Custos para comprar imóvel: o guia completo do que você paga além do preço

Descubra todos os custos para comprar imóvel além do preço: ITBI, escritura, registro, taxas do financiamento e seguros, com exemplo prático de R$ 400 mil.

Leitura de 10 min · Atualizado em 2026-07-10

• Além do preço do imóvel, prepare-se para desembolsar em geral de 4% a 6% do valor em impostos, cartório e taxas — e mais, se houver reforma e mudança.
• O ITBI é o maior custo isolado: na maioria das cidades fica entre 2% e 3% do valor do imóvel ou da avaliação municipal, o que for maior.
• Escritura e registro seguem tabelas estaduais de emolumentos; em compras financiadas, o contrato do banco dispensa a escritura pública.
• Financiamentos adicionam taxa de avaliação do imóvel e seguros obrigatórios (MIP e DFI) embutidos nas parcelas.
• Num imóvel de R$ 400 mil, os custos de transação do comprador tipicamente somam entre R$ 16 mil e R$ 24 mil.

Visão geral: o imóvel não custa só o preço

Um dos erros mais comuns de quem compra o primeiro imóvel é planejar as finanças olhando apenas para o preço negociado. Na prática, a transação envolve impostos, custos de cartório, taxas bancárias e despesas de instalação que, somados, costumam ficar entre 4% e 6% do valor do imóvel — e podem passar disso dependendo da cidade, do estado e do padrão de reforma desejado.

Ignorar esses valores pode comprometer o negócio: sem pagar o ITBI, não há registro; sem registro, o imóvel não é juridicamente seu. Este guia percorre cada item de custo, explica quem costuma pagar o quê e fecha com uma tabela-resumo aplicada a um imóvel de R$ 400 mil, para você dimensionar o orçamento com folga.

Alíquotas de ITBI são municipais e emolumentos de cartório são estaduais: os percentuais deste guia são faixas típicas de mercado. Consulte a prefeitura e a tabela de custas do seu estado para os valores exatos da sua operação.

ITBI: o imposto da transmissão

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal devido em toda compra e venda de imóvel entre vivos. Na maioria das cidades brasileiras, a alíquota fica entre 2% e 3% — São Paulo, por exemplo, pratica 3% —, aplicada sobre o valor da transação ou sobre o valor de referência adotado pelo município, prevalecendo em geral o maior.

O pagamento é condição para o registro: o cartório de registro de imóveis exige a guia quitada antes de transferir a propriedade. Por praxe e por lei, o ITBI é pago pelo comprador. Em financiamentos habitacionais pelo SFH, alguns municípios oferecem alíquota reduzida sobre a parcela financiada — vale verificar na prefeitura.

Emita a guia do ITBI apenas quando a operação estiver madura: ela costuma ter prazo de validade e o valor de referência municipal pode ser questionado administrativamente quando estiver muito acima do preço real de mercado.

Escritura pública e registro no cartório

Na compra à vista, a transferência exige dois atos cartoriais: a escritura pública, lavrada no tabelionato de notas, e o registro dessa escritura na matrícula do imóvel, feito no cartório de registro de imóveis. Cada um tem custo próprio, definido pela tabela de emolumentos do estado, que em geral é progressiva conforme o valor do imóvel.

• Escritura pública: em faixas típicas, algo entre 0,5% e 1,2% do valor do imóvel, variando bastante por estado.
• Registro: faixa semelhante, também definida pela tabela estadual, cobrada pelo cartório de registro de imóveis.
• Certidões prévias (matrícula atualizada, negativas do vendedor, certidões fiscais): algumas centenas de reais no total.

Quem financia tem duas particularidades favoráveis: o contrato de financiamento habitacional tem força de escritura pública, dispensando o tabelionato, e o artigo 290 da Lei 6.015/1973 garante redução de 50% nos emolumentos de registro para o primeiro imóvel residencial adquirido pelo SFH. É uma economia relevante que muitos compradores desconhecem.

Custos do financiamento: avaliação e taxas bancárias

Se a compra for financiada, o banco adiciona custos próprios à operação. O principal é a taxa de avaliação do imóvel: um engenheiro ou arquiteto credenciado vistoria o bem para confirmar valor e condições, e esse laudo é cobrado do comprador — em geral entre algumas centenas de reais e pouco mais de R$ 3 mil, conforme a instituição.

• Taxa de avaliação (ou de análise jurídica e de engenharia): cobrada uma única vez, no início do processo.
• Tarifas administrativas mensais previstas em contrato, quando houver — compare entre bancos, pois nem todos cobram.
• IOF: o crédito imobiliário residencial para pessoa física é isento, o que diferencia o financiamento habitacional de outros empréstimos.

Compare sempre o CET (Custo Efetivo Total) entre bancos, e não apenas a taxa de juros. O CET incorpora tarifas e seguros e mostra o custo real da operação — a diferença entre instituições pode representar dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.

