Contrato de aluguel: cláusulas essenciais e modelo comentado

Modelo de contrato de aluguel residencial pronto para adaptar: prazo, reajuste, garantias, multas, vistoria e o que a Lei 8.245/91 não permite mesmo assinado.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-19

• O contrato residencial de 30 meses dá ao locador o direito de retomar o imóvel ao fim do prazo sem justificativa — por isso é o padrão do mercado.
• Só pode haver uma garantia por contrato: caução (até 3 aluguéis), fiador, seguro fiança ou cessão de quotas de fundo.
• A multa por saída antecipada é sempre proporcional ao tempo que falta de contrato, por força do art. 4º da Lei 8.245/91.
• Laudo de vistoria de entrada assinado e anexado ao contrato é a principal prova para a devolução da caução e a cobrança de reparos.
• Cláusulas que contrariam a Lei do Inquilinato em prejuízo do inquilino são nulas, mesmo assinadas por ambas as partes.

Por que o contrato de aluguel importa (mesmo entre conhecidos)

A locação verbal é válida no Brasil, mas deixa quase tudo sem regra clara: não há índice de reajuste pactuado, não há multa definida, não há laudo de vistoria e a retomada do imóvel fica limitada às hipóteses restritas do art. 47 da Lei 8.245/91. O contrato escrito existe para proteger os dois lados — dá ao locador previsibilidade de receita e a possibilidade de denúncia vazia ao fim do prazo, e dá ao inquilino segurança sobre valor, reajuste, prazo e condições de devolução. Para aprofundar, leia também Lei do Inquilinato: guia prático da Lei 8.245/91.

Este guia percorre a anatomia de um contrato residencial típico, cláusula a cláusula, apontando o que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) impõe, o que ela permite negociar e o que, mesmo escrito e assinado, não vale. Ao final, você encontra um roteiro comentado para conferir qualquer minuta antes de assinar. Para aprofundar, leia também Como alugar imóvel direto com o dono: passo a passo.

Partes, objeto e destinação: a base do contrato

Todo contrato começa qualificando as partes — locador e locatário, com nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço — e descrevendo o imóvel: endereço completo, e idealmente o número da matrícula no Registro de Imóveis e a inscrição municipal do IPTU. Se o locador não for o proprietário registrado (um usufrutuário ou um procurador, por exemplo), a legitimidade deve estar documentada. Para aprofundar, leia também Reajuste de aluguel: como calcular.

• Destinação: residencial, não residencial ou temporada — a escolha muda o regime legal aplicável, então descreva com precisão.
• Moradores autorizados: indicar quem vai residir evita discussões sobre sublocação ou cessão não autorizada (que dependem de consentimento escrito do locador, art. 13).
• Mobília e equipamentos: se o imóvel é mobiliado, liste os itens em anexo com estado de conservação.
• Vaga de garagem, depósito e áreas comuns: incluir na descrição do objeto o que estiver abrangido.

Antes de assinar, o inquilino pode pedir a matrícula atualizada do imóvel e um documento com foto do locador; o locador, por sua vez, confere documentos e renda do inquilino. Verificação básica dos dois lados previne a maioria dos golpes de falso aluguel.

Prazo: por que 30 meses é o número mágico

O prazo não é detalhe: ele define o poder de retomada do locador. Em contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, terminado o prazo o locador pode pedir o imóvel sem justificar, com 30 dias para desocupação (denúncia vazia, art. 46). Em contratos com prazo menor, a locação se prorroga automaticamente e o locador só retoma o imóvel nas hipóteses do art. 47 (uso próprio, obras substanciais, infração ou inadimplência) ou depois de 5 anos ininterruptos de locação. Para aprofundar, leia também Quanto Custa Alugar Imóvel: Custos Reais.

