Reajuste de aluguel: índices, cálculo passo a passo e seus direitos

Entenda o reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA, cálculo passo a passo com exemplo, o que fazer quando o índice dispara e como negociar com a outra parte.

Leitura de 9 min · Atualizado em 2026-07-10

• O aluguel só pode ser reajustado uma vez a cada 12 meses, pelo índice previsto no contrato (em geral IGP-M ou IPCA).
• A fórmula é simples: novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação acumulada do índice em 12 meses).
• Reajuste corrige a inflação; revisão muda o valor para o patamar de mercado e só cabe após 3 anos, por acordo ou ação judicial.
• Quando o índice dispara, as partes podem negociar um índice alternativo, um teto ou um valor intermediário por aditivo.
• Reajuste não aplicado na data certa pode ser cobrado dali em diante, mas a cobrança retroativa depende do que diz o contrato e de quando houve a cobrança.

O que é o reajuste de aluguel e quando ele pode acontecer

O reajuste de aluguel é a correção periódica do valor pago pelo inquilino para repor a inflação do período. Ele não é um aumento real: em tese, o locador continua recebendo o mesmo poder de compra, apenas atualizado. A base legal vem da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que permite a livre convenção do aluguel e da sua forma de correção, e da Lei 10.192/2001, que fixa a periodicidade mínima de 12 meses para reajustes em contratos como o de locação.

Na prática, isso significa duas regras de ouro: o reajuste só pode ocorrer uma vez por ano, contado da assinatura do contrato ou do último reajuste, e deve seguir exatamente o índice e a data previstos no contrato. Se o contrato nada disser sobre índice, as partes precisam negociar — o locador não pode simplesmente escolher o índice que mais lhe favorece naquele ano.

Reajuste automático não depende de aviso formal: se o contrato prevê índice e data, o novo valor passa a valer no aniversário do contrato. Ainda assim, é boa prática o locador comunicar o cálculo por escrito antes do vencimento.

IGP-M ou IPCA: qual índice é usado no aluguel

Não existe índice obrigatório por lei. O IGP-M (Índice Geral de Preços — Mercado, da FGV) foi historicamente o mais usado em contratos de locação, a ponto de ser chamado de 'índice do aluguel'. O IPCA (do IBGE), que mede a inflação oficial ao consumidor, ganhou espaço depois que o IGP-M disparou muito acima da inflação em 2020 e 2021, por ser fortemente influenciado por preços no atacado e pelo câmbio.

Outros índices também aparecem em contratos, como o IPC-Fipe e o INPC. Para novos contratos, muitos proprietários e inquilinos têm preferido o IPCA justamente pela previsibilidade. O importante é que o índice esteja nomeado com clareza no contrato, com a fonte oficial de apuração.

A cláusula de reajuste no contrato: o que ela precisa dizer

Uma boa cláusula de reajuste responde a quatro perguntas: qual índice será aplicado, qual a periodicidade (anual, por força de lei), qual a data-base do reajuste (normalmente o mês de aniversário do contrato) e o que acontece se o índice for extinto ou ficar negativo. Contratos bem redigidos indicam um índice substituto — por exemplo, 'na falta do IGP-M, aplica-se o IPCA'.

• Índice nomeado e fonte oficial (ex.: IGP-M/FGV ou IPCA/IBGE).
• Data-base: em regra, o mês de assinatura do contrato.
• Índice substituto em caso de extinção ou suspensão da divulgação.
• Regra para índice negativo: manter o valor ou aplicar a deflação (as partes podem convencionar).
• Forma de comunicação do novo valor ao inquilino.

Cláusulas que preveem reajuste em prazo inferior a 12 meses são nulas nesse ponto. Também não vale eleger 'o maior índice do período' de forma genérica: a jurisprudência entende que o critério de correção deve ser certo e determinado.

