o impasse, é possível recorrer ao Juizado Especial Cível para causas de menor valor.

A vistoria de entrada deve ser feita com o imóvel mobiliado?

Não. O ideal é vistoriar com o imóvel vazio e bem iluminado, antes da mudança. Móveis escondem manchas, trincas e infiltrações, e essas ocorrências ocultas costumam ser cobradas do inquilino na saída se não estiverem registradas no laudo de entrada.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.