Direitos e deveres de locador e locatário: quem paga o quê

Entenda a divisão de responsabilidades entre proprietário e inquilino na Lei do Inquilinato: manutenção, benfeitorias, condomínio, pintura e reparos. Veja quem paga o

Leitura de 9 min · Atualizado em 2026-07-10

• A Lei 8.245/91 define o que cabe ao locador e ao locatário; o contrato detalha o resto.
• Reparos estruturais e vícios anteriores são do proprietário; a conservação de uso é do inquilino.
• Condomínio ordinário costuma ser do inquilino; despesas extraordinárias ficam com o dono.
• Benfeitorias necessárias dão direito a ressarcimento; as voluptuárias, em regra, não.
• A vistoria de entrada e de saída é o documento que define quem paga cada reparo.

Quem define quem paga o quê na locação

A relação entre proprietário (locador) e inquilino (locatário) é regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que estabelece um conjunto de deveres mínimos para cada parte. O contrato de locação complementa essas regras, detalhando situações específicas do imóvel, desde que não contrarie o que a lei já garante. Para aprofundar, leia também Lei do Inquilinato: guia prático da Lei 8.245/91.

A lógica geral é simples: o locador deve entregar e manter o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina, e o locatário deve conservá-lo como se fosse seu, devolvendo-o no mesmo estado em que recebeu, ressalvado o desgaste natural do tempo. Toda a divisão de custos gira em torno desse princípio. Para aprofundar, leia também Reajuste de aluguel: como calcular.

Cláusulas contratuais que transferem ao inquilino obrigações que a lei atribui ao proprietário — como reparos estruturais — podem ser consideradas abusivas e afastadas, mesmo que assinadas.

Deveres do locador (proprietário)

O artigo 22 da Lei 8.245/91 lista as obrigações do locador. Elas envolvem, sobretudo, garantir que o imóvel esteja apto ao uso e responder pelos problemas que não decorrem do dia a dia do inquilino. Para aprofundar, leia também Contrato de aluguel: cláusulas essenciais.

• Entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, limpo e funcional.
• Garantir o uso pacífico do imóvel durante toda a locação.
• Responder por vícios ou defeitos anteriores à locação (problemas ocultos na estrutura, instalações antigas).
• Manter a forma e o destino do imóvel, arcando com reparos estruturais graves.
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio (obras, fundo de reserva, benfeitorias no prédio).
• Pagar os tributos e taxas que incidam sobre o imóvel, salvo disposição contratual em contrário quanto ao IPTU.
• Fornecer recibo discriminado das quantias pagas pelo locatário.

Uma infiltração vinda da laje, um vazamento na coluna de água do prédio ou uma fiação antiga que superaqueceu são, em regra, responsabilidade do proprietário, por afetarem a estrutura ou serem anteriores à locação.

Deveres do locatário (inquilino)

O artigo 23 da lei concentra as obrigações do inquilino, ligadas ao pagamento pontual e à conservação de uso do imóvel. A ideia central é que o desgaste gerado pelo uso cotidiano e por eventuais danos causados pelo morador cabem a quem ocupa o imóvel.

• Pagar pontualmente o aluguel e os encargos no prazo ajustado.
• Usar o imóvel para o fim contratado e conservá-lo como se fosse seu.
• Restituir o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural.
• Realizar a manutenção de conservação de uso e reparar danos que causar.
• Pagar as despesas ordinárias de condomínio (limpeza, água, luz das áreas comuns, salários de funcionários).
• Comunicar ao locador qualquer dano ou defeito que seja obrigação dele reparar.
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador, mediante combinação prévia.

Trocar uma torneira que pingou por uso, repor uma lâmpada, consertar uma fechadura desgastada ou tapar um furo feito na parede são exemplos de conservação de uso, a cargo do inquilino.

Tabela de quem paga o quê

A tabela a seguir resume as situações mais comuns. Ela é um guia geral: casos concretos podem variar conforme a origem do problema, a idade da instalação e o que a vistoria de entrada registrou.

Condomínio: ordinário x extraordinário

Essa é uma das maiores fontes de dúvida. O artigo 23 da lei atribui ao locatário as despesas ordinárias, aquelas ligadas à administração e ao uso rotineiro do prédio, e ao locador as extraordinárias, que se referem a melhorias e à estrutura do condomínio.

• Ordinárias (locatário): salários de funcionários, limpeza, consumo de água e energia das áreas comuns, pequenos reparos, manutenção de elevadores e portaria.
• Extraordinárias (locador): obras de reforma que valorizam o prédio, pintura das fachadas, instalação de equipamentos novos, fundo de reserva e indenizações trabalhistas.

Peça sempre o boleto discriminado do condomínio. Muitos síndicos separam na cobrança o que é ordinário e o que é rateio extraordinário, o que facilita a divisão correta entre as partes.

Benfeitorias: necessárias, úteis e voluptuárias

Benfeitorias são melhorias feitas no imóvel. O Código Civil e a Lei do Inquilinato as classificam em três tipos, e o tratamento de cada uma quanto a ressarcimento e retirada é diferente.

