Permuta de imóveis: como funciona a troca com ou sem torna

O que é permuta de imóveis

Permuta é a troca de um bem por outro, sem que o dinheiro seja o objeto central do negócio. Quando aplicada a imóveis, significa que cada parte entrega o seu imóvel e recebe o do outro. É um contrato típico e antigo, disciplinado pelo Código Civil (art. 533), que manda aplicar à permuta, no que couber, as mesmas regras da compra e venda — com duas adaptações importantes de custos entre as partes. Para aprofundar, leia também Avaliação de imóvel: métodos, laudo e custos.

Na prática, a permuta funciona como duas compras e vendas simultâneas: cada imóvel muda de proprietário ao mesmo tempo. Por isso, todas as formalidades da venda continuam valendo — escritura pública (para imóveis acima de 30 salários mínimos, conforme o art. 108 do Código Civil), registro no Cartório de Registro de Imóveis e recolhimento de impostos. A diferença é que, em vez de uma transmissão, há duas. Para aprofundar, leia também Documentos para vender imóvel: checklist completo.

Permuta com torna e permuta sem torna

Raramente dois imóveis têm exatamente o mesmo valor. A torna é justamente o complemento em dinheiro que a parte com o imóvel de menor valor paga à outra para igualar a troca. É o mecanismo que viabiliza a permuta mesmo quando os bens não são equivalentes. Para aprofundar, leia também Imposto na Venda de Imóvel: Ganho de Capital na Prática.

• Permuta sem torna: os dois imóveis têm valor equivalente e a troca é direta, sem pagamento adicional de nenhuma das partes.
• Permuta com torna: um imóvel vale mais que o outro, e a diferença é paga em dinheiro por quem entrega o bem de menor valor.
• A torna pode ser à vista ou parcelada, e pode até envolver financiamento bancário sobre a diferença, a depender do acordo e da análise do banco.
• O valor da torna e a forma de pagamento devem constar expressamente no contrato e na escritura de permuta.

A distinção entre permuta com e sem torna não é só contratual: ela afeta diretamente a tributação, como veremos adiante. Quanto maior a torna, mais a operação se aproxima, para fins fiscais, de uma venda comum sobre aquela parcela em dinheiro.

Avaliação: o coração de uma permuta justa

Se na compra e venda a precificação já é decisiva, na permuta ela é dobrada: é preciso avaliar corretamente os dois imóveis para definir se há torna e de quanto. Uma avaliação enviesada favorece uma das partes e é fonte comum de conflito depois de assinado o negócio.

• Levante comparáveis reais de cada imóvel na sua respectiva região — área, quartos, vagas, padrão, andar e conservação.
• Considere contratar uma avaliação profissional avulsa para cada bem (corretor avaliador ou engenheiro de avaliações), sobretudo quando os imóveis ficam em cidades ou perfis muito diferentes.
• Registre no contrato o valor atribuído a cada imóvel e o valor da torna, se houver; esses números são a base para calcular impostos.
• Desconfie de avaliações "redondas" feitas só para zerar a torna; imóveis diferentes dificilmente têm o mesmo valor exato.

ITBI: por que a permuta gera dois impostos

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que a propriedade de um imóvel é transmitida de forma onerosa. Como na permuta há duas transmissões — cada imóvel muda de dono —, em regra incidem dois ITBIs, um sobre cada imóvel. Essa é a principal diferença de custo em relação a uma compra e venda simples.

• Cada município fixa a própria alíquota de ITBI, em geral na faixa de 2% a 3% do valor do imóvel ou do valor venal de referência, o que for maior.
• Na permuta, calcula-se o ITBI de cada imóvel separadamente, conforme as regras do município onde cada um está localizado.
• Quem paga cada ITBI é definido em contrato; costuma caber ao adquirente de cada imóvel, mas isso é negociável entre as partes.
• Alguns municípios têm regras específicas para permuta — confirme sempre na prefeitura ou com um profissional local antes de fechar as contas.

Ganho de capital sobre a torna

Além do ITBI (municipal), há o imposto de renda sobre o ganho de capital (federal), que incide sobre o lucro na alienação de bens. Na permuta de imóveis sem torna, a legislação federal costuma tratar a operação de forma mais favorável do que uma venda comum; quando há torna, é sobre essa parcela recebida em dinheiro que o ganho de capital tende a ser apurado.

• Sem torna: a troca pura de imóveis costuma ter tratamento específico no imposto de renda, distinto de uma venda à vista.
• Com torna: quem recebe a torna pode apurar ganho de capital sobre esse valor, aplicando-se as alíquotas progressivas da tabela vigente.
• Existem hipóteses de isenção (como a venda de único imóvel de pequeno valor ou a aplicação do valor na compra de outro residencial em determinado prazo) que podem se aplicar, dependendo do caso.
• As regras de apuração, alíquotas e isenções mudam com o tempo — confirme sempre a legislação vigente e considere apoio de um contador.

Resumo dos custos de uma permuta

A tabela abaixo organiza os principais custos e tributos de uma permuta e mostra sobre quem costumam recair. As faixas são referências comuns de mercado; confirme os valores vigentes para o seu caso.

Escritura de permuta e registro

O instrumento formal da troca é a escritura pública de permuta, lavrada em tabelionato de notas. Nela constam a identificação dos dois imóveis, a qualificação das partes, os valores atribuídos a cada bem, a torna (se houver) e as condições de pagamento. Assim como na compra e venda, é o registro nas matrículas que efetiva a transferência da propriedade — a escritura sozinha não basta.

Cada imóvel tem a sua matrícula no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. Após a escritura, a permuta é registrada nas duas matrículas: a do imóvel A passa a apontar o novo proprietário, e a do imóvel B, o outro. Se os imóveis ficam em comarcas diferentes, o processo corre em cada cartório competente. Só depois desses registros a troca está juridicamente concluída.

Due diligence dobrada: cuidados com os dois imóveis

O maior risco da permuta é esquecer que você está, ao mesmo tempo, vendendo e comprando. Toda a checagem documental que se faz na compra de um imóvel precisa ser feita para o imóvel que você vai receber — e a outra parte fará o mesmo em relação ao seu. É uma diligência dobrada.

• Matrícula atualizada de cada imóvel (certidão de inteiro teor recente), verificando propriedade e ausência de ônus como hipoteca, penhora ou alienação fiduciária.
• Certidões negativas de IPTU e de débitos condominiais de cada imóvel.
• Certidões pessoais dos dois proprietários (cíveis, federais, trabalhistas, protesto), para afastar risco de fraude contra credores.
• Habite-se e averbação da construção na matrícula, no caso de casas, para não herdar irregularidade.
• Verificação de processos, inventários abertos ou indisponibilidades que possam travar a transmissão de qualquer dos imóveis.

Quando a permuta destrava negócios parados

A permuta resolve um problema clássico do mercado: a dependência entre vender e comprar. Quem precisa vender o imóvel atual para comprar outro fica preso a uma corrida de duas pontas — se vende primeiro, arrisca ficar sem onde morar; se compra primeiro, arrisca carregar dois imóveis. Quando as duas partes querem justamente o imóvel uma da outra, a troca simultânea elimina esse descompasso.

• Casais que querem trocar de tamanho de imóvel (subir ou reduzir) com outra família na situação inversa.
• Mudança de bairro ou cidade em que cada parte quer exatamente a região da outra.
• Imóveis de baixa liquidez que encontram saída mais fácil na troca do que na venda tradicional.
• Negociações em que falta caixa para uma compra à vista, mas há um imóvel a oferecer como parte do pagamento.

Perguntas frequentes