Ação de despejo: motivos, prazos reais e como agir em cada fase

Ação de despejo: motivos legais, liminar de desocupação em 15 dias, purgação da mora, prazos reais do processo e como locador e inquilino devem agir.

Leitura de 12 min · Atualizado em 2026-07-10

• O despejo é a única via legal para retomar um imóvel alugado sem devolução voluntária: trocar fechadura ou cortar luz é ilegal e gera indenização.
• As causas mais comuns são falta de pagamento, fim do prazo contratual (denúncia vazia), uso próprio e infração contratual.
• Em várias hipóteses do art. 59 da Lei 8.245/91 cabe liminar de desocupação em 15 dias, inclusive por falta de pagamento em contrato sem garantia.
• Na ação por falta de pagamento, o inquilino pode evitar o despejo pagando o débito atualizado em até 15 dias da citação (purgação da mora).
• O processo completo costuma levar de alguns meses a mais de um ano, conforme a vara, a defesa apresentada e a existência de liminar.

O que é a ação de despejo e por que ela é o único caminho

A ação de despejo é o processo judicial pelo qual o locador retoma o imóvel alugado quando o inquilino não o devolve voluntariamente. Está disciplinada nos arts. 59 a 66 da Lei 8.245/91 e vale para qualquer fundamento de retomada: seja qual for o motivo alegado, a ação cabível é a de despejo (art. 5º), inclusive quando o contrato é verbal.

Isso significa que o locador não pode fazer justiça com as próprias mãos: trocar a fechadura, cortar água e luz, remover pertences ou intimidar o inquilino para que saia são condutas ilegais, que podem configurar exercício arbitrário das próprias razões e gerar dever de indenizar. Do outro lado, o inquilino que permanece no imóvel sem pagar também responde por todo o período de ocupação, com juros, correção e honorários.

Morte de qualquer das partes, venda do imóvel ou fim do contrato não autorizam retirada forçada. Sem devolução espontânea das chaves, o caminho é sempre judicial.

Despejo por falta de pagamento: o caso mais comum

A inadimplência de aluguel e encargos é, de longe, a causa mais frequente de despejo. A lei permite cumular na mesma ação o pedido de despejo com a cobrança dos valores devidos (art. 62, I), citando inquilino e, se quiser cobrar também a garantia, o fiador. Não há prazo mínimo de atraso exigido por lei: em tese, um único aluguel vencido já autoriza a ação, embora na prática locadores costumem tentar acordo antes.

O cálculo do débito inclui aluguéis e acessórios vencidos até a data do efetivo pagamento, multa moratória prevista no contrato (comumente limitada a 10% na praxe contratual, variando conforme o pactuado), juros e correção, além de custas e honorários advocatícios. Durante o processo, os aluguéis que forem vencendo podem ser incluídos na condenação.

Locador: antes de ajuizar, envie cobrança formal com o demonstrativo do débito. Além de abrir porta para acordo, a notificação documenta a mora e evita alegações de surpresa.

Outros motivos legais de despejo

Além da inadimplência, a Lei do Inquilinato autoriza a retomada em um conjunto fechado de hipóteses, que variam conforme o tipo e o prazo do contrato.

• Denúncia vazia: em contratos residenciais de 30 meses ou mais, prorrogados por prazo indeterminado, o locador retoma sem justificar, após notificação com 30 dias (art. 46, § 2º).
• Uso próprio: retomada para uso do próprio locador, de cônjuge ou companheiro, ou para residência de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio (art. 47, III).
• Infração contratual ou legal: sublocação não autorizada, uso diverso do pactuado, danos ao imóvel, perturbação reiterada (art. 9º, II).
• Reparações urgentes determinadas pelo poder público, incompatíveis com a permanência do inquilino (art. 9º, IV).
• Extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação estava vinculada ao emprego (art. 47, II).
• Demolição ou obras aprovadas que aumentem a área construída em pelo menos 20% (art. 47, IV).
• Venda do imóvel: o comprador pode denunciar a locação com 90 dias para desocupação, se o contrato não tiver cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8º).
• Fim da locação por temporada ou não residencial, nas condições próprias desses regimes.

