Imposto de renda na venda de imóvel: como funciona o ganho de capital

Imposto de renda na venda de imóvel: como calcular o ganho de capital, alíquotas de 15% a 22,5%, fatores de redução, preenchimento do GCAP e prazo do DARF.

Leitura de 12 min · Atualizado em 2026-07-10

• O imposto incide sobre o ganho de capital: a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel, não sobre o valor total da venda.
• As alíquotas são progressivas: 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões, chegando a 22,5% acima de R$ 30 milhões.
• Benfeitorias comprovadas e alguns custos da compra aumentam o custo de aquisição e reduzem o imposto, mas precisam estar documentados.
• Fatores de redução previstos em lei diminuem bastante o ganho tributável de imóveis antigos.
• O cálculo é feito no programa GCAP da Receita Federal, e o DARF vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda.

O que é ganho de capital na venda de imóvel

Ganho de capital é o lucro obtido na venda de um bem: a diferença positiva entre o valor de alienação (quanto você vendeu) e o custo de aquisição (quanto o imóvel custou, conforme declarado no seu imposto de renda). É sobre esse lucro, e não sobre o valor total da venda, que incide o imposto de renda da pessoa física, com base na Lei 8.981/95 e alterações da Lei 13.259/2016.

Um exemplo simples: se você comprou um apartamento por R$ 300 mil (valor que consta na sua declaração) e vendeu por R$ 500 mil, o ganho de capital bruto é de R$ 200 mil. O imposto será calculado sobre esses R$ 200 mil, depois de aplicadas as reduções legais e verificadas as hipóteses de isenção. Se você vendeu pelo mesmo valor da compra ou por menos, não há ganho e não há imposto, embora a operação ainda deva ser informada na declaração anual.

O imposto sobre ganho de capital é apurado fora do ajuste anual: ele é calculado à parte, no mês da venda, e pago por DARF específico. A declaração anual apenas reporta a operação, importando os dados do programa GCAP.

Alíquotas: de 15% a 22,5% sobre o ganho

Desde 2017, as alíquotas do ganho de capital são progressivas por faixa de ganho, conforme a Lei 13.259/2016. Para a imensa maioria das vendas de imóveis residenciais, a alíquota efetiva é de 15%, porque o ganho fica abaixo de R$ 5 milhões.

A progressividade se aplica por faixas sobre a parcela do ganho em cada degrau, e o programa GCAP faz esse cálculo automaticamente. Importante: o que define a faixa é o ganho (lucro), não o preço de venda. Um imóvel vendido por R$ 6 milhões com ganho de R$ 1 milhão paga 15% sobre o ganho.

Custo de aquisição: o que pode compor (e reduzir o imposto)

O custo de aquisição é o valor pelo qual o imóvel consta na sua declaração de imposto de renda. Quanto maior esse custo, menor o ganho e menor o imposto. A legislação permite incorporar ao custo diversas despesas, desde que comprovadas com documentação idônea (notas fiscais, recibos com identificação do prestador, contratos).

• Benfeitorias e reformas: construção, ampliação, reforma estrutural, instalação de itens permanentes, com notas fiscais e recibos.
• ITBI pago na aquisição e custos de escritura e registro que você suportou na compra.
• Juros e encargos do financiamento efetivamente pagos, quando informados ano a ano na declaração.
• Comissão de corretagem paga pelo comprador na aquisição (quando saiu do seu bolso na compra do imóvel).
• Laudêmio pago na aquisição de imóveis foreiros, entre outras despesas admitidas pela Receita.

Na ponta da venda, a comissão de corretagem paga por você ao corretor pode ser deduzida do valor de alienação, o que também reduz o ganho tributável, desde que o pagamento esteja documentado e o corretor identificado. Já despesas comuns de manutenção (pintura simples, pequenos reparos) não entram no custo.

As benfeitorias só reduzem o imposto se tiverem sido informadas na sua declaração anual ao longo dos anos e estiverem lastreadas em documentos. Reforma paga sem nota fiscal, na prática, não aumenta o custo de aquisição perante a Receita.

Fatores de redução: o benefício dos imóveis antigos

A legislação prevê reduções que diminuem o ganho tributável conforme a idade da aquisição. São dois regimes que podem se somar. O primeiro é o do art. 18 da Lei 7.713/88: imóveis adquiridos até 1988 têm redução percentual sobre o ganho, que cresce 5% por ano retroativo, chegando a 100% para imóveis adquiridos até 1969 (ou seja, ganho totalmente isento nesses casos).

O segundo regime é o do art. 40 da Lei 11.196/2005, que criou os fatores de redução FR1 e FR2, aplicáveis à venda de imóveis por pessoa física. Eles reduzem o ganho de forma acumulativa mês a mês desde a aquisição (FR1 para o período de janeiro de 1996 a novembro de 2005 e FR2 de dezembro de 2005 em diante). O efeito prático: quanto mais antiga a aquisição, menor o ganho tributável. O programa GCAP aplica esses fatores automaticamente a partir das datas informadas.

