Escritura de imóvel: o que é, custos e passo a passo completo

Escritura de imóvel: saiba o que é, quando é obrigatória, documentos, custos por estado, diferença para registro e matrícula e o passo a passo no cartório.

Leitura de 12 min · Atualizado em 2026-07-10

• A escritura pública é o documento lavrado em cartório de notas que formaliza a vontade das partes na compra e venda.
• Escritura não transfere propriedade: quem transfere é o registro na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis.
• Pelo art. 108 do Código Civil, a escritura pública é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos, salvo exceções legais.
• No financiamento, o contrato bancário tem força de escritura pública e dispensa o cartório de notas.
• Os emolumentos variam por estado e por faixa de valor; reserve de 4% a 6% do preço do imóvel para escritura, ITBI e registro.

O que é a escritura pública de compra e venda

A escritura pública de compra e venda é o documento lavrado por um tabelião no cartório de notas que formaliza, com fé pública, o acordo entre vendedor e comprador: quem vende, quem compra, qual imóvel, por qual preço e em quais condições. O tabelião confere a identidade e a capacidade das partes, verifica os documentos e certidões e redige o ato conforme a lei.

A fé pública do tabelião dá à escritura uma presunção de autenticidade e legalidade que um contrato particular comum não tem. É por isso que a lei exige a forma pública para a maior parte das transações imobiliárias: ela funciona como um filtro de segurança jurídica antes da transferência da propriedade.

Você pode lavrar a escritura em qualquer cartório de notas do país, mesmo fora da cidade do imóvel. Já o registro deve ser feito obrigatoriamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está matriculado.

Escritura, registro e matrícula: qual a diferença

Esses três termos são frequentemente confundidos, mas cumprem papéis diferentes e complementares. Entender a distinção evita o erro mais comum do mercado: achar que a escritura assinada já faz de você o dono do imóvel.

O fluxo correto é: negociar e assinar o contrato, lavrar a escritura no cartório de notas e, em seguida, levar essa escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para registro na matrícula. Só depois do registro o comprador se torna proprietário perante todos.

Quando a escritura pública é obrigatória: a regra do art. 108 do Código Civil

O art. 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios que envolvam a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, salvo disposição legal em contrário. Como praticamente todo imóvel urbano vale mais que esse teto, a regra prática é: compra e venda de imóvel exige escritura pública.

• Imóveis de valor até 30 salários mínimos: admitem instrumento particular, situação rara na prática urbana.
• Financiamento imobiliário: o contrato firmado com instituição do Sistema Financeiro da Habitação ou do Sistema de Financiamento Imobiliário tem força de escritura pública por previsão legal (art. 61, § 5º, da Lei 4.380/64 e art. 38 da Lei 9.514/97), dispensando o cartório de notas.
• Consórcio imobiliário com alienação fiduciária: o contrato com a administradora também costuma valer como título registrável, pela mesma lógica da Lei 9.514/97.
• Programas habitacionais: contratos no âmbito de programas como o Minha Casa, Minha Vida seguem a regra dos contratos com força de escritura quando celebrados com agente financeiro.

Contrato de gaveta (compra e venda apenas no papel particular, sem escritura e sem registro) não transfere propriedade e deixa o comprador vulnerável a penhoras, herança e revenda do imóvel pelo vendedor. Evite; se já estiver nessa situação, procure regularizar.

Escritura no financiamento: quando o contrato do banco substitui o cartório de notas

Quem compra com financiamento bancário normalmente não passa pelo cartório de notas. Isso porque a lei atribui aos contratos de financiamento imobiliário celebrados com instituições financeiras a mesma força de escritura pública. O próprio contrato assinado com o banco, com a garantia de alienação fiduciária, é o título que vai direto para registro na matrícula.

