Inventário de imóvel: prazos, custos e como fazer na prática

Inventário de imóvel: diferenças entre judicial e extrajudicial, prazo de abertura, multa do ITCMD, custos totais e como registrar a partilha na matrícula.

Leitura de 12 min · Atualizado em 2026-07-10

• O inventário é o procedimento que formaliza a transferência dos bens do falecido aos herdeiros; sem ele, o imóvel fica travado em nome do falecido.
• O inventário extrajudicial, feito em cartório de notas, é mais rápido e barato, mas exige herdeiros capazes e de acordo, com advogado.
• O CPC fixa prazo de 2 meses após o óbito para abrir o inventário; o atraso costuma gerar multa sobre o ITCMD, conforme a lei de cada estado.
• Os custos somam ITCMD (varia por estado, com teto de 8%), emolumentos ou custas e honorários de advogado.
• A transferência só se completa com o registro do formal de partilha ou da escritura de inventário na matrícula do imóvel.

O que é o inventário e por que ele é obrigatório

Quando alguém falece, seus bens não passam automaticamente para o nome dos herdeiros nos registros públicos. Pelo princípio da saisine (art. 1.784 do Código Civil), a herança se transmite aos herdeiros no momento da morte, mas essa transmissão precisa ser formalizada: é o inventário que apura os bens, as dívidas e os herdeiros, e a partilha que define o quinhão de cada um.

Enquanto o inventário não é feito, o imóvel permanece registrado em nome do falecido e integra o chamado espólio. Na prática, isso significa que nenhum herdeiro consegue vender, doar, financiar ou dar o imóvel em garantia de forma regular. Além disso, o atraso gera multa sobre o imposto de transmissão (ITCMD) na maioria dos estados e tende a complicar a situação com o tempo, especialmente se outros herdeiros falecerem no meio do caminho.

Mesmo quando há um único herdeiro, o procedimento é necessário: nesse caso não há partilha, mas sim adjudicação, que também precisa ser formalizada e registrada na matrícula do imóvel.

Inventário judicial ou extrajudicial: qual é o seu caso

Desde 2007 existem duas vias. O inventário extrajudicial é feito por escritura pública em cartório de notas, regulado pelo art. 610 do Código de Processo Civil e pela Resolução 35/2007 do CNJ. O judicial corre perante um juiz e é obrigatório nas situações em que a lei exige a supervisão do Judiciário.

Sempre que os requisitos estiverem presentes, a via extrajudicial tende a ser a melhor escolha: é significativamente mais rápida, costuma custar menos e pode ser feita em qualquer cartório de notas do país, independentemente do local do óbito ou dos imóveis. Sobre a existência de testamento, vale destacar que o CNJ flexibilizou a regra nos últimos anos, admitindo o inventário em cartório em hipóteses específicas (como testamento já processado judicialmente); confirme com o tabelionato e com seu advogado como está a orientação vigente no seu estado.

Prazo para abrir o inventário e multa do ITCMD

O art. 611 do Código de Processo Civil determina que o inventário seja aberto em até 2 meses contados do falecimento. Esse prazo processual, na prática, se conecta a uma consequência financeira: as leis estaduais do ITCMD costumam prever multa para quem não abre o inventário (ou não recolhe o imposto) dentro do prazo que cada estado define.

• A multa por atraso varia por estado: há estados que cobram percentual fixo sobre o imposto e outros que escalonam conforme o tempo de atraso (por exemplo, um percentual até certo período e o dobro depois dele).
• Além da multa, incidem juros e atualização monetária sobre o ITCMD recolhido fora do prazo.
• O atraso também tem custo indireto: herdeiros que falecem antes do inventário geram novas sucessões encadeadas, multiplicando participantes, documentos e impostos.

Não confie em valores genéricos de multa encontrados na internet: consulte a lei do ITCMD do estado competente (em regra, o da situação do imóvel ou o do domicílio do falecido, conforme o bem) ou o site da Secretaria da Fazenda estadual para conferir prazos e percentuais vigentes.

Quanto custa um inventário de imóvel

O custo total do inventário é a soma de três blocos: o ITCMD (imposto estadual sobre a herança, cuja alíquota varia por estado, respeitado o teto de 8% fixado pelo Senado; muitos estados cobram entre 2% e 8%, alguns com alíquotas progressivas), os custos de cartório ou custas judiciais e os honorários do advogado, que são obrigatórios nas duas vias.

Peça ao advogado uma estimativa completa por escrito antes de começar, incluindo ITCMD, cartório e honorários. Em muitos estados é possível parcelar o ITCMD; verifique na Secretaria da Fazenda as condições vigentes.

Documentos necessários

A lista exata varia conforme o cartório e o estado, mas o núcleo é bastante padronizado. Reunir tudo antes de agendar a escritura acelera muito o procedimento.