Para o inquilino, o prazo determinado também protege: durante sua vigência, o locador não pode reaver o imóvel (art. 4º), enquanto o inquilino pode sair antes pagando multa proporcional. Se ao fim dos 30 meses ninguém se manifestar, o contrato segue por prazo indeterminado nas mesmas condições — e aí qualquer das partes pode encerrá-lo com aviso de 30 dias (o locador por denúncia vazia; o inquilino sem multa). Para aprofundar, leia também Renovação de Contrato de Aluguel: Guia Completo.

Valor, reajuste e encargos: o que se paga além do aluguel

A cláusula financeira deve fixar o valor mensal, o dia e a forma de pagamento, o índice de reajuste anual (IGP-M e IPCA são os mais comuns; a periodicidade mínima é de 12 meses) e os encargos que acompanham o aluguel. A lei proíbe vincular o aluguel ao salário mínimo ou a moeda estrangeira (art. 17) e proíbe cobrança antecipada, salvo na temporada e na locação sem garantia (art. 42). Para aprofundar, leia também Caução de aluguel: limite legal e devolução.

Peça sempre o recibo discriminado: aluguel, IPTU, condomínio e multas em rubricas separadas (art. 22, VI). Recibo genérico dificulta conferir repasses indevidos, como despesas extraordinárias de condomínio embutidas na cobrança.

Garantia: caução, fiador ou seguro fiança — escolha uma

O art. 37 da Lei do Inquilinato admite quatro garantias: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — e proíbe exigir mais de uma no mesmo contrato. A caução em dinheiro é limitada a 3 meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao inquilino com rendimentos na devolução do imóvel, descontado o que ele dever (art. 38, § 2º). Para aprofundar, leia também Seguro-fiança: como funciona, custo e aprovação.

• Caução: barata e simples, mas cobre pouco tempo de inadimplência; registre no contrato o valor, a conta do depósito e as hipóteses de desconto.
• Fiador: sem custo mensal, exige pessoa com imóvel próprio em geral na mesma cidade; a cláusula deve prever responsabilidade até a entrega das chaves e a anuência do fiador em prorrogações.
• Seguro fiança: contratado em seguradora com custo anual pago pelo inquilino; costuma cobrir aluguéis, encargos e eventuais danos, conforme a apólice.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo: o inquilino vincula uma aplicação financeira ao contrato; menos comum, mas prevista em lei.
• Sem garantia: válido, e permite ao locador exigir pagamento antecipado do aluguel até o sexto dia útil do mês corrente.

Multas e rescisão: quanto custa sair (ou descumprir) o contrato

Os contratos costumam prever três multas distintas, que não se confundem: a multa moratória, pelo atraso no pagamento (percentual sobre o débito, comumente entre 2% e 10%, mais juros de 1% ao mês e correção); a multa compensatória por rescisão antecipada (usualmente o equivalente a 3 aluguéis); e a multa por infração contratual (por exemplo, sublocar sem autorização), em geral no mesmo patamar.

A multa de rescisão antecipada tem regra legal inafastável: deve ser cobrada proporcionalmente ao período restante do contrato (art. 4º). Exemplo: contrato de 30 meses com multa de 3 aluguéis; saindo no 24º mês, restam 6 meses, logo a multa é 3 × (6 ÷ 30) = 0,6 aluguel. E ela não é devida se a saída decorrer de transferência de trabalho para outra localidade, notificada por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência.

Na prorrogação por prazo indeterminado, o inquilino sai sem multa avisando com 30 dias. Se sair sem avisar, deve o equivalente a 1 mês de aluguel e encargos (art. 6º).

Vistoria de entrada: o anexo mais importante do contrato

O laudo de vistoria de entrada descreve o estado do imóvel no momento da entrega das chaves: pintura, pisos, esquadrias, louças, metais, elétrica, hidráulica, móveis e leituras dos medidores. Assinado pelas duas partes e anexado ao contrato, é ele que define o parâmetro da devolução — o inquilino deve restituir o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural do uso normal (art. 23, III).