• O comprador economiza os emolumentos da escritura pública, pagando apenas ITBI e registro (além das taxas do banco).
• O contrato registra duas operações ao mesmo tempo: a compra e venda e a alienação fiduciária em favor do banco.
• Enquanto o financiamento não é quitado, o comprador tem a posse direta e a propriedade fiduciária fica com o banco; após a quitação, averba-se o cancelamento da fidúcia na matrícula.
• Compra à vista, mesmo de imóvel que foi financiado pelo vendedor, exige escritura pública normal se o valor superar 30 salários mínimos.

Atenção a um detalhe: se parte do pagamento é à vista e parte financiada, o contrato do banco cobre a operação toda, incluindo o valor pago como entrada. Já em negociações sem banco (parcelamento direto com o vendedor), a escritura pública continua obrigatória e o parcelamento pode ser garantido por alienação fiduciária ou hipoteca lavrada em notas.

Documentos necessários para lavrar a escritura

O tabelião solicita documentos das partes e do imóvel para lavrar o ato com segurança. A lista pode variar um pouco entre cartórios e estados, mas o núcleo é o seguinte.

• Das partes (comprador e vendedor): RG e CPF, certidão de casamento ou nascimento atualizada, pacto antenupcial registrado (se houver), comprovante de endereço e profissão; pessoa jurídica apresenta contrato social, certidão da Junta e documentos de quem assina.
• Do imóvel: certidão de matrícula atualizada (em geral com no máximo 30 dias), certidão negativa de ônus, certidão negativa de IPTU ou espelho do carnê, e declaração de quitação condominial quando for apartamento ou casa em condomínio.
• Certidões do vendedor: certidões fiscais, cíveis e trabalhistas; a exigência formal varia por estado, mas a apresentação é praxe de segurança e o tabelião consigna na escritura as certidões apresentadas ou dispensadas pelo comprador.
• Guia de ITBI quitada, emitida pela prefeitura do município do imóvel.
• Em imóvel rural: CCIR, ITR quitado e georreferenciamento quando exigido.

Muitos cartórios de notas aceitam abrir o expediente por e-mail ou plataforma digital (e-Notariado), com envio prévio dos documentos. Isso encurta o prazo entre o pedido e a assinatura, que pode inclusive ser feita por videoconferência com certificado digital.

Quanto custa a escritura: emolumentos e tributos

O custo da escritura é formado pelos emolumentos do cartório de notas, definidos em tabela oficial de cada estado e escalonados por faixa de valor do imóvel. Não existe preço único nacional: o mesmo ato pode custar valores diferentes em estados vizinhos. Em termos gerais, a escritura de um imóvel residencial costuma ficar entre 0,3% e 1% do valor do negócio, com pisos e tetos definidos na tabela estadual.

Existem reduções legais relevantes: o primeiro imóvel residencial adquirido pelo Sistema Financeiro da Habitação tem desconto de 50% nos emolumentos de escritura e registro (art. 290 da Lei 6.015/73). Programas habitacionais também costumam ter emolumentos reduzidos por leis específicas.

Passo a passo: como fazer a escritura no cartório de notas

O processo é mais simples do que parece, principalmente quando os documentos chegam completos ao cartório. Veja o roteiro típico, da escolha do cartório à entrega do traslado.

1. Escolha o cartório de notas
   Qualquer tabelionato de notas do país pode lavrar a escritura. Compare atendimento e prazos; os emolumentos são tabelados por estado, então dentro do mesmo estado o preço do ato é igual.
2. Abra o expediente e envie os documentos
   Apresente os documentos das partes e do imóvel, incluindo matrícula atualizada, certidões e comprovantes. Muitos cartórios aceitam envio digital e fazem a conferência prévia.
3. Pague o ITBI
   Emita e quite a guia de ITBI na prefeitura do município do imóvel. O tabelião exigirá o comprovante para lavrar ou concluir o ato, conforme a praxe local.
4. Confira a minuta da escritura
   O cartório redige a minuta com qualificação das partes, descrição do imóvel, preço, forma de pagamento e declarações. Revise nomes, valores, matrícula e condições antes de agendar a assinatura.
5. Assine a escritura
   No dia marcado, as partes assinam perante o tabelião, presencialmente ou por videoconferência com certificado digital (e-Notariado). Pagam-se os emolumentos e o cartório entrega o traslado, que é a via oficial da escritura.
6. Leve a escritura ao Registro de Imóveis
   Protocole o traslado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel e pague os emolumentos de registro. O registrador tem prazo legal para qualificar e registrar o título.
7. Confirme o registro na matrícula
   Após o registro, peça uma certidão de matrícula atualizada e confira se a transferência foi lançada em seu nome. Guarde o traslado e a certidão.

