Direitos e deveres de locador e locatário: quem paga o quê

Quem define quem paga o quê na locação

A relação entre proprietário (locador) e inquilino (locatário) é regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que estabelece um conjunto de deveres mínimos para cada parte. O contrato de locação complementa essas regras, detalhando situações específicas do imóvel, desde que não contrarie o que a lei já garante. Para aprofundar, leia também Lei do Inquilinato: guia prático da Lei 8.245/91.

A lógica geral é simples: o locador deve entregar e manter o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina, e o locatário deve conservá-lo como se fosse seu, devolvendo-o no mesmo estado em que recebeu, ressalvado o desgaste natural do tempo. Toda a divisão de custos gira em torno desse princípio. Para aprofundar, leia também Reajuste de aluguel: como calcular.

Deveres do locador (proprietário)

O artigo 22 da Lei 8.245/91 lista as obrigações do locador. Elas envolvem, sobretudo, garantir que o imóvel esteja apto ao uso e responder pelos problemas que não decorrem do dia a dia do inquilino. Para aprofundar, leia também Contrato de aluguel: cláusulas essenciais.

• Entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, limpo e funcional.
• Garantir o uso pacífico do imóvel durante toda a locação.
• Responder por vícios ou defeitos anteriores à locação (problemas ocultos na estrutura, instalações antigas).
• Manter a forma e o destino do imóvel, arcando com reparos estruturais graves.
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio (obras, fundo de reserva, benfeitorias no prédio).
• Pagar os tributos e taxas que incidam sobre o imóvel, salvo disposição contratual em contrário quanto ao IPTU.
• Fornecer recibo discriminado das quantias pagas pelo locatário.

Deveres do locatário (inquilino)

O artigo 23 da lei concentra as obrigações do inquilino, ligadas ao pagamento pontual e à conservação de uso do imóvel. A ideia central é que o desgaste gerado pelo uso cotidiano e por eventuais danos causados pelo morador cabem a quem ocupa o imóvel.

• Pagar pontualmente o aluguel e os encargos no prazo ajustado.
• Usar o imóvel para o fim contratado e conservá-lo como se fosse seu.
• Restituir o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural.
• Realizar a manutenção de conservação de uso e reparar danos que causar.
• Pagar as despesas ordinárias de condomínio (limpeza, água, luz das áreas comuns, salários de funcionários).
• Comunicar ao locador qualquer dano ou defeito que seja obrigação dele reparar.
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador, mediante combinação prévia.

Tabela de quem paga o quê

A tabela a seguir resume as situações mais comuns. Ela é um guia geral: casos concretos podem variar conforme a origem do problema, a idade da instalação e o que a vistoria de entrada registrou.

Condomínio: ordinário x extraordinário

Essa é uma das maiores fontes de dúvida. O artigo 23 da lei atribui ao locatário as despesas ordinárias, aquelas ligadas à administração e ao uso rotineiro do prédio, e ao locador as extraordinárias, que se referem a melhorias e à estrutura do condomínio.

• Ordinárias (locatário): salários de funcionários, limpeza, consumo de água e energia das áreas comuns, pequenos reparos, manutenção de elevadores e portaria.
• Extraordinárias (locador): obras de reforma que valorizam o prédio, pintura das fachadas, instalação de equipamentos novos, fundo de reserva e indenizações trabalhistas.

Benfeitorias: necessárias, úteis e voluptuárias

Benfeitorias são melhorias feitas no imóvel. O Código Civil e a Lei do Inquilinato as classificam em três tipos, e o tratamento de cada uma quanto a ressarcimento e retirada é diferente.

É comum que contratos incluam cláusula em que o inquilino renuncia ao direito de indenização e de retenção por benfeitorias. Essa cláusula é aceita pela jurisprudência, conforme a Súmula 335 do STJ, por isso é importante ler esse ponto com atenção antes de fazer melhorias no imóvel alugado.

Pintura, reformas e devolução do imóvel

A pintura na saída gera muita discussão. A regra prática é: o inquilino deve devolver o imóvel no mesmo estado em que recebeu, descontado o desgaste natural. Se recebeu com pintura nova e sem manchas, deve devolvê-lo em condição equivalente; se recebeu com pintura já antiga, não precisa entregar repintado do zero.

• Marcas de móveis, pequenas manchas e amarelamento por tempo tendem a ser desgaste natural.
• Buracos grandes, paredes riscadas, cores trocadas sem autorização e mofo por má ventilação costumam ser de responsabilidade do inquilino.
• Reformas que alteram a estrutura precisam de autorização escrita do proprietário.

A vistoria como prova central

Boa parte dos conflitos entre locador e locatário se resolve com um bom laudo de vistoria. Feita na entrada e repetida na saída, ela documenta o estado de paredes, pisos, instalações, pintura e itens de acabamento, servindo de base objetiva para definir quem paga cada reparo.

• Vistoria de entrada: registre fotos datadas de cada cômodo e descreva defeitos existentes.
• Guarde manuais e notas de eventuais consertos feitos durante a locação.
• Vistoria de saída: compare com a de entrada, item a item, antes de discutir descontos na garantia.

Quando as partes divergem, o caminho é a negociação amigável baseada nesses documentos. Persistindo o impasse, é possível recorrer ao Judiciário, mas isso costuma ser mais demorado e custoso do que um acordo apoiado em provas claras.

Perguntas frequentes