Você não precisa calcular FR1 e FR2 manualmente: preencha as datas e valores corretos no GCAP e confira o demonstrativo. Mas vale simular antes de vender, porque a diferença entre o ganho bruto e o ganho tributável pode ser grande em imóveis comprados há muitos anos.

Exemplo prático de cálculo

Veja um exemplo simplificado, apenas ilustrativo, de venda de um apartamento em 2026. Os números reais do seu caso devem sair do GCAP, que aplica os fatores de redução com precisão mensal.

Note como três elementos reduziram o imposto em relação ao cálculo ingênuo de 15% sobre a diferença de preços: a corretagem deduzida da venda, as benfeitorias somadas ao custo e os fatores de redução. Por isso, organizar a documentação antes de vender costuma valer dinheiro.

Como apurar e pagar: GCAP e DARF passo a passo

A apuração é feita no GCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital), disponível gratuitamente no site da Receita Federal, no ano correspondente à venda. O roteiro é o seguinte.

1. Baixe o GCAP do ano da venda
   No site da Receita Federal, baixe o programa GCAP referente ao ano-calendário em que a venda ocorreu (por exemplo, GCAP 2026 para vendas realizadas em 2026).
2. Informe os dados da operação
   Preencha a identificação do imóvel, data e valor de aquisição (conforme sua declaração), data e valor de alienação, corretagem paga e dados do comprador.
3. Informe benfeitorias e condições de pagamento
   Lance as benfeitorias declaradas e documente se a venda foi à vista ou a prazo, pois vendas parceladas têm tributação proporcional ao recebimento.
4. Verifique isenções e reduções
   O programa pergunta sobre hipóteses de isenção (como a aplicação do valor em outro imóvel residencial em 180 dias) e aplica automaticamente os fatores de redução legais.
5. Emita o DARF
   O GCAP calcula o imposto e emite o DARF com o código de receita 4600 (ganho de capital na alienação de bens pela pessoa física).
6. Pague até o último dia útil do mês seguinte
   O vencimento é o último dia útil do mês seguinte ao da venda (ou ao do recebimento de cada parcela, em vendas a prazo). Após o prazo, incidem multa e juros pela Selic.
7. Importe os dados na declaração anual
   No ano seguinte, importe o arquivo do GCAP para a sua Declaração de Ajuste Anual, dê baixa do imóvel em Bens e Direitos e informe o ganho e o imposto pago.

O prazo curto pega muita gente de surpresa: vendeu em março, o DARF vence no último dia útil de abril. Não espere a declaração anual para acertar o imposto, porque a essa altura já haverá multa de mora e juros.

Venda parcelada e permuta: como fica o imposto

Em vendas a prazo (parcelamento direto com o comprador, por exemplo), o ganho de capital é tributado proporcionalmente à medida que as parcelas são recebidas: calcula-se o percentual do ganho embutido em cada recebimento e paga-se o DARF até o último dia útil do mês seguinte a cada parcela. O GCAP gerencia esse controle quando a operação é informada como venda a prazo.

Na permuta de imóveis sem torna (troca sem volta em dinheiro), em regra não há apuração de ganho no momento da troca: o custo do imóvel dado em pagamento transfere-se ao imóvel recebido. Havendo torna (diferença em dinheiro), o ganho é apurado proporcionalmente sobre ela. Já a venda com recebimento do valor via financiamento bancário do comprador é venda à vista para fins tributários: o banco paga o vendedor de uma vez.

Isenções: quando não há imposto a pagar

Antes de emitir o DARF, verifique se a sua venda se enquadra em alguma isenção. As principais são: a venda do único imóvel por até R$ 440 mil (sem outra venda nos últimos 5 anos), a aplicação do produto da venda de imóvel residencial na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39), a redução integral para imóveis adquiridos até 1969 e a alienação de bens de pequeno valor até R$ 35 mil.

Cada isenção tem requisitos próprios e armadilhas conhecidas, como o uso do benefício dos 180 dias mais de uma vez a cada 5 anos ou a compra de imóvel não residencial com o dinheiro da venda. Esses detalhes estão no nosso guia específico de isenção de imposto na venda de imóvel, que vale ler antes de qualquer decisão.

Mesmo a venda isenta deve ser informada: dependendo da hipótese, no próprio GCAP (caso da isenção dos 180 dias) ou diretamente na declaração anual, em rendimentos isentos e não tributáveis.

Erros comuns que geram multa ou imposto a mais

• Deixar para acertar o imposto na declaração anual: o DARF vence no mês seguinte à venda, e o atraso gera multa de mora e juros Selic.
• Não atualizar o custo de aquisição com benfeitorias documentadas ao longo dos anos, pagando imposto sobre um ganho maior que o real.
• Esquecer de deduzir a corretagem paga na venda do valor de alienação.
• Declarar valor de venda menor que o real (subfaturamento): além de crime, cria problema para o comprador e pode ser cruzado pela Receita com a DOI emitida pelo cartório.
• Confundir ganho de capital com valor da venda e presumir imposto impagável, desistindo de calcular direito.
• Ignorar os fatores de redução em imóveis antigos, que podem diminuir bastante o ganho tributável.
• Usar a isenção dos 180 dias sem cumprir os requisitos, gerando autuação com multa e juros anos depois.