Prazos: quanto tempo leva da escritura ao registro

Com a documentação completa, a lavratura da escritura costuma sair em poucos dias úteis, variando conforme a demanda do cartório; casos com pendências documentais levam mais. Já o registro tem prazo legal: protocolado o título, o oficial do Registro de Imóveis tem até 30 dias para registrá-lo ou apresentar exigências fundamentadas por escrito (nota devolutiva), conforme a Lei 6.015/73.

• Preparação e conferência de documentos: de alguns dias a 3 semanas, dependendo das certidões.
• Lavratura da escritura após documentos completos: em geral 2 a 10 dias úteis.
• Registro no Registro de Imóveis: até 30 dias do protocolo, prorrogáveis apenas nas hipóteses legais.
• Exigências (nota devolutiva): se houver, o prazo recomeça após o cumprimento; a prenotação do protocolo garante a prioridade do seu título por prazo determinado.

A prenotação (protocolo do título no Registro de Imóveis) garante prioridade: se dois títulos sobre o mesmo imóvel forem apresentados, vale a ordem de protocolo. Mais um motivo para não adiar o registro após a assinatura.

Depois da escritura: registro e atualizações finais

Assinar a escritura é o penúltimo passo, não o último. Sem o registro, a propriedade permanece com o vendedor, e o comprador tem apenas um direito pessoal contra ele. O registro na matrícula é o que muda a titularidade perante todos (art. 1.245 do Código Civil).

• Registre o traslado no Cartório de Registro de Imóveis o quanto antes.
• Após o registro, atualize o cadastro do IPTU na prefeitura para o seu nome.
• Comunique a administradora do condomínio sobre a mudança de titularidade.
• Se usou FGTS ou financiamento, guarde os contratos e comprovantes junto com o traslado e a certidão de matrícula atualizada.
• Considere solicitar certidão de matrícula um tempo depois para confirmar que nenhum ato inesperado foi lançado.

Esse conjunto (traslado da escritura, matrícula atualizada em seu nome e cadastro municipal ajustado) encerra a transferência de forma completa e evita dores de cabeça em revenda, inventário ou garantia futura.

Erros comuns e cuidados na escritura

Alguns descuidos se repetem com frequência e podem custar caro. A boa notícia é que todos são evitáveis com atenção e organização.

• Achar que a escritura basta e nunca registrar: o imóvel continua no nome do vendedor até o registro.
• Declarar na escritura valor menor que o real: além de ser ilegal, aumenta o ganho de capital tributável na revenda futura.
• Assinar sem revisar a minuta: erros de grafia em nomes, números de matrícula ou valores geram retificações e custos adicionais.
• Deixar certidões vencerem entre a negociação e a assinatura, travando o ato na véspera.
• Não formalizar quem paga cada custo: a praxe é o comprador arcar com escritura, ITBI e registro, mas isso deve constar do contrato.
• Usar contrato de gaveta em vez de escritura para 'economizar': a economia de curto prazo vira risco jurídico de longo prazo.

Corretores experientes costumam acompanhar as partes até a conclusão do registro, e um advogado é recomendável em casos atípicos (inventário, procurações, vendedor PJ, imóvel rural). Use esses apoios a seu favor.

Perguntas frequentes

O que é escritura de imóvel?

É o documento público lavrado por um tabelião no cartório de notas que formaliza o negócio entre vendedor e comprador, com fé pública. Ela descreve as partes, o imóvel, o preço e as condições, e serve de título para a transferência da propriedade no Registro de Imóveis.

