Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): o resumo prático para locador e inquilino

Lei do Inquilinato explicada: direitos e deveres de locador e inquilino, garantias, reajuste, despejo, benfeitorias e venda do imóvel em linguagem simples.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• A Lei 8.245/91 rege as locações urbanas residenciais, comerciais e por temporada, com regras que não podem ser afastadas em prejuízo do inquilino.
• O locador só pode exigir uma garantia por contrato: caução (até 3 aluguéis), fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo.
• Contrato residencial de 30 meses ou mais permite retomada sem justificativa ao fim do prazo; abaixo disso, a retomada só ocorre em hipóteses legais.
• Na venda do imóvel alugado, o inquilino tem direito de preferência e 30 dias para responder à oferta.
• A multa por saída antecipada do inquilino deve ser proporcional ao tempo cumprido do contrato.

O que é a Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato é o apelido da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, que disciplina as locações de imóveis urbanos no Brasil: aluguel residencial, comercial (não residencial) e por temporada. Ela define o que cada parte pode e deve fazer, quais garantias são permitidas, como funcionam reajuste e revisão do aluguel, em que hipóteses cabe despejo e o que acontece quando o imóvel alugado é vendido. Foi atualizada em pontos importantes pela Lei 12.112/2009, que agilizou o despejo e ajustou a multa proporcional e as regras da fiança.

Um traço essencial da lei: várias de suas regras são de ordem pública. O art. 45 declara nulas as cláusulas que tentem afastar os objetivos da lei, como as que proíbam a prorrogação automática do contrato ou eliminem direitos do inquilino. Ou seja, nem tudo que está escrito num contrato vale — o que contraria a lei em prejuízo do locatário simplesmente não produz efeito.

Quando a lei se aplica — e quando não

A lei vale para a locação de imóvel urbano, o que se define pela destinação do imóvel (moradia, comércio, serviços), e não apenas pela localização. Ficam de fora, por força do art. 1º, algumas situações regidas pelo Código Civil ou por leis especiais.

• Aplica-se: locação residencial, locação não residencial (comercial) e locação por temporada (até 90 dias, art. 48).
• Não se aplica: imóveis públicos, vagas autônomas de garagem e espaços de publicidade.
• Não se aplica: apart-hotéis e hotéis-residência autorizados a funcionar como hospedagem.
• Não se aplica: arrendamento mercantil (leasing) de imóvel.
• Locação de imóvel rural para atividade agrária segue o Estatuto da Terra, não a Lei 8.245/91.

Aluguel de quarto dentro da casa do proprietário, empréstimo gratuito (comodato) e hospedagem em plataformas de curtíssima duração têm regimes próprios ou controvertidos — vale atenção redobrada ao enquadramento antes de invocar a Lei do Inquilinato.

Direitos e deveres de locador e inquilino (arts. 22 e 23)

Os artigos 22 e 23 são o coração operacional da lei: listam as obrigações do locador e do locatário. Em resumo, o locador entrega o imóvel em condições de uso e responde pelos problemas estruturais e anteriores à locação; o inquilino paga em dia, cuida do imóvel e o devolve como recebeu, salvo o desgaste natural.

IPTU e seguro incêndio são do locador por padrão, mas o contrato pode transferi-los ao inquilino — e isso é muito comum. Já as despesas extraordinárias de condomínio não podem ser repassadas ao locatário.

Garantias permitidas: caução, fiador, seguro fiança e mais

O art. 37 autoriza quatro modalidades de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A regra mais quebrada na prática está no parágrafo único: é proibido exigir mais de uma garantia no mesmo contrato — quem pede fiador e caução ao mesmo tempo comete contravenção penal prevista no art. 43.

