Como declarar imóvel no Imposto de Renda: compra, venda e aluguel

Como declarar imóvel no Imposto de Renda: ficha de bens, custo de aquisição, venda com GCAP, aluguel recebido e pago, e erros que levam à malha fina.

Leitura de 12 min · Atualizado em 2026-07-10

• Imóvel entra na ficha Bens e Direitos pelo custo de aquisição (quanto você pagou), nunca pelo valor de mercado atual.
• Imóvel financiado é declarado pela soma dos valores efetivamente pagos até 31 de dezembro, sem lançar o saldo devedor em dívidas.
• A venda de imóvel deve ser apurada no programa GCAP no mês seguinte à operação; o imposto sobre o ganho de capital não espera a declaração anual.
• Aluguel recebido de pessoa física exige carnê-leão mensal; aluguel recebido via imobiliária é cruzado com a DIMOB pela Receita.
• Divergências entre o que você declara e o que cartórios, bancos e imobiliárias informam (DOI, DIMOB) são a principal causa de malha fina com imóveis.

Por que o imóvel precisa aparecer na sua declaração

A Receita Federal cruza sua declaração com informações enviadas por terceiros: os cartórios informam operações imobiliárias pela DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias), as imobiliárias e construtoras informam aluguéis e vendas pela DIMOB, e os bancos reportam financiamentos. Se um imóvel passou pelo seu CPF e não aparece na sua declaração, a chance de cair na malha fina é alta.

Além do cruzamento, declarar corretamente o imóvel protege você no futuro: o custo de aquisição informado na ficha Bens e Direitos é a base para calcular o ganho de capital quando você vender. Um custo declarado a menor significa imposto a maior lá na frente. Este guia cobre as quatro situações mais comuns: compra, financiamento, venda e aluguel.

Onde declarar: a ficha Bens e Direitos

Todo imóvel do seu patrimônio entra na ficha Bens e Direitos, no grupo 01 (Bens Imóveis), com o código correspondente ao tipo: apartamento, casa, terreno, imóvel comercial e assim por diante. O programa pede dados como endereço, matrícula, cartório de registro, inscrição municipal (IPTU) e data de aquisição.

A regra de ouro é: o imóvel é declarado pelo custo de aquisição, ou seja, quanto você efetivamente pagou, e não pelo valor de mercado. Esse valor não é atualizado pela inflação nem pela valorização do bairro. Ele só muda quando você agrega gastos que a legislação permite somar ao custo, como benfeitorias comprovadas.

No campo Discriminação, detalhe a operação: de quem comprou (nome e CPF/CNPJ), valor, forma de pagamento, dados do financiamento se houver, matrícula e cartório. Quanto mais completa a descrição, menor a chance de questionamento.

Imóvel comprado à vista

Na compra à vista, declare o imóvel pelo valor total pago, incluindo o que a legislação permite incorporar ao custo: ITBI, escritura e registro pagos por você, e comissão de corretagem quando foi o comprador quem pagou. No ano da compra, o campo Situação em 31/12 do ano anterior fica zerado (ou sem o bem) e o campo do ano atual recebe o custo total.

• Podem compor o custo: preço pago, ITBI, emolumentos de escritura e registro, corretagem paga pelo comprador.
• Não compõem o custo: IPTU anual, condomínio, contas de consumo e seguros.
• Guarde todos os comprovantes: escritura, recibos, guias de ITBI e notas de serviços, por pelo menos 5 anos após a venda futura do imóvel.

Se o imóvel foi comprado em conjunto (por casal em união com separação de bens, ou por dois amigos, por exemplo), cada um declara sua fração do custo na própria declaração, identificando os coproprietários na discriminação.

Imóvel financiado: declare o que pagou, não o saldo devedor

O erro mais comum com imóvel financiado é lançar o valor total do bem e o saldo devedor na ficha de Dívidas e Ônus Reais. Não é assim: financiamento imobiliário com garantia do próprio bem (alienação fiduciária ou hipoteca) não vai em dívidas. O imóvel é declarado pela soma dos valores efetivamente desembolsados até 31 de dezembro de cada ano.