• Fotografe e filme todos os ambientes com data, incluindo defeitos pequenos (manchas, riscos, azulejo trincado).
• Teste tomadas, chuveiro, descargas, torneiras e fechaduras durante a vistoria, não depois.
• Registre as leituras de água, luz e gás na data da entrega das chaves.
• O inquilino pode apontar divergências em prazo combinado (por exemplo, 7 dias) para complementar o laudo.
• Na saída, faça a vistoria comparativa com o mesmo roteiro — é ela que baliza descontos na caução e pedidos de reparo.

Conservação e reparos: o que é de cada um durante o contrato

A régua geral: problemas estruturais e anteriores à locação são do locador; danos causados pelo uso e manutenção corrente são do inquilino (arts. 22 e 23). Na prática, infiltração vinda do telhado ou tubulação embutida é do proprietário; desentupimento de ralo por uso, troca de resistência de chuveiro e pequenos reparos de desgaste são do inquilino. Vícios ocultos que já existiam — mesmo que só apareçam depois — permanecem sob responsabilidade do locador.

Boas minutas detalham exemplos e criam um canal de comunicação: o inquilino comunica o problema por escrito, o locador tem prazo razoável para resolver o que lhe cabe. Obras e modificações pelo inquilino dependem de autorização escrita — e vale lembrar que a renúncia à indenização por benfeitorias, prevista na quase totalidade dos contratos, é considerada válida pela Súmula 335 do STJ.

Cláusulas abusivas: o que não vale mesmo assinado

O art. 45 da Lei 8.245/91 fulmina de nulidade as cláusulas que tentem afastar os objetivos da lei em prejuízo do inquilino. Assinar não convalida: a cláusula nula simplesmente não produz efeito, ainda que o restante do contrato continue válido.

• Exigir duas garantias (ex.: fiador + caução) — vedado pelo art. 37, parágrafo único, e tipificado como contravenção no art. 43.
• Caução em dinheiro acima de 3 aluguéis.
• Reajuste em periodicidade inferior a 12 meses ou atrelado a salário mínimo/moeda estrangeira.
• Multa por rescisão antecipada sem proporcionalidade ao período restante.
• Repasse ao inquilino de despesas extraordinárias de condomínio ou de taxas de administração imobiliária e de intermediação (art. 22, VII e X).
• Cobrança antecipada de aluguel fora das hipóteses legais (temporada ou locação sem garantia).
• Proibição absoluta de animais de estimação tende a ser afastada pela jurisprudência quando o animal não causa risco ou incômodo concreto.
• Autorizar o locador a entrar no imóvel a qualquer momento sem aviso — a vistoria deve ser combinada (art. 23, IX).

Despejo é sempre judicial: cláusula autorizando o locador a trocar fechadura, cortar serviços ou retirar pertences em caso de atraso é nula e a conduta pode configurar crime de exercício arbitrário das próprias razões.

Registrar o contrato em cartório: quando faz sentido

O contrato de aluguel vale entre as partes sem qualquer cartório — o registro não é requisito de validade. Ele se torna estratégico em duas situações ligadas à venda do imóvel durante a locação. Primeira: a averbação do contrato com cláusula de vigência na matrícula do imóvel obriga o comprador a respeitar a locação por prazo determinado até o fim (art. 8º). Segunda: o registro do contrato na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda permite ao inquilino preterido no direito de preferência depositar o preço e ficar com o imóvel (art. 33), em vez de receber apenas perdas e danos.

• Vale a pena considerar quando: o contrato é longo, o inquilino investiu no imóvel (ponto comercial, reformas) ou há sinal de que o proprietário pretende vender.
• Onde: no Cartório de Registro de Imóveis da matrícula (averbação/registro). O reconhecimento de firmas e a autenticação seguem a tabela de custas de cada estado.
• Custos variam por estado e pelo valor do contrato — consulte o cartório da circunscrição do imóvel antes.
• Para a maioria das locações residenciais curtas, o custo-benefício do registro é baixo; o essencial é o contrato bem redigido, com vistoria anexa e assinaturas (testemunhas ajudam a constituir título executivo extrajudicial).