• Caução em dinheiro: limitada a 3 meses de aluguel, deve ser depositada em caderneta de poupança e devolvida com rendimentos ao fim da locação (art. 38, § 2º).
• Fiança: o fiador responde, em regra, até a efetiva devolução do imóvel, mas pode se exonerar na prorrogação por prazo indeterminado, ficando obrigado por mais 120 dias após notificar o locador (art. 40, X).
• Seguro fiança: contratado em seguradora, costuma cobrir aluguel e encargos; o custo é do inquilino e é renovado periodicamente.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo: o inquilino aplica um valor em fundo de investimento que fica vinculado ao contrato.
• Locação sem garantia é permitida — e, nesse caso, o locador pode exigir o pagamento do aluguel antecipado até o sexto dia útil do mês (art. 42).

Sem garantia (ou com garantia extinta e não substituída), o locador pode pedir despejo com liminar de 15 dias em caso de inadimplência, sem direito do inquilino de purgar a mora na forma habitual (art. 59, § 1º, IX). É uma diferença enorme na prática.

Aluguel, reajuste e revisão (arts. 17 a 19)

O valor do aluguel é livre entre as partes, com duas proibições: vincular a moeda estrangeira e ao salário mínimo (art. 17). O reajuste segue o índice previsto no contrato, com periodicidade mínima anual imposta pela Lei 10.192/2001 — IGP-M e IPCA são os índices mais usados.

Além do reajuste, existe a revisão: após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, qualquer das partes pode pedir a adequação do aluguel ao preço de mercado (art. 19). Não havendo acordo, cabe ação revisional, na qual o juiz pode fixar aluguel provisório enquanto se apura o valor justo por avaliação. A revisão vale nos dois sentidos: para aumentar um aluguel defasado ou reduzir um aluguel acima do mercado.

Prazo do contrato e retomada do imóvel: a regra dos 30 meses

Na locação residencial, o prazo do contrato define o poder de retomada do locador. Contrato escrito de 30 meses ou mais: terminado o prazo, o locador pode pedir o imóvel de volta sem justificar (a chamada denúncia vazia, art. 46), concedendo 30 dias para desocupação. Se ninguém se manifestar ao fim do prazo, a locação prorroga-se por prazo indeterminado, e a denúncia vazia continua possível a qualquer tempo, com aviso de 30 dias.

Contrato inferior a 30 meses (ou verbal): ao fim do prazo, a locação se prorroga automaticamente e o locador só retoma o imóvel nas hipóteses do art. 47 — infração contratual ou legal, falta de pagamento, uso próprio ou de ascendente/descendente que não tenha imóvel próprio, demolição ou obras aprovadas que aumentem a área em pelo menos 20%, ou quando a locação ininterrupta ultrapassar 5 anos (aí a denúncia vazia volta a ser possível).

É por isso que a maioria dos contratos residenciais é assinada por exatamente 30 meses: o prazo dá ao locador a liberdade de retomar o imóvel ao final sem depender das hipóteses restritas do art. 47.

Despejo: hipóteses e como funciona

Toda retomada forçada do imóvel passa pela ação de despejo (art. 5º) — o locador não pode cortar luz e água, trocar fechadura ou remover pertences por conta própria, condutas que geram responsabilidade civil e podem configurar crime de exercício arbitrário das próprias razões. As causas mais comuns de despejo são a falta de pagamento, o fim do prazo com denúncia vazia e a infração contratual.

• Despejo por falta de pagamento: o inquilino pode evitar a rescisão pagando o débito integral (aluguéis, encargos, multas, juros e honorários) no prazo de 15 dias da citação — a chamada purga da mora (art. 62, II), vedada se já a utilizou nos 24 meses anteriores.
• Liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, § 1º): cabe em hipóteses como fim de contrato de temporada, falta de pagamento sem garantia vigente, necessidade de obras urgentes determinadas pelo poder público, entre outras, mediante caução de 3 aluguéis.
• Acordo de desocupação amigável homologado também pode ser executado nos próprios autos.
• Concedido o despejo na sentença, o prazo de desocupação voluntária é em regra de 30 dias (art. 63).