Na prática: no ano da compra, informe entrada + parcelas pagas no ano + FGTS utilizado + ITBI e custas que você pagou. A cada ano seguinte, some ao valor anterior as parcelas pagas naquele ano (incluindo juros, que fazem parte do desembolso), até que, ao quitar, o imóvel esteja declarado pelo custo total efetivo.

Use o informe anual enviado pelo banco com o total pago no ano. Na discriminação, mencione o banco, o número do contrato, o total de parcelas e quantas foram pagas, além do FGTS usado, se houver.

Reformas e benfeitorias: como somar ao custo do imóvel

Gastos com construção, ampliação e reforma podem ser incorporados ao custo do imóvel, desde que comprovados com documentação idônea: notas fiscais de materiais e serviços emitidas contra o seu CPF, recibos com identificação completa do prestador (nome, CPF/CNPJ e endereço) e, idealmente, ART/RRT quando houver responsável técnico.

A cada ano, some ao valor do imóvel na ficha Bens e Direitos os gastos daquele ano com a obra, descrevendo-os na discriminação. Isso reduz o ganho de capital tributável quando você vender. Gastos sem comprovante não podem ser somados: orçamento de pedreiro sem recibo não vale para a Receita.

Pintura de manutenção e pequenos reparos de conservação não são benfeitorias incorporáveis; a Receita aceita gastos que agregam valor ou ampliam o imóvel. Em caso de dúvida, guarde o comprovante e consulte um contador.

Passo a passo: declarando a compra de um imóvel

O roteiro abaixo cobre a inclusão de um imóvel comprado no ano-base, à vista ou financiado, no programa da declaração anual (DIRPF).

1. Reúna a documentação
   Separe escritura ou contrato, guia do ITBI, comprovantes de registro, informe do banco (se financiado), extrato do FGTS usado e notas de benfeitorias.
2. Abra a ficha Bens e Direitos
   No programa da Receita, adicione um novo bem no grupo 01 (Bens Imóveis) com o código do tipo de imóvel (apartamento, casa, terreno etc.).
3. Preencha os dados cadastrais
   Informe endereço completo, área, matrícula, cartório, inscrição municipal (IPTU) e data de aquisição, conforme a escritura ou o contrato.
4. Descreva a operação na discriminação
   Detalhe vendedor (nome e CPF/CNPJ), valor total, forma de pagamento, banco e contrato de financiamento, FGTS utilizado e custos incorporados (ITBI, cartório, corretagem).
5. Lance o valor correto em 31/12
   À vista: custo total da aquisição. Financiado: apenas a soma do que foi pago até 31 de dezembro (entrada, parcelas, FGTS e custas). Não lance saldo devedor em Dívidas e Ônus Reais.
6. Atualize nos anos seguintes
   A cada declaração, some as parcelas pagas no ano e as benfeitorias comprovadas ao valor anterior, até a quitação.

Vendeu imóvel? O GCAP vem antes da declaração anual

Quando você vende um imóvel com lucro, o ganho de capital (diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado) é tributado à parte, e o prazo é curto: o imposto deve ser apurado no programa GCAP (Ganhos de Capital) e pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Quem espera a declaração anual para acertar paga multa e juros.

A alíquota do ganho de capital é progressiva: 15% sobre ganhos de até R$ 5 milhões, subindo por faixas até 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões. O programa GCAP aplica automaticamente os fatores de redução previstos em lei para imóveis adquiridos em anos anteriores, o que pode diminuir bastante o imposto de imóveis antigos.

• Isenção do único imóvel: venda do único imóvel por até R$ 440 mil, se você não vendeu outro nos últimos 5 anos.
• Isenção dos 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39): venda de imóvel residencial com uso do valor na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, aplicável uma vez a cada 5 anos.
• Isenção de pequeno valor: alienações de até R$ 35 mil no mês.
• Imóveis adquiridos até 1969 podem ter redução de 100% do ganho pela regra de redução por ano de aquisição.