Modelo comentado: roteiro cláusula a cláusula

Use este roteiro para redigir ou conferir uma minuta. A ordem espelha a estrutura usual de um contrato residencial; em cada item, o comentário indica o que não pode faltar.

1. Qualificação das partes — nomes, CPF/RG, estado civil, profissão, endereços; se houver procurador, anexar procuração. Comentário: confira os documentos originais e a matrícula do imóvel.
2. Objeto e destinação — endereço completo, matrícula, inscrição de IPTU, destinação residencial, moradores autorizados e mobília em anexo. Comentário: destinação errada muda o regime legal.
3. Prazo — início, término e regra de prorrogação. Comentário: 30 meses viabiliza a denúncia vazia ao fim do prazo; prazos menores restringem a retomada.
4. Aluguel e pagamento — valor, vencimento, forma de pagamento e recibo discriminado. Comentário: vede pagamento em dinheiro sem recibo; prefira meios rastreáveis.
5. Reajuste — índice (IGP-M ou IPCA), data-base anual e índice substituto. Comentário: periodicidade menor que 12 meses é nula.
6. Encargos — quem paga IPTU, seguro incêndio, condomínio ordinário e contas de consumo. Comentário: despesas extraordinárias de condomínio ficam sempre com o locador.
7. Garantia — apenas uma modalidade, com regras de substituição e liberação. Comentário: caução limitada a 3 aluguéis, em poupança.
8. Multas — moratória (percentual sobre o débito), compensatória (proporcional, art. 4º) e por infração. Comentário: descreva as três separadamente para evitar acúmulo indevido.
9. Conservação e reparos — divisão de responsabilidades, comunicação por escrito e autorização prévia para obras. Comentário: trate benfeitorias expressamente.
10. Vistoria — laudo de entrada anexo, prazo para ressalvas do inquilino e vistoria comparativa na saída. Comentário: é a prova central do estado do imóvel.
11. Direito de preferência e venda — notificação da oferta e prazo de 30 dias; se negociada, cláusula de vigência com averbação. Comentário: protege o inquilino se o imóvel for vendido.
12. Rescisão e devolução — aviso prévio de 30 dias na prorrogação, entrega das chaves, quitação de contas e devolução da caução com rendimentos. Comentário: defina prazo objetivo para o acerto final.
13. Foro e assinaturas — foro da situação do imóvel, assinatura das partes e de duas testemunhas. Comentário: com duas testemunhas, o contrato é título executivo extrajudicial, o que agiliza a cobrança.

Modelos genéricos da internet raramente refletem a negociação real. Adapte cada cláusula ao caso e, em locações de maior valor ou com particularidades (mobília cara, reformas, ponto comercial), vale o investimento em revisão por advogado ou o apoio de um corretor ou administradora de confiança.

Modelo de contrato de aluguel simples pronto para adaptar

O texto abaixo é um esqueleto de contrato residencial de 30 meses redigido em linguagem simples, com espaços entre colchetes para os dados do caso concreto. Ele traz os elementos mínimos que a Lei 8.245/91 exige e serve como ponto de partida — não substitui a revisão por advogado em locações de valor mais alto, com mobília cara, imóvel em condomínio com regras específicas ou destinação comercial.

Modelo de referência, não parecer jurídico. Ajuste cláusulas de reajuste, garantia, encargos e vistoria à sua realidade e aos documentos das partes antes de assinar.