Os cartórios informam as operações imobiliárias à Receita Federal por meio da DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias). O cruzamento é automático: conte que a Receita sabe da sua venda e faça a apuração correta no prazo.

Quando vale envolver contador e corretor

Para vendas simples, o GCAP bem preenchido resolve. Mas vale envolver um contador quando há benfeitorias relevantes a comprovar, venda parcelada, permuta, imóvel recebido por herança ou doação (em que o custo de aquisição segue regras próprias), ou quando a economia potencial com planejamento (por exemplo, ordenar a venda e a recompra dentro dos 180 dias) justifica o honorário.

O corretor de imóveis também tem papel nessa conta: além de documentar corretamente a comissão (que é dedutível), um bom profissional ajuda a estruturar prazos da negociação de forma compatível com o seu planejamento tributário, como alinhar a data da venda com a compra do próximo imóvel para aproveitar a isenção dos 180 dias.

Perguntas frequentes

Quanto de imposto se paga na venda de um imóvel?

O imposto incide sobre o ganho de capital (lucro), não sobre o preço de venda. A alíquota é de 15% para ganhos de até R$ 5 milhões, subindo em faixas até 22,5% acima de R$ 30 milhões. Isenções e fatores de redução podem diminuir ou zerar o valor devido.

O imposto é sobre o valor da venda ou sobre o lucro?

Sobre o lucro. Ganho de capital é a diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição declarado. Se você vendeu pelo mesmo valor da compra ou por menos, não há ganho nem imposto, embora a operação deva ser informada na declaração anual.

Qual o prazo para pagar o imposto sobre ganho de capital?

O DARF, com código de receita 4600, vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Em vendas parceladas, o vencimento acompanha cada recebimento. Pagamentos em atraso sofrem multa de mora e juros pela taxa Selic.

O que é o GCAP e onde baixar?

É o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital da Receita Federal, gratuito, disponível no site oficial do órgão para cada ano-calendário. Nele você informa a operação, o programa aplica reduções e isenções, calcula o imposto e emite o DARF. Depois, os dados são importados na declaração anual.

Reformas e benfeitorias reduzem o imposto?

Sim, desde que comprovadas com notas fiscais e recibos idôneos e informadas na sua declaração ao longo dos anos. Elas se somam ao custo de aquisição, reduzindo o ganho tributável. Manutenções simples, como pintura de rotina, não entram no custo.

A comissão do corretor pode ser abatida?

Pode. A corretagem paga pelo vendedor é deduzida do valor de alienação na apuração do ganho, desde que o pagamento esteja documentado e o corretor identificado. É uma das deduções mais esquecidas e vale dinheiro: em uma comissão de 6%, o efeito no imposto é relevante.

O que são os fatores de redução FR1 e FR2?

São reduções criadas pelo art. 40 da Lei 11.196/2005 que diminuem o ganho tributável mês a mês conforme o tempo decorrido desde a aquisição. Somam-se à redução da Lei 7.713/88 para imóveis adquiridos até 1988. O GCAP aplica tudo automaticamente a partir das datas informadas.

Imóvel comprado antes de 1969 paga imposto na venda?

Em regra, não: o art. 18 da Lei 7.713/88 dá redução de 100% do ganho para imóveis adquiridos até 1969. Entre 1970 e 1988, a redução cai 5% por ano. Atenção: a data relevante é a da aquisição pelo vendedor, e benfeitorias posteriores podem ter tratamento distinto.

Como funciona o imposto em venda parcelada?

O ganho é tributado proporcionalmente a cada parcela recebida: apura-se o percentual de ganho embutido em cada recebimento e paga-se o DARF até o último dia útil do mês seguinte. O GCAP controla esse fluxo quando a operação é cadastrada como venda a prazo.

Vendi com prejuízo. Preciso declarar mesmo assim?

Sim. Não haverá imposto, porque não houve ganho, mas a venda deve ser refletida na sua Declaração de Ajuste Anual, com a baixa do imóvel em Bens e Direitos e a indicação do valor recebido. O prejuízo em bens particulares não gera crédito nem compensação.

A Receita fica sabendo da venda do meu imóvel?

Sim. Os cartórios de notas e de registro enviam à Receita a DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias) com os dados de cada transação. O cruzamento com a sua declaração é automático, por isso subdeclarar valor ou omitir a venda tende a gerar malha fina ou autuação.

Herdei um imóvel e vendi. Qual é o custo de aquisição?

Em regra, é o valor pelo qual o imóvel foi transferido a você no inventário ou doação, conforme informado na declaração do espólio ou do doador. Se a transferência foi por valor de mercado, o imposto sobre a diferença já foi tratado naquele momento; se foi pelo valor histórico, o ganho aparece na sua venda. Um contador ajuda a verificar o caso.

Existe isenção para quem compra outro imóvel com o dinheiro da venda?

Sim: quem vende imóvel residencial e aplica o produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias tem isenção, total ou proporcional ao valor aplicado, utilizável uma vez a cada 5 anos (art. 39 da Lei 11.196/2005). Os detalhes estão no nosso guia específico de isenções.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.