ITBI: guia completo do imposto na compra de imóvel

ITBI: entenda o que é, quem paga, como funciona a base de cálculo após o Tema 1113 do STJ, faixas de alíquota, isenções comuns e o passo a passo para pagar.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• O ITBI é o imposto municipal cobrado na transferência onerosa de imóveis; na praxe, quem paga é o comprador.
• As alíquotas variam por município, em geral entre 2% e 3% sobre o valor da transação.
• Pelo Tema 1113 do STJ, a base de cálculo é o valor declarado da operação, que se presume verdadeiro, salvo procedimento administrativo do fisco.
• Sem a quitação do ITBI, o cartório não registra a transferência e você não se torna proprietário.
• Alguns municípios concedem redução ou isenção para primeira aquisição ou imóveis do Minha Casa, Minha Vida; as regras variam localmente.

O que é o ITBI e por que ele existe

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. Ele incide sobre a transmissão onerosa, entre vivos, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, como a compra e venda, a permuta e a cessão de direitos. Cada município define sua própria alíquota e suas regras de cobrança em lei local.

Na prática, o ITBI é um dos principais custos de fechamento na compra de um imóvel, ao lado dos emolumentos de escritura e registro. Ele não é opcional: sem o comprovante de pagamento, o Cartório de Registro de Imóveis não registra a transferência, e sem registro a propriedade não muda de dono. Por isso, o imposto deve entrar no seu planejamento financeiro desde o início da negociação.

Não confunda ITBI com ITCMD. O ITBI é municipal e incide sobre transmissões onerosas entre vivos (compra e venda). O ITCMD é estadual e incide sobre heranças e doações, que são transmissões gratuitas.

Quando o ITBI incide: o fato gerador

O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais sobre o imóvel. O Supremo Tribunal Federal já consolidou o entendimento de que essa transmissão só ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, e não com a simples assinatura do contrato ou da promessa de compra e venda.

• Compra e venda de imóvel (casa, apartamento, terreno, sala comercial).
• Permuta (troca) de imóveis, em que cada transmissão gera imposto.
• Cessão onerosa de direitos aquisitivos, como a cessão de um contrato de promessa de compra e venda.
• Arrematação de imóvel em leilão judicial ou extrajudicial.
• Instituição onerosa de direitos reais, como usufruto oneroso.

Apesar de o fato gerador jurídico ocorrer no registro, muitos municípios exigem o pagamento antecipado, na assinatura da escritura ou do contrato de financiamento. Essa antecipação é prática comum e, na rotina do comprador, significa que o ITBI é pago antes de levar o título a registro.

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

O Código Tributário Nacional permite que a lei municipal escolha o contribuinte entre qualquer das partes da operação. Na prática, a quase totalidade dos municípios brasileiros atribui a obrigação ao comprador (adquirente), e essa também é a praxe consolidada do mercado.

Nada impede, porém, que as partes negociem de forma diferente no contrato: o vendedor pode assumir o custo como condição do negócio. Vale lembrar que esse acordo vale entre as partes, mas não muda quem responde perante a prefeitura, que continuará cobrando de quem a lei municipal indicar. Se o vendedor prometeu pagar e não pagou, o município cobrará do contribuinte legal, restando ao comprador buscar o ressarcimento.

Se a divisão de custos foi negociada de forma diferente da praxe, deixe isso expresso no contrato de compra e venda, com prazo e comprovação de pagamento.

Base de cálculo: valor da transação ou valor venal?

Durante anos, muitas prefeituras calcularam o ITBI sobre um 'valor venal de referência' próprio, frequentemente maior que o preço real do negócio. Esse cenário mudou com o julgamento do Tema 1113 pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.937.821/SP, julgado em 2022), que fixou teses vinculantes sobre a base de cálculo do imposto.

• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não está vinculada à base de cálculo do IPTU.
• O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado; essa presunção só pode ser afastada pelo fisco mediante processo administrativo próprio, com contraditório (art. 148 do CTN).
• O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com um valor de referência unilateral.

Em resumo: a regra é calcular o ITBI sobre o valor declarado da compra. Se a prefeitura entender que o valor declarado está fora da realidade de mercado, ela precisa abrir um procedimento administrativo para arbitrar outro valor, garantindo ao contribuinte o direito de se defender. Se você recebeu uma guia com base maior que o preço pago, é possível questionar administrativamente e, se necessário, na Justiça.

