Permuta de imóveis: como funciona a troca com ou sem torna

Permuta de imóveis: entenda a troca com e sem torna, avaliação dos dois bens, ITBI nas duas transmissões, ganho de capital, escritura e cuidados documentais.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• Permuta é a troca de um imóvel por outro, com ou sem complemento em dinheiro (a torna); é um contrato típico previsto no Código Civil.
• Como há duas transmissões de propriedade, em regra incidem dois ITBIs — um sobre cada imóvel que muda de dono.
• O ganho de capital costuma recair sobre a torna recebida; imóvel residencial pode ter regras específicas de isenção que devem ser confirmadas na legislação vigente.
• A due diligence é dobrada: você precisa investigar a documentação e a idoneidade dos dois imóveis e das duas partes.
• A permuta destrava negócios parados quando as duas partes querem trocar de imóvel ao mesmo tempo, reduzindo a dependência de venda e recompra em sequência.

O que é permuta de imóveis

Permuta é a troca de um bem por outro, sem que o dinheiro seja o objeto central do negócio. Quando aplicada a imóveis, significa que cada parte entrega o seu imóvel e recebe o do outro. É um contrato típico e antigo, disciplinado pelo Código Civil (art. 533), que manda aplicar à permuta, no que couber, as mesmas regras da compra e venda — com duas adaptações importantes de custos entre as partes. Para aprofundar, leia também Avaliação de imóvel: métodos, laudo e custos.

Na prática, a permuta funciona como duas compras e vendas simultâneas: cada imóvel muda de proprietário ao mesmo tempo. Por isso, todas as formalidades da venda continuam valendo — escritura pública (para imóveis acima de 30 salários mínimos, conforme o art. 108 do Código Civil), registro no Cartório de Registro de Imóveis e recolhimento de impostos. A diferença é que, em vez de uma transmissão, há duas. Para aprofundar, leia também Documentos para vender imóvel: checklist completo.

A permuta é comum tanto entre particulares (duas famílias que querem trocar de bairro ou de tamanho de imóvel) quanto entre proprietário de terreno e construtora (permuta por unidades a serem construídas). Este guia foca na permuta entre imóveis prontos.

Permuta com torna e permuta sem torna

Raramente dois imóveis têm exatamente o mesmo valor. A torna é justamente o complemento em dinheiro que a parte com o imóvel de menor valor paga à outra para igualar a troca. É o mecanismo que viabiliza a permuta mesmo quando os bens não são equivalentes. Para aprofundar, leia também Imposto na Venda de Imóvel: Ganho de Capital na Prática.

• Permuta sem torna: os dois imóveis têm valor equivalente e a troca é direta, sem pagamento adicional de nenhuma das partes.
• Permuta com torna: um imóvel vale mais que o outro, e a diferença é paga em dinheiro por quem entrega o bem de menor valor.
• A torna pode ser à vista ou parcelada, e pode até envolver financiamento bancário sobre a diferença, a depender do acordo e da análise do banco.
• O valor da torna e a forma de pagamento devem constar expressamente no contrato e na escritura de permuta.

A distinção entre permuta com e sem torna não é só contratual: ela afeta diretamente a tributação, como veremos adiante. Quanto maior a torna, mais a operação se aproxima, para fins fiscais, de uma venda comum sobre aquela parcela em dinheiro.

Avaliação: o coração de uma permuta justa

Se na compra e venda a precificação já é decisiva, na permuta ela é dobrada: é preciso avaliar corretamente os dois imóveis para definir se há torna e de quanto. Uma avaliação enviesada favorece uma das partes e é fonte comum de conflito depois de assinado o negócio.

• Levante comparáveis reais de cada imóvel na sua respectiva região — área, quartos, vagas, padrão, andar e conservação.
• Considere contratar uma avaliação profissional avulsa para cada bem (corretor avaliador ou engenheiro de avaliações), sobretudo quando os imóveis ficam em cidades ou perfis muito diferentes.
• Registre no contrato o valor atribuído a cada imóvel e o valor da torna, se houver; esses números são a base para calcular impostos.
• Desconfie de avaliações "redondas" feitas só para zerar a torna; imóveis diferentes dificilmente têm o mesmo valor exato.

Peça que cada parte apresente a base da sua avaliação (comparáveis, laudo). Transparência na formação do valor reduz o risco de arrependimento e de discussão sobre a torna depois do fechamento.

