Caução de aluguel: limite de 3 aluguéis, depósito em poupança e devolução

Entenda as regras da caução de aluguel: limite de 3 aluguéis, depósito em poupança, correção, devolução ao fim do contrato e quando o locador pode reter.

Leitura de 10 min · Atualizado em 2026-07-10

• A caução em dinheiro não pode exceder 3 meses de aluguel — é o teto fixado pelo artigo 38 da Lei do Inquilinato.
• O valor deve ser depositado em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao inquilino ao final da locação.
• A devolução ocorre no encerramento do contrato, após a vistoria de saída, descontadas apenas dívidas comprovadas.
• O locador só pode reter a caução por aluguéis em aberto, contas vinculadas ao imóvel e danos além do desgaste natural.
• A caução também pode ser em bens móveis ou em imóvel — modalidades menos comuns, que exigem registro para valer contra terceiros.

O que é a caução de aluguel

A caução é a garantia locatícia mais direta que existe: o inquilino deposita antecipadamente um valor — limitado a 3 meses de aluguel — que fica reservado para cobrir eventuais dívidas da locação. Se o contrato terminar sem pendências, o dinheiro volta para o inquilino com os rendimentos da poupança.

Ela está prevista no artigo 37, inciso I, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e é detalhada no artigo 38. É a preferida de quem tem alguma reserva financeira e quer a garantia de menor custo total: diferentemente do seguro-fiança, aqui não há prêmio perdido — o valor é do inquilino e retorna ao final.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a caução

O artigo 38 da Lei 8.245/91 disciplina a caução em três formas: em dinheiro, em bens móveis e em bens imóveis. Para a caução em dinheiro, a lei traz duas regras centrais: o limite de 3 meses de aluguel e a obrigação de depósito em caderneta de poupança, com os frutos revertendo ao inquilino ao final.

• Caução em dinheiro: não pode exceder o equivalente a 3 meses de aluguel (art. 38, § 2º).
• Depósito: em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público, revertendo ao locatário todas as vantagens ao fim da locação.
• Caução em bens móveis: deve ser registrada em cartório de títulos e documentos para ter eficácia contra terceiros.
• Caução em imóvel: deve ser averbada na matrícula do imóvel dado em garantia (art. 38, § 1º).
• Proibição de dupla garantia: quem exige caução não pode exigir também fiador ou seguro-fiança no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único).

Pedir caução acima de 3 aluguéis contraria o artigo 38, § 2º, da Lei do Inquilinato. O inquilino pode recusar a exigência e, se já pagou, buscar a restituição do excesso — se necessário, judicialmente.

O limite de 3 aluguéis na prática

O teto de 3 aluguéis vale para a caução em dinheiro e considera o valor do aluguel — não a soma de aluguel com condomínio e IPTU. Na prática, o mercado costuma pedir entre 1 e 3 aluguéis, conforme a negociação e o perfil do inquilino. Nada impede combinar valor menor: o limite é máximo, não obrigatório.

• Caução de 3 aluguéis não substitui o pagamento dos últimos meses: o inquilino deve pagar o aluguel normalmente até a entrega das chaves.
• 'Morar a caução' (parar de pagar no fim do contrato para consumir o depósito) é violação contratual — a caução só se liquida no acerto final.
• O valor da caução não se confunde com aluguel antecipado: antecipação de aluguel só é permitida em locações sem garantia ou por temporada.

Se o aluguel for reajustado durante o contrato, a lei não prevê complemento automático da caução. Complementos só valem se estiverem previstos em cláusula contratual expressa e dentro do teto legal de 3 aluguéis vigentes.

Depósito em poupança: como deve ser feito

A forma correta de constituir a caução em dinheiro é o depósito em caderneta de poupança vinculada à locação. O modelo mais seguro para os dois lados é a conta poupança conjunta, em nome de locador e locatário, movimentável apenas com a assinatura de ambos — assim ninguém saca o valor unilateralmente.

• Formalize no contrato: valor da caução, banco, tipo de conta e condições de levantamento.
• Guarde comprovantes: recibo do depósito e extrato inicial são a prova do valor entregue.
• Evite pagar 'na mão' sem recibo: dinheiro entregue sem comprovante é fonte clássica de conflito na devolução.
• Na prática, muitos locadores recebem a caução em conta própria; nesse caso, o contrato deve deixar claro o valor, a correção pela poupança e a obrigação de devolução.

