Contrato de aluguel: cláusulas essenciais e modelo comentado

Contrato de aluguel na prática: prazo de 30 meses, reajuste, garantias, multas, vistoria e cláusulas abusivas que não valem. Modelo comentado cláusula a cláusula.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• O contrato residencial de 30 meses dá ao locador o direito de retomar o imóvel ao fim do prazo sem justificativa — por isso é o padrão do mercado.
• Só pode haver uma garantia por contrato: caução (até 3 aluguéis), fiador, seguro fiança ou cessão de quotas de fundo.
• A multa por saída antecipada é sempre proporcional ao tempo que falta de contrato, por força do art. 4º da Lei 8.245/91.
• Laudo de vistoria de entrada assinado e anexado ao contrato é a principal prova para a devolução da caução e a cobrança de reparos.
• Cláusulas que contrariam a Lei do Inquilinato em prejuízo do inquilino são nulas, mesmo assinadas por ambas as partes.

Por que o contrato de aluguel importa (mesmo entre conhecidos)

A locação verbal é válida no Brasil, mas deixa quase tudo sem regra clara: não há índice de reajuste pactuado, não há multa definida, não há laudo de vistoria e a retomada do imóvel fica limitada às hipóteses restritas do art. 47 da Lei 8.245/91. O contrato escrito existe para proteger os dois lados — dá ao locador previsibilidade de receita e a possibilidade de denúncia vazia ao fim do prazo, e dá ao inquilino segurança sobre valor, reajuste, prazo e condições de devolução.

Este guia percorre a anatomia de um contrato residencial típico, cláusula a cláusula, apontando o que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) impõe, o que ela permite negociar e o que, mesmo escrito e assinado, não vale. Ao final, você encontra um roteiro comentado para conferir qualquer minuta antes de assinar.

Partes, objeto e destinação: a base do contrato

Todo contrato começa qualificando as partes — locador e locatário, com nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço — e descrevendo o imóvel: endereço completo, e idealmente o número da matrícula no Registro de Imóveis e a inscrição municipal do IPTU. Se o locador não for o proprietário registrado (um usufrutuário ou um procurador, por exemplo), a legitimidade deve estar documentada.

• Destinação: residencial, não residencial ou temporada — a escolha muda o regime legal aplicável, então descreva com precisão.
• Moradores autorizados: indicar quem vai residir evita discussões sobre sublocação ou cessão não autorizada (que dependem de consentimento escrito do locador, art. 13).
• Mobília e equipamentos: se o imóvel é mobiliado, liste os itens em anexo com estado de conservação.
• Vaga de garagem, depósito e áreas comuns: incluir na descrição do objeto o que estiver abrangido.

Antes de assinar, o inquilino pode pedir a matrícula atualizada do imóvel e um documento com foto do locador; o locador, por sua vez, confere documentos e renda do inquilino. Verificação básica dos dois lados previne a maioria dos golpes de falso aluguel.

Prazo: por que 30 meses é o número mágico

O prazo não é detalhe: ele define o poder de retomada do locador. Em contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, terminado o prazo o locador pode pedir o imóvel sem justificar, com 30 dias para desocupação (denúncia vazia, art. 46). Em contratos com prazo menor, a locação se prorroga automaticamente e o locador só retoma o imóvel nas hipóteses do art. 47 (uso próprio, obras substanciais, infração ou inadimplência) ou depois de 5 anos ininterruptos de locação.

Para o inquilino, o prazo determinado também protege: durante sua vigência, o locador não pode reaver o imóvel (art. 4º), enquanto o inquilino pode sair antes pagando multa proporcional. Se ao fim dos 30 meses ninguém se manifestar, o contrato segue por prazo indeterminado nas mesmas condições — e aí qualquer das partes pode encerrá-lo com aviso de 30 dias (o locador por denúncia vazia; o inquilino sem multa).

Valor, reajuste e encargos: o que se paga além do aluguel

A cláusula financeira deve fixar o valor mensal, o dia e a forma de pagamento, o índice de reajuste anual (IGP-M e IPCA são os mais comuns; a periodicidade mínima é de 12 meses) e os encargos que acompanham o aluguel. A lei proíbe vincular o aluguel ao salário mínimo ou a moeda estrangeira (art. 17) e proíbe cobrança antecipada, salvo na temporada e na locação sem garantia (art. 42).

Peça sempre o recibo discriminado: aluguel, IPTU, condomínio e multas em rubricas separadas (art. 22, VI). Recibo genérico dificulta conferir repasses indevidos, como despesas extraordinárias de condomínio embutidas na cobrança.