Como calcular o reajuste: fórmula e passo a passo

O cálculo usa a variação acumulada do índice nos 12 meses anteriores à data-base. A fórmula é: novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação acumulada ÷ 100). A variação acumulada em 12 meses é divulgada mensalmente pela FGV (IGP-M) e pelo IBGE (IPCA) e pode ser consultada gratuitamente nos sites oficiais e no Banco Central.

1. Identifique no contrato o índice e o mês da data-base do reajuste.
2. Consulte a variação acumulada do índice nos últimos 12 meses. Atenção: muitos contratos usam o acumulado até o mês anterior ao aniversário, porque o índice do mês corrente ainda não foi divulgado.
3. Aplique a fórmula: novo aluguel = aluguel atual × (1 + acumulado ÷ 100).
4. Arredonde conforme a praxe do contrato (normalmente duas casas decimais).
5. Formalize o novo valor por escrito (e-mail ou mensagem vale como registro) e ajuste o boleto ou recibo.

Exemplo numérico: aluguel de R$ 2.000,00 com data-base em julho e IGP-M acumulado de 4,5% em 12 meses. Novo aluguel = 2.000 × (1 + 0,045) = R$ 2.090,00. Se o índice acumulado fosse negativo em -0,5% e o contrato admitisse deflação, o aluguel passaria a R$ 1.990,00.

Exemplo comparado: o mesmo aluguel com índices diferentes

Para visualizar o impacto da escolha do índice, veja como um aluguel de R$ 2.000,00 se comportaria com diferentes variações acumuladas em 12 meses. Os percentuais abaixo são hipotéticos e servem apenas para ilustrar o cálculo — consulte sempre o acumulado real na data-base do seu contrato.

Guarde a memória de cálculo de cada reajuste (índice, acumulado, fonte e data da consulta). Isso evita divergência no ano seguinte e facilita a conferência por qualquer das partes.

O que fazer quando o índice dispara

Entre 2020 e 2021, o IGP-M acumulou altas que passaram de 20% e chegaram perto de 37% em 12 meses, muito acima da inflação ao consumidor. Milhares de contratos ficaram com reajustes impagáveis, e o mercado reagiu com negociação: aplicar o índice cheio e perder um bom inquilino costuma sair mais caro do que ceder parte do reajuste, considerando vacância, nova pintura, anúncios e o risco de meses sem receita.

• Trocar o índice do reajuste por aditivo contratual (por exemplo, de IGP-M para IPCA) — vale dali em diante, não retroativamente.
• Aplicar um percentual intermediário negociado entre o índice cheio e a inflação oficial.
• Fixar um teto de reajuste para o ano, mantendo o índice contratual como referência.
• Escalonar o reajuste em parcelas ao longo de alguns meses.
• Em situações extremas e sem acordo, o inquilino pode buscar revisão judicial com base na onerosidade excessiva (art. 317 e art. 478 do Código Civil), mas o resultado depende do caso concreto e não há garantia de êxito.

Importante: enquanto não houver acordo ou decisão judicial, vale o contrato. O inquilino que paga por conta própria um valor menor do que o reajustado fica tecnicamente em mora, o que pode fundamentar cobrança e até despejo. O caminho seguro é negociar antes da data-base e documentar tudo por escrito.

Como negociar o reajuste sem desgastar a relação

A negociação do reajuste é legítima e comum — a Lei do Inquilinato permite que as partes convencionem livremente o aluguel, vedando apenas a vinculação ao salário mínimo e à moeda estrangeira (art. 17). Para o locador, a conta relevante é o custo da vacância: um imóvel vazio por dois ou três meses geralmente consome mais do que a diferença entre o índice cheio e um percentual negociado. Para o inquilino, a referência é o preço de mercado: se imóveis semelhantes na região estão mais baratos, há espaço para conversar.

• Inquilino: leve dados concretos (anúncios de imóveis comparáveis, acumulado do IPCA vs. IGP-M) em vez de apenas pedir desconto.
• Locador: se ceder no percentual, formalize que a base de cálculo do próximo reajuste será o valor efetivamente pago, para evitar discussão futura.
• Ambos: registrem o acordo em aditivo simples assinado (ou, no mínimo, por e-mail com confirmação clara das duas partes).
• Um corretor ou administrador de confiança pode ajudar a mediar a conversa e a apurar o valor de mercado com isenção.