1. QUALIFICAÇÃO — LOCADOR: [nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], CPF [nº], RG [nº], residente em [endereço]. LOCATÁRIO: [nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], CPF [nº], RG [nº], residente em [endereço].
2. OBJETO — O locador dá em locação ao locatário o imóvel residencial situado em [endereço completo], matrícula nº [nº] do [x]º Registro de Imóveis de [cidade], inscrição de IPTU [nº], destinado exclusivamente à moradia do locatário e de sua família.
3. PRAZO — 30 (trinta) meses, com início em [dd/mm/aaaa] e término em [dd/mm/aaaa]. Findo o prazo, o locador poderá exigir o imóvel sem justificativa (denúncia vazia, art. 46 da Lei 8.245/91), concedidos 30 dias para a desocupação.
4. ALUGUEL — R$ [valor] por mês, vencíveis todo dia [x] do mês subsequente ao vencido, pagos por [Pix/transferência para conta indicada]. O locatário exigirá recibo discriminado.
5. REAJUSTE — Anual, na menor periodicidade permitida por lei, pela variação do [IPCA/IGP-M] acumulado nos últimos 12 meses; na falta do índice, substituto oficial equivalente.
6. ENCARGOS — Correm por conta do locatário: contas de consumo (água, luz, gás, internet), condomínio ordinário, IPTU e seguro incêndio. Despesas extraordinárias de condomínio (obras estruturais, fachada, fundo de reserva) permanecem com o locador (art. 22, X).
7. GARANTIA — [Escolher uma única]: (a) caução em dinheiro de R$ [até 3 aluguéis], depositada em caderneta de poupança nº [conta], a ser devolvida com rendimentos ao fim da locação, descontado o que for devido; ou (b) fiador solidário [qualificar], responsável até a efetiva entrega das chaves; ou (c) seguro fiança emitido por [seguradora], apólice nº [nº], custeado pelo locatário.
8. MULTAS — Moratória de [2 a 10]% sobre o valor em atraso, mais juros de 1% ao mês e correção. Multa compensatória por rescisão antecipada pelo locatário equivalente a 3 aluguéis, reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido (art. 4º). Igual multa em caso de infração contratual comprovada.
9. CONSERVAÇÃO — O locatário devolverá o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste natural do uso normal (art. 23, III). Reparos por dano do locatário são de sua conta; problemas estruturais e vícios anteriores, do locador. Obras que alterem o imóvel dependem de autorização escrita do locador.
10. VISTORIA — O laudo de vistoria de entrada, com fotos e leituras dos medidores, integra este contrato como anexo assinado pelas partes. O locatário terá 7 dias, a contar da entrega das chaves, para apontar divergências por escrito. Na saída, será feita vistoria comparativa com o mesmo roteiro.
11. PREFERÊNCIA E VENDA — Em caso de venda, o locador notificará o locatário por escrito da oferta recebida, concedendo 30 dias para o exercício do direito de preferência (art. 27).
12. RESCISÃO — Findo o prazo ou na prorrogação por tempo indeterminado, qualquer das partes poderá encerrar a locação mediante aviso prévio de 30 dias; o locatário sai sem multa nessa hipótese. Rescisão antecipada pelo locatário observa a multa proporcional da cláusula 8.
13. FORO — Fica eleito o foro da situação do imóvel para dirimir qualquer controvérsia oriunda deste contrato.
14. ASSINATURAS — Local, data e assinaturas das partes e de duas testemunhas com nome, CPF e RG — o que torna o contrato título executivo extrajudicial, agilizando a cobrança em caso de inadimplência.

Ao adaptar: reveja o índice de reajuste (o IPCA tem sido mais estável que o IGP-M), confirme quem paga IPTU e seguro incêndio (mesmo sendo do locador por lei, a transferência ao inquilino é comum e válida) e escolha uma única garantia. Depois de assinado, guarde o contrato, a vistoria de entrada e os comprovantes de pagamento por pelo menos 3 anos após o fim da locação.

Variações do contrato: residencial, comercial e por temporada

O regime da Lei 8.245/91 muda conforme a destinação, e a escolha do modelo errado gera efeitos práticos concretos: prazo mínimo diferente, regra de renovação distinta e hipóteses de retomada próprias. Antes de assinar, confira qual dos três casos é o seu.

Para cada variação temos um guia dedicado com modelo próprio, cláusulas específicas e cuidados fiscais: aluguel comercial trata do fundo de comércio e da renovatória; aluguel por temporada cobre plataformas como Airbnb, tributação e regras de condomínio.

