Como declarar imóvel no Imposto de Renda: compra, venda e aluguel
Resumo rápido
- Imóvel entra na ficha Bens e Direitos pelo custo de aquisição (quanto você pagou), nunca pelo valor de mercado atual.
- Imóvel financiado é declarado pela soma dos valores efetivamente pagos até 31 de dezembro, sem lançar o saldo devedor em dívidas.
- A venda de imóvel deve ser apurada no programa GCAP no mês seguinte à operação; o imposto sobre o ganho de capital não espera a declaração anual.
- Aluguel recebido de pessoa física exige carnê-leão mensal; aluguel recebido via imobiliária é cruzado com a DIMOB pela Receita.
- Divergências entre o que você declara e o que cartórios, bancos e imobiliárias informam (DOI, DIMOB) são a principal causa de malha fina com imóveis.
Por que o imóvel precisa aparecer na sua declaração
A Receita Federal cruza sua declaração com informações enviadas por terceiros: os cartórios informam operações imobiliárias pela DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias), as imobiliárias e construtoras informam aluguéis e vendas pela DIMOB, e os bancos reportam financiamentos. Se um imóvel passou pelo seu CPF e não aparece na sua declaração, a chance de cair na malha fina é alta. Para aprofundar, leia também Imposto na Venda de Imóvel: Ganho de Capital na Prática.
Além do cruzamento, declarar corretamente o imóvel protege você no futuro: o custo de aquisição informado na ficha Bens e Direitos é a base para calcular o ganho de capital quando você vender. Um custo declarado a menor significa imposto a maior lá na frente. Este guia cobre as quatro situações mais comuns: compra, financiamento, venda e aluguel. Para aprofundar, leia também Isenção de Imposto na Venda de Imóvel: Todas as Regras.
Onde declarar: a ficha Bens e Direitos
Todo imóvel do seu patrimônio entra na ficha Bens e Direitos, no grupo 01 (Bens Imóveis), com o código correspondente ao tipo: apartamento, casa, terreno, imóvel comercial e assim por diante. O programa pede dados como endereço, matrícula, cartório de registro, inscrição municipal (IPTU) e data de aquisição. Para aprofundar, leia também IPTU: Como É Calculado, Isenções e Atrasos.
A regra de ouro é: o imóvel é declarado pelo custo de aquisição, ou seja, quanto você efetivamente pagou, e não pelo valor de mercado. Esse valor não é atualizado pela inflação nem pela valorização do bairro. Ele só muda quando você agrega gastos que a legislação permite somar ao custo, como benfeitorias comprovadas.
No campo Discriminação, detalhe a operação: de quem comprou (nome e CPF/CNPJ), valor, forma de pagamento, dados do financiamento se houver, matrícula e cartório. Quanto mais completa a descrição, menor a chance de questionamento.
Imóvel comprado à vista
Na compra à vista, declare o imóvel pelo valor total pago, incluindo o que a legislação permite incorporar ao custo: ITBI, escritura e registro pagos por você, e comissão de corretagem quando foi o comprador quem pagou. No ano da compra, o campo Situação em 31/12 do ano anterior fica zerado (ou sem o bem) e o campo do ano atual recebe o custo total.
- Podem compor o custo: preço pago, ITBI, emolumentos de escritura e registro, corretagem paga pelo comprador.
- Não compõem o custo: IPTU anual, condomínio, contas de consumo e seguros.
- Guarde todos os comprovantes: escritura, recibos, guias de ITBI e notas de serviços, por pelo menos 5 anos após a venda futura do imóvel.
Se o imóvel foi comprado em conjunto (por casal em união com separação de bens, ou por dois amigos, por exemplo), cada um declara sua fração do custo na própria declaração, identificando os coproprietários na discriminação.
Imóvel financiado: declare o que pagou, não o saldo devedor
O erro mais comum com imóvel financiado é lançar o valor total do bem e o saldo devedor na ficha de Dívidas e Ônus Reais. Não é assim: financiamento imobiliário com garantia do próprio bem (alienação fiduciária ou hipoteca) não vai em dívidas. O imóvel é declarado pela soma dos valores efetivamente desembolsados até 31 de dezembro de cada ano.
Na prática: no ano da compra, informe entrada + parcelas pagas no ano + FGTS utilizado + ITBI e custas que você pagou. A cada ano seguinte, some ao valor anterior as parcelas pagas naquele ano (incluindo juros, que fazem parte do desembolso), até que, ao quitar, o imóvel esteja declarado pelo custo total efetivo.