Seguros obrigatórios: MIP e DFI

Todo financiamento habitacional no Brasil embute dois seguros obrigatórios por lei, cobrados junto com a parcela mensal. O MIP (Morte e Invalidez Permanente) quita o saldo devedor, total ou proporcionalmente, se o comprador falecer ou ficar permanentemente inválido — protegendo a família de herdar a dívida. O DFI (Danos Físicos ao Imóvel) cobre danos estruturais causados por eventos como incêndio, alagamento e desmoronamento.

O custo do MIP depende da idade do comprador — quanto mais velho, mais caro — e o do DFI, do valor do imóvel. Juntos, costumam representar uma parcela pequena mas perceptível da prestação. Você não pode dispensá-los, mas pode escolher seguradora diferente da oferecida pelo banco, desde que a apólice atenda às exigências do contrato; essa portabilidade às vezes reduz o custo.

Corretagem: como funciona e quem paga

A comissão de corretagem remunera o trabalho do corretor ou da imobiliária que intermedeia o negócio: avaliação de preço, divulgação, visitas, negociação e condução da papelada. A praxe de mercado é que quem contrata o profissional paga a comissão — e, como na maioria das vendas é o vendedor quem contrata a intermediação para vender, é ele quem costuma arcar com o valor, usualmente em torno de 6% sobre o preço em imóveis urbanos, conforme as tabelas de referência dos conselhos regionais.

Para o comprador, isso significa que, na maior parte dos casos, a corretagem não é um desembolso direto — mas é saudável confirmar por escrito, antes da proposta, quem paga o quê. Em lançamentos na planta, é comum a comissão ser destacada do preço e cobrada do comprador; a validade dessa cobrança depende de informação clara e prévia. Um bom corretor agrega segurança à transação e costuma se pagar ao evitar erros caros de documentação e precificação.

Deixe registrado na proposta de compra quem arca com a corretagem e qual é o percentual. Transparência nesse ponto evita a maior parte dos conflitos de fechamento.

Mudança, reforma inicial e instalação

Depois das chaves, começa a segunda rodada de gastos — frequentemente subestimada. Mesmo imóveis em bom estado costumam exigir pintura, pequenos reparos, troca de fechaduras e adaptações elétricas ou hidráulicas. Imóveis usados mais antigos podem demandar reformas estruturais que mudam a ordem de grandeza do orçamento.

• Mudança: de algumas centenas de reais em mudanças locais simples a vários milhares em mudanças intermunicipais com içamento de móveis.
• Pintura e reparos leves: tipicamente de 1% a 2% do valor do imóvel, conforme a metragem e o estado de conservação.
• Móveis planejados e eletrodomésticos: item de maior variação — defina um teto antes de visitar lojas.
• Taxas de instalação e transferência de titularidade de luz, água, gás e internet: valores pequenos, mas que se acumulam.

Uma referência prudente é reservar de 2% a 5% do valor do imóvel para instalação básica em imóveis usados em bom estado, revisando para cima quando a vistoria indicar pendências maiores.

Condomínio e IPTU proporcionais

No mês da transferência de posse, condomínio e IPTU costumam ser rateados proporcionalmente entre vendedor e comprador, conforme a data-base definida em contrato — em geral, a data da entrega das chaves ou do registro. A partir dali, essas despesas passam a compor o custo fixo mensal do novo proprietário e devem entrar no planejamento de longo prazo, não só no orçamento da compra.

Dois cuidados importantes: primeiro, débitos de condomínio acompanham o imóvel — dívidas antigas podem ser cobradas do novo dono —, por isso exija declaração de quitação condominial antes de fechar. Segundo, o IPTU do exercício pode estar parcelado; defina em contrato quem paga as parcelas restantes do ano.

Tabela-resumo: custos sobre um imóvel de R$ 400 mil

A tabela consolida os principais custos de transação com percentuais típicos de mercado e o valor correspondente em uma compra de R$ 400 mil. Os números são estimativas para planejamento — os valores exatos dependem do município, do estado e do banco.

Somando os itens de transação que recaem sobre o comprador (ITBI, cartório, avaliação e certidões), o desembolso típico fica entre R$ 16 mil e R$ 24 mil — aproximadamente 4% a 6% do preço. Com mudança e instalação, a reserva prudente sobe para algo entre R$ 20 mil e R$ 36 mil.

Como se planejar para os custos da compra

A melhor prática é tratar os custos de transação como parte do preço desde o primeiro dia de busca. Isso muda a conta da entrada: quem tem R$ 80 mil guardados para um imóvel de R$ 400 mil não tem 20% de entrada — tem a entrada menos ITBI, cartório e taxas, o que pode reposicionar a faixa de busca.