Na retomada para uso próprio, a lei presume a sinceridade do pedido, mas o art. 44 tipifica como contravenção não dar ao imóvel o destino alegado em até 180 dias após a desocupação, deixando o locador sujeito também a indenizar o inquilino.

Notificação prévia: quando ela é obrigatória

Nem toda ação de despejo exige notificação prévia, mas em várias hipóteses ela é requisito para a própria ação. Na denúncia vazia de contrato prorrogado por prazo indeterminado, a notificação concedendo 30 dias é indispensável; o mesmo vale para a denúncia do comprador (90 dias) e para os casos do art. 47 em contratos prorrogados, quando exigida pela lei ou pela jurisprudência.

No despejo por falta de pagamento, não há exigência legal de notificação prévia — a citação no processo cumpre o papel de constituir formalmente a cobrança. Mesmo assim, a notificação extrajudicial é recomendável como prova de boa-fé e instrumento de acordo. A forma pode ser carta com aviso de recebimento, notificação via Cartório de Títulos e Documentos ou o meio previsto no contrato, sempre com comprovante de entrega.

Notificação sem prova de recebimento vale pouco em juízo. Prefira meios com confirmação formal e guarde os comprovantes junto com o contrato.

Liminar de desocupação em 15 dias: quando cabe

O art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91 permite ao juiz conceder liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, desde que o locador preste caução equivalente a 3 meses de aluguel. A lista de hipóteses foi ampliada ao longo dos anos e hoje inclui, entre outras:

• Falta de pagamento em contrato sem nenhuma das garantias do art. 37, ou com garantia extinta e não substituída após notificação (inciso IX).
• Fim do prazo da locação por temporada, com ação proposta em até 30 dias (inciso III).
• Fim do prazo notificado para desocupação em denúncia vazia ou retomada, com ação em até 30 dias do termo (inciso VIII).
• Morte do inquilino sem sucessor legítimo na locação (inciso IV).
• Sublocação ilegítima após extinta a locação principal (inciso V).
• Necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público (inciso VI).
• Descumprimento de acordo de desocupação firmado entre as partes (inciso I).

Concedida a liminar, o inquilino é intimado a sair em 15 dias; se não sair, o despejo é efetivado com mandado, podendo haver uso de força policial e arrombamento se necessário (art. 65). No despejo por falta de pagamento com liminar, o inquilino ainda pode evitar a desocupação pagando o débito integral no prazo de 15 dias da intimação, de forma independente do processo principal.

Purgação da mora: como o inquilino evita o despejo pagando

Na ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino (ou o fiador) pode evitar a rescisão pagando o débito atualizado no prazo de 15 dias contados da citação (art. 62, II, com a redação da Lei 12.112/2009). É a chamada purgação ou emenda da mora — o processo perde o objeto quanto ao despejo, e a locação continua.

• O pagamento deve ser integral: aluguéis e acessórios vencidos até a data do depósito, multas e penalidades contratuais, juros de mora, custas processuais e honorários do advogado do locador.
• Aluguéis que vencerem depois da purgação devem continuar sendo pagos normalmente, sob pena de novo despejo.
• Se o locador alegar que o depósito foi insuficiente, o inquilino pode complementar em 10 dias (art. 62, III e IV).
• Limite importante: não se admite nova purgação se o inquilino já utilizou essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único).

Inquilino em dificuldade momentânea: a purgação da mora é o instrumento mais eficaz de defesa, mas exige pagamento completo e rápido. Se não conseguir o valor integral, tente acordo escrito de parcelamento com o locador antes que a sentença seja proferida.

Fases do processo e prazos reais

Os prazos da lei são curtos no papel, mas o tempo real depende da vara, da localização do réu para citação e da complexidade da defesa. A tabela abaixo resume o fluxo típico de um despejo por falta de pagamento e as durações comumente observadas na prática — trate como estimativa, não como garantia.

Somando as fases, um despejo com liminar deferida pode se resolver em poucos meses; sem liminar e com defesa contestando valores, o processo completo frequentemente ultrapassa um ano. A apelação contra a sentença de despejo, em regra, não tem efeito suspensivo (art. 58, V), ou seja, a desocupação pode ser executada mesmo com recurso pendente.

