Caução de aluguel: limite, depósito e devolução

Antes de começar

Caução é uma modalidade de garantia da locação. Pode envolver dinheiro ou outros bens, com requisitos distintos. Na caução em dinheiro, a Lei do Inquilinato estabelece teto de três meses de aluguel e depósito em poupança, com as vantagens revertidas ao locatário no levantamento.

Valor e depósito

Para aluguel de R$ 2.500, o teto da caução em dinheiro é R$ 7.500. As partes podem combinar valor menor. O limite se refere ao aluguel, e não a uma soma automática de aluguel, condomínio e IPTU.

O art. 38, § 2º, prevê caderneta de poupança nas condições regulamentares e destinação das vantagens ao locatário. A lei não deve ser reescrita como se o texto determinasse, por si, uma única configuração bancária de conta conjunta. Confirme com a instituição a forma adequada de abertura e movimentação e documente titularidade, finalidade e levantamento.

Guardar o dinheiro em conta corrente pessoal do locador não cumpre a determinação de depósito em poupança. Recibo e cláusula de rendimento não substituem essa obrigação. Se isso já ocorreu, solicite regularização e esclarecimento por escrito.

Devolução e descontos

No encerramento, compare vistoria inicial e final, confira encargos e apresente demonstrativo do depósito, rendimentos e débitos. O locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas deteriorações decorrentes do uso normal.

Danos e valores atribuídos ao inquilino precisam de fundamento e comprovação. A vistoria não autoriza cobrar reforma integral por qualquer marca de uso. Orçamentos ajudam a quantificar, mas a existência de um orçamento não prova, sozinha, a responsabilidade pelo dano.

A Lei 8.245 não impõe um prazo geral de 30 dias para devolver a caução. O contrato deve organizar o acerto, prever como tratar contas ainda não emitidas e evitar retenção indefinida ou desproporcional. Uma divergência de dano não autoriza inventar débitos nem impede procurar solução judicial.

Não pare unilateralmente de pagar aluguel supondo que a caução substituirá as últimas parcelas. Uma compensação pode ser negociada por escrito, com valores e alcance definidos. Sem acordo ou fundamento aplicável, a falta de pagamento pode gerar mora.

Outras formas de caução

A caução de bens móveis e a de imóveis seguem formalidades próprias. A imobiliária é averbada na matrícula. Não se deve prometer que todo imóvel caucionado poderá ser penhorado: o STJ reconheceu proteção do bem de família oferecido como caução em locação comercial, distinguindo essa garantia da fiança. A validade e a utilidade da garantia exigem análise do caso.

Comparação entre garantias

Caução em dinheiro imobiliza recursos que poderiam compor a reserva do locatário. Seguro-fiança envolve prêmio e coberturas contratadas; sua vigência deve acompanhar a locação, e pode haver restituição proporcional no encerramento antecipado, ressalvadas as condições e sinistro. Fiança envolve risco patrimonial para quem garante e não é obrigatoriamente gratuita em todos os seus custos.

Não há modalidade sempre mais barata ou de aprovação mais rápida. Compare custo, liquidez, cobertura, exigências e risco. A escolha aceita pelo locador deve respeitar a vedação de garantias cumulativas.

Se houver retenção contestada

Peça o demonstrativo, as provas e a devolução do saldo que entende devido. Preserve contrato, recibos, extratos, vistorias e comunicações. Negociação, mediação, assistência jurídica ou Juizado Especial podem ser caminhos conforme requisitos de competência, valor, partes e complexidade. Retenção indevida pode gerar responsabilidade civil; não é automaticamente crime apenas porque há desacordo.

Fontes e referências

Perguntas frequentes