Ação de despejo: motivos, prazos reais e como agir em cada fase

O que é a ação de despejo e por que ela é o único caminho

A ação de despejo é o processo judicial pelo qual o locador retoma o imóvel alugado quando o inquilino não o devolve voluntariamente. Está disciplinada nos arts. 59 a 66 da Lei 8.245/91 e vale para qualquer fundamento de retomada: seja qual for o motivo alegado, a ação cabível é a de despejo (art. 5º), inclusive quando o contrato é verbal. Para aprofundar, leia também Lei do Inquilinato: guia prático da Lei 8.245/91.

Isso significa que o locador não pode fazer justiça com as próprias mãos: trocar a fechadura, cortar água e luz, remover pertences ou intimidar o inquilino para que saia são condutas ilegais, que podem configurar exercício arbitrário das próprias razões e gerar dever de indenizar. Do outro lado, o inquilino que permanece no imóvel sem pagar também responde por todo o período de ocupação, com juros, correção e honorários. Para aprofundar, leia também Como alugar imóvel direto com o dono: passo a passo.

Despejo por falta de pagamento: o caso mais comum

A inadimplência de aluguel e encargos é, de longe, a causa mais frequente de despejo. A lei permite cumular na mesma ação o pedido de despejo com a cobrança dos valores devidos (art. 62, I), citando inquilino e, se quiser cobrar também a garantia, o fiador. Não há prazo mínimo de atraso exigido por lei: em tese, um único aluguel vencido já autoriza a ação, embora na prática locadores costumem tentar acordo antes. Para aprofundar, leia também Reajuste de aluguel: como calcular.

O cálculo do débito inclui aluguéis e acessórios vencidos até a data do efetivo pagamento, multa moratória prevista no contrato (comumente limitada a 10% na praxe contratual, variando conforme o pactuado), juros e correção, além de custas e honorários advocatícios. Durante o processo, os aluguéis que forem vencendo podem ser incluídos na condenação.

Outros motivos legais de despejo

Além da inadimplência, a Lei do Inquilinato autoriza a retomada em um conjunto fechado de hipóteses, que variam conforme o tipo e o prazo do contrato.

• Denúncia vazia: em contratos residenciais de 30 meses ou mais, prorrogados por prazo indeterminado, o locador retoma sem justificar, após notificação com 30 dias (art. 46, § 2º).
• Uso próprio: retomada para uso do próprio locador, de cônjuge ou companheiro, ou para residência de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio (art. 47, III).
• Infração contratual ou legal: sublocação não autorizada, uso diverso do pactuado, danos ao imóvel, perturbação reiterada (art. 9º, II).
• Reparações urgentes determinadas pelo poder público, incompatíveis com a permanência do inquilino (art. 9º, IV).
• Extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação estava vinculada ao emprego (art. 47, II).
• Demolição ou obras aprovadas que aumentem a área construída em pelo menos 20% (art. 47, IV).
• Venda do imóvel: o comprador pode denunciar a locação com 90 dias para desocupação, se o contrato não tiver cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8º).
• Fim da locação por temporada ou não residencial, nas condições próprias desses regimes.

Na retomada para uso próprio, a lei presume a sinceridade do pedido, mas o art. 44 tipifica como contravenção não dar ao imóvel o destino alegado em até 180 dias após a desocupação, deixando o locador sujeito também a indenizar o inquilino.

Notificação prévia: quando ela é obrigatória

Nem toda ação de despejo exige notificação prévia, mas em várias hipóteses ela é requisito para a própria ação. Na denúncia vazia de contrato prorrogado por prazo indeterminado, a notificação concedendo 30 dias é indispensável; o mesmo vale para a denúncia do comprador (90 dias) e para os casos do art. 47 em contratos prorrogados, quando exigida pela lei ou pela jurisprudência.

No despejo por falta de pagamento, não há exigência legal de notificação prévia — a citação no processo cumpre o papel de constituir formalmente a cobrança. Mesmo assim, a notificação extrajudicial é recomendável como prova de boa-fé e instrumento de acordo. A forma pode ser carta com aviso de recebimento, notificação via Cartório de Títulos e Documentos ou o meio previsto no contrato, sempre com comprovante de entrega.

Liminar de desocupação em 15 dias: quando cabe

O art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91 permite ao juiz conceder liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, desde que o locador preste caução equivalente a 3 meses de aluguel. A lista de hipóteses foi ampliada ao longo dos anos e hoje inclui, entre outras:

• Falta de pagamento em contrato sem nenhuma das garantias do art. 37, ou com garantia extinta e não substituída após notificação (inciso IX).
• Fim do prazo da locação por temporada, com ação proposta em até 30 dias (inciso III).
• Fim do prazo notificado para desocupação em denúncia vazia ou retomada, com ação em até 30 dias do termo (inciso VIII).
• Morte do inquilino sem sucessor legítimo na locação (inciso IV).
• Sublocação ilegítima após extinta a locação principal (inciso V).
• Necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público (inciso VI).
• Descumprimento de acordo de desocupação firmado entre as partes (inciso I).

