Registro de imóvel: como fazer, quanto custa e por que ele é indispensável

Aprenda como fazer o registro de imóvel: onde registrar, documentos, custos por estado, prazos da Lei 6.015/73 e o que acontece se você não registrar.

Leitura de 12 min · Atualizado em 2026-07-10

• No Brasil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis (art. 1.245 do Código Civil).
• Escritura, registro e averbação são atos diferentes: a escritura formaliza o negócio, o registro transfere a propriedade e a averbação anota alterações na matrícula.
• O registro é feito no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado, não em qualquer cartório.
• Os emolumentos variam por estado e pelo valor do imóvel; em geral, escritura e registro juntos ficam na faixa de 2% a 4% do valor do bem.
• Após a prenotação, o cartório tem prazo legal para qualificar e registrar o título; a prenotação vale, em regra, 30 dias (Lei 6.015/73).

O que é o registro de imóvel e por que ele importa tanto

O registro de imóvel é o ato praticado pelo cartório de registro de imóveis que transfere oficialmente a propriedade de um bem imóvel para o nome do novo dono. No direito brasileiro, assinar a escritura ou o contrato de compra e venda não basta: o art. 1.245 do Código Civil determina que a propriedade só se transfere entre vivos com o registro do título translativo no cartório competente. É daí que vem a máxima conhecida no meio imobiliário: quem não registra não é dono.

Enquanto o registro não é feito, o vendedor continua figurando como proprietário na matrícula do imóvel, mesmo que o comprador já tenha pago o preço integral e recebido as chaves. Isso significa que, perante terceiros, credores e o próprio Poder Judiciário, o imóvel ainda pertence ao antigo dono — com todos os riscos que essa situação traz para quem comprou.

O registro é feito na matrícula do imóvel, um documento único que funciona como a certidão de nascimento do bem: nela ficam anotados todos os proprietários, ônus, hipotecas, penhoras e alterações ao longo do tempo.

Registro, escritura e averbação: qual a diferença

Esses três termos são frequentemente confundidos, mas descrevem atos diferentes, praticados em momentos diferentes e, em parte, por cartórios diferentes. Entender a distinção evita retrabalho e custos desnecessários.

Em resumo: a escritura documenta a vontade das partes; o registro transforma essa vontade em propriedade; e a averbação mantém a matrícula atualizada com fatos posteriores. Nos financiamentos imobiliários, o próprio contrato emitido pelo banco tem força de escritura pública (Lei 9.514/97 e Lei 4.380/64), seguindo direto para registro.

Onde registrar: o cartório da circunscrição do imóvel

Diferentemente da escritura, que pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do país, o registro só pode ser feito no cartório de registro de imóveis da circunscrição territorial onde o imóvel está localizado. Cada cartório de registro de imóveis é responsável por uma área geográfica definida, e é nele que fica arquivada a matrícula do bem.

• Para descobrir o cartório competente, verifique na própria matrícula ou em certidão anterior do imóvel qual serventia a emitiu.
• Em cidades grandes pode haver vários cartórios de registro de imóveis (1º, 2º, 3º ofício etc.), cada um cuidando de uma região.
• Muitos estados já permitem enviar títulos eletronicamente por centrais como o SAEC do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), sem ir presencialmente ao cartório.
• Se o imóvel ficar em área que mudou de circunscrição, o registro é feito no cartório atualmente competente, que pode abrir nova matrícula.

Documentos necessários para registrar um imóvel

A lista exata pode variar conforme o tipo de negócio (compra à vista, financiamento, doação, inventário) e conforme o estado, mas o núcleo documental é bastante parecido em todo o país. O documento central é o título a registrar: escritura pública, contrato de financiamento com força de escritura ou formal de partilha, por exemplo.