Garantia: caução, fiador ou seguro fiança — escolha uma

O art. 37 da Lei do Inquilinato admite quatro garantias: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — e proíbe exigir mais de uma no mesmo contrato. A caução em dinheiro é limitada a 3 meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao inquilino com rendimentos na devolução do imóvel, descontado o que ele dever (art. 38, § 2º).

• Caução: barata e simples, mas cobre pouco tempo de inadimplência; registre no contrato o valor, a conta do depósito e as hipóteses de desconto.
• Fiador: sem custo mensal, exige pessoa com imóvel próprio em geral na mesma cidade; a cláusula deve prever responsabilidade até a entrega das chaves e a anuência do fiador em prorrogações.
• Seguro fiança: contratado em seguradora com custo anual pago pelo inquilino; costuma cobrir aluguéis, encargos e eventuais danos, conforme a apólice.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo: o inquilino vincula uma aplicação financeira ao contrato; menos comum, mas prevista em lei.
• Sem garantia: válido, e permite ao locador exigir pagamento antecipado do aluguel até o sexto dia útil do mês corrente.

Multas e rescisão: quanto custa sair (ou descumprir) o contrato

Os contratos costumam prever três multas distintas, que não se confundem: a multa moratória, pelo atraso no pagamento (percentual sobre o débito, comumente entre 2% e 10%, mais juros de 1% ao mês e correção); a multa compensatória por rescisão antecipada (usualmente o equivalente a 3 aluguéis); e a multa por infração contratual (por exemplo, sublocar sem autorização), em geral no mesmo patamar.

A multa de rescisão antecipada tem regra legal inafastável: deve ser cobrada proporcionalmente ao período restante do contrato (art. 4º). Exemplo: contrato de 30 meses com multa de 3 aluguéis; saindo no 24º mês, restam 6 meses, logo a multa é 3 × (6 ÷ 30) = 0,6 aluguel. E ela não é devida se a saída decorrer de transferência de trabalho para outra localidade, notificada por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência.

Na prorrogação por prazo indeterminado, o inquilino sai sem multa avisando com 30 dias. Se sair sem avisar, deve o equivalente a 1 mês de aluguel e encargos (art. 6º).

Vistoria de entrada: o anexo mais importante do contrato

O laudo de vistoria de entrada descreve o estado do imóvel no momento da entrega das chaves: pintura, pisos, esquadrias, louças, metais, elétrica, hidráulica, móveis e leituras dos medidores. Assinado pelas duas partes e anexado ao contrato, é ele que define o parâmetro da devolução — o inquilino deve restituir o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural do uso normal (art. 23, III).

• Fotografe e filme todos os ambientes com data, incluindo defeitos pequenos (manchas, riscos, azulejo trincado).
• Teste tomadas, chuveiro, descargas, torneiras e fechaduras durante a vistoria, não depois.
• Registre as leituras de água, luz e gás na data da entrega das chaves.
• O inquilino pode apontar divergências em prazo combinado (por exemplo, 7 dias) para complementar o laudo.
• Na saída, faça a vistoria comparativa com o mesmo roteiro — é ela que baliza descontos na caução e pedidos de reparo.

Conservação e reparos: o que é de cada um durante o contrato

A régua geral: problemas estruturais e anteriores à locação são do locador; danos causados pelo uso e manutenção corrente são do inquilino (arts. 22 e 23). Na prática, infiltração vinda do telhado ou tubulação embutida é do proprietário; desentupimento de ralo por uso, troca de resistência de chuveiro e pequenos reparos de desgaste são do inquilino. Vícios ocultos que já existiam — mesmo que só apareçam depois — permanecem sob responsabilidade do locador.

Boas minutas detalham exemplos e criam um canal de comunicação: o inquilino comunica o problema por escrito, o locador tem prazo razoável para resolver o que lhe cabe. Obras e modificações pelo inquilino dependem de autorização escrita — e vale lembrar que a renúncia à indenização por benfeitorias, prevista na quase totalidade dos contratos, é considerada válida pela Súmula 335 do STJ.

Cláusulas abusivas: o que não vale mesmo assinado

O art. 45 da Lei 8.245/91 fulmina de nulidade as cláusulas que tentem afastar os objetivos da lei em prejuízo do inquilino. Assinar não convalida: a cláusula nula simplesmente não produz efeito, ainda que o restante do contrato continue válido.

