Isenção de imposto na venda de imóvel: todas as regras explicadas

Isenção de imposto na venda de imóvel: regra dos 180 dias, único imóvel até R$ 440 mil, imóveis antigos e fatores de redução. Veja requisitos e erros comuns.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• Quem vende o único imóvel que possui por até R$ 440 mil não paga imposto, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.
• Quem vende imóvel residencial e compra outro residencial no Brasil em até 180 dias tem isenção total ou proporcional, utilizável uma vez a cada 5 anos.
• Imóveis adquiridos até 1969 têm redução de 100% do ganho; entre 1970 e 1988, a redução diminui 5% por ano.
• Vendas de bens de pequeno valor, até R$ 35 mil no mês, também são isentas.
• Perder a isenção por descuido é comum: usar o dinheiro em imóvel comercial, estourar o prazo de 180 dias ou repetir o benefício antes de 5 anos geram autuação.

Panorama: todas as isenções de ganho de capital em imóveis

O imposto de renda sobre a venda de imóvel incide sobre o ganho de capital, ou seja, sobre o lucro da operação. Mas a legislação prevê várias hipóteses em que esse ganho fica isento ou fortemente reduzido. Conhecê-las antes de assinar a venda pode significar dezenas de milhares de reais de diferença, porque algumas isenções dependem de decisões tomadas antes ou logo depois do negócio.

As hipóteses podem se combinar na prática: por exemplo, os fatores de redução diminuem o ganho e, sobre o que sobrar, você ainda pode aplicar a isenção dos 180 dias. O programa GCAP da Receita organiza essa sequência.

Único imóvel até R$ 440 mil

Prevista no art. 23 da Lei 9.250/95, esta isenção alcança o ganho de capital na venda do único imóvel que o titular possua, desde que o valor da venda seja de até R$ 440 mil e que ele não tenha realizado nenhuma outra alienação de imóvel, tributada ou não, nos últimos 5 anos. Vale para qualquer tipo de imóvel (casa, apartamento, terreno, sala comercial), não apenas residencial.

• O limite de R$ 440 mil se refere ao valor de venda do imóvel, não ao ganho. Vendeu por R$ 441 mil? A isenção cai por inteiro, e o imposto incide sobre todo o ganho.
• Único imóvel significa único mesmo: possuir fração de outro imóvel (por exemplo, um quinhão herdado de 25% de uma casa) já descaracteriza a condição, segundo a interpretação da Receita.
• Em imóvel de casal, a análise considera a propriedade conforme o regime de bens; imóvel comum vendido pelo casal é avaliado em conjunto.
• A janela de 5 anos conta de qualquer alienação anterior de imóvel, mesmo isenta ou de pequeno valor.

O teto de R$ 440 mil está na lei desde 1995 e não é corrigido pela inflação. Verifique se alguma alteração legal recente mudou esse valor antes de decidir, consultando o site da Receita Federal ou um contador.

Isenção dos 180 dias: vender um residencial e comprar outro

É a isenção mais usada por quem troca de casa. Pelo art. 39 da Lei 11.196/2005, fica isento o ganho na venda de imóveis residenciais quando o vendedor, pessoa física residente no país, aplica o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no Brasil, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato de venda.

• A isenção pode ser total (todo o valor da venda aplicado na compra) ou proporcional (aplicou parte, isenta-se a parte correspondente do ganho; o restante é tributado).
• O prazo de 180 dias conta da celebração do contrato da primeira venda, e não do recebimento do dinheiro ou da escritura.
• Vale para a venda de um ou mais imóveis residenciais e para a compra de um ou mais imóveis residenciais, dentro da mesma janela.
• O benefício só pode ser usado uma vez a cada 5 anos.
• Ambos os imóveis precisam ser residenciais: vender apartamento para comprar sala comercial ou terreno não dá direito à isenção.