• Título translativo original: escritura pública de compra e venda, contrato de financiamento assinado ou outro título admitido em lei.
• Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), exigido pelo cartório antes do registro na maioria dos municípios.
• Documentos pessoais das partes: RG e CPF (ou CNH), certidão de casamento ou nascimento e, se houver, pacto antenupcial registrado.
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel, geralmente emitida pelo próprio cartório no momento da qualificação.
• Guias e comprovantes de emolumentos pagos, conforme o pedido de orçamento feito ao cartório.
• Em imóveis rurais: CCIR, comprovante de quitação do ITR e, quando aplicável, georreferenciamento certificado pelo INCRA.

Antes de protocolar, peça ao cartório um orçamento e a lista de documentos específica para o seu caso. Isso reduz muito a chance de o título voltar com nota de exigência.

Passo a passo: como fazer o registro do imóvel

O procedimento é mais simples do que parece, especialmente quando a documentação está completa. Veja o caminho típico de uma compra e venda comum.

1. Obtenha o título translativo
   Lavre a escritura pública no tabelionato de notas ou assine o contrato de financiamento com o banco. Esse documento é o título que será registrado.
2. Pague o ITBI
   Emita a guia do imposto municipal de transmissão e quite-a. A alíquota costuma variar de 2% a 3% do valor do imóvel, conforme o município.
3. Reúna os documentos
   Separe o título original, comprovante do ITBI, documentos pessoais das partes e demais certidões que o cartório indicar.
4. Protocole o título no cartório competente
   Leve tudo ao cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel (ou envie eletronicamente). O protocolo gera a prenotação, que garante prioridade ao seu título.
5. Acompanhe a qualificação
   O registrador examina o título. Se estiver tudo certo, o registro é lançado na matrícula; se houver pendências, o cartório emite nota de exigência para você corrigir.
6. Retire a matrícula atualizada
   Concluído o registro, solicite uma certidão de matrícula atualizada. Ela é a prova definitiva de que o imóvel está em seu nome.

Quanto custa registrar um imóvel

Os emolumentos do registro são fixados por lei estadual e seguem tabelas progressivas baseadas no valor do imóvel (valor da transação ou valor venal, o que for maior). Por isso não existe um preço único nacional: o mesmo registro pode custar valores bem diferentes em São Paulo, na Bahia ou no Paraná. Como referência geral, o registro costuma ficar entre 0,5% e 1,5% do valor do imóvel, com tetos máximos em vários estados.

Desconfie de valores redondos informados sem consulta à tabela oficial. Cada estado publica sua tabela de emolumentos anualmente, geralmente no site do Tribunal de Justiça ou da associação de registradores. No primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH, a lei prevê redução de 50% nos emolumentos de registro.

Prazos legais: prenotação e qualificação (Lei 6.015/73)

Quando o título é protocolado, o cartório lança a chamada prenotação no Livro de Protocolo. Ela marca a prioridade do seu título: se duas pessoas tentarem registrar títulos conflitantes sobre o mesmo imóvel, vale a ordem de prenotação. Pela Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), a prenotação tem eficácia por 30 dias, prorrogáveis em hipóteses específicas previstas em lei.

Dentro desse período, o registrador deve qualificar o título, ou seja, examinar se ele atende aos requisitos legais. Se estiver em ordem, o registro é feito; se houver problemas, o cartório emite nota de exigência devolutiva. Caso as exigências não sejam cumpridas no prazo da prenotação, ela caduca e o interessado precisa protocolar novamente, pagando nova prenotação e perdendo a prioridade original. A Lei 6.015/73 também fixa prazo máximo para o cartório concluir o registro, contado da prenotação.

Nota de exigência: o que é e como resolver

A nota de exigência é o documento em que o registrador aponta, por escrito e de uma só vez, tudo o que impede o registro do título. Receber uma exigência não significa perder o negócio: na maior parte dos casos são pendências documentais simples, resolvidas em poucos dias.