• Exigir duas garantias (ex.: fiador + caução) — vedado pelo art. 37, parágrafo único, e tipificado como contravenção no art. 43.
• Caução em dinheiro acima de 3 aluguéis.
• Reajuste em periodicidade inferior a 12 meses ou atrelado a salário mínimo/moeda estrangeira.
• Multa por rescisão antecipada sem proporcionalidade ao período restante.
• Repasse ao inquilino de despesas extraordinárias de condomínio ou de taxas de administração imobiliária e de intermediação (art. 22, VII e X).
• Cobrança antecipada de aluguel fora das hipóteses legais (temporada ou locação sem garantia).
• Proibição absoluta de animais de estimação tende a ser afastada pela jurisprudência quando o animal não causa risco ou incômodo concreto.
• Autorizar o locador a entrar no imóvel a qualquer momento sem aviso — a vistoria deve ser combinada (art. 23, IX).

Despejo é sempre judicial: cláusula autorizando o locador a trocar fechadura, cortar serviços ou retirar pertences em caso de atraso é nula e a conduta pode configurar crime de exercício arbitrário das próprias razões.

Registrar o contrato em cartório: quando faz sentido

O contrato de aluguel vale entre as partes sem qualquer cartório — o registro não é requisito de validade. Ele se torna estratégico em duas situações ligadas à venda do imóvel durante a locação. Primeira: a averbação do contrato com cláusula de vigência na matrícula do imóvel obriga o comprador a respeitar a locação por prazo determinado até o fim (art. 8º). Segunda: o registro do contrato na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda permite ao inquilino preterido no direito de preferência depositar o preço e ficar com o imóvel (art. 33), em vez de receber apenas perdas e danos.

• Vale a pena considerar quando: o contrato é longo, o inquilino investiu no imóvel (ponto comercial, reformas) ou há sinal de que o proprietário pretende vender.
• Onde: no Cartório de Registro de Imóveis da matrícula (averbação/registro). O reconhecimento de firmas e a autenticação seguem a tabela de custas de cada estado.
• Custos variam por estado e pelo valor do contrato — consulte o cartório da circunscrição do imóvel antes.
• Para a maioria das locações residenciais curtas, o custo-benefício do registro é baixo; o essencial é o contrato bem redigido, com vistoria anexa e assinaturas (testemunhas ajudam a constituir título executivo extrajudicial).

Modelo comentado: roteiro cláusula a cláusula

Use este roteiro para redigir ou conferir uma minuta. A ordem espelha a estrutura usual de um contrato residencial; em cada item, o comentário indica o que não pode faltar.

1. Qualificação das partes — nomes, CPF/RG, estado civil, profissão, endereços; se houver procurador, anexar procuração. Comentário: confira os documentos originais e a matrícula do imóvel.
2. Objeto e destinação — endereço completo, matrícula, inscrição de IPTU, destinação residencial, moradores autorizados e mobília em anexo. Comentário: destinação errada muda o regime legal.
3. Prazo — início, término e regra de prorrogação. Comentário: 30 meses viabiliza a denúncia vazia ao fim do prazo; prazos menores restringem a retomada.
4. Aluguel e pagamento — valor, vencimento, forma de pagamento e recibo discriminado. Comentário: vede pagamento em dinheiro sem recibo; prefira meios rastreáveis.
5. Reajuste — índice (IGP-M ou IPCA), data-base anual e índice substituto. Comentário: periodicidade menor que 12 meses é nula.
6. Encargos — quem paga IPTU, seguro incêndio, condomínio ordinário e contas de consumo. Comentário: despesas extraordinárias de condomínio ficam sempre com o locador.
7. Garantia — apenas uma modalidade, com regras de substituição e liberação. Comentário: caução limitada a 3 aluguéis, em poupança.
8. Multas — moratória (percentual sobre o débito), compensatória (proporcional, art. 4º) e por infração. Comentário: descreva as três separadamente para evitar acúmulo indevido.
9. Conservação e reparos — divisão de responsabilidades, comunicação por escrito e autorização prévia para obras. Comentário: trate benfeitorias expressamente.
10. Vistoria — laudo de entrada anexo, prazo para ressalvas do inquilino e vistoria comparativa na saída. Comentário: é a prova central do estado do imóvel.
11. Direito de preferência e venda — notificação da oferta e prazo de 30 dias; se negociada, cláusula de vigência com averbação. Comentário: protege o inquilino se o imóvel for vendido.
12. Rescisão e devolução — aviso prévio de 30 dias na prorrogação, entrega das chaves, quitação de contas e devolução da caução com rendimentos. Comentário: defina prazo objetivo para o acerto final.
13. Foro e assinaturas — foro da situação do imóvel, assinatura das partes e de duas testemunhas. Comentário: com duas testemunhas, o contrato é título executivo extrajudicial, o que agiliza a cobrança.