Inquilino: se o locador insistir em receber a caução em conta pessoal, exija recibo detalhado e cláusula contratual prevendo devolução com correção da poupança. Sem papel, a cobrança futura fica muito mais difícil.

Correção e rendimento da caução

Depositada em poupança, a caução rende como qualquer aplicação da caderneta, e a lei determina que essas vantagens revertam ao locatário ao fim da locação. Ou seja: o inquilino recebe de volta o valor depositado acrescido dos rendimentos acumulados no período.

• O rendimento é o da poupança — não cabe ao locador escolher outro índice em prejuízo do inquilino.
• Se o dinheiro não foi posto em poupança, a jurisprudência costuma reconhecer ao inquilino o direito à devolução corrigida como se aplicado estivesse.
• Em contratos longos, a diferença entre devolver o valor nominal e o valor corrigido é relevante — confira o extrato antes do acerto final.

Devolução da caução ao fim do contrato

A caução deve ser devolvida quando a locação termina e o inquilino entrega as chaves sem pendências. O procedimento usual é: vistoria de saída comparada à vistoria de entrada, apuração de eventuais débitos (aluguel, contas, danos) e, então, liberação do valor com os rendimentos.

• A lei não fixa um prazo específico para a devolução; a praxe de mercado é liquidar no acerto final, após a vistoria e a quitação das contas — o contrato pode (e deve) prever prazo certo.
• Descontos precisam ser comprovados: orçamentos ou notas de reparo, extrato de débitos, contas em aberto.
• Se o locador retiver sem justificativa, o caminho é a notificação extrajudicial e, persistindo, ação judicial de cobrança — em valores até 40 salários mínimos, o Juizado Especial Cível é via acessível e sem custas iniciais.

Faça (e assine) vistoria de entrada detalhada, com fotos datadas. É ela que define o estado original do imóvel — sem vistoria de entrada, fica muito difícil ao locador provar dano e ao inquilino provar que o problema já existia.

Quando o locador pode reter a caução

A retenção total ou parcial da caução é legítima apenas para cobrir dívidas comprovadas da locação. O que passa disso é apropriação indevida do dinheiro do inquilino. A tabela abaixo separa o que pode e o que não pode ser descontado.

Caução em bens móveis ou em imóvel

Além do dinheiro, a lei admite caução em bens móveis (um veículo, por exemplo) e em bens imóveis. São modalidades pouco usadas, mas úteis quando o inquilino tem patrimônio e não tem liquidez. Nelas, o bem não muda de dono: fica vinculado como garantia e responde pelas dívidas da locação se houver inadimplência.

• Bens móveis: a caução deve ser registrada em cartório de títulos e documentos para valer contra terceiros.
• Imóvel: a caução deve ser averbada na matrícula do imóvel dado em garantia, no cartório de registro de imóveis.
• O imóvel dado em caução pode ser de terceiro que concorde em garantir a locação — com os devidos cuidados formais.
• Execução: em caso de dívida, a garantia é executada judicialmente, o que torna essas modalidades menos líquidas que a caução em dinheiro.

Para o locador, a caução em bens exige diligência: verificar se o bem existe, se está livre de ônus e se o registro foi feito. Sem o registro, a garantia perde eficácia contra terceiros — na prática, vale pouco.

Caução x fiador x seguro-fiança: qual escolher

A caução disputa espaço com o fiador e o seguro-fiança. A escolha depende de quanto dinheiro o inquilino tem disponível na mudança e de quanta cobertura o locador exige. Em custo total, a caução costuma vencer: é a única garantia paga que retorna integralmente (e corrigida) ao inquilino.

• Caução: melhor custo total; exige até 3 aluguéis à vista; cobertura limitada para o locador.
• Fiador: custo zero em dinheiro, mas depende de encontrar quem aceite; cobrança mais lenta para o locador.
• Seguro-fiança: aprovação rápida e cobertura ampla, porém o prêmio anual não é devolvido.
• Lembre: o locador deve escolher UMA modalidade — exigir caução e fiador juntos é vedado por lei.

Boas práticas para inquilino e locador

A maioria dos conflitos com caução nasce da informalidade: valores sem recibo, vistorias inexistentes e contratos omissos. Um conjunto simples de cuidados na entrada evita quase todos os problemas na saída.

