Custos para comprar imóvel: o guia completo do que você paga além do preço

Visão geral: o imóvel não custa só o preço

Um dos erros mais comuns de quem compra o primeiro imóvel é planejar as finanças olhando apenas para o preço negociado. Na prática, a transação envolve impostos, custos de cartório, taxas bancárias e despesas de instalação que, somados, costumam ficar entre 4% e 6% do valor do imóvel — e podem passar disso dependendo da cidade, do estado e do padrão de reforma desejado. Para aprofundar, leia também Declarar Imóvel no Imposto de Renda: Guia.

Ignorar esses valores pode comprometer o negócio: sem pagar o ITBI, não há registro; sem registro, o imóvel não é juridicamente seu. Este guia percorre cada item de custo, explica quem costuma pagar o quê e fecha com uma tabela-resumo aplicada a um imóvel de R$ 400 mil, para você dimensionar o orçamento com folga. Para aprofundar, leia também ITBI: O Que É, Quem Paga e Como Calcular.

ITBI: o imposto da transmissão

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal devido em toda compra e venda de imóvel entre vivos. Na maioria das cidades brasileiras, a alíquota fica entre 2% e 3% — São Paulo, por exemplo, pratica 3% —, aplicada sobre o valor da transação ou sobre o valor de referência adotado pelo município, prevalecendo em geral o maior. Para aprofundar, leia também Escritura de Imóvel: Passo a Passo e Custos.

O pagamento é condição para o registro: o cartório de registro de imóveis exige a guia quitada antes de transferir a propriedade. Por praxe e por lei, o ITBI é pago pelo comprador. Em financiamentos habitacionais pelo SFH, alguns municípios oferecem alíquota reduzida sobre a parcela financiada — vale verificar na prefeitura.

Escritura pública e registro no cartório

Na compra à vista, a transferência exige dois atos cartoriais: a escritura pública, lavrada no tabelionato de notas, e o registro dessa escritura na matrícula do imóvel, feito no cartório de registro de imóveis. Cada um tem custo próprio, definido pela tabela de emolumentos do estado, que em geral é progressiva conforme o valor do imóvel.

• Escritura pública: em faixas típicas, algo entre 0,5% e 1,2% do valor do imóvel, variando bastante por estado.
• Registro: faixa semelhante, também definida pela tabela estadual, cobrada pelo cartório de registro de imóveis.
• Certidões prévias (matrícula atualizada, negativas do vendedor, certidões fiscais): algumas centenas de reais no total.

Quem financia tem duas particularidades favoráveis: o contrato de financiamento habitacional tem força de escritura pública, dispensando o tabelionato, e o artigo 290 da Lei 6.015/1973 garante redução de 50% nos emolumentos de registro para o primeiro imóvel residencial adquirido pelo SFH. É uma economia relevante que muitos compradores desconhecem. Para aprofundar, leia também Renda necessária para financiar imóvel.

Custos do financiamento: avaliação e taxas bancárias

Se a compra for financiada, o banco adiciona custos próprios à operação. O principal é a taxa de avaliação do imóvel: um engenheiro ou arquiteto credenciado vistoria o bem para confirmar valor e condições, e esse laudo é cobrado do comprador — em geral entre algumas centenas de reais e pouco mais de R$ 3 mil, conforme a instituição. Para aprofundar, leia também Financiamento Imobiliário: Como Funciona na Prática.

• Taxa de avaliação (ou de análise jurídica e de engenharia): cobrada uma única vez, no início do processo.
• Tarifas administrativas mensais previstas em contrato, quando houver — compare entre bancos, pois nem todos cobram.
• IOF: o crédito imobiliário residencial para pessoa física é isento, o que diferencia o financiamento habitacional de outros empréstimos.

Seguros obrigatórios: MIP e DFI

Todo financiamento habitacional no Brasil embute dois seguros obrigatórios por lei, cobrados junto com a parcela mensal. O MIP (Morte e Invalidez Permanente) quita o saldo devedor, total ou proporcionalmente, se o comprador falecer ou ficar permanentemente inválido — protegendo a família de herdar a dívida. O DFI (Danos Físicos ao Imóvel) cobre danos estruturais causados por eventos como incêndio, alagamento e desmoronamento.

O custo do MIP depende da idade do comprador — quanto mais velho, mais caro — e o do DFI, do valor do imóvel. Juntos, costumam representar uma parcela pequena mas perceptível da prestação. Você não pode dispensá-los, mas pode escolher seguradora diferente da oferecida pelo banco, desde que a apólice atenda às exigências do contrato; essa portabilidade às vezes reduz o custo.