• Exigências comuns: divergência de nome ou estado civil entre o título e a matrícula, falta de comprovante do ITBI, ausência de certidão, erro na descrição do imóvel.
• Como resolver: providencie os documentos ou retificações indicados e reapresente o título dentro do prazo da prenotação.
• Se discordar da exigência, você pode pedir a suscitação de dúvida: o registrador encaminha a questão ao juiz competente, que decide se o registro deve ou não ser feito.
• Peça sempre a exigência por escrito e numerada — o registrador deve indicar todas as pendências de uma vez, e não em etapas sucessivas.

Um corretor de imóveis ou advogado acostumado com o cartório da região costuma antecipar as exigências mais frequentes daquela serventia, agilizando bastante o processo.

Registro de imóvel financiado: como funciona

Na compra financiada, o contrato assinado com o banco substitui a escritura pública, pois a legislação lhe atribui força de escritura. Esse contrato gera dois atos na matrícula: o registro da compra e venda, que transfere a propriedade ao comprador, e o registro da alienação fiduciária em favor do banco, prevista na Lei 9.514/97.

Pela alienação fiduciária, o comprador se torna proprietário, mas transfere ao banco a chamada propriedade fiduciária em garantia até quitar a dívida. Enquanto paga, o comprador tem a posse direta e o direito de usar o imóvel normalmente. Quitado o financiamento, o banco emite o termo de quitação e o comprador leva o documento ao cartório para averbar o cancelamento da alienação fiduciária, liberando a matrícula. Importante: o registro do contrato costuma ser condição para o banco liberar o dinheiro ao vendedor, então essa etapa não pode ser adiada.

O que acontece se você não registrar o imóvel

Deixar de registrar para economizar no curto prazo é uma das decisões mais arriscadas que um comprador pode tomar. Sem o registro, você tem apenas um direito pessoal contra o vendedor — não a propriedade do bem. Na prática, isso expõe o comprador a uma série de riscos concretos.

• Venda duplicada: o vendedor ainda consta como dono e pode, de má-fé, vender o mesmo imóvel a outra pessoa; quem registrar primeiro tende a prevalecer.
• Penhora por dívidas do vendedor: credores do antigo dono podem penhorar o imóvel, já que ele continua no nome dele na matrícula.
• Inventário e herdeiros: se o vendedor falecer antes do registro, o imóvel entra no inventário dele, e o comprador precisará discutir seu direito com os herdeiros.
• Impossibilidade de vender ou financiar: sem estar na matrícula, você não consegue dar o imóvel em garantia, financiar reformas com garantia real nem vender formalmente.
• Custos crescentes: regularizar anos depois pode exigir escrituras adicionais, ações judiciais (como adjudicação compulsória) e despesas maiores do que o registro original.

Recibo, contrato de gaveta e até escritura não registrada não transferem a propriedade. Se o orçamento estiver apertado, trate os emolumentos de registro como parte do preço do imóvel desde o início do planejamento.

Boas práticas para um registro sem dor de cabeça

O registro é a etapa final da compra, mas o sucesso dele começa muito antes, na análise da matrícula e das certidões do vendedor. Um processo bem conduzido desde a proposta evita a maioria das exigências e atrasos.

• Peça a certidão de matrícula atualizada antes de assinar qualquer documento e confira se o vendedor é realmente o proprietário registrado.
• Verifique ônus e gravames: hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras e usufrutos aparecem na matrícula e precisam ser tratados antes do negócio.
• Reserve no orçamento a verba para ITBI, escritura e registro desde a proposta de compra.
• Protocole o título o quanto antes após a assinatura — a prioridade registral é definida pela ordem de prenotação.
• Considere o apoio de um corretor de imóveis e, em casos complexos, de um advogado especializado para revisar a documentação.

Perguntas frequentes

O que diz o artigo 1.245 do Código Civil sobre o registro?

O art. 1.245 estabelece que a propriedade de bens imóveis se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no cartório de registro de imóveis. Enquanto não houver registro, o alienante continua sendo considerado o dono do imóvel. É a base legal da expressão popular de que quem não registra não é dono.

Escritura assinada já garante que o imóvel é meu?