Escritura e registro são a mesma coisa?

Não. A escritura é o título lavrado no cartório de notas; o registro é o lançamento desse título na matrícula, feito no Cartório de Registro de Imóveis. Só o registro transfere a propriedade, conforme o art. 1.245 do Código Civil.

Quando a escritura pública é obrigatória?

Pelo art. 108 do Código Civil, ela é essencial nos negócios sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, salvo exceção legal. Na prática, quase toda compra e venda urbana exige escritura pública, exceto quando o contrato de financiamento bancário faz as vezes dela.

Quem compra com financiamento precisa de escritura?

Em regra, não. O contrato de financiamento celebrado com instituição financeira tem força de escritura pública por previsão legal (Lei 4.380/64 e Lei 9.514/97) e vai direto para registro na matrícula. O comprador economiza os emolumentos de notas, pagando ITBI e registro.

Quanto custa fazer a escritura de um imóvel?

Os emolumentos são definidos por tabela estadual e escalonados pelo valor do imóvel; a faixa típica fica entre 0,3% e 1% do valor do negócio. Somando ITBI (em geral 2% a 3%) e registro, o custo total de fechamento costuma ficar entre 4% e 6% do preço do imóvel.

Existe desconto na escritura do primeiro imóvel?

Sim. A Lei 6.015/73 (art. 290) garante desconto de 50% nos emolumentos de escritura e registro para o primeiro imóvel residencial adquirido pelo Sistema Financeiro da Habitação. Programas habitacionais também podem ter reduções específicas previstas em lei.

Posso fazer a escritura em qualquer cartório?

A escritura pode ser lavrada em qualquer cartório de notas do Brasil, independentemente da localização do imóvel. Já o registro deve ser feito obrigatoriamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está matriculado.

Quais documentos preciso levar para a escritura?

Documentos pessoais das partes (RG, CPF, certidão de estado civil atualizada), matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas de IPTU e de ônus, declaração de quitação condominial quando aplicável e a guia de ITBI quitada. Pessoa jurídica apresenta contrato social e comprovação de poderes de quem assina.

Quanto tempo demora para sair a escritura?

Com a documentação completa, a lavratura costuma ocorrer em 2 a 10 dias úteis, conforme a demanda do cartório. O que mais estica o prazo é a obtenção de certidões pendentes. A assinatura pode ser presencial ou por videoconferência via e-Notariado, com certificado digital.

Qual o prazo do cartório para registrar a escritura?

Protocolado o título, o oficial do Registro de Imóveis tem até 30 dias para registrar ou emitir nota de exigências fundamentada, conforme a Lei 6.015/73. O protocolo (prenotação) garante a prioridade do seu título em relação a outros apresentados depois.

Assinei a escritura mas não registrei. Sou dono do imóvel?

Juridicamente, ainda não. A propriedade só se transfere com o registro na matrícula. Sem registrar, você tem um direito contra o vendedor, mas fica exposto a penhoras contra ele, inventário e até uma segunda venda do mesmo imóvel. Registre o quanto antes.

O que é contrato de gaveta e por que evitar?

É a compra e venda formalizada apenas por contrato particular, sem escritura e sem registro. Ele não transfere a propriedade e deixa o comprador vulnerável: o imóvel continua no nome do vendedor e responde pelas dívidas dele. Se você está nessa situação, procure regularizar com escritura e registro.

Escritura vencida existe? A escritura tem validade?

A escritura pública não vence: uma vez lavrada, permanece válida. O que têm prazo são as certidões usadas para lavrá-la e a guia de ITBI. Mesmo assim, não convém adiar o registro, pois a demora aumenta o risco de atos supervenientes na matrícula, como penhoras contra o vendedor.

Posso assinar a escritura por procuração?

Sim, desde que a procuração seja pública, lavrada em cartório de notas, com poderes específicos para vender ou comprar o imóvel descrito. O tabelião confere a validade e a vigência da procuração. Procurações antigas ou genéricas costumam ser recusadas ou exigir confirmação.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.