Benfeitorias: o que o inquilino pode ser indenizado (arts. 35 e 36)

Benfeitorias são melhorias feitas no imóvel, e a lei as divide em três tipos. Necessárias são as indispensáveis à conservação (conserto de telhado que ameaça ruir, infiltração estrutural): são indenizáveis mesmo sem autorização do locador e dão direito de retenção — o inquilino pode permanecer no imóvel até ser indenizado. Úteis são as que aumentam a utilidade (uma grade, um armário embutido): indenizáveis apenas se autorizadas. Voluptuárias são as de mero deleite (decoração, paisagismo): não são indenizáveis, mas o inquilino pode levá-las se a retirada não danificar o imóvel.

Atenção ao detalhe que muda tudo: a Súmula 335 do STJ considera válida a cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias e ao direito de retenção. Como praticamente todo contrato de locação traz essa renúncia, na vida real o inquilino raramente consegue indenização — por isso, qualquer obra relevante deve ser negociada por escrito antes de ser feita, de preferência com abatimento no aluguel.

Venda do imóvel alugado: preferência do inquilino e cláusula de vigência

Se o proprietário decide vender o imóvel alugado, o inquilino tem direito de preferência (art. 27): deve ser notificado da oferta com todas as condições (preço, forma de pagamento, ônus) e tem 30 dias para aceitar em igualdade de condições. A preferência vale na venda, promessa de venda, cessão de direitos e dação em pagamento — não vale em casos como doação, permuta e venda judicial.

Se a preferência for desrespeitada, o inquilino pode pedir perdas e danos ou, se o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda, depositar o preço e adjudicar o imóvel para si no prazo de 6 meses do registro da venda (art. 33). Já a continuidade da locação depende do art. 8º: o comprador pode denunciar o contrato com 90 dias para desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado e o contrato tiver cláusula de vigência averbada na matrícula — nesse caso, o novo dono é obrigado a respeitar o aluguel até o fim do prazo.

Resumo prático: averbar o contrato na matrícula é o que transforma os direitos do inquilino de 'indenização em dinheiro' para 'direito de ficar no imóvel ou de adquiri-lo'. Sem averbação, restam as perdas e danos.

Multas, saída antecipada e devolução do imóvel

O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do prazo pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período restante do contrato (art. 4º, com redação da Lei 12.112/2009). Exemplo: multa de 3 aluguéis num contrato de 30 meses; saindo no 20º mês, restam 10 dos 30 meses, então a multa proporcional é de 3 × (10 ÷ 30) = 1 aluguel. A multa é dispensada se a saída decorrer de transferência de trabalho para outra localidade, comunicada com pelo menos 30 dias de antecedência.

Na prorrogação por prazo indeterminado, o inquilino pode sair a qualquer tempo avisando com 30 dias — sem multa, mas respondendo por 1 aluguel se deixar de avisar (art. 6º). Além da multa rescisória, os contratos costumam prever multa moratória por atraso de pagamento (usualmente até 10% sobre o débito, embora a lei não fixe teto para locação) e as demais penalidades por infração contratual, que não podem se acumular sobre o mesmo fato de forma abusiva.

Os artigos mais citados da Lei do Inquilinato, traduzidos

Para fechar, um mapa rápido dos dispositivos que mais aparecem em discussões reais de aluguel, com a tradução prática de cada um.

Este guia resume a lei em linguagem prática e não substitui a leitura do texto legal nem a orientação de um advogado para o seu caso concreto — detalhes do contrato e da situação mudam o resultado.

Perguntas frequentes

O que é a Lei do Inquilinato?

É a Lei 8.245/91, que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil — residenciais, comerciais e por temporada. Ela define direitos e deveres das partes, garantias permitidas, regras de reajuste, hipóteses de despejo e o que ocorre na venda do imóvel alugado.

Quais garantias o locador pode exigir no aluguel?

Apenas uma entre quatro: caução (limitada a 3 aluguéis, se em dinheiro), fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Exigir duas garantias no mesmo contrato é proibido e configura contravenção penal (arts. 37 e 43).