Não. A escritura formaliza o negócio, mas a propriedade só se transfere com o registro dela na matrícula do imóvel. Sem registro, você tem apenas um direito contra o vendedor, e o imóvel continua no nome dele perante terceiros.

Posso registrar o imóvel em qualquer cartório?

Não. O registro deve ser feito obrigatoriamente no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está situado. Já a escritura pública pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do país. Em muitos estados é possível enviar o título eletronicamente por centrais registrais.

Quanto custa registrar um imóvel?

Os emolumentos variam por estado e pelo valor do imóvel, seguindo tabelas progressivas publicadas anualmente. Como referência, o registro costuma ficar entre 0,5% e 1,5% do valor do bem, além do ITBI (geralmente 2% a 3%) e, quando houver, da escritura. Consulte a tabela oficial do seu estado antes de fechar o orçamento.

O que é prenotação e quanto tempo ela dura?

Prenotação é o lançamento do título no protocolo do cartório, que garante prioridade na ordem de registro. Pela Lei 6.015/73, ela tem eficácia por 30 dias em regra, prazo dentro do qual as exigências devem ser cumpridas. Se caducar, é preciso protocolar de novo e a prioridade é perdida.

Quanto tempo o cartório demora para registrar?

A Lei de Registros Públicos fixa prazo máximo contado da prenotação para o cartório concluir o registro, e muitos títulos são registrados em poucos dias quando a documentação está completa. Se houver nota de exigência, o prazo total depende da rapidez com que as pendências forem resolvidas.

O que fazer se o cartório apontar uma exigência?

Leia a nota de exigência, providencie os documentos ou correções indicados e reapresente o título dentro do prazo da prenotação. Se considerar a exigência indevida, você pode pedir a suscitação de dúvida, levando a questão à decisão do juiz competente.

Como funciona o registro quando o imóvel é financiado?

O contrato de financiamento tem força de escritura pública e gera dois atos na matrícula: o registro da compra em nome do comprador e o registro da alienação fiduciária em favor do banco (Lei 9.514/97). O banco normalmente só libera o pagamento ao vendedor depois que o contrato é registrado.

O que é averbação e quando ela é necessária?

Averbação é a anotação de fatos que alteram a matrícula sem transferir a propriedade: construção ou demolição, mudança de estado civil dos proprietários, quitação do financiamento, alteração de endereço. Ela mantém a matrícula fiel à realidade do imóvel e costuma ser exigida em vendas futuras.

Comprei com contrato de gaveta. Estou protegido?

O contrato de gaveta gera obrigações entre as partes, mas não transfere a propriedade nem protege contra penhoras, venda duplicada ou inventário do vendedor. O ideal é regularizar o quanto antes, lavrando a escritura e registrando, ou buscando orientação jurídica sobre alternativas como a adjudicação compulsória.

Existe desconto no registro do primeiro imóvel?

Sim. Para a primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, a legislação prevê redução de 50% nos emolumentos de registro. Informe essa condição ao cartório no momento do protocolo e verifique os requisitos aplicáveis.

Quem paga o registro: comprador ou vendedor?

Pelo costume de mercado e pela regra supletiva do Código Civil, as despesas de escritura e registro cabem ao comprador, salvo acordo diferente entre as partes. Já as certidões e a quitação de débitos anteriores do imóvel costumam ficar a cargo do vendedor.

Perdi a escritura registrada. E agora?

O registro é permanente: mesmo que você perca o papel, o ato continua lançado na matrícula do imóvel. Basta pedir ao cartório uma certidão de matrícula atualizada ou uma certidão do registro, que prova a propriedade com a mesma força.

É possível registrar imóvel sem escritura?

Depende do título. Contratos de financiamento com força de escritura, formais de partilha, cartas de arrematação e sentenças de usucapião, por exemplo, são registráveis diretamente. Já a compra e venda comum de imóvel acima de 30 salários mínimos exige escritura pública como regra do Código Civil.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.