Modelos genéricos da internet raramente refletem a negociação real. Adapte cada cláusula ao caso e, em locações de maior valor ou com particularidades (mobília cara, reformas, ponto comercial), vale o investimento em revisão por advogado ou o apoio de um corretor ou administradora de confiança.

Perguntas frequentes

O que não pode faltar em um contrato de aluguel?

Qualificação das partes, descrição do imóvel e destinação, prazo, valor e dia de pagamento, índice de reajuste anual, garantia escolhida, divisão de encargos (IPTU, condomínio, consumo), multas, regras de conservação e o laudo de vistoria de entrada anexo, além de assinaturas com duas testemunhas.

Contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?

Não — ele vale entre as partes sem registro. O registro ou averbação na matrícula só se torna estratégico para proteger o inquilino em caso de venda do imóvel: a cláusula de vigência averbada obriga o comprador a respeitar a locação, e o registro prévio viabiliza a adjudicação na preferência violada.

Por que os contratos de aluguel são de 30 meses?

Porque, a partir de 30 meses, o locador pode retomar o imóvel ao fim do prazo sem justificar (denúncia vazia). Em contratos menores, a locação se prorroga automaticamente e a retomada fica restrita às hipóteses legais ou ao decurso de 5 anos.

Pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?

Não. A Lei do Inquilinato admite apenas uma garantia por contrato (art. 37, parágrafo único), e exigir mais de uma configura contravenção penal (art. 43). A cláusula com dupla garantia é nula nesse ponto.

Qual o valor máximo da caução no aluguel?

Em dinheiro, o equivalente a 3 meses de aluguel. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança e devolvido ao inquilino com os rendimentos ao final da locação, descontados eventuais débitos comprovados.

Como funciona a multa por quebra do contrato de aluguel?

A multa pactuada — normalmente 3 aluguéis — é cobrada de forma proporcional ao período que falta cumprir. Num contrato de 30 meses com saída no 24º mês, por exemplo, a multa de 3 aluguéis cai para 0,6 aluguel. Transferência de trabalho comunicada com 30 dias de antecedência dispensa a multa.

Quem paga IPTU e condomínio no contrato de aluguel?

Por padrão legal, o IPTU e o seguro incêndio são do locador, mas o contrato pode transferi-los ao inquilino — prática comum. As despesas ordinárias de condomínio são do inquilino e as extraordinárias (obras estruturais, fachada, fundo de reserva) são sempre do proprietário, sem possibilidade de repasse.

O que é a vistoria de entrada e por que ela importa?

É o laudo que descreve o estado do imóvel na entrega das chaves, com fotos e leituras de medidores, assinado pelas partes e anexado ao contrato. É a principal prova na devolução: define o que é desgaste natural e o que é dano a reparar, e baliza descontos na caução.

Quais cláusulas de aluguel são consideradas abusivas?

Entre outras: dupla garantia, caução acima de 3 aluguéis, reajuste em menos de 12 meses, multa rescisória sem proporcionalidade, repasse de despesas extraordinárias de condomínio ou de taxa de administração ao inquilino, cobrança antecipada fora das hipóteses legais e autorização de 'despejo' extrajudicial. Todas são nulas mesmo com o contrato assinado.

O locador pode entrar no imóvel alugado quando quiser?

Não. O inquilino tem posse direta do imóvel e deve apenas permitir vistorias combinadas com antecedência (art. 23, IX). Entrada sem consentimento pode configurar violação de domicílio, mesmo sendo o dono.

Contrato de aluguel sem testemunhas vale?

Vale — as testemunhas não são requisito de validade. A vantagem prática de colher duas assinaturas de testemunhas é transformar o contrato em título executivo extrajudicial, permitindo execução direta da dívida sem uma ação de cobrança prévia.

Posso fazer obras no imóvel alugado e ser reembolsado?

Somente com autorização escrita do locador, de preferência já definindo reembolso ou abatimento no aluguel. A maioria dos contratos traz renúncia à indenização por benfeitorias, considerada válida pela Súmula 335 do STJ — sem acordo prévio, o inquilino dificilmente recupera o investimento.

O que acontece quando o contrato de aluguel vence e ninguém se manifesta?

A locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, nas mesmas condições. A partir daí, o inquilino pode sair sem multa com aviso de 30 dias, e o locador pode denunciar o contrato (nos contratos de 30 meses ou mais) também com 30 dias para desocupação.

Inquilino pode sublocar ou emprestar o imóvel alugado?

Só com consentimento prévio e por escrito do locador (art. 13 da Lei 8.245/91). Sublocação ou cessão não autorizada é infração contratual que fundamenta multa e ação de despejo.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.