Por que os contratos de aluguel costumam ter 30 meses?

Porque, com prazo igual ou superior a 30 meses, o locador pode retomar o imóvel ao fim do contrato sem justificar (denúncia vazia, art. 46). Em contratos menores, a retomada só é possível nas hipóteses do art. 47 ou após 5 anos de locação.

O locador pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato?

Em regra, não: o contrato por prazo determinado obriga as duas partes. As exceções são infração contratual, falta de pagamento e demais hipóteses legais. Já o inquilino pode sair antes, pagando multa proporcional ao período restante.

Quem paga o IPTU e o condomínio no aluguel?

Por padrão legal, IPTU e seguro incêndio são do locador e as contas de consumo são do inquilino, mas o contrato pode transferir o IPTU ao locatário — e isso é comum. No condomínio, as despesas ordinárias cabem ao inquilino e as extraordinárias (obras estruturais, fachada, fundo de reserva) ao proprietário.

O que o inquilino pode fazer se o índice de reajuste disparar?

Negociar a troca do índice, um teto ou um percentual intermediário, formalizando por aditivo. Sem acordo, vale o contrato, e o inquilino pode avaliar com um advogado a revisão judicial. Após 3 anos, qualquer parte pode pedir revisão do valor ao mercado (art. 19).

Inquilino tem direito a indenização por reforma no imóvel?

Depende. Benfeitorias necessárias são indenizáveis por lei mesmo sem autorização; úteis, apenas se autorizadas. Porém a Súmula 335 do STJ valida a cláusula de renúncia à indenização, presente na maioria dos contratos — por isso, negocie por escrito antes de qualquer obra.

O que acontece com o aluguel se o imóvel for vendido?

O inquilino tem preferência na compra, com 30 dias para responder à oferta. Se outro comprar, ele pode denunciar a locação com 90 dias para desocupação — salvo se o contrato tiver prazo determinado e cláusula de vigência averbada na matrícula, caso em que a locação deve ser respeitada até o fim.

Como funciona o despejo por falta de pagamento?

O locador ajuíza ação de despejo e o inquilino pode evitar a rescisão pagando tudo (aluguéis, encargos, multa, juros e honorários) em 15 dias da citação — a purga da mora, que não pode ser repetida se já usada nos 24 meses anteriores. Sem garantia vigente no contrato, cabe liminar de desocupação em 15 dias.

O locador pode cortar água e luz ou trocar a fechadura do inquilino inadimplente?

Não. Qualquer retomada forçada exige ação de despejo. Cortar serviços, trocar fechadura ou remover pertences por conta própria gera dever de indenizar e pode configurar crime de exercício arbitrário das próprias razões.

Qual a multa por quebra de contrato de aluguel?

A que estiver pactuada — usualmente o equivalente a 3 aluguéis —, sempre calculada de forma proporcional ao período que falta cumprir (art. 4º). Ela não é devida se a saída decorrer de transferência de trabalho comunicada com 30 dias de antecedência.

Fiador pode sair da fiança no meio da locação?

Quando o contrato se prorroga por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar notificando o locador, permanecendo responsável por 120 dias após a notificação (art. 40, X). O locador pode então exigir nova garantia do inquilino em 30 dias, sob pena de despejo.

A Lei do Inquilinato vale para aluguel por temporada?

Sim. A locação por temporada é regulada nos arts. 48 a 50, com prazo máximo de 90 dias e possibilidade de cobrança antecipada integral do aluguel. Findo o prazo, se o inquilino permanecer sem oposição por mais de 30 dias, a locação se prorroga por prazo indeterminado.

Contrato de aluguel verbal tem validade?

Tem. A locação verbal é válida e protegida pela lei, mas equivale a um contrato por prazo indeterminado ou inferior a 30 meses, com retomada restrita às hipóteses do art. 47. Sem cláusulas escritas, reajuste, multa e garantia dependem de prova e de acordo — o contrato escrito protege os dois lados.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.