• Contrato claro: valor da caução, forma de depósito, correção e prazo de devolução por escrito.
• Vistoria de entrada e de saída assinadas pelas duas partes, com fotos datadas.
• Recibos de tudo: depósito da caução, pagamentos mensais, acerto final.
• Comunicação formal: pedidos e cobranças por escrito (e-mail ou aplicativo de mensagens), guardando o histórico.
• No acerto final, exija demonstrativo dos descontos com comprovantes antes de dar quitação.

Locador: devolver a caução corretamente e rápido também é do seu interesse — inquilinos bem tratados dão referências, e disputas judiciais por retenção indevida costumam custar mais que o valor retido.

Perguntas frequentes

Qual é o limite legal da caução de aluguel?

A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a 3 meses de aluguel, conforme o artigo 38, § 2º, da Lei 8.245/91. O limite considera o valor do aluguel, e nada impede que as partes combinem caução menor — o teto é máximo, não obrigatório.

O locador pode pedir caução maior que 3 aluguéis?

Não. A exigência contraria a Lei do Inquilinato. O inquilino pode recusar e, se já tiver pago, buscar a restituição do que excedeu o limite, por negociação, notificação ou ação judicial.

Onde a caução deve ser depositada?

Em caderneta de poupança, conforme o artigo 38 da Lei 8.245/91, com as vantagens revertendo ao inquilino ao final. O formato mais seguro é a poupança conjunta em nome das duas partes, movimentável apenas com ambas as assinaturas.

A caução rende juros ou correção?

Sim. Depositada em poupança, ela rende como a caderneta, e esses rendimentos pertencem ao inquilino. Ao final da locação, a devolução deve incluir o valor depositado mais os acréscimos acumulados no período.

Em quanto tempo a caução deve ser devolvida?

A lei não fixa prazo específico. A praxe é devolver no acerto final, após a vistoria de saída e a conferência das contas. O ideal é o contrato prever prazo certo — por exemplo, até 30 dias da entrega das chaves — para evitar discussão.

Quando o locador pode reter a caução?

Apenas para cobrir dívidas comprovadas da locação: aluguéis e encargos em aberto, contas de consumo pendentes e danos causados pelo inquilino além do desgaste natural, demonstrados por vistoria comparativa e orçamentos. Retenção sem comprovação é indevida.

Desgaste natural do imóvel pode ser descontado da caução?

Não. Marcas normais de uso — pintura desbotada pelo tempo, pequenos desgastes de piso — são ônus do proprietário. Só danos que ultrapassam o uso normal, comprovados pela comparação entre vistoria de entrada e de saída, justificam desconto.

Posso deixar de pagar os últimos aluguéis e usar a caução?

Não. A caução não substitui o pagamento dos aluguéis: o inquilino deve pagar normalmente até a entrega das chaves, e o depósito só se liquida no acerto final. 'Morar a caução' é descumprimento contratual e pode gerar cobrança com multa e juros.

O que fazer se o locador não devolver a caução?

Primeiro, cobre por escrito e peça o demonstrativo dos supostos descontos. Sem solução, envie notificação extrajudicial e, persistindo, entre com ação de cobrança. Para valores até 40 salários mínimos, o Juizado Especial Cível é caminho acessível, sem custas iniciais.

Caução e fiador podem ser exigidos juntos?

Não. A Lei do Inquilinato proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, e a exigência dupla é tratada como contravenção penal. O locador deve escolher: caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas.

A caução pode ser paga parcelada?

A lei não trata de parcelamento, então vale o que as partes negociarem por escrito. Na prática, alguns locadores aceitam dividir a caução nos primeiros meses do contrato. O importante é registrar valores e datas no contrato ou em recibos.

Como funciona a caução com um imóvel em vez de dinheiro?

O inquilino (ou um terceiro) vincula um imóvel como garantia da locação, com averbação na matrícula no cartório de registro de imóveis. O bem não muda de dono; responde pelas dívidas se houver inadimplência, mediante execução judicial. É modalidade pouco usada e mais burocrática.

Se o aluguel for reajustado, preciso complementar a caução?

Só se houver cláusula contratual expressa prevendo o complemento, sempre respeitando o teto de 3 aluguéis vigentes. Sem previsão no contrato, o reajuste do aluguel não gera obrigação automática de reforçar o depósito.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.