• Certidão de óbito do falecido e documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento).
• Documentos pessoais de todos os herdeiros e cônjuges, com certidões que comprovem o vínculo (nascimento, casamento).
• Certidão de matrícula atualizada de cada imóvel e carnê ou certidão de valor venal do IPTU.
• Certidões negativas de débitos fiscais do falecido (federal, estadual e municipal, conforme exigência local).
• Certidão comprobatória de inexistência de testamento (emitida pelo colégio notarial) e, se houver testamento, a documentação do seu processamento.
• Documentos de outros bens (veículos, contas bancárias, participações societárias) que também entrem na partilha.

Passo a passo do inventário extrajudicial com imóvel

O roteiro abaixo descreve o fluxo típico do inventário em cartório, que é o caminho da maioria das famílias em consenso.

1. Contrate um advogado
   A assistência de advogado é obrigatória por lei, inclusive na via extrajudicial. Um único profissional pode representar todos os herdeiros quando há consenso.
2. Reúna a documentação
   Junte certidão de óbito, documentos pessoais de herdeiros e cônjuges, matrículas atualizadas dos imóveis, certidões fiscais e a certidão de inexistência de testamento.
3. Defina a partilha
   Com o advogado, os herdeiros acordam como os bens serão divididos, respeitando a meação do cônjuge ou companheiro e as quotas legais de cada herdeiro.
4. Apure e recolha o ITCMD
   Faça a declaração do imposto na Secretaria da Fazenda do estado competente, apure o valor com base na avaliação dos bens e recolha a guia (ou parcele, quando o estado permitir).
5. Lavre a escritura de inventário e partilha
   Com o ITCMD quitado e os documentos conferidos, o tabelião lavra a escritura pública de inventário e partilha assinada por herdeiros e advogado.
6. Registre a partilha na matrícula
   Leve a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição de cada imóvel para registrar a transmissão. Só a partir daí os herdeiros passam a constar como proprietários.

No inventário judicial, o fluxo é semelhante, mas conduzido pelo juiz: abertura do processo, nomeação de inventariante, primeiras declarações, avaliação, pagamento do ITCMD, sentença de partilha e expedição do formal de partilha, que é o título levado a registro.

Formal de partilha, escritura e registro no imóvel

O documento que encerra o inventário é o título que transfere formalmente o imóvel: no judicial, o formal de partilha (ou a carta de adjudicação, quando há herdeiro único); no extrajudicial, a própria escritura pública de inventário e partilha. Esse título deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para registro na matrícula, conforme a Lei 6.015/73.

É um erro comum parar na escritura ou no formal e não registrar. Sem o registro, os herdeiros ainda não constam como proprietários na matrícula e continuam impedidos de vender ou financiar o imóvel normalmente. O registro tem custo próprio (emolumentos proporcionais ao valor) e pode exigir a averbação prévia de pendências, como construções não averbadas.

Imóvel financiado no inventário

Se o falecido deixou imóvel com financiamento ativo, a primeira providência é verificar o seguro prestamista habitacional (MIP, morte e invalidez permanente), obrigatório nos financiamentos imobiliários. Em caso de morte do mutuário, esse seguro quita o saldo devedor na proporção da renda do falecido na composição do financiamento: se ele era o único devedor, a quitação tende a ser integral; se compunha renda com outra pessoa, a quitação é proporcional.

• Comunique o óbito ao banco o quanto antes e acione o seguro, apresentando certidão de óbito e documentos exigidos pela seguradora.
• Com o seguro pago, o banco emite o termo de quitação e a alienação fiduciária é baixada na matrícula; o imóvel entra livre na partilha.
• Se o seguro não cobrir tudo (quitação proporcional ou hipóteses de exclusão da apólice), o saldo remanescente é dívida do espólio: os herdeiros podem continuar pagando as parcelas ou negociar com o banco.
• As dívidas do falecido são pagas pelas forças da herança: os herdeiros não respondem com patrimônio próprio além do que receberem (art. 1.792 do Código Civil).

Não deixe as parcelas simplesmente vencerem durante o inventário sem falar com o banco: o atraso prolongado pode levar à consolidação da propriedade pelo credor fiduciário e ao leilão do imóvel, mesmo com o inventário em curso.

Imóvel irregular na herança: dá para inventariar?

Depende da irregularidade. Se o imóvel está registrado em nome do falecido mas tem construção não averbada, o inventário pode prosseguir sobre o imóvel tal como consta na matrícula; a averbação da obra pode ser feita antes ou depois, mas será exigida quando os herdeiros quiserem vender com financiamento. Já se o imóvel nunca foi registrado em nome do falecido (posse, contrato de gaveta), ele não pode ser partilhado como propriedade: o que se partilha são os direitos possessórios ou os direitos decorrentes do contrato.

Nesses casos, a estratégia costuma ser dupla: formalizar no inventário a transmissão dos direitos que o falecido tinha e, em paralelo ou depois, regularizar a propriedade em nome dos herdeiros pela via adequada (escritura definitiva, adjudicação compulsória ou usucapião, conforme o caso). Um advogado deve avaliar a ordem mais eficiente, que varia caso a caso.

Dá para vender o imóvel antes de terminar o inventário?