ITBI: por que a permuta gera dois impostos

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que a propriedade de um imóvel é transmitida de forma onerosa. Como na permuta há duas transmissões — cada imóvel muda de dono —, em regra incidem dois ITBIs, um sobre cada imóvel. Essa é a principal diferença de custo em relação a uma compra e venda simples.

• Cada município fixa a própria alíquota de ITBI, em geral na faixa de 2% a 3% do valor do imóvel ou do valor venal de referência, o que for maior.
• Na permuta, calcula-se o ITBI de cada imóvel separadamente, conforme as regras do município onde cada um está localizado.
• Quem paga cada ITBI é definido em contrato; costuma caber ao adquirente de cada imóvel, mas isso é negociável entre as partes.
• Alguns municípios têm regras específicas para permuta — confirme sempre na prefeitura ou com um profissional local antes de fechar as contas.

Como as alíquotas e os valores de referência variam por município, não assuma um número fixo. Consulte a prefeitura de cada imóvel para saber a alíquota vigente e a base de cálculo aplicada à permuta.

Ganho de capital sobre a torna

Além do ITBI (municipal), há o imposto de renda sobre o ganho de capital (federal), que incide sobre o lucro na alienação de bens. Na permuta de imóveis sem torna, a legislação federal costuma tratar a operação de forma mais favorável do que uma venda comum; quando há torna, é sobre essa parcela recebida em dinheiro que o ganho de capital tende a ser apurado.

• Sem torna: a troca pura de imóveis costuma ter tratamento específico no imposto de renda, distinto de uma venda à vista.
• Com torna: quem recebe a torna pode apurar ganho de capital sobre esse valor, aplicando-se as alíquotas progressivas da tabela vigente.
• Existem hipóteses de isenção (como a venda de único imóvel de pequeno valor ou a aplicação do valor na compra de outro residencial em determinado prazo) que podem se aplicar, dependendo do caso.
• As regras de apuração, alíquotas e isenções mudam com o tempo — confirme sempre a legislação vigente e considere apoio de um contador.

Ganho de capital e suas isenções são um tema técnico e sujeito a mudanças. Antes de fechar, verifique as regras atuais junto à Receita Federal e a um contador, especialmente se houver torna relevante envolvida.

Resumo dos custos de uma permuta

A tabela abaixo organiza os principais custos e tributos de uma permuta e mostra sobre quem costumam recair. As faixas são referências comuns de mercado; confirme os valores vigentes para o seu caso.

Escritura de permuta e registro

O instrumento formal da troca é a escritura pública de permuta, lavrada em tabelionato de notas. Nela constam a identificação dos dois imóveis, a qualificação das partes, os valores atribuídos a cada bem, a torna (se houver) e as condições de pagamento. Assim como na compra e venda, é o registro nas matrículas que efetiva a transferência da propriedade — a escritura sozinha não basta.

Cada imóvel tem a sua matrícula no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. Após a escritura, a permuta é registrada nas duas matrículas: a do imóvel A passa a apontar o novo proprietário, e a do imóvel B, o outro. Se os imóveis ficam em comarcas diferentes, o processo corre em cada cartório competente. Só depois desses registros a troca está juridicamente concluída.

Não considere o negócio fechado enquanto os dois registros não estiverem concluídos. Enquanto uma das transmissões estiver pendente, existe risco de a permuta ficar "pela metade", com um imóvel já transferido e o outro não.

Due diligence dobrada: cuidados com os dois imóveis

O maior risco da permuta é esquecer que você está, ao mesmo tempo, vendendo e comprando. Toda a checagem documental que se faz na compra de um imóvel precisa ser feita para o imóvel que você vai receber — e a outra parte fará o mesmo em relação ao seu. É uma diligência dobrada.

• Matrícula atualizada de cada imóvel (certidão de inteiro teor recente), verificando propriedade e ausência de ônus como hipoteca, penhora ou alienação fiduciária.
• Certidões negativas de IPTU e de débitos condominiais de cada imóvel.
• Certidões pessoais dos dois proprietários (cíveis, federais, trabalhistas, protesto), para afastar risco de fraude contra credores.
• Habite-se e averbação da construção na matrícula, no caso de casas, para não herdar irregularidade.
• Verificação de processos, inventários abertos ou indisponibilidades que possam travar a transmissão de qualquer dos imóveis.

Contratar um advogado imobiliário para conduzir a due diligence dos dois imóveis e redigir a escritura de permuta custa uma fração dos valores envolvidos e é o principal seguro contra herdar o problema do imóvel do outro.