É comum que contratos incluam cláusula em que o inquilino renuncia ao direito de indenização e de retenção por benfeitorias. Essa cláusula é aceita pela jurisprudência, conforme a Súmula 335 do STJ, por isso é importante ler esse ponto com atenção antes de fazer melhorias no imóvel alugado.

Pintura, reformas e devolução do imóvel

A pintura na saída gera muita discussão. A regra prática é: o inquilino deve devolver o imóvel no mesmo estado em que recebeu, descontado o desgaste natural. Se recebeu com pintura nova e sem manchas, deve devolvê-lo em condição equivalente; se recebeu com pintura já antiga, não precisa entregar repintado do zero.

• Marcas de móveis, pequenas manchas e amarelamento por tempo tendem a ser desgaste natural.
• Buracos grandes, paredes riscadas, cores trocadas sem autorização e mofo por má ventilação costumam ser de responsabilidade do inquilino.
• Reformas que alteram a estrutura precisam de autorização escrita do proprietário.

Sem vistoria de entrada registrada, fica muito difícil provar o estado original do imóvel. Esse documento, com fotos e descrições, é a melhor defesa de ambas as partes na hora da devolução.

A vistoria como prova central

Boa parte dos conflitos entre locador e locatário se resolve com um bom laudo de vistoria. Feita na entrada e repetida na saída, ela documenta o estado de paredes, pisos, instalações, pintura e itens de acabamento, servindo de base objetiva para definir quem paga cada reparo.

• Vistoria de entrada: registre fotos datadas de cada cômodo e descreva defeitos existentes.
• Guarde manuais e notas de eventuais consertos feitos durante a locação.
• Vistoria de saída: compare com a de entrada, item a item, antes de discutir descontos na garantia.

Quando as partes divergem, o caminho é a negociação amigável baseada nesses documentos. Persistindo o impasse, é possível recorrer ao Judiciário, mas isso costuma ser mais demorado e custoso do que um acordo apoiado em provas claras.

Perguntas frequentes

Quem paga o conserto do chuveiro no aluguel?

Se o chuveiro parou por desgaste de uso ou por dano causado pelo inquilino, o conserto ou a troca cabem ao locatário. Se o defeito decorre da fiação estrutural antiga do imóvel, a responsabilidade tende a ser do proprietário.

O inquilino é obrigado a pintar o imóvel ao sair?

Depende do estado em que recebeu. Se o imóvel foi entregue recém-pintado, o inquilino deve devolvê-lo em condição equivalente, salvo o desgaste natural. Se a pintura já estava antiga na entrada, não há obrigação de repintar por completo.

Quem paga o IPTU do imóvel alugado?

Por lei, o tributo é do proprietário, mas a Lei do Inquilinato permite que o contrato repasse o IPTU ao inquilino. Verifique a cláusula específica do seu contrato para saber quem arca com esse custo.

O que é despesa ordinária e extraordinária de condomínio?

Despesas ordinárias são as do uso rotineiro do prédio (limpeza, água comum, funcionários) e cabem ao inquilino. Extraordinárias são obras, reformas e fundo de reserva, que valorizam o patrimônio e cabem ao proprietário.

O locador pode entrar no imóvel a qualquer momento?

Não. Durante a locação, o inquilino tem o direito de uso pacífico do imóvel. O locador pode fazer vistorias, mas precisa combinar previamente com o inquilino, respeitando a privacidade dele.

Tenho direito a ser indenizado por melhorias que fiz no imóvel?

Benfeitorias necessárias em regra são indenizáveis, e as úteis, se autorizadas por escrito. Porém, muitos contratos incluem cláusula de renúncia a esse direito, aceita pela Súmula 335 do STJ, então leia o contrato antes de investir.

Quem conserta uma infiltração no apartamento alugado?

Se a infiltração vem da estrutura do prédio, da laje ou de tubulações antigas, a responsabilidade é do proprietário ou do condomínio. Se decorre de má utilização pelo inquilino, como falta de ventilação causando mofo, cabe a ele.

O contrato pode transferir todas as obrigações para o inquilino?

Não. Cláusulas que repassam ao locatário deveres que a lei atribui ao locador, como reparos estruturais, podem ser consideradas abusivas e afastadas, ainda que assinadas pelas partes.

De quem é a responsabilidade por um vazamento na tubulação?

Depende da origem. Vazamento em tubulação interna causada por mau uso é do inquilino; problema na coluna geral do prédio ou em instalação antiga anterior à locação tende a ser do proprietário ou do condomínio.

O que acontece se locador e locatário não chegarem a um acordo sobre reparos?

O caminho inicial é a negociação amigável apoiada nas vistorias de entrada e saída. Se não houver acordo, é possível recorrer ao Judiciário, mas isso costuma ser mais lento e custoso do que resolver com base em provas claras.

O seguro incêndio é obrigação de quem?

O seguro incêndio costuma ser obrigatório e muitos contratos o repassam ao inquilino. Confirme no seu contrato quem contrata e paga a apólice, já que a divisão pode variar.

Danos causados por visitas do inquilino são de quem?

São de responsabilidade do inquilino. A lei atribui ao locatário o dever de conservar o imóvel e responder por danos causados por ele, por dependentes ou por visitantes durante a locação.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.