Perguntas frequentes

O que não pode faltar em um contrato de aluguel?

Qualificação das partes, descrição do imóvel e destinação, prazo, valor e dia de pagamento, índice de reajuste anual, garantia escolhida, divisão de encargos (IPTU, condomínio, consumo), multas, regras de conservação e o laudo de vistoria de entrada anexo, além de assinaturas com duas testemunhas.

Contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?

Não — ele vale entre as partes sem registro. O registro ou averbação na matrícula só se torna estratégico para proteger o inquilino em caso de venda do imóvel: a cláusula de vigência averbada obriga o comprador a respeitar a locação, e o registro prévio viabiliza a adjudicação na preferência violada.

Por que os contratos de aluguel são de 30 meses?

Porque, a partir de 30 meses, o locador pode retomar o imóvel ao fim do prazo sem justificar (denúncia vazia). Em contratos menores, a locação se prorroga automaticamente e a retomada fica restrita às hipóteses legais ou ao decurso de 5 anos.

Pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?

Não. A Lei do Inquilinato admite apenas uma garantia por contrato (art. 37, parágrafo único), e exigir mais de uma configura contravenção penal (art. 43). A cláusula com dupla garantia é nula nesse ponto.

Qual o valor máximo da caução no aluguel?

Em dinheiro, o equivalente a 3 meses de aluguel. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança e devolvido ao inquilino com os rendimentos ao final da locação, descontados eventuais débitos comprovados.

Como funciona a multa por quebra do contrato de aluguel?

A multa pactuada — normalmente 3 aluguéis — é cobrada de forma proporcional ao período que falta cumprir. Num contrato de 30 meses com saída no 24º mês, por exemplo, a multa de 3 aluguéis cai para 0,6 aluguel. Transferência de trabalho comunicada com 30 dias de antecedência dispensa a multa.

Quem paga IPTU e condomínio no contrato de aluguel?

Por padrão legal, o IPTU e o seguro incêndio são do locador, mas o contrato pode transferi-los ao inquilino — prática comum. As despesas ordinárias de condomínio são do inquilino e as extraordinárias (obras estruturais, fachada, fundo de reserva) são sempre do proprietário, sem possibilidade de repasse.

O que é a vistoria de entrada e por que ela importa?

É o laudo que descreve o estado do imóvel na entrega das chaves, com fotos e leituras de medidores, assinado pelas partes e anexado ao contrato. É a principal prova na devolução: define o que é desgaste natural e o que é dano a reparar, e baliza descontos na caução.

Quais cláusulas de aluguel são consideradas abusivas?

Entre outras: dupla garantia, caução acima de 3 aluguéis, reajuste em menos de 12 meses, multa rescisória sem proporcionalidade, repasse de despesas extraordinárias de condomínio ou de taxa de administração ao inquilino, cobrança antecipada fora das hipóteses legais e autorização de 'despejo' extrajudicial. Todas são nulas mesmo com o contrato assinado.

O locador pode entrar no imóvel alugado quando quiser?

Não. O inquilino tem posse direta do imóvel e deve apenas permitir vistorias combinadas com antecedência (art. 23, IX). Entrada sem consentimento pode configurar violação de domicílio, mesmo sendo o dono.

Contrato de aluguel sem testemunhas vale?

Vale — as testemunhas não são requisito de validade. A vantagem prática de colher duas assinaturas de testemunhas é transformar o contrato em título executivo extrajudicial, permitindo execução direta da dívida sem uma ação de cobrança prévia.

Posso fazer obras no imóvel alugado e ser reembolsado?

Somente com autorização escrita do locador, de preferência já definindo reembolso ou abatimento no aluguel. A maioria dos contratos traz renúncia à indenização por benfeitorias, considerada válida pela Súmula 335 do STJ — sem acordo prévio, o inquilino dificilmente recupera o investimento.