Quando a permuta destrava negócios parados

A permuta resolve um problema clássico do mercado: a dependência entre vender e comprar. Quem precisa vender o imóvel atual para comprar outro fica preso a uma corrida de duas pontas — se vende primeiro, arrisca ficar sem onde morar; se compra primeiro, arrisca carregar dois imóveis. Quando as duas partes querem justamente o imóvel uma da outra, a troca simultânea elimina esse descompasso.

• Casais que querem trocar de tamanho de imóvel (subir ou reduzir) com outra família na situação inversa.
• Mudança de bairro ou cidade em que cada parte quer exatamente a região da outra.
• Imóveis de baixa liquidez que encontram saída mais fácil na troca do que na venda tradicional.
• Negociações em que falta caixa para uma compra à vista, mas há um imóvel a oferecer como parte do pagamento.

Encontrar a contraparte certa é o desafio da permuta. Um corretor com carteira ativa e boa rede pode identificar o "par" ideal mais rápido do que a busca individual. No buske.ai você encontra corretores verificados da sua região na página de corretores.

Perguntas frequentes

O que é permuta de imóveis?

É a troca de um imóvel por outro, com ou sem complemento em dinheiro. É um contrato típico do Código Civil (art. 533), ao qual se aplicam, no que couber, as regras da compra e venda. Na prática, funciona como duas transmissões de propriedade simultâneas.

O que é torna na permuta?

Torna é o valor em dinheiro que a parte com o imóvel de menor valor paga à outra para igualar a troca, quando os dois imóveis não têm o mesmo preço. Pode ser à vista, parcelada ou até financiada, e deve constar no contrato e na escritura de permuta.

A permuta paga ITBI?

Sim, e em regra em dobro. Como há duas transmissões de propriedade, incide um ITBI sobre cada imóvel. Cada município define a alíquota, em geral na faixa de 2% a 3% do valor, e pode ter regras específicas para permuta, que devem ser confirmadas na prefeitura.

Tem imposto de renda na permuta?

Pode haver. A troca pura, sem torna, costuma ter tratamento específico no imposto de renda. Quando há torna, o ganho de capital tende a ser apurado sobre o valor recebido em dinheiro. As regras e isenções mudam com o tempo, então confirme a legislação vigente e consulte um contador.

Como se avaliam os imóveis numa permuta?

Avaliando cada imóvel pelos comparáveis reais da sua região (área, quartos, vagas, padrão, conservação) e, de preferência, com uma avaliação profissional avulsa para cada bem. Os valores atribuídos definem se há torna e servem de base para calcular os impostos.

Precisa de escritura na permuta?

Sim. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a permuta se formaliza por escritura pública de permuta no tabelionato de notas, e só o registro nas matrículas dos dois imóveis efetiva a transferência. A escritura sozinha não conclui o negócio.

A permuta é registrada onde?

Nas matrículas dos dois imóveis, em seus respectivos Cartórios de Registro de Imóveis. Se os imóveis ficam em comarcas diferentes, o registro é feito em cada cartório competente. A troca só está juridicamente concluída quando os dois registros terminam.

Quais cuidados documentais a permuta exige?

Os mesmos da compra, porém dobrados: matrícula atualizada, certidões negativas de IPTU e condomínio, certidões pessoais dos dois proprietários, habite-se e averbações. Você precisa investigar o imóvel que vai receber com o mesmo rigor de uma compra comum.

Posso permutar imóvel financiado ou com dívida?

É mais complexo, mas possível em alguns casos, geralmente com quitação ou anuência do credor (banco ou instituição com alienação fiduciária). Enquanto houver ônus na matrícula, a transmissão fica condicionada à sua baixa ou aprovação, e a assessoria jurídica é essencial.

Permuta é mais barata que vender e comprar?

Não necessariamente nos tributos, já que continuam existindo dois ITBIs e possível ganho de capital sobre a torna. A economia costuma estar no tempo e na segurança: a troca simultânea evita o descompasso de vender primeiro e comprar depois (ou o contrário).

Quando a permuta é uma boa ideia?

Quando as duas partes querem justamente o imóvel uma da outra — trocar de bairro, tamanho ou cidade — ou quando falta caixa para uma compra à vista mas há um imóvel a oferecer. É útil também para imóveis de baixa liquidez, que saem mais fácil na troca.

Preciso de corretor ou advogado para fazer uma permuta?

Não são obrigatórios, mas são muito recomendáveis. Um corretor com carteira ativa ajuda a encontrar a contraparte certa, e um advogado imobiliário conduz a due diligence dos dois imóveis e redige a escritura de permuta, reduzindo o risco de herdar o problema do outro.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.