Rescisão de contrato de aluguel: multa, aviso prévio e devolução da garantia

As formas de encerrar um contrato de aluguel

A locação residencial urbana é regida pela Lei 8.245/91, que trata de forma bem diferente o encerramento pedido pelo inquilino e o pedido pelo locador. O inquilino tem ampla liberdade de sair — pagando multa proporcional se o contrato ainda estiver no prazo, ou apenas avisando com 30 dias se já estiver por prazo indeterminado. O locador, ao contrário, não pode retomar o imóvel durante o prazo determinado, salvo exceções legais. Para aprofundar, leia também Lei do Inquilinato: guia prático da Lei 8.245/91.

• Distrato amigável: as partes acordam o fim da locação a qualquer momento, com ou sem multa, formalizando por escrito.
• Denúncia pelo inquilino no prazo determinado: devolução antecipada com multa proporcional (art. 4º).
• Denúncia pelo inquilino no prazo indeterminado: aviso prévio de 30 dias, sem multa (art. 6º).
• Denúncia pelo locador: só após o fim do prazo, nas hipóteses dos arts. 46 e 47, ou por infração/falta de pagamento a qualquer tempo, via ação de despejo.
• Rescisão por infração contratual ou legal de qualquer das partes (art. 9º).

Saída antecipada pelo inquilino: a multa proporcional

O art. 4º da Lei 8.245/91, com a redação da Lei 12.744/2012, permite ao locatário devolver o imóvel antes do fim do prazo determinado pagando a multa pactuada no contrato, proporcional ao período de cumprimento já decorrido. Se o contrato não fixar multa, ela é arbitrada judicialmente — na prática, os contratos quase sempre preveem o equivalente a 3 aluguéis. Para aprofundar, leia também Como alugar imóvel direto com o dono: passo a passo.

Proporcionalidade é a palavra-chave: quanto mais tempo de contrato você já cumpriu, menor a multa. Cláusulas que cobram a multa cheia independentemente do momento da saída contrariam a lei e podem ser revistas. Também é abusivo cobrar, a título de multa, todos os aluguéis restantes do contrato. Para aprofundar, leia também Reajuste de aluguel: como calcular.

Como calcular a multa proporcional: exemplo passo a passo

A fórmula usual é: multa devida = multa pactuada × (meses restantes ÷ prazo total do contrato). Veja um exemplo com contrato de 30 meses, aluguel de R$ 2.000 e multa pactuada de 3 aluguéis (R$ 6.000).

Alguns contratos calculam a proporção em dias, o que é ainda mais preciso e favorável a quem sai no meio do mês. O importante é que a base seja o tempo restante do contrato, e não o tempo total. Além da multa, o inquilino paga normalmente os aluguéis e encargos até a data da efetiva entrega das chaves — a multa não substitui o aluguel do período ocupado.

Isenção da multa por transferência de trabalho

O parágrafo único do art. 4º traz uma exceção importante: o locatário fica dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo empregador privado ou público, para prestar serviços em outra localidade. A condição é notificar o locador por escrito com prazo mínimo de 30 dias de antecedência.

• A transferência deve partir do empregador — pedido de demissão para aceitar emprego em outra cidade, em regra, não gera a isenção.
• Guarde a prova: carta ou comunicado formal do empregador indicando a transferência e a nova localidade.
• Notifique o locador por escrito (carta com AR, notificação extrajudicial ou meio previsto no contrato) com pelo menos 30 dias de antecedência.
• Aluguéis e encargos continuam devidos até a entrega das chaves; a isenção alcança apenas a multa rescisória.

Contrato por prazo indeterminado: aviso prévio de 30 dias

Quando o contrato de 30 meses termina e o inquilino permanece no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, nas mesmas condições (art. 46, § 1º). A partir daí, o inquilino pode encerrar a locação a qualquer momento, sem multa, mediante aviso por escrito ao locador com antecedência mínima de 30 dias (art. 6º).

Se sair sem dar o aviso, o locador pode exigir quantia equivalente a 1 mês de aluguel e encargos vigentes (art. 6º, parágrafo único). Do lado do locador, a retomada em prazo indeterminado nos contratos de 30 meses ou mais se dá por denúncia vazia — notificação concedendo 30 dias para desocupação, sem necessidade de justificar (art. 46, § 2º). Em contratos mais curtos prorrogados, o locador precisa se enquadrar nas hipóteses do art. 47, como uso próprio ou após 5 anos de vigência ininterrupta.