Declarar valor menor que o realmente pago para reduzir o ITBI é sonegação fiscal e ainda cria problemas futuros, como ganho de capital inflado na revenda. Declare sempre o valor real da operação.

Alíquotas e exemplos de cálculo: quanto se paga de ITBI

Cada município fixa sua alíquota em lei própria, e não existe teto nacional definido em lei complementar. Na maior parte das cidades brasileiras, a alíquota fica entre 2% e 3% sobre a base de cálculo. Capitais e grandes cidades costumam trabalhar nessa faixa, enquanto alguns municípios menores adotam percentuais um pouco menores.

Além da alíquota padrão, muitos municípios preveem alíquota reduzida para a parcela financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) até certo limite, e programas locais de redução para habitação popular. Antes de fechar as contas, consulte a legislação do município onde o imóvel está localizado ou a própria guia emitida pela prefeitura, que já aplica as regras locais.

A alíquota aplicável é a do município onde o imóvel está situado, e não a da cidade onde o comprador mora. Em regiões metropolitanas, isso pode mudar o custo do fechamento entre cidades vizinhas.

A conta do ITBI é direta: base de cálculo multiplicada pela alíquota municipal. A tabela abaixo simula valores com alíquotas ilustrativas dentro da faixa comum de 2% a 3%, apenas para referência; o valor real depende da lei do seu município.

Num financiamento com alíquota reduzida para a parcela financiada, o cálculo é fracionado: a parte financiada dentro do limite legal paga a alíquota menor e o restante paga a alíquota cheia. A guia emitida pela prefeitura normalmente já faz essa separação automaticamente quando você informa os dados do financiamento.

Quando o ITBI deve ser pago

O momento exato do pagamento varia conforme o município, mas o fluxo prático é parecido em todo o país: o ITBI precisa estar quitado antes do registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis, pois o registrador exige o comprovante para praticar o ato.

• Compra à vista com escritura pública: o tabelião costuma exigir a guia paga antes de lavrar a escritura ou no momento da assinatura.
• Compra financiada: o banco geralmente exige o comprovante do ITBI como condição para liberar o contrato para registro; algumas instituições permitem incluir o valor no financiamento, dentro de limites.
• Arrematação em leilão: o imposto é recolhido antes do registro da carta de arrematação.
• Prazo da guia: cada prefeitura define validade e vencimento da guia emitida; guias vencidas precisam ser reemitidas, às vezes com atualização do valor.

Como o processo de escritura e registro tem etapas encadeadas, o ideal é emitir a guia assim que os valores do negócio estiverem definidos, evitando que um vencimento apertado atrase a assinatura ou o registro.

Isenções e reduções: quem pode pagar menos

As hipóteses de isenção e redução de ITBI são definidas por cada município, então não existe uma lista única válida para todo o Brasil. Ainda assim, alguns padrões se repetem em muitas cidades e valem a pesquisa antes de pagar a guia cheia.

• Imóveis adquiridos por programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida: diversos municípios isentam ou reduzem o ITBI para faixas de renda mais baixas do programa.
• Primeira aquisição de imóvel residencial até certo valor: algumas cidades concedem isenção ou desconto para quem compra o primeiro imóvel, com teto de valor definido em lei local.
• Alíquota reduzida sobre a parcela financiada pelo SFH, prevista em muitas legislações municipais.
• Imunidade constitucional na integralização de capital: a transmissão de imóvel para compor capital de empresa não paga ITBI, salvo se a atividade preponderante da empresa for compra, venda ou locação de imóveis (art. 156, § 2º, I, da CF).
• Imunidade em fusões, incorporações e cisões de empresas, com a mesma ressalva da atividade preponderante.

A isenção quase nunca é automática: em geral é preciso requerer na prefeitura antes de emitir a guia, apresentando os documentos que comprovam o enquadramento. Verifique as regras do município do imóvel.

ITBI no financiamento imobiliário

Na compra financiada, o ITBI entra no pacote de 'custos de cartório e impostos' que o comprador precisa desembolsar além da entrada. A base de cálculo continua sendo o valor da transação, e não apenas o valor da entrada: o imposto incide sobre o preço total do imóvel.