Sim, há dois caminhos. No inventário judicial, é possível pedir ao juiz um alvará judicial autorizando a venda do imóvel pelo espólio, o que costuma ser deferido quando há justificativa (por exemplo, pagar o próprio ITCMD ou dívidas da herança) e concordância dos interessados. No extrajudicial, os herdeiros podem concluir rapidamente a partilha e vender em seguida, ou ainda formalizar uma cessão de direitos hereditários por escritura pública, transferindo a terceiro os direitos sobre a herança.

A cessão de direitos hereditários, porém, exige cautela do comprador: ele adquire direitos, não o imóvel registrado, e dependerá da conclusão do inventário para consolidar a propriedade. Por isso, imóveis vendidos nessa condição costumam sair com desconto. Se a família pretende vender, muitas vezes acelerar o inventário extrajudicial é financeiramente melhor do que vender direitos com deságio.

Um corretor experiente em imóveis de herança ajuda a precificar corretamente e a organizar a venda em conjunto com o advogado da família, evitando que a pressa no meio do inventário destrua o valor do bem.

Perguntas frequentes

O que acontece se o inventário nunca for feito?

O imóvel permanece em nome do falecido, sem possibilidade de venda, financiamento ou doação regular. A multa do ITCMD e os juros crescem, e falecimentos de herdeiros criam sucessões encadeadas que tornam tudo mais caro e demorado. Não existe prescrição que dispense o inventário: o problema só aumenta.

Qual o prazo para abrir o inventário?

O Código de Processo Civil (art. 611) fixa o prazo de 2 meses a contar do óbito. O descumprimento não impede o inventário depois, mas a maioria dos estados aplica multa sobre o ITCMD para aberturas ou recolhimentos fora do prazo definido na lei estadual, além de juros e correção.

Quando o inventário pode ser feito em cartório?

Quando todos os herdeiros são maiores e capazes e estão de acordo com a partilha, com assistência obrigatória de advogado. A existência de testamento historicamente exigia a via judicial, mas normas recentes do CNJ flexibilizaram algumas hipóteses; confirme a orientação vigente no cartório e com seu advogado.

Quanto custa o inventário de um imóvel?

Some três blocos: ITCMD estadual (alíquotas variam por estado, com teto de 8%), custos de cartório ou custas judiciais e honorários de advogado. Em um imóvel de R$ 500 mil com ITCMD de 4%, só o imposto seria R$ 20 mil. Confirme alíquotas e tabelas vigentes no seu estado.

Quem paga o ITCMD e onde ele é recolhido?

O imposto é devido pelos herdeiros, proporcionalmente aos quinhões. Para bens imóveis, é recolhido ao estado onde o imóvel se localiza; para bens móveis, em regra ao estado do domicílio do falecido. A declaração é feita na Secretaria da Fazenda estadual, e vários estados admitem parcelamento.

Preciso de advogado mesmo no inventário em cartório?

Sim. O art. 610 do CPC exige a assistência de advogado (ou defensor público) também na via extrajudicial. Quando os herdeiros estão de acordo, um único advogado pode assessorar todos, o que reduz o custo total do procedimento.

O inventário extrajudicial pode ser feito em qualquer cartório?

Sim. A escritura de inventário e partilha pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do país, independentemente do local do óbito, do domicílio das partes ou da situação dos imóveis. Isso permite escolher um cartório com bom atendimento e agenda mais rápida.

O que é formal de partilha?

É o documento expedido ao final do inventário judicial que descreve os bens e o quinhão de cada herdeiro. É o título que deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar a transferência na matrícula. No inventário extrajudicial, esse papel é cumprido pela própria escritura pública.

O imóvel financiado entra no inventário?

Entra, mas antes verifique o seguro MIP do financiamento: em caso de morte do mutuário, ele quita o saldo devedor na proporção da renda do falecido no contrato. Quitado o financiamento, o imóvel entra livre na partilha; havendo saldo remanescente, ele é dívida do espólio.

Posso vender o imóvel durante o inventário?

Sim, por alvará judicial no inventário judicial, ou por cessão de direitos hereditários por escritura pública. A cessão transfere direitos, não a propriedade registrada, e por isso o comprador costuma exigir desconto. Muitas vezes concluir logo o inventário extrajudicial é o caminho mais vantajoso.

Como fica o imóvel que estava só na posse do falecido?

Ele não pode ser partilhado como propriedade, porque não estava registrado em nome do falecido. O inventário transmite os direitos possessórios ou contratuais, e os herdeiros depois regularizam a propriedade pela via adequada: escritura definitiva, adjudicação compulsória ou usucapião, conforme o caso.

Herdeiro menor de idade impede o inventário em cartório?

Em regra, sim: havendo herdeiro menor ou incapaz, o inventário deve ser judicial, com participação do Ministério Público para proteger os interesses do incapaz. Há discussões e flexibilizações pontuais em normas administrativas, mas o padrão seguro é planejar a via judicial nesses casos.

O cônjuge sobrevivente herda o imóvel?

Depende do regime de bens e da composição familiar. O cônjuge pode ter meação (metade que já era dele, e não herança) e, conforme o regime e a existência de descendentes ou ascendentes, também concorrer na herança. É um dos pontos mais sensíveis da partilha e merece análise jurídica individual.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.