Na declaração anual, importe o arquivo do GCAP para a ficha Ganhos de Capital e dê baixa do imóvel em Bens e Direitos, informando na discriminação o comprador, o valor e a data da venda. Mesmo vendas isentas devem ser informadas (em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis).

Aluguel recebido: carnê-leão mensal e cruzamento com a DIMOB

Aluguel recebido de pessoa física é tributado mês a mês pelo carnê-leão, com recolhimento via DARF até o último dia útil do mês seguinte, aplicando a tabela progressiva mensal do IR (que tem faixa de isenção). Não é opcional: quem recebe acima da faixa de isenção e não recolhe o carnê-leão fica sujeito a multa, mesmo que declare tudo no ajuste anual.

Se o inquilino é pessoa jurídica, a empresa retém o IR na fonte e o valor entra na sua declaração como rendimento recebido de PJ. Se há imobiliária administrando, ela reporta à Receita, pela DIMOB, exatamente quanto você recebeu — qualquer diferença entre a DIMOB e a sua declaração acende alerta de malha.

• Podem ser deduzidos do aluguel tributável: IPTU e taxas pagos pelo locador, condomínio pago pelo locador e comissão da imobiliária.
• O aluguel repassado pela imobiliária já líquido de comissão é o valor tributável; guarde os relatórios mensais.
• Preencha o carnê-leão online (e-CAC) mês a mês e importe os dados para a declaração anual.

Aluguel pago: onde informar na declaração

Quem paga aluguel não deduz esse gasto do imposto, mas deve informá-lo na ficha Pagamentos Efetuados, com o código específico de aluguéis, indicando nome e CPF/CNPJ do locador ou da imobiliária e o total pago no ano. A omissão é uma das causas clássicas de malha fina, porque a Receita cruza o que o inquilino informa com o que o locador declara ter recebido.

Informe o valor efetivamente pago de aluguel, sem somar condomínio e IPTU quando pagos diretamente ao condomínio e à prefeitura. Se o contrato é intermediado por imobiliária, pergunte a ela qual valor será reportado, para manter os números alinhados.

Erros com imóveis que levam à malha fina

A maioria das retenções em malha envolvendo imóveis vem de inconsistência entre a sua declaração e as fontes externas (DOI dos cartórios, DIMOB das imobiliárias, informes bancários) ou de evolução patrimonial incompatível com a renda. A tabela abaixo resume os erros mais frequentes e como evitá-los.

Errou em declarações antigas? Como retificar

Erros em declarações já enviadas se corrigem com a declaração retificadora: abra o programa do ano correspondente (disponível no site da Receita), informe o número do recibo da declaração original, corrija as fichas e transmita novamente. A retificadora substitui integralmente a original e pode ser feita a qualquer momento dentro do prazo de 5 anos, desde que o ano não esteja sob procedimento de fiscalização.

• Se o erro atravessa vários anos (por exemplo, imóvel nunca declarado), retifique da declaração mais antiga para a mais recente, mantendo a coerência do saldo em 31/12 de cada ano.
• Se a correção gerar imposto a pagar, o DARF sai com juros Selic e multa de mora; ainda assim, corrigir espontaneamente evita a multa de ofício, que é bem maior.
• Após o prazo da entrega, não é possível trocar o modelo (completa/simplificada) na retificadora.
• Acompanhe o processamento no e-CAC; pendências de malha aparecem no extrato da declaração.

Situações complexas — imóvel herdado, ganho de capital com redução, venda parcelada, permuta — se beneficiam do apoio de um contador. Os valores de faixas, isenções e tabelas citados aqui podem ser atualizados; confirme os vigentes no site da Receita Federal antes de declarar.

Perguntas frequentes

Declaro o imóvel pelo valor de mercado ou pelo valor de compra?

Sempre pelo custo de aquisição, ou seja, o que você efetivamente pagou, incluindo ITBI, cartório e corretagem quando pagos por você. O valor não é atualizado pela valorização de mercado; ele só aumenta com benfeitorias comprovadas ou parcelas pagas de financiamento.

Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda?