Concedida a liminar, o inquilino é intimado a sair em 15 dias; se não sair, o despejo é efetivado com mandado, podendo haver uso de força policial e arrombamento se necessário (art. 65). No despejo por falta de pagamento com liminar, o inquilino ainda pode evitar a desocupação pagando o débito integral no prazo de 15 dias da intimação, de forma independente do processo principal.

Purgação da mora: como o inquilino evita o despejo pagando

Na ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino (ou o fiador) pode evitar a rescisão pagando o débito atualizado no prazo de 15 dias contados da citação (art. 62, II, com a redação da Lei 12.112/2009). É a chamada purgação ou emenda da mora — o processo perde o objeto quanto ao despejo, e a locação continua.

• O pagamento deve ser integral: aluguéis e acessórios vencidos até a data do depósito, multas e penalidades contratuais, juros de mora, custas processuais e honorários do advogado do locador.
• Aluguéis que vencerem depois da purgação devem continuar sendo pagos normalmente, sob pena de novo despejo.
• Se o locador alegar que o depósito foi insuficiente, o inquilino pode complementar em 10 dias (art. 62, III e IV).
• Limite importante: não se admite nova purgação se o inquilino já utilizou essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único).

Fases do processo e prazos reais

Os prazos da lei são curtos no papel, mas o tempo real depende da vara, da localização do réu para citação e da complexidade da defesa. A tabela abaixo resume o fluxo típico de um despejo por falta de pagamento e as durações comumente observadas na prática — trate como estimativa, não como garantia.

Somando as fases, um despejo com liminar deferida pode se resolver em poucos meses; sem liminar e com defesa contestando valores, o processo completo frequentemente ultrapassa um ano. A apelação contra a sentença de despejo, em regra, não tem efeito suspensivo (art. 58, V), ou seja, a desocupação pode ser executada mesmo com recurso pendente.

Como o locador deve agir em cada fase

Para o locador, o sucesso e a velocidade do despejo dependem menos do tribunal e mais da qualidade da documentação e das decisões tomadas antes do processo.

• Documente a mora desde o primeiro atraso: demonstrativos, mensagens de cobrança, notificação formal com comprovante.
• Tente acordo antes de ajuizar: parcelamento por escrito ou desocupação amigável com termo assinado saem mais baratos e rápidos que qualquer processo.
• Avalie a liminar: contrato sem garantia (ou com garantia extinta) permite pedir desocupação em 15 dias mediante caução de 3 aluguéis.
• Cumule despejo com cobrança e inclua o fiador na cobrança, se houver, para executar a dívida no mesmo processo.
• Não receba as chaves informalmente durante o processo sem registrar: a devolução deve constar nos autos ou em termo assinado, pois define o fim da contagem dos aluguéis.
• Após retomar o imóvel, faça vistoria com fotos antes de qualquer reforma, para documentar danos indenizáveis.

Como o inquilino deve agir ao ser citado

Receber a citação de uma ação de despejo não significa desocupação imediata — significa que os prazos começaram a correr. A pior estratégia é ignorar o processo: sem defesa nem pagamento, o despejo tende a ser decretado à revelia, com todas as verbas contra o inquilino.

• Confira o débito cobrado: valores pagos e não abatidos, encargos não previstos no contrato e multas acima do pactuado podem ser impugnados.
• Se a causa for inadimplência e você puder pagar, purgue a mora em 15 dias — é a defesa mais eficaz e mantém a locação.
• Se não puder pagar tudo, procure o locador para acordo de parcelamento ou de desocupação com prazo maior, sempre por escrito e, de preferência, homologado no processo.
• Verifique vícios formais: falta de notificação prévia quando exigida, hipótese legal inexistente ou pedido de retomada para uso próprio sem os requisitos podem derrubar a ação.
• Procure a Defensoria Pública se não puder pagar advogado: a defesa técnica é essencial para discutir valores e prazos.
• Se decidir sair, formalize a entrega das chaves nos autos ou em termo assinado — a partir daí param de correr aluguéis.

Despejo, garantias e o acordo que evita tudo isso

As garantias da locação dialogam diretamente com o despejo. Havendo fiador, o locador costuma cobrá-lo no mesmo processo, e o patrimônio do fiador — inclusive o bem de família, por exceção legal — responde pela dívida. Havendo caução, o valor depositado é abatido do débito no acerto final. No seguro-fiança, a seguradora indeniza o locador e depois cobra o inquilino em ação de regresso; em contratos sem garantia nenhuma, abre-se a via da liminar de 15 dias.

Por fim, vale insistir no óbvio que a estatística confirma: o acordo é quase sempre melhor que o processo para os dois lados. Para o locador, meses de imóvel fechado, custas e honorários frequentemente superam o desconto que destravaria uma saída amigável. Para o inquilino, uma dívida judicial cresce com juros e honorários e pode terminar em penhora. Um termo de acordo escrito — com datas de desocupação, valores e quitações — resolve na semana o que o Judiciário resolveria em um ano.

Perguntas frequentes