• Alguns bancos permitem financiar as despesas de ITBI e cartório junto com o imóvel, normalmente limitadas a um percentual do valor de avaliação (em geral até 4% ou 5%), o que dilui o custo mas gera juros sobre ele.
• Municípios com alíquota reduzida para a parcela financiada pelo SFH aplicam a redução apenas até o limite definido na lei local.
• O contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária é levado a registro como título, e o registrador exigirá a quitação do ITBI da compra e venda.

Um ponto que gera dúvida: a constituição da alienação fiduciária em si (a garantia dada ao banco) não é fato gerador de ITBI, pois não transfere propriedade plena. O imposto incide sobre a compra e venda que está sendo financiada, não sobre a garantia.

ITBI em permuta, doação onerosa e integralização de capital

Na permuta (troca de imóveis), há duas transmissões, e cada uma sofre incidência de ITBI sobre o valor do imóvel transmitido. Se houver torna (diferença paga em dinheiro), ela integra a operação e a base de cálculo de cada transmissão segue o valor de mercado de cada bem, conforme as regras municipais.

Na integralização de capital social com imóveis, vale a imunidade do art. 156, § 2º, I, da Constituição: não incide ITBI quando o imóvel entra no capital da empresa, exceto se a atividade preponderante da adquirente for imobiliária (compra e venda, locação ou arrendamento). O STF, no Tema 796, definiu ainda que a imunidade se limita ao valor do capital integralizado: se o imóvel vale mais do que as cotas subscritas, a diferença pode ser tributada. Esse é um tema técnico em que vale o acompanhamento de um contador ou advogado tributarista.

Como pagar o ITBI: passo a passo

O procedimento varia um pouco entre prefeituras, mas o roteiro abaixo cobre o fluxo típico, que hoje é majoritariamente online nas cidades médias e grandes.

1. Reúna os dados da operação
   Tenha em mãos a inscrição imobiliária do imóvel (número do IPTU), o valor da transação, os dados de comprador e vendedor e, se houver financiamento, o valor financiado e a instituição.
2. Emita a guia na prefeitura
   Acesse o portal da prefeitura do município do imóvel (ou o balcão de atendimento) e preencha a declaração de ITBI com o valor real da transação. O sistema calcula o imposto conforme a alíquota local.
3. Verifique isenções e reduções
   Antes de pagar, confira se você se enquadra em isenção ou redução (programa habitacional, primeira aquisição, parcela SFH). Se sim, protocole o requerimento com os documentos exigidos antes de emitir a guia definitiva.
4. Pague a guia dentro do vencimento
   Quite a guia por internet banking, Pix ou rede bancária, observando o prazo de validade. Guarde o comprovante em PDF e impresso.
5. Apresente o comprovante ao cartório
   Entregue a guia quitada ao tabelião (na escritura) ou ao banco (no financiamento). O documento seguirá anexado ao título que será registrado.
6. Registre o título no Registro de Imóveis
   Com o ITBI pago, leve a escritura ou o contrato de financiamento ao Cartório de Registro de Imóveis. O registrador confere a quitação do imposto antes de efetivar a transferência.

O que acontece se o ITBI não for pago

A consequência mais imediata é prática: sem o comprovante de pagamento, o Cartório de Registro de Imóveis não registra a transferência. Isso significa que, juridicamente, o imóvel continua no nome do vendedor, e o comprador fica exposto a riscos sérios, como penhoras contra o antigo dono e até uma segunda venda do mesmo bem.

• Multa e juros: o débito não pago no prazo sofre multa moratória, juros e atualização conforme a lei municipal.
• Inscrição em dívida ativa e execução fiscal: o município pode cobrar judicialmente o imposto.
• Impossibilidade de registrar: enquanto não houver quitação, não há transferência de propriedade.
• Problemas em revenda e financiamento: sem registro em seu nome, você não consegue vender formalmente nem dar o imóvel em garantia.

Adiar o ITBI para 'depois' é um dos erros mais caros do pós-compra. Além de multa e juros, ficar anos sem registrar o imóvel transforma uma pendência simples em um problema jurídico difícil de desatar.

Como encaixar o ITBI no orçamento da compra

Uma regra prática usada no mercado é reservar de 4% a 6% do valor do imóvel para despesas de fechamento: ITBI (em geral 2% a 3%), escritura e registro (emolumentos que variam por estado e faixa de valor) e certidões. Em uma compra de R$ 400.000, isso significa separar algo entre R$ 16.000 e R$ 24.000 além da entrada.