Informe na ficha Bens e Direitos a soma dos valores efetivamente pagos até 31 de dezembro: entrada, parcelas, FGTS e custas. A cada ano, some as parcelas pagas no ano. Não lance o saldo devedor na ficha de Dívidas e Ônus Reais, pois o financiamento com garantia do imóvel não entra lá.

Posso somar a reforma ao valor do imóvel?

Sim, desde que os gastos sejam de construção, ampliação ou benfeitoria e estejam comprovados com notas fiscais e recibos identificando o prestador. Some os valores ao custo do imóvel no ano do gasto e descreva na discriminação. Isso reduz o ganho de capital na venda futura.

O que é o GCAP e quando devo usá-lo?

É o programa da Receita para apurar ganho de capital. Quem vende imóvel com lucro deve preencher o GCAP e pagar o DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Depois, o arquivo é importado para a declaração anual. Esperar o ajuste anual gera multa e juros.

Qual é o imposto sobre o lucro na venda de um imóvel?

A alíquota é progressiva a partir de 15% sobre o ganho de capital de até R$ 5 milhões, chegando a 22,5% nas faixas mais altas. Fatores de redução por tempo de aquisição e isenções legais podem reduzir ou zerar o imposto; o GCAP calcula tudo automaticamente.

Quando a venda de imóvel é isenta de Imposto de Renda?

Os casos mais comuns: venda do único imóvel por até R$ 440 mil (sem outra venda nos últimos 5 anos); venda de imóvel residencial com uso do valor para comprar outro residencial em até 180 dias, uma vez a cada 5 anos; e alienações de até R$ 35 mil no mês. Mesmo isenta, a venda deve ser informada na declaração.

Recebo aluguel de pessoa física. Preciso pagar imposto todo mês?

Sim, se o valor mensal superar a faixa de isenção da tabela progressiva. O recolhimento é pelo carnê-leão, com DARF até o último dia útil do mês seguinte. Podem ser deduzidos IPTU, condomínio pagos por você e comissão de administração. No ajuste anual, os dados do carnê-leão são importados.

O que é a DIMOB e por que ela importa para mim?

É a declaração que imobiliárias, administradoras e construtoras enviam à Receita informando aluguéis e vendas por CPF. Se você recebe aluguel via imobiliária, a Receita sabe exatamente quanto. Declarar valor diferente do reportado na DIMOB é caminho direto para a malha fina.

Quem paga aluguel pode deduzir do Imposto de Renda?

Não há dedução de aluguel para o inquilino pessoa física. Ainda assim, o valor pago deve ser informado na ficha Pagamentos Efetuados, com o CPF ou CNPJ do locador. A omissão gera cruzamento inconsistente com a declaração do proprietário e pode reter sua declaração em malha.

Comprei imóvel em nome de duas pessoas. Como cada um declara?

Cada coproprietário declara sua fração do custo de aquisição na própria ficha Bens e Direitos, identificando os demais na discriminação. No caso de casais em comunhão de bens, o imóvel comum pode ser declarado integralmente na declaração de um dos cônjuges.

Esqueci de declarar meu imóvel em anos anteriores. E agora?

Faça declarações retificadoras a partir do ano da aquisição, incluindo o bem e mantendo a coerência dos saldos ano a ano. A retificação é possível em até 5 anos, desde que não haja fiscalização aberta. Corrigir espontaneamente evita a multa de ofício, que é mais pesada.

Vendi um imóvel e comprei outro mais barato em 180 dias. A isenção vale?

A isenção da Lei 11.196/2005 é proporcional: a parte do valor da venda aplicada na compra do novo imóvel residencial em até 180 dias fica isenta, e o restante é tributado como ganho de capital proporcional. O GCAP faz esse cálculo quando você informa a operação.

Imóvel herdado entra na minha declaração por qual valor?

Em regra, pelo valor que constava na declaração do falecido, transferido na proporção do seu quinhão após o inventário. É possível atualizar para o valor de mercado na transferência, mas a diferença gera ganho de capital tributável no espólio. Avalie com um contador antes de escolher.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.