Um ponto que gera muita dúvida é o uso do dinheiro para quitar financiamento. A regulamentação da Receita (IN SRF 599/2005) historicamente restringiu a isenção à aquisição de novo imóvel, negando-a para a quitação de financiamento de imóvel comprado antes da venda. O Superior Tribunal de Justiça, porém, já decidiu em sentido mais favorável ao contribuinte, admitindo a isenção quando o produto da venda é usado para quitar financiamento de imóvel residencial adquirido anteriormente. Como o tema envolve norma administrativa e jurisprudência em evolução, confirme a orientação vigente com um contador antes de contar com a isenção nesse cenário.

Mesmo isenta, a operação deve ser informada no programa GCAP, que possui campo específico para a aplicação do produto da venda em outro imóvel residencial. Guarde os contratos e comprovantes das duas pontas por pelo menos 5 anos.

Imóveis antigos: a redução da Lei 7.713/88

O art. 18 da Lei 7.713/88 concede um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988. A lógica é simples: quanto mais antiga a aquisição, maior a redução, até chegar a 100% para imóveis incorporados ao patrimônio até 1969, o que na prática zera o imposto.

Atenção a dois detalhes: a data relevante é a aquisição pelo atual vendedor (imóvel herdado em 2010 de alguém que comprou em 1965 tem regras próprias sobre qual data considerar, conforme a opção feita na transferência), e benfeitorias realizadas depois de 1988 compõem parcela do custo com tratamento distinto no cálculo. O GCAP separa essas parcelas automaticamente quando os dados são lançados corretamente.

FR1 e FR2: a redução que beneficia qualquer imóvel

Além das isenções, o art. 40 da Lei 11.196/2005 criou fatores de redução aplicáveis à venda de imóveis por pessoa física, mesmo quando nenhuma isenção se aplica. O FR1 reduz o ganho relativo ao período entre janeiro de 1996 e novembro de 2005; o FR2, ao período de dezembro de 2005 até a venda. Ambos são cumulativos mês a mês: cada mês decorrido desde a aquisição diminui um pouco o ganho tributável.

Não se trata de isenção, mas o efeito prático em imóveis mantidos por muitos anos é expressivo. Não há cálculo manual a fazer: informando corretamente as datas de aquisição (inclusive de benfeitorias) e de venda no GCAP, o programa aplica os fatores e mostra o demonstrativo. Vale rodar uma simulação antes de fechar o negócio para saber o imposto real, que costuma ser menor do que a conta de padaria de 15% sobre a diferença de preços.

Bens de pequeno valor: vendas até R$ 35 mil

O art. 22 da Lei 9.250/95 isenta o ganho de capital quando o valor total das alienações de bens da mesma natureza, no mesmo mês, não ultrapassa R$ 35 mil. Em imóveis, essa hipótese aparece em vendas de frações, pequenos terrenos rurais ou quinhões de baixo valor.

O limite considera o conjunto de vendas do mesmo tipo de bem no mês: vender dois terrenos de R$ 20 mil cada no mesmo mês soma R$ 40 mil e afasta a isenção para ambos. Em bens em condomínio (vários donos), a Receita analisa o limite em relação à parte de cada condômino, e em vendas parceladas considera-se o valor total da operação, não o de cada parcela.

Como verificar, na prática, se a sua venda é isenta

Use este roteiro orientativo, na ordem, antes de emitir qualquer DARF. Ele não substitui a análise de um contador em casos complexos, mas organiza a verificação.

1. Some as alienações do mês: se o total de vendas de imóveis no mês ficou em até R$ 35 mil, a operação é isenta como bem de pequeno valor.
2. Cheque a hipótese do único imóvel: é o único imóvel em seu nome (sem frações de outros), a venda foi de até R$ 440 mil e você não vendeu nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos? Isento.
3. Verifique a idade da aquisição: imóvel adquirido até 1969 tem redução de 100%; entre 1970 e 1988, aplique o percentual decrescente da Lei 7.713/88.
4. Avalie a regra dos 180 dias: a venda é de imóvel residencial, você pretende comprar outro residencial no Brasil dentro de 180 dias do contrato e não usou esse benefício nos últimos 5 anos? Isenção total ou proporcional ao valor aplicado.
5. Se nenhuma isenção couber, rode o GCAP com todas as datas e benfeitorias: os fatores de redução FR1 e FR2 e as deduções (como corretagem) diminuem o ganho tributável.
6. Documente a conclusão: guarde contratos, comprovantes e o demonstrativo do GCAP por pelo menos 5 anos, pois a Receita cruza as operações com a DOI enviada pelos cartórios.