Se o orçamento estiver apertado, vale comparar dois caminhos: financiar as despesas junto ao banco, quando disponível, aceitando juros sobre esse valor; ou postergar a compra por alguns meses para formar a reserva. Simular o financiamento com e sem as despesas incluídas ajuda a visualizar o impacto na parcela e no custo total.

Perguntas frequentes

O que significa a sigla ITBI?

ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal que incide sobre transferências onerosas de imóveis entre vivos, como a compra e venda. Cada município define sua alíquota e suas regras em lei própria.

Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?

Na quase totalidade dos municípios, a lei local atribui o pagamento ao comprador, e essa é a praxe do mercado. As partes podem combinar diferente em contrato, mas perante a prefeitura o responsável continua sendo quem a lei municipal indica.

Qual é a alíquota do ITBI?

Depende do município onde o imóvel está localizado. Na maior parte das cidades brasileiras, a alíquota fica entre 2% e 3% do valor da transação. Consulte a legislação municipal ou emita uma guia de simulação no portal da prefeitura para saber o percentual exato.

O ITBI é calculado sobre o valor venal ou sobre o valor da compra?

Pelo Tema 1113 do STJ, a base de cálculo é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que se presume compatível com o mercado. O município só pode adotar valor diferente se instaurar processo administrativo específico, com direito de defesa. A base do ITBI não está vinculada à base do IPTU.

A prefeitura pode cobrar ITBI sobre um valor maior do que paguei?

Não de forma automática. Se o fisco discordar do valor declarado, precisa abrir procedimento administrativo para arbitrar a base, garantindo contraditório, conforme o art. 148 do CTN e o Tema 1113 do STJ. Guias emitidas sobre 'valor de referência' unilateral podem ser questionadas administrativa ou judicialmente.

Quando o ITBI deve ser pago?

Na prática, antes do registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis, que exige o comprovante de quitação. Muitos municípios pedem o pagamento já na lavratura da escritura ou na assinatura do contrato de financiamento. O vencimento da guia segue a regra de cada prefeitura.

Existe isenção de ITBI para o primeiro imóvel?

Em alguns municípios, sim: há cidades que isentam ou reduzem o imposto na primeira aquisição de imóvel residencial até certo valor, ou para beneficiários de programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida. Como a regra é local, é preciso verificar a lei do município do imóvel e requerer o benefício antes de emitir a guia.

Compra financiada paga menos ITBI?

Em muitos municípios, a parcela financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação tem alíquota reduzida até um limite definido em lei local, enquanto o restante paga a alíquota cheia. O imposto, porém, incide sobre o valor total da transação, e não apenas sobre a entrada.

Posso financiar o valor do ITBI junto com o imóvel?

Alguns bancos permitem incluir despesas de ITBI e cartório no financiamento, geralmente limitadas a um percentual do valor de avaliação do imóvel, na faixa de 4% a 5%. Isso alivia o desembolso inicial, mas gera juros sobre essas despesas ao longo do contrato.

Permuta de imóveis paga ITBI?

Sim. Na permuta há duas transmissões, e cada uma delas gera ITBI sobre o valor do imóvel transmitido, conforme as regras do município de cada bem. Se houver torna em dinheiro, ela compõe a operação e deve ser declarada.

Integralizar imóvel no capital de uma empresa paga ITBI?

Em regra, não: a Constituição prevê imunidade para a transmissão de imóveis em realização de capital social. A exceção é quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária (compra, venda ou locação). O STF também limitou a imunidade ao valor do capital integralizado, podendo a diferença ser tributada.

Herança e doação pagam ITBI?

Não. Heranças e doações são transmissões gratuitas e pagam ITCMD, que é um imposto estadual com regras e alíquotas próprias. O ITBI só incide sobre transmissões onerosas entre vivos, como compra e venda, permuta e cessão onerosa de direitos.

O que acontece se eu assinar a escritura e não pagar o ITBI?

O cartório não registrará a transferência, então o imóvel continuará no nome do vendedor. Além disso, o débito sofre multa, juros e pode ser inscrito em dívida ativa. Ficar sem registro expõe o comprador a penhoras contra o antigo dono e dificulta revenda e financiamento.

Consigo restituir ITBI pago a maior?

Sim, é possível pedir restituição administrativa à prefeitura quando o imposto foi calculado sobre base maior que a devida, por exemplo sobre valor de referência superior ao da transação. Se o pedido for negado, cabe ação judicial, observando o prazo de 5 anos a contar do pagamento.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.