Use o informe anual enviado pelo banco com o total pago no ano. Na discriminação, mencione o banco, o número do contrato, o total de parcelas e quantas foram pagas, além do FGTS usado, se houver.
Reformas e benfeitorias: como somar ao custo do imóvel
Gastos com construção, ampliação e reforma podem ser incorporados ao custo do imóvel, desde que comprovados com documentação idônea: notas fiscais de materiais e serviços emitidas contra o seu CPF, recibos com identificação completa do prestador (nome, CPF/CNPJ e endereço) e, idealmente, ART/RRT quando houver responsável técnico.
A cada ano, some ao valor do imóvel na ficha Bens e Direitos os gastos daquele ano com a obra, descrevendo-os na discriminação. Isso reduz o ganho de capital tributável quando você vender. Gastos sem comprovante não podem ser somados: orçamento de pedreiro sem recibo não vale para a Receita.
Pintura de manutenção e pequenos reparos de conservação não são benfeitorias incorporáveis; a Receita aceita gastos que agregam valor ou ampliam o imóvel. Em caso de dúvida, guarde o comprovante e consulte um contador.
Passo a passo: declarando a compra de um imóvel
O roteiro abaixo cobre a inclusão de um imóvel comprado no ano-base, à vista ou financiado, no programa da declaração anual (DIRPF).
- 1
Reúna a documentação
Separe escritura ou contrato, guia do ITBI, comprovantes de registro, informe do banco (se financiado), extrato do FGTS usado e notas de benfeitorias.
- 2
Abra a ficha Bens e Direitos
No programa da Receita, adicione um novo bem no grupo 01 (Bens Imóveis) com o código do tipo de imóvel (apartamento, casa, terreno etc.).
- 3
Preencha os dados cadastrais
Informe endereço completo, área, matrícula, cartório, inscrição municipal (IPTU) e data de aquisição, conforme a escritura ou o contrato.
- 4
Descreva a operação na discriminação
Detalhe vendedor (nome e CPF/CNPJ), valor total, forma de pagamento, banco e contrato de financiamento, FGTS utilizado e custos incorporados (ITBI, cartório, corretagem).
- 5
Lance o valor correto em 31/12
À vista: custo total da aquisição. Financiado: apenas a soma do que foi pago até 31 de dezembro (entrada, parcelas, FGTS e custas). Não lance saldo devedor em Dívidas e Ônus Reais.
- 6
Atualize nos anos seguintes
A cada declaração, some as parcelas pagas no ano e as benfeitorias comprovadas ao valor anterior, até a quitação.
Vendeu imóvel? O GCAP vem antes da declaração anual
Quando você vende um imóvel com lucro, o ganho de capital (diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado) é tributado à parte, e o prazo é curto: o imposto deve ser apurado no programa GCAP (Ganhos de Capital) e pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Quem espera a declaração anual para acertar paga multa e juros.
A alíquota do ganho de capital é progressiva: 15% sobre ganhos de até R$ 5 milhões, subindo por faixas até 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões. O programa GCAP aplica automaticamente os fatores de redução previstos em lei para imóveis adquiridos em anos anteriores, o que pode diminuir bastante o imposto de imóveis antigos.
- Isenção do único imóvel: venda do único imóvel por até R$ 440 mil, se você não vendeu outro nos últimos 5 anos.
- Isenção dos 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39): venda de imóvel residencial com uso do valor na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, aplicável uma vez a cada 5 anos.
- Isenção de pequeno valor: alienações de até R$ 35 mil no mês.
- Imóveis adquiridos até 1969 podem ter redução de 100% do ganho pela regra de redução por ano de aquisição.
Na declaração anual, importe o arquivo do GCAP para a ficha Ganhos de Capital e dê baixa do imóvel em Bens e Direitos, informando na discriminação o comprador, o valor e a data da venda. Mesmo vendas isentas devem ser informadas (em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis).
Aluguel recebido: carnê-leão mensal e cruzamento com a DIMOB
Aluguel recebido de pessoa física é tributado mês a mês pelo carnê-leão, com recolhimento via DARF até o último dia útil do mês seguinte, aplicando a tabela progressiva mensal do IR (que tem faixa de isenção). Não é opcional: quem recebe acima da faixa de isenção e não recolhe o carnê-leão fica sujeito a multa, mesmo que declare tudo no ajuste anual.
