Escritura de imóvel: o que é, custos e passo a passo completo
Resumo rápido
- A escritura pública é o documento lavrado em cartório de notas que formaliza a vontade das partes na compra e venda.
- Escritura não transfere propriedade: quem transfere é o registro na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis.
- Pelo art. 108 do Código Civil, a escritura pública é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos, salvo exceções legais.
- No financiamento, o contrato bancário tem força de escritura pública e dispensa o cartório de notas.
- Os emolumentos variam por estado e por faixa de valor; reserve de 4% a 6% do preço do imóvel para escritura, ITBI e registro.
O que é a escritura pública de compra e venda
A escritura pública de compra e venda é o documento lavrado por um tabelião no cartório de notas que formaliza, com fé pública, o acordo entre vendedor e comprador: quem vende, quem compra, qual imóvel, por qual preço e em quais condições. O tabelião confere a identidade e a capacidade das partes, verifica os documentos e certidões e redige o ato conforme a lei. Para aprofundar, leia também Regularizar Imóvel: Como Fazer em Cada Situação.
A fé pública do tabelião dá à escritura uma presunção de autenticidade e legalidade que um contrato particular comum não tem. É por isso que a lei exige a forma pública para a maior parte das transações imobiliárias: ela funciona como um filtro de segurança jurídica antes da transferência da propriedade. Para aprofundar, leia também Registro de Imóvel: Como Fazer, Custos e Prazos.
Você pode lavrar a escritura em qualquer cartório de notas do país, mesmo fora da cidade do imóvel. Já o registro deve ser feito obrigatoriamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está matriculado.
Escritura, registro e matrícula: qual a diferença
Esses três termos são frequentemente confundidos, mas cumprem papéis diferentes e complementares. Entender a distinção evita o erro mais comum do mercado: achar que a escritura assinada já faz de você o dono do imóvel. Para aprofundar, leia também Matrícula do imóvel: o que é e como consultar.
| Documento | O que é | Onde é feito | Efeito jurídico |
|---|---|---|---|
| Escritura pública | Ato notarial que formaliza o negócio entre as partes | Cartório de notas (qualquer um do país) | Título hábil para transferir a propriedade; sozinha, não transfere |
| Registro | Lançamento do título na matrícula do imóvel | Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel | Transfere efetivamente a propriedade (art. 1.245 do Código Civil) |
| Matrícula | Ficha individual do imóvel com todo o seu histórico | Cartório de Registro de Imóveis | Identifica o imóvel e concentra registros e averbações (Lei 6.015/73) |
O fluxo correto é: negociar e assinar o contrato, lavrar a escritura no cartório de notas e, em seguida, levar essa escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para registro na matrícula. Só depois do registro o comprador se torna proprietário perante todos. Para aprofundar, leia também ITBI: O Que É, Quem Paga e Como Calcular.
Quando a escritura pública é obrigatória: a regra do art. 108 do Código Civil
O art. 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios que envolvam a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, salvo disposição legal em contrário. Como praticamente todo imóvel urbano vale mais que esse teto, a regra prática é: compra e venda de imóvel exige escritura pública.
- Imóveis de valor até 30 salários mínimos: admitem instrumento particular, situação rara na prática urbana.
- Financiamento imobiliário: o contrato firmado com instituição do Sistema Financeiro da Habitação ou do Sistema de Financiamento Imobiliário tem força de escritura pública por previsão legal (art. 61, § 5º, da Lei 4.380/64 e art. 38 da Lei 9.514/97), dispensando o cartório de notas.
- Consórcio imobiliário com alienação fiduciária: o contrato com a administradora também costuma valer como título registrável, pela mesma lógica da Lei 9.514/97.
- Programas habitacionais: contratos no âmbito de programas como o Minha Casa, Minha Vida seguem a regra dos contratos com força de escritura quando celebrados com agente financeiro.
Contrato de gaveta (compra e venda apenas no papel particular, sem escritura e sem registro) não transfere propriedade e deixa o comprador vulnerável a penhoras, herança e revenda do imóvel pelo vendedor. Evite; se já estiver nessa situação, procure regularizar.
Escritura no financiamento: quando o contrato do banco substitui o cartório de notas
Quem compra com financiamento bancário normalmente não passa pelo cartório de notas. Isso porque a lei atribui aos contratos de financiamento imobiliário celebrados com instituições financeiras a mesma força de escritura pública. O próprio contrato assinado com o banco, com a garantia de alienação fiduciária, é o título que vai direto para registro na matrícula.