Reajuste não é revisão: entenda a diferença

Reajuste corrige o valor pela inflação, no aniversário do contrato, sem discutir se o aluguel está caro ou barato. Revisão é outra coisa: é a readequação do aluguel ao preço de mercado, prevista no art. 19 da Lei 8.245/91. Qualquer das partes — locador ou inquilino — pode pedir revisão depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, primeiro amigavelmente e, se não houver consenso, por ação revisional.

A revisão funciona nos dois sentidos: se o bairro valorizou e o aluguel ficou defasado, o locador pode pedir aumento além do índice; se o mercado caiu, o inquilino pode pedir redução. Na ação revisional, o juiz costuma se apoiar em avaliação técnica do valor locatício e pode fixar aluguel provisório enquanto o processo corre. Já o reajuste anual pelo índice do contrato não se discute em revisão — são institutos independentes que podem coexistir.

Acordo que alterou o valor do aluguel 'zera' o relógio da revisão: os 3 anos do art. 19 contam do último ajuste consensual do valor, não da assinatura original do contrato.

Reajuste esquecido: dá para cobrar retroativo?

É comum o locador esquecer de aplicar o reajuste na data-base e se dar conta meses depois. A partir do momento em que aplica, o novo valor vale para os aluguéis seguintes — isso é pacífico. A cobrança retroativa das diferenças dos meses anteriores, porém, é terreno de disputa: como o reajuste decorre de cláusula contratual, existe o direito à diferença em tese, mas o recebimento reiterado do valor antigo sem ressalva pode ser interpretado como tolerância (supressio), enfraquecendo a cobrança do passado.

Para o locador, a lição é operacional: crie um lembrete anual da data-base e comunique o reajuste por escrito antes do vencimento. Para o inquilino, vale conferir o cálculo apresentado — índice certo, acumulado certo, período certo — antes de aceitar qualquer cobrança de diferença acumulada.

• Recibos e comprovantes de pagamento devem indicar o valor efetivamente pago em cada mês.
• Diferenças de reajuste cobradas depois devem vir com memória de cálculo detalhada.
• Prescrição: a pretensão de cobrança de aluguéis e encargos prescreve em 3 anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil).

Erros comuns no reajuste de aluguel

• Aplicar o índice mensal em vez do acumulado de 12 meses — o reajuste anual usa sempre a variação acumulada no período.
• Usar o acumulado do mês errado: confira se o contrato manda usar o índice do mês do aniversário ou do mês anterior.
• Reajustar antes de completar 12 meses do início do contrato ou do último reajuste.
• Trocar de índice unilateralmente porque o contratual 'ficou baixo' naquele ano.
• Confundir reajuste com revisão e tentar 'atualizar para o mercado' no aniversário do contrato sem acordo.
• Não documentar acordos de desconto ou troca de índice, gerando disputa sobre a base de cálculo nos anos seguintes.

Índice negativo não autoriza o locador a simplesmente congelar o aluguel se o contrato prevê a aplicação pura do índice — nem obriga a reduzir se o contrato prevê cláusula de manutenção do valor. Leia o que foi pactuado antes de discutir.

Resumo dos direitos de locador e inquilino no reajuste

Em síntese: o locador tem direito ao reajuste anual pelo índice do contrato, na data-base, sem precisar de anuência do inquilino. O inquilino tem direito de exigir o cálculo correto, de recusar reajuste em periodicidade inferior a 12 meses e de negociar quando o índice destoar da realidade. Ambos podem, após 3 anos, buscar a revisão do valor ao patamar de mercado.

Se a conversa travar, vale buscar mediação — muitos conflitos de reajuste se resolvem com um aditivo simples. Persistindo o impasse em valores relevantes, um advogado pode avaliar ação revisional ou consignação em pagamento, conforme o lado da mesa. Este guia é informativo e não substitui orientação jurídica para o seu caso concreto.