Erros que fazem perder a isenção

A maior parte das autuações em ganho de capital imobiliário não vem de má-fé, e sim de detalhes ignorados. Estes são os erros mais frequentes.

• Estourar o prazo de 180 dias por contar da escritura ou do recebimento, quando o prazo corre da celebração do contrato de venda.
• Comprar imóvel não residencial (sala comercial, terreno sem construção, vaga de garagem autônoma) com o produto da venda e presumir isenção.
• Usar a isenção dos 180 dias de novo antes de completar 5 anos do uso anterior.
• Vender o único imóvel por pouco mais de R$ 440 mil sem simular o efeito: acima do teto, o imposto incide sobre todo o ganho, e às vezes uma negociação de preço muda o resultado líquido.
• Esquecer que fração de outro imóvel (herança, meação) descaracteriza a condição de único imóvel.
• Não informar a operação isenta no GCAP ou na declaração anual, o que gera malha fina mesmo sem imposto devido.
• Contar com a quitação de financiamento antigo dentro da regra dos 180 dias sem confirmar a orientação vigente da Receita e a jurisprudência aplicável.

A Receita recebe dos cartórios a DOI de cada operação imobiliária e cruza os dados automaticamente. Isenção mal aplicada costuma virar autuação com imposto, multa e juros anos depois da venda, quando o dinheiro já foi usado.

Como declarar a venda isenta

Isenção não significa invisibilidade fiscal: a venda precisa aparecer nos registros corretos. Na isenção dos 180 dias, a operação é lançada no programa GCAP, que tem campos próprios para informar a aplicação do produto da venda em imóvel residencial; o resultado é exportado para a Declaração de Ajuste Anual. Nas demais hipóteses (único imóvel até R$ 440 mil, pequeno valor, redução integral de imóveis até 1969), em regra a operação é informada diretamente na declaração anual.

Na declaração anual, dê baixa do imóvel na ficha de Bens e Direitos, relatando a venda no campo de discriminação (comprador, valor, data), e lance o ganho isento na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, no item correspondente ao ganho de capital isento. Se houve parcela tributada (isenção proporcional), o GCAP calcula o imposto sobre ela e o DARF segue o fluxo normal, com vencimento no último dia útil do mês seguinte à venda.

Se a sua venda não se enquadrar em nenhuma isenção, o caminho do cálculo, das alíquotas e do DARF está detalhado no nosso guia de imposto de renda na venda de imóvel, que complementa este artigo.

Planejamento: decisões que valem dinheiro antes de assinar

Como várias isenções dependem de cronologia, o planejamento vale mais do que qualquer tese depois do fato. Se você pretende trocar de imóvel, alinhe a venda e a compra dentro da janela de 180 dias e formalize as datas com cuidado nos contratos. Se está no limite dos R$ 440 mil, simule os dois cenários de preço. Se possui frações herdadas de outros imóveis, avalie o impacto na condição de único imóvel antes de anunciar.

Um corretor de imóveis experiente ajuda a coordenar essas datas na negociação, e um contador confirma o enquadramento e prepara o GCAP. Regras de programas e valores legais mudam: antes de decidir com base em números deste guia, confirme os parâmetros vigentes nas fontes oficiais da Receita Federal.

Perguntas frequentes

Quando a venda de imóvel é isenta de imposto de renda?

Nas principais hipóteses: venda do único imóvel por até R$ 440 mil (sem outra venda em 5 anos), compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias com o produto da venda, imóveis adquiridos até 1969 e vendas totais de até R$ 35 mil no mês. Cada regra tem requisitos próprios.

Como funciona a isenção dos 180 dias?