Se o inquilino é pessoa jurídica, a empresa retém o IR na fonte e o valor entra na sua declaração como rendimento recebido de PJ. Se há imobiliária administrando, ela reporta à Receita, pela DIMOB, exatamente quanto você recebeu — qualquer diferença entre a DIMOB e a sua declaração acende alerta de malha.
- Podem ser deduzidos do aluguel tributável: IPTU e taxas pagos pelo locador, condomínio pago pelo locador e comissão da imobiliária.
- O aluguel repassado pela imobiliária já líquido de comissão é o valor tributável; guarde os relatórios mensais.
- Preencha o carnê-leão online (e-CAC) mês a mês e importe os dados para a declaração anual.
Aluguel pago: onde informar na declaração
Quem paga aluguel não deduz esse gasto do imposto, mas deve informá-lo na ficha Pagamentos Efetuados, com o código específico de aluguéis, indicando nome e CPF/CNPJ do locador ou da imobiliária e o total pago no ano. A omissão é uma das causas clássicas de malha fina, porque a Receita cruza o que o inquilino informa com o que o locador declara ter recebido.
Informe o valor efetivamente pago de aluguel, sem somar condomínio e IPTU quando pagos diretamente ao condomínio e à prefeitura. Se o contrato é intermediado por imobiliária, pergunte a ela qual valor será reportado, para manter os números alinhados.
Erros com imóveis que levam à malha fina
A maioria das retenções em malha envolvendo imóveis vem de inconsistência entre a sua declaração e as fontes externas (DOI dos cartórios, DIMOB das imobiliárias, informes bancários) ou de evolução patrimonial incompatível com a renda. A tabela abaixo resume os erros mais frequentes e como evitá-los.
| Erro comum | Por que dá problema | Como evitar |
|---|---|---|
| Declarar imóvel pelo valor de mercado | Infla o patrimônio sem lastro e distorce o ganho de capital futuro | Use sempre o custo de aquisição, atualizado só por benfeitorias comprovadas |
| Lançar saldo devedor do financiamento em dívidas | Duplica a operação e gera inconsistência patrimonial | Declare apenas os valores pagos, acumulados ano a ano |
| Omitir venda ou declarar valor menor que o da escritura | Cartório informa a operação pela DOI; a divergência é cruzada automaticamente | Declare a venda pelo valor real e apure o GCAP no mês seguinte |
| Não recolher carnê-leão de aluguel de pessoa física | Rendimento aparece nos cruzamentos e a multa por falta de carnê-leão é aplicada | Recolha mensalmente via DARF e importe para o ajuste anual |
| Divergência com a DIMOB da imobiliária | A Receita compara o informado pela administradora com a sua ficha de rendimentos | Use os relatórios anuais da imobiliária como fonte dos valores |
| Omitir aluguel pago | O locador declara o recebimento e o cruzamento não fecha | Informe em Pagamentos Efetuados com o código de aluguéis |
Errou em declarações antigas? Como retificar
Erros em declarações já enviadas se corrigem com a declaração retificadora: abra o programa do ano correspondente (disponível no site da Receita), informe o número do recibo da declaração original, corrija as fichas e transmita novamente. A retificadora substitui integralmente a original e pode ser feita a qualquer momento dentro do prazo de 5 anos, desde que o ano não esteja sob procedimento de fiscalização.
- Se o erro atravessa vários anos (por exemplo, imóvel nunca declarado), retifique da declaração mais antiga para a mais recente, mantendo a coerência do saldo em 31/12 de cada ano.
- Se a correção gerar imposto a pagar, o DARF sai com juros Selic e multa de mora; ainda assim, corrigir espontaneamente evita a multa de ofício, que é bem maior.
- Após o prazo da entrega, não é possível trocar o modelo (completa/simplificada) na retificadora.
- Acompanhe o processamento no e-CAC; pendências de malha aparecem no extrato da declaração.
Situações complexas — imóvel herdado, ganho de capital com redução, venda parcelada, permuta — se beneficiam do apoio de um contador. Os valores de faixas, isenções e tabelas citados aqui podem ser atualizados; confirme os vigentes no site da Receita Federal antes de declarar.
Perguntas frequentes
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Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Ele não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores de imóveis para o seu caso concreto. Valores, alíquotas e prazos podem variar conforme o município e a legislação vigente.