Perguntas frequentes

De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?

A cada 12 meses, no mínimo. A Lei 10.192/2001 veda reajuste com periodicidade inferior a um ano em contratos como o de locação. A contagem parte da assinatura do contrato ou do último reajuste aplicado.

Qual índice de reajuste de aluguel é obrigatório por lei?

Nenhum. A lei não impõe índice: vale o que estiver no contrato. IGP-M e IPCA são os mais comuns, e a única vedação relevante é vincular o aluguel ao salário mínimo ou à moeda estrangeira.

Como calcular o reajuste do aluguel pelo IGP-M?

Consulte o IGP-M acumulado nos 12 meses até a data-base do contrato e aplique a fórmula: novo aluguel = aluguel atual × (1 + acumulado ÷ 100). Por exemplo, com acumulado de 4,5%, um aluguel de R$ 2.000 vai a R$ 2.090.

O inquilino pode se recusar a pagar o reajuste previsto no contrato?

Não unilateralmente. Enquanto não houver acordo ou decisão judicial, vale o índice contratado, e pagar menos configura mora. O caminho é negociar antes da data-base ou, em situações extremas, buscar revisão judicial.

O que fazer quando o IGP-M dispara muito acima da inflação?

Negociar. As partes podem trocar o índice por aditivo, aplicar percentual intermediário, fixar um teto ou escalonar o reajuste. Para o locador, costuma ser melhor ceder parte do reajuste do que arcar com vacância; para o inquilino, dados de mercado fortalecem a conversa.

Qual a diferença entre reajuste e revisão do aluguel?

Reajuste é a correção anual pela inflação, conforme o índice do contrato. Revisão é a readequação do valor ao mercado, prevista no art. 19 da Lei 8.245/91, cabível após 3 anos do contrato ou do último acordo sobre o valor, por negociação ou ação revisional.

O aluguel pode diminuir se o índice ficar negativo?

Pode, se o contrato previr a aplicação pura do índice. Houve meses de IGP-M negativo em que aluguéis caíram. Muitos contratos, porém, trazem cláusula de manutenção do valor em caso de deflação — é preciso ler o que foi pactuado.

O locador esqueceu o reajuste: pode cobrar retroativo?

O novo valor vale dali em diante sem discussão. Quanto às diferenças passadas, há controvérsia: receber o valor antigo por meses sem ressalva pode caracterizar tolerância e enfraquecer a cobrança retroativa. De todo modo, a pretensão de cobrança de aluguéis prescreve em 3 anos.

Pode trocar o índice de reajuste no meio do contrato?

Sim, desde que as duas partes concordem. A troca se formaliza por aditivo contratual assinado e vale para os reajustes seguintes, não retroativamente. Foi um movimento comum na disparada do IGP-M em 2020-2021, com migração para o IPCA.

Reajuste precisa ser comunicado por escrito ao inquilino?

A lei não exige forma específica: previsto no contrato, o reajuste incide automaticamente na data-base. Na prática, comunicar por escrito com a memória de cálculo evita erros, atrasos e desgaste entre as partes.

Aluguel pode ser reajustado pelo salário mínimo ou pelo dólar?

Não. O art. 17 da Lei 8.245/91 veda a vinculação do aluguel à variação cambial e ao salário mínimo. A correção deve usar índice de preços nacional, como IGP-M, IPCA, INPC ou IPC-Fipe.

Quem define a data-base do reajuste do aluguel?

O contrato. Em regra, a data-base é o mês de aniversário da assinatura, e cada novo período de 12 meses conta a partir do último reajuste. Contratos prorrogados por prazo indeterminado mantêm a mesma data-base.

Reajuste em contrato verbal de aluguel funciona como?

A locação verbal é válida, mas sem cláusula escrita não há índice pactuado, então qualquer reajuste depende de acordo entre as partes a cada ano. É mais um motivo para formalizar o contrato por escrito, protegendo os dois lados.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.