Quem vende imóvel residencial e aplica o valor na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, contados do contrato de venda, fica isento do ganho de capital, total ou proporcionalmente ao valor aplicado. O benefício só pode ser usado uma vez a cada 5 anos (art. 39 da Lei 11.196/2005).

O prazo de 180 dias conta a partir de quê?

Da celebração do contrato de venda do primeiro imóvel, e não da escritura, do registro ou do recebimento do dinheiro. Esse é um dos erros mais comuns: quem conta o prazo da data errada pode estourar a janela e perder a isenção inteira ou parte dela.

Posso usar a isenção dos 180 dias para comprar terreno ou sala comercial?

Não. A regra exige que tanto o imóvel vendido quanto o adquirido sejam residenciais. Terreno sem edificação residencial, sala comercial e vaga autônoma de garagem não se enquadram, e o uso indevido costuma resultar em autuação com multa e juros.

Posso usar o dinheiro da venda para quitar o financiamento da minha casa atual?

A norma da Receita historicamente negou a isenção para quitar financiamento de imóvel adquirido antes da venda, mas o STJ já decidiu de forma favorável ao contribuinte nesse cenário. Como envolve norma administrativa e jurisprudência em evolução, confirme a orientação vigente com um contador antes de contar com a isenção.

A isenção do único imóvel vale para imóvel comercial?

Vale. O art. 23 da Lei 9.250/95 não exige que o imóvel seja residencial: alcança qualquer imóvel, desde que seja o único do titular, vendido por até R$ 440 mil, sem nenhuma outra alienação de imóvel nos últimos 5 anos.

Vendi meu único imóvel por R$ 450 mil. Tenho isenção parcial?

Não. O teto de R$ 440 mil é condição da isenção, não uma faixa: vendido acima dele, o imposto incide sobre todo o ganho de capital apurado. Nesses casos, vale rodar o GCAP com fatores de redução e deduções para conhecer o imposto real antes de fechar o preço.

Ter uma fração de imóvel herdado impede a isenção do único imóvel?

Em regra, sim. A interpretação da Receita é que possuir qualquer fração de outro imóvel descaracteriza a condição de proprietário de um único imóvel. Quem tem quinhões de herança deve mapear essa situação antes de contar com a isenção.

Imóvel comprado em 1965 paga imposto na venda hoje?

Em regra, não: imóveis adquiridos até 1969 têm redução de 100% do ganho pela Lei 7.713/88. É preciso atenção com benfeitorias feitas depois de 1988, que têm tratamento próprio, e com imóveis herdados, em que a data de aquisição relevante depende de como foi feita a transferência.

O que são FR1 e FR2 e qual a diferença para isenção?

São fatores de redução do art. 40 da Lei 11.196/2005 que diminuem o ganho tributável mês a mês desde a aquisição. Não zeram o imposto como uma isenção, mas reduzem a base de cálculo de qualquer venda por pessoa física. O GCAP aplica os fatores automaticamente.

Preciso declarar a venda mesmo sendo isenta?

Sim. A isenção dos 180 dias é controlada dentro do GCAP; as demais são informadas na Declaração de Ajuste Anual, com baixa do imóvel em Bens e Direitos e lançamento do ganho em Rendimentos Isentos. Omitir a operação gera malha fina, porque os cartórios informam as vendas à Receita pela DOI.

Posso combinar mais de um benefício na mesma venda?

Sim, em sequência: os fatores de redução e as reduções por idade do imóvel diminuem o ganho, e a isenção dos 180 dias pode zerar ou reduzir o que sobrar, proporcionalmente ao valor aplicado na nova compra. O GCAP organiza essa ordem de aplicação automaticamente.

Usei a isenção dos 180 dias em 2023. Posso usar de novo em 2026?

Não, se ainda não completou 5 anos do uso anterior. A regra do art. 39 da Lei 11.196/2005 permite o benefício apenas uma vez a cada 5 anos, contados entre as vendas beneficiadas. Planeje a cronologia das operações para não perder a segunda isenção.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.