Quando o locador pode rescindir o contrato

Durante o prazo determinado, o locador não pode retomar o imóvel por conveniência — a proteção é do art. 4º: o locador não pode reaver o imóvel alugado antes do fim do prazo. As exceções, válidas a qualquer tempo, estão no art. 9º: acordo entre as partes, infração legal ou contratual do inquilino, falta de pagamento de aluguel e encargos, e necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público que não possam ser feitas com o inquilino no imóvel.

Há ainda o caso da venda do imóvel: se não houver cláusula de vigência averbada na matrícula, o comprador pode denunciar a locação com prazo de 90 dias para desocupação (art. 8º). Encerrado o prazo contratual e prorrogada a locação, abre-se a via da denúncia vazia nos contratos de 30 meses ou mais. Se o inquilino não desocupar voluntariamente após a notificação, o caminho do locador é a ação de despejo — nunca a retirada forçada por conta própria.

Vistoria de saída: desgaste natural versus dano

A vistoria de saída é o espelho da vistoria de entrada: compara o estado atual do imóvel com o laudo assinado no início da locação. O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III, da Lei 8.245/91). Essa distinção entre desgaste natural e dano é a maior fonte de conflito na saída.

• Desgaste natural (não se cobra do inquilino): pintura desbotada pelo tempo, pequenos furos de quadros tratados, ressecamento de rejuntes e borrachas, desgaste de pisos pelo uso normal.
• Dano indenizável: vidros quebrados, portas e armários danificados, infiltração causada por mau uso, paredes com avarias além do uso normal, equipamentos que constavam funcionando no laudo de entrada e foram danificados.
• Pintura: se o contrato previu entrega pintada e o laudo de entrada comprova pintura nova, a devolução nas mesmas condições costuma ser exigível; sem laudo de entrada, a cobrança fica frágil.

Devolução da garantia: caução, seguro-fiança e fiador

O destino da garantia na rescisão depende da modalidade. A caução em dinheiro deve ser devolvida ao inquilino com a correção da poupança, descontados débitos comprovados — aluguéis em aberto, encargos e danos apurados na vistoria de saída. A devolução costuma ocorrer após a quitação das últimas contas de consumo e do condomínio, o que na prática leva de 30 a 60 dias em muitas administradoras; prazos maiores sem justificativa podem ser contestados.

No seguro-fiança e na fiança digital não há devolução: os prêmios pagos remuneram o risco do período. Ao rescindir, peça o cancelamento da apólice para interromper as parcelas futuras — algumas apólices geram estorno proporcional do prêmio não utilizado. No caso do fiador, a responsabilidade dele se encerra com a entrega das chaves e a quitação do acerto final; envie a ele cópia do termo de entrega para formalizar o fim da garantia.

Entrega das chaves: o marco que encerra suas obrigações

A data da efetiva entrega das chaves é o marco que encerra a contagem de aluguel e encargos e, salvo cláusula em contrário, a responsabilidade do inquilino e do fiador. Por isso ela nunca pode ficar informal: entregar a chave na portaria ou com o zelador, sem recibo, deixa o inquilino exposto a cobranças por período em que já havia saído.

• Agende a vistoria de saída para a data da desocupação, com o imóvel vazio e limpo.
• Assine termo de entrega de chaves com data, hora e identificação de quem recebeu (locador, imobiliária ou procurador).
• Guarde cópia do laudo de vistoria de saída e registre fotos e vídeos datados de todos os cômodos.
• Transfira ou encerre as contas de luz, água e gás na data da entrega, guardando os protocolos.
• Se o locador se recusar a receber as chaves, notifique-o formalmente e, persistindo a recusa, é possível consignar as chaves judicialmente.

Acerto final e distrato: fechando as contas sem pendências

O encerramento limpo da locação termina com o acerto final: cálculo dos aluguéis e encargos pro rata até a data das chaves, multa proporcional se houver, débitos ou créditos de consumo e condomínio, eventuais reparos da vistoria e a liberação da garantia. Peça o demonstrativo detalhado por escrito e confira item a item antes de pagar ou de dar quitação.

Sempre que possível, formalize um termo de rescisão (distrato) assinado pelas partes, declarando a data de encerramento, os valores acertados e a quitação recíproca — com ele, nem locador nem inquilino podem reabrir discussões depois. Divergências sobre valores pequenos costumam se resolver nos Juizados Especiais Cíveis, sem necessidade de advogado para causas de até 20 salários mínimos.

Perguntas frequentes