- O comprador economiza os emolumentos da escritura pública, pagando apenas ITBI e registro (além das taxas do banco).
- O contrato registra duas operações ao mesmo tempo: a compra e venda e a alienação fiduciária em favor do banco.
- Enquanto o financiamento não é quitado, o comprador tem a posse direta e a propriedade fiduciária fica com o banco; após a quitação, averba-se o cancelamento da fidúcia na matrícula.
- Compra à vista, mesmo de imóvel que foi financiado pelo vendedor, exige escritura pública normal se o valor superar 30 salários mínimos.
Atenção a um detalhe: se parte do pagamento é à vista e parte financiada, o contrato do banco cobre a operação toda, incluindo o valor pago como entrada. Já em negociações sem banco (parcelamento direto com o vendedor), a escritura pública continua obrigatória e o parcelamento pode ser garantido por alienação fiduciária ou hipoteca lavrada em notas.
Documentos necessários para lavrar a escritura
O tabelião solicita documentos das partes e do imóvel para lavrar o ato com segurança. A lista pode variar um pouco entre cartórios e estados, mas o núcleo é o seguinte.
- Das partes (comprador e vendedor): RG e CPF, certidão de casamento ou nascimento atualizada, pacto antenupcial registrado (se houver), comprovante de endereço e profissão; pessoa jurídica apresenta contrato social, certidão da Junta e documentos de quem assina.
- Do imóvel: certidão de matrícula atualizada (em geral com no máximo 30 dias), certidão negativa de ônus, certidão negativa de IPTU ou espelho do carnê, e declaração de quitação condominial quando for apartamento ou casa em condomínio.
- Certidões do vendedor: certidões fiscais, cíveis e trabalhistas; a exigência formal varia por estado, mas a apresentação é praxe de segurança e o tabelião consigna na escritura as certidões apresentadas ou dispensadas pelo comprador.
- Guia de ITBI quitada, emitida pela prefeitura do município do imóvel.
- Em imóvel rural: CCIR, ITR quitado e georreferenciamento quando exigido.
Muitos cartórios de notas aceitam abrir o expediente por e-mail ou plataforma digital (e-Notariado), com envio prévio dos documentos. Isso encurta o prazo entre o pedido e a assinatura, que pode inclusive ser feita por videoconferência com certificado digital.
Quanto custa a escritura: emolumentos e tributos
O custo da escritura é formado pelos emolumentos do cartório de notas, definidos em tabela oficial de cada estado e escalonados por faixa de valor do imóvel. Não existe preço único nacional: o mesmo ato pode custar valores diferentes em estados vizinhos. Em termos gerais, a escritura de um imóvel residencial costuma ficar entre 0,3% e 1% do valor do negócio, com pisos e tetos definidos na tabela estadual.
| Item de custo | Faixa típica | Observações |
|---|---|---|
| Escritura pública (emolumentos de notas) | 0,3% a 1% do valor, conforme tabela estadual | Escalonada por faixa de valor; alguns estados têm teto por ato |
| ITBI | Em geral 2% a 3% do valor da transação | Imposto municipal; pago antes do registro |
| Registro no Registro de Imóveis | 0,3% a 1% do valor, conforme tabela estadual | Também escalonado por faixa de valor |
| Certidões (imóvel e partes) | R$ 200 a R$ 800 no total | Várias são gratuitas online |
| Total estimado de fechamento | 4% a 6% do valor do imóvel | Some entrada e custos ao planejar a compra |
Existem reduções legais relevantes: o primeiro imóvel residencial adquirido pelo Sistema Financeiro da Habitação tem desconto de 50% nos emolumentos de escritura e registro (art. 290 da Lei 6.015/73). Programas habitacionais também costumam ter emolumentos reduzidos por leis específicas.
Passo a passo: como fazer a escritura no cartório de notas
O processo é mais simples do que parece, principalmente quando os documentos chegam completos ao cartório. Veja o roteiro típico, da escolha do cartório à entrega do traslado.
- 1
Escolha o cartório de notas
Qualquer tabelionato de notas do país pode lavrar a escritura. Compare atendimento e prazos; os emolumentos são tabelados por estado, então dentro do mesmo estado o preço do ato é igual.
- 2
Abra o expediente e envie os documentos
Apresente os documentos das partes e do imóvel, incluindo matrícula atualizada, certidões e comprovantes. Muitos cartórios aceitam envio digital e fazem a conferência prévia.