• Reserve de 5% a 8% do valor do imóvel para custos de transação e instalação antes de definir sua faixa de preço.
• Peça ao banco a estimativa de todas as taxas da operação e o CET completo já na simulação.
• Consulte a alíquota de ITBI e a tabela de emolumentos do seu estado — os sites das prefeituras e dos tribunais de justiça publicam os valores.
• Verifique se você tem direito ao desconto de 50% no registro do primeiro imóvel pelo SFH.
• Guarde uma folga para imprevistos da mudança: pequenos reparos aparecem quase sempre depois das chaves.

Regra de bolso: para cada R$ 100 mil de preço do imóvel, reserve de R$ 4 mil a R$ 6 mil só para impostos, cartório e taxas. Ajuste para cima em estados com emolumentos mais altos ou municípios com ITBI de 3%.

Perguntas frequentes

Quanto devo reservar além do preço do imóvel?

Uma referência segura é de 4% a 6% do valor do imóvel para impostos, cartório e taxas de financiamento, mais 2% a 5% para mudança e instalação básica. Em um imóvel de R$ 400 mil, isso significa reservar algo entre R$ 20 mil e R$ 36 mil além do preço.

O que é ITBI e quanto custa?

É o imposto municipal sobre a transmissão de imóveis, pago pelo comprador antes do registro. A alíquota varia por cidade, ficando tipicamente entre 2% e 3% do valor da transação ou do valor de referência municipal. Consulte a prefeitura para a alíquota exata.

Quem paga a escritura e o registro: comprador ou vendedor?

Pela praxe e pelo Código Civil, salvo acordo em contrário, as despesas de escritura e registro cabem ao comprador. Já as certidões pessoais do vendedor, necessárias para provar que ele pode vender, costumam ser custeadas por ele.

Comprando com financiamento eu preciso pagar escritura pública?

Não. O contrato de financiamento habitacional tem força de escritura pública por previsão legal, então você não paga o tabelionato de notas. Paga apenas o registro do contrato no cartório de imóveis, além do ITBI e das taxas do banco.

O que é o desconto de 50% no registro do primeiro imóvel?

O artigo 290 da Lei 6.015/1973 reduz pela metade os emolumentos de registro para a aquisição do primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH. Para aproveitar, o comprador declara que se trata do primeiro imóvel e o cartório aplica a redução.

O que são os seguros MIP e DFI?

São seguros obrigatórios em todo financiamento habitacional, cobrados na parcela. O MIP quita o saldo devedor em caso de morte ou invalidez permanente do comprador, e o DFI cobre danos físicos ao imóvel, como incêndio e desmoronamento. É possível contratar seguradora diferente da oferecida pelo banco.

Quem paga a comissão do corretor?

A praxe é que pague quem contratou a intermediação — na maioria das vendas de usados, o vendedor, com comissão em torno de 6% em imóveis urbanos. Em lançamentos na planta, é comum a corretagem ser cobrada do comprador de forma destacada, o que exige informação clara e prévia.

Existe IOF no financiamento imobiliário?

Não para pessoa física em crédito imobiliário residencial: essa operação é isenta de IOF, diferentemente de empréstimos pessoais e outras modalidades de crédito. Isso torna o financiamento habitacional comparativamente mais barato em tributos.

O que é CET e por que importa mais que a taxa de juros?

O CET (Custo Efetivo Total) é o custo real anual da operação, somando juros, tarifas e seguros obrigatórios. Dois bancos com a mesma taxa de juros podem ter CETs bem diferentes por causa das tarifas e do preço dos seguros, e é o CET que determina quanto você paga de fato.

Dívidas de condomínio antigas podem ser cobradas de mim depois da compra?

Sim. A dívida condominial acompanha o imóvel, e o novo proprietário pode ser cobrado por débitos anteriores. Por isso, exija a declaração de quitação de débitos condominiais emitida pelo síndico ou pela administradora antes de assinar.

Como funciona o rateio de IPTU e condomínio no mês da venda?

As partes definem em contrato uma data-base — em geral a entrega das chaves — e rateiam proporcionalmente as despesas do período. Se o IPTU do ano estiver parcelado, o contrato deve dizer quem paga as parcelas restantes, evitando cobranças surpresa.

A taxa de avaliação do banco é reembolsável se o crédito for negado?

Em regra, não: a taxa remunera o serviço de vistoria e análise, que é prestado independentemente da aprovação. Alguns bancos só cobram após etapas iniciais de aprovação de crédito, então pergunte o momento exato da cobrança antes de iniciar o processo.

Vale a pena usar despachante para cuidar da papelada?

Pode valer pela economia de tempo, especialmente para quem não conhece os fluxos de prefeitura e cartório. O custo é livre, em geral algumas centenas a poucos milhares de reais. Muitas imobiliárias e corretores já incluem esse acompanhamento no serviço de intermediação.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.