Corretagem: como funciona e quem paga

A comissão de corretagem remunera o trabalho do corretor ou da imobiliária que intermedeia o negócio: avaliação de preço, divulgação, visitas, negociação e condução da papelada. A praxe de mercado é que quem contrata o profissional paga a comissão — e, como na maioria das vendas é o vendedor quem contrata a intermediação para vender, é ele quem costuma arcar com o valor, usualmente em torno de 6% sobre o preço em imóveis urbanos, conforme as tabelas de referência dos conselhos regionais.

Para o comprador, isso significa que, na maior parte dos casos, a corretagem não é um desembolso direto — mas é saudável confirmar por escrito, antes da proposta, quem paga o quê. Em lançamentos na planta, é comum a comissão ser destacada do preço e cobrada do comprador; a validade dessa cobrança depende de informação clara e prévia. Um bom corretor agrega segurança à transação e costuma se pagar ao evitar erros caros de documentação e precificação.

Mudança, reforma inicial e instalação

Depois das chaves, começa a segunda rodada de gastos — frequentemente subestimada. Mesmo imóveis em bom estado costumam exigir pintura, pequenos reparos, troca de fechaduras e adaptações elétricas ou hidráulicas. Imóveis usados mais antigos podem demandar reformas estruturais que mudam a ordem de grandeza do orçamento.

• Mudança: de algumas centenas de reais em mudanças locais simples a vários milhares em mudanças intermunicipais com içamento de móveis.
• Pintura e reparos leves: tipicamente de 1% a 2% do valor do imóvel, conforme a metragem e o estado de conservação.
• Móveis planejados e eletrodomésticos: item de maior variação — defina um teto antes de visitar lojas.
• Taxas de instalação e transferência de titularidade de luz, água, gás e internet: valores pequenos, mas que se acumulam.

Uma referência prudente é reservar de 2% a 5% do valor do imóvel para instalação básica em imóveis usados em bom estado, revisando para cima quando a vistoria indicar pendências maiores.

Condomínio e IPTU proporcionais

No mês da transferência de posse, condomínio e IPTU costumam ser rateados proporcionalmente entre vendedor e comprador, conforme a data-base definida em contrato — em geral, a data da entrega das chaves ou do registro. A partir dali, essas despesas passam a compor o custo fixo mensal do novo proprietário e devem entrar no planejamento de longo prazo, não só no orçamento da compra.

Dois cuidados importantes: primeiro, débitos de condomínio acompanham o imóvel — dívidas antigas podem ser cobradas do novo dono —, por isso exija declaração de quitação condominial antes de fechar. Segundo, o IPTU do exercício pode estar parcelado; defina em contrato quem paga as parcelas restantes do ano.

Tabela-resumo: custos sobre um imóvel de R$ 400 mil

A tabela consolida os principais custos de transação com percentuais típicos de mercado e o valor correspondente em uma compra de R$ 400 mil. Os números são estimativas para planejamento — os valores exatos dependem do município, do estado e do banco.

Somando os itens de transação que recaem sobre o comprador (ITBI, cartório, avaliação e certidões), o desembolso típico fica entre R$ 16 mil e R$ 24 mil — aproximadamente 4% a 6% do preço. Com mudança e instalação, a reserva prudente sobe para algo entre R$ 20 mil e R$ 36 mil.

Como se planejar para os custos da compra

A melhor prática é tratar os custos de transação como parte do preço desde o primeiro dia de busca. Isso muda a conta da entrada: quem tem R$ 80 mil guardados para um imóvel de R$ 400 mil não tem 20% de entrada — tem a entrada menos ITBI, cartório e taxas, o que pode reposicionar a faixa de busca.

• Reserve de 5% a 8% do valor do imóvel para custos de transação e instalação antes de definir sua faixa de preço.
• Peça ao banco a estimativa de todas as taxas da operação e o CET completo já na simulação.
• Consulte a alíquota de ITBI e a tabela de emolumentos do seu estado — os sites das prefeituras e dos tribunais de justiça publicam os valores.
• Verifique se você tem direito ao desconto de 50% no registro do primeiro imóvel pelo SFH.
• Guarde uma folga para imprevistos da mudança: pequenos reparos aparecem quase sempre depois das chaves.

Perguntas frequentes