O que acontece quando o contrato de aluguel vence e ninguém se manifesta?

A locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, nas mesmas condições. A partir daí, o inquilino pode sair sem multa com aviso de 30 dias, e o locador pode denunciar o contrato (nos contratos de 30 meses ou mais) também com 30 dias para desocupação.

Inquilino pode sublocar ou emprestar o imóvel alugado?

Só com consentimento prévio e por escrito do locador (art. 13 da Lei 8.245/91). Sublocação ou cessão não autorizada é infração contratual que fundamenta multa e ação de despejo.

Como fazer um contrato de aluguel simples?

Basta um documento escrito com qualificação das partes (nome, CPF, RG, endereço), descrição do imóvel e destinação, prazo (30 meses viabiliza a denúncia vazia), valor e dia de pagamento, índice de reajuste anual (IPCA ou IGP-M), a garantia escolhida, divisão de encargos, multas e o laudo de vistoria como anexo. Duas testemunhas assinam ao final e transformam o contrato em título executivo extrajudicial. O modelo pronto acima traz o texto mínimo em linguagem simples.

Qual o prazo mínimo de um contrato de aluguel residencial?

Não existe prazo mínimo legal — as partes podem pactuar 6, 12 ou 24 meses. O ponto de atenção é o efeito: em contratos escritos com prazo igual ou superior a 30 meses o locador pode retomar o imóvel ao fim do prazo sem justificar (denúncia vazia). Prazos menores se prorrogam automaticamente e a retomada só ocorre nas hipóteses do art. 47 ou após 5 anos de locação, por isso 30 meses virou padrão de mercado.

Como preencher um contrato de aluguel passo a passo?

Preencha em ordem: (1) qualificação de locador e locatário com dados dos documentos originais; (2) endereço, matrícula e inscrição de IPTU do imóvel; (3) datas de início e término e a regra de prorrogação; (4) valor mensal, dia de vencimento e forma de pagamento; (5) índice e periodicidade do reajuste; (6) responsáveis por IPTU, condomínio, consumo e seguro incêndio; (7) garantia única escolhida com seus dados; (8) percentuais das multas moratória e compensatória; (9) referência ao anexo de vistoria; (10) local, data e assinaturas das partes e de duas testemunhas.

Quem paga o contrato de aluguel no cartório — locador ou locatário?

Quando há reconhecimento de firma ou registro em cartório, o custo é livre entre as partes; na prática, cada um reconhece a própria assinatura, e o custo do registro na matrícula (quando estratégico para o inquilino, na cláusula de vigência ou no direito de preferência) costuma ficar com quem pediu. O contrato é válido sem cartório algum — a passagem pelo tabelionato é opcional.

Onde fazer um contrato de aluguel?

Você pode redigir o próprio contrato usando um modelo como referência, contratar uma imobiliária (que já entrega minuta padrão e cuida de vistoria e cobrança) ou consultar um advogado, especialmente em locações de valor mais alto, com mobília cara ou destinação não residencial. Cartório não é obrigatório para validade — só quando você quiser reconhecimento de firma ou registro na matrícula do imóvel.

Contrato de aluguel precisa de reconhecimento de firma?

Não. Nem reconhecimento de firma nem cartório são requisitos de validade — o contrato vale por escrito entre as partes. O reconhecimento é útil para dar certeza sobre a autenticidade das assinaturas em uma eventual disputa e é praxe em locações intermediadas por imobiliária, mas segue opcional.

Existe modelo de contrato de aluguel gratuito e confiável?

Sim — o modelo comentado acima serve como base para uma locação residencial de 30 meses e foi montado a partir dos requisitos da Lei 8.245/91. Modelos genéricos em PDF baixados pela internet costumam trazer cláusulas abusivas (dupla garantia, repasse de despesas extraordinárias, multa sem proporcionalidade). Adapte o modelo ao seu caso e, em contratos de valor alto, revise com advogado ou administradora imobiliária.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.