- 3
Pague o ITBI
Emita e quite a guia de ITBI na prefeitura do município do imóvel. O tabelião exigirá o comprovante para lavrar ou concluir o ato, conforme a praxe local.
- 4
Confira a minuta da escritura
O cartório redige a minuta com qualificação das partes, descrição do imóvel, preço, forma de pagamento e declarações. Revise nomes, valores, matrícula e condições antes de agendar a assinatura.
- 5
Assine a escritura
No dia marcado, as partes assinam perante o tabelião, presencialmente ou por videoconferência com certificado digital (e-Notariado). Pagam-se os emolumentos e o cartório entrega o traslado, que é a via oficial da escritura.
- 6
Leve a escritura ao Registro de Imóveis
Protocole o traslado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel e pague os emolumentos de registro. O registrador tem prazo legal para qualificar e registrar o título.
- 7
Confirme o registro na matrícula
Após o registro, peça uma certidão de matrícula atualizada e confira se a transferência foi lançada em seu nome. Guarde o traslado e a certidão.
Prazos: quanto tempo leva da escritura ao registro
Com a documentação completa, a lavratura da escritura costuma sair em poucos dias úteis, variando conforme a demanda do cartório; casos com pendências documentais levam mais. Já o registro tem prazo legal: protocolado o título, o oficial do Registro de Imóveis tem até 30 dias para registrá-lo ou apresentar exigências fundamentadas por escrito (nota devolutiva), conforme a Lei 6.015/73.
- Preparação e conferência de documentos: de alguns dias a 3 semanas, dependendo das certidões.
- Lavratura da escritura após documentos completos: em geral 2 a 10 dias úteis.
- Registro no Registro de Imóveis: até 30 dias do protocolo, prorrogáveis apenas nas hipóteses legais.
- Exigências (nota devolutiva): se houver, o prazo recomeça após o cumprimento; a prenotação do protocolo garante a prioridade do seu título por prazo determinado.
A prenotação (protocolo do título no Registro de Imóveis) garante prioridade: se dois títulos sobre o mesmo imóvel forem apresentados, vale a ordem de protocolo. Mais um motivo para não adiar o registro após a assinatura.
Depois da escritura: registro e atualizações finais
Assinar a escritura é o penúltimo passo, não o último. Sem o registro, a propriedade permanece com o vendedor, e o comprador tem apenas um direito pessoal contra ele. O registro na matrícula é o que muda a titularidade perante todos (art. 1.245 do Código Civil).
- Registre o traslado no Cartório de Registro de Imóveis o quanto antes.
- Após o registro, atualize o cadastro do IPTU na prefeitura para o seu nome.
- Comunique a administradora do condomínio sobre a mudança de titularidade.
- Se usou FGTS ou financiamento, guarde os contratos e comprovantes junto com o traslado e a certidão de matrícula atualizada.
- Considere solicitar certidão de matrícula um tempo depois para confirmar que nenhum ato inesperado foi lançado.
Esse conjunto (traslado da escritura, matrícula atualizada em seu nome e cadastro municipal ajustado) encerra a transferência de forma completa e evita dores de cabeça em revenda, inventário ou garantia futura.
Erros comuns e cuidados na escritura
Alguns descuidos se repetem com frequência e podem custar caro. A boa notícia é que todos são evitáveis com atenção e organização.
- Achar que a escritura basta e nunca registrar: o imóvel continua no nome do vendedor até o registro.
- Declarar na escritura valor menor que o real: além de ser ilegal, aumenta o ganho de capital tributável na revenda futura.
- Assinar sem revisar a minuta: erros de grafia em nomes, números de matrícula ou valores geram retificações e custos adicionais.
- Deixar certidões vencerem entre a negociação e a assinatura, travando o ato na véspera.
- Não formalizar quem paga cada custo: a praxe é o comprador arcar com escritura, ITBI e registro, mas isso deve constar do contrato.
- Usar contrato de gaveta em vez de escritura para 'economizar': a economia de curto prazo vira risco jurídico de longo prazo.
Corretores experientes costumam acompanhar as partes até a conclusão do registro, e um advogado é recomendável em casos atípicos (inventário, procurações, vendedor PJ, imóvel rural). Use esses apoios a seu favor.
Perguntas frequentes
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Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Ele não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores de imóveis para o seu caso concreto. Valores, alíquotas e prazos podem variar conforme o município e a legislação vigente.