Como o locador deve agir em cada fase

Para o locador, o sucesso e a velocidade do despejo dependem menos do tribunal e mais da qualidade da documentação e das decisões tomadas antes do processo.

• Documente a mora desde o primeiro atraso: demonstrativos, mensagens de cobrança, notificação formal com comprovante.
• Tente acordo antes de ajuizar: parcelamento por escrito ou desocupação amigável com termo assinado saem mais baratos e rápidos que qualquer processo.
• Avalie a liminar: contrato sem garantia (ou com garantia extinta) permite pedir desocupação em 15 dias mediante caução de 3 aluguéis.
• Cumule despejo com cobrança e inclua o fiador na cobrança, se houver, para executar a dívida no mesmo processo.
• Não receba as chaves informalmente durante o processo sem registrar: a devolução deve constar nos autos ou em termo assinado, pois define o fim da contagem dos aluguéis.
• Após retomar o imóvel, faça vistoria com fotos antes de qualquer reforma, para documentar danos indenizáveis.

Jamais corte água, luz ou troque fechaduras para forçar a saída: além de expor o locador a indenização por danos morais e materiais, a conduta pode inverter o jogo processual a favor do inquilino.

Como o inquilino deve agir ao ser citado

Receber a citação de uma ação de despejo não significa desocupação imediata — significa que os prazos começaram a correr. A pior estratégia é ignorar o processo: sem defesa nem pagamento, o despejo tende a ser decretado à revelia, com todas as verbas contra o inquilino.

• Confira o débito cobrado: valores pagos e não abatidos, encargos não previstos no contrato e multas acima do pactuado podem ser impugnados.
• Se a causa for inadimplência e você puder pagar, purgue a mora em 15 dias — é a defesa mais eficaz e mantém a locação.
• Se não puder pagar tudo, procure o locador para acordo de parcelamento ou de desocupação com prazo maior, sempre por escrito e, de preferência, homologado no processo.
• Verifique vícios formais: falta de notificação prévia quando exigida, hipótese legal inexistente ou pedido de retomada para uso próprio sem os requisitos podem derrubar a ação.
• Procure a Defensoria Pública se não puder pagar advogado: a defesa técnica é essencial para discutir valores e prazos.
• Se decidir sair, formalize a entrega das chaves nos autos ou em termo assinado — a partir daí param de correr aluguéis.

Pontualidade tem valor de defesa: recibos e comprovantes de transferência organizados por mês são a prova central em qualquer discussão sobre inadimplência.

Despejo, garantias e o acordo que evita tudo isso

As garantias da locação dialogam diretamente com o despejo. Havendo fiador, o locador costuma cobrá-lo no mesmo processo, e o patrimônio do fiador — inclusive o bem de família, por exceção legal — responde pela dívida. Havendo caução, o valor depositado é abatido do débito no acerto final. No seguro-fiança, a seguradora indeniza o locador e depois cobra o inquilino em ação de regresso; em contratos sem garantia nenhuma, abre-se a via da liminar de 15 dias.

Por fim, vale insistir no óbvio que a estatística confirma: o acordo é quase sempre melhor que o processo para os dois lados. Para o locador, meses de imóvel fechado, custas e honorários frequentemente superam o desconto que destravaria uma saída amigável. Para o inquilino, uma dívida judicial cresce com juros e honorários e pode terminar em penhora. Um termo de acordo escrito — com datas de desocupação, valores e quitações — resolve na semana o que o Judiciário resolveria em um ano.

Perguntas frequentes

Quais são os motivos legais para ação de despejo?

Os principais são falta de pagamento de aluguel e encargos, fim do prazo contratual com denúncia vazia (contratos de 30 meses ou mais prorrogados), retomada para uso próprio ou de familiares, infração contratual ou legal, reparações urgentes determinadas pelo poder público e denúncia pelo comprador do imóvel.

Com quantos meses de atraso o locador pode pedir despejo?

A lei não exige prazo mínimo: em tese, um único aluguel vencido já autoriza a ação de despejo por falta de pagamento. Na prática, muitos locadores tentam cobrança amigável antes, mas isso é opção, não obrigação legal.

O que é a liminar de despejo em 15 dias?

É a ordem judicial concedida no início do processo, sem ouvir o inquilino, determinando a desocupação em 15 dias nas hipóteses do art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91 — como falta de pagamento em contrato sem garantia. O locador deve prestar caução equivalente a 3 meses de aluguel para obtê-la.

O que é purgação da mora?

É o direito de o inquilino evitar o despejo por falta de pagamento depositando, em até 15 dias da citação, o débito integral atualizado — aluguéis, encargos, multas, juros, custas e honorários (art. 62, II). Feito o pagamento completo, a locação continua normalmente.

Quantas vezes o inquilino pode purgar a mora?

A purgação não é admitida se o inquilino já utilizou essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único, da Lei 8.245/91). Ou seja, quem purgou a mora recentemente não pode repetir a estratégia em novo despejo dentro desse intervalo.

Quanto tempo demora uma ação de despejo?

Com liminar deferida e sem defesa complexa, alguns meses; com contestação, perícia ou dificuldade de citação, frequentemente mais de um ano. Os prazos legais são curtos — 15 dias para defesa, 30 dias para desocupação voluntária em regra —, mas o tempo real depende da vara e do caso.

O locador pode trocar a fechadura ou cortar a luz do inquilino inadimplente?

Não. A retomada do imóvel sem processo é ilegal, pode configurar exercício arbitrário das próprias razões e gera dever de indenizar o inquilino por danos materiais e morais. Qualquer que seja o motivo, a via correta é a ação de despejo (art. 5º da Lei 8.245/91).

Qual o prazo para sair do imóvel depois da sentença de despejo?

Em regra, 30 dias (art. 63 da Lei 8.245/91). O prazo cai para 15 dias quando entre a citação e a sentença tiverem passado mais de 4 meses ou quando o despejo se fundar em falta de pagamento, entre outras hipóteses do § 1º do mesmo artigo. Não havendo saída voluntária, cumpre-se o mandado com força policial se necessário.

Recurso suspende o despejo?

Em regra não: a apelação contra a sentença de despejo é recebida apenas no efeito devolutivo (art. 58, V, da Lei 8.245/91), permitindo a execução provisória da desocupação, geralmente mediante caução. O inquilino pode tentar obter efeito suspensivo, mas a concessão é excepcional.

O fiador pode ser cobrado na ação de despejo?

Sim. O locador pode cumular o despejo com a cobrança dos aluguéis e citar também o fiador para responder pela dívida (art. 62, I). O patrimônio do fiador responde pela condenação, inclusive o imóvel residencial próprio, por exceção legal à impenhorabilidade do bem de família.

Inquilino com filhos menores ou idoso pode ser despejado?

Pode. A existência de crianças, idosos ou pessoas doentes na família não impede legalmente o despejo, embora juízes possam, em situações excepcionais, modular prazos de desocupação por razões humanitárias. A proteção efetiva do inquilino está na negociação e na purgação da mora.

O que acontece com os móveis do inquilino no despejo forçado?

No cumprimento do mandado, os bens encontrados no imóvel são inventariados e ficam sob guarda de depositário — que pode ser o próprio locador ou terceiro — até que o inquilino os retire. Despesas de remoção e depósito podem ser cobradas de quem deu causa ao despejo.

Despejo por denúncia vazia precisa de justificativa?

Não. Na denúncia vazia, cabível em contratos residenciais de 30 meses ou mais prorrogados por prazo indeterminado, o locador retoma o imóvel sem declinar motivo, bastando notificar o inquilino com 30 dias de antecedência e, sem desocupação, propor a ação. Se a ação for ajuizada em até 30 dias do fim do prazo da notificação, cabe liminar de desocupação.

Vale mais a pena acordo ou processo de despejo?

Na maioria dos casos, o acordo: para o locador, evita meses de imóvel improdutivo, custas e honorários; para o inquilino, evita dívida judicial crescente e possível penhora. Um termo escrito com data de desocupação e acerto de valores — de preferência homologado judicialmente — dá segurança às duas partes.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.