Inventário de imóvel: prazos, custos e como fazer na prática

O que é o inventário e por que ele é obrigatório

Quando alguém falece, seus bens não passam automaticamente para o nome dos herdeiros nos registros públicos. Pelo princípio da saisine (art. 1.784 do Código Civil), a herança se transmite aos herdeiros no momento da morte, mas essa transmissão precisa ser formalizada: é o inventário que apura os bens, as dívidas e os herdeiros, e a partilha que define o quinhão de cada um. Para aprofundar, leia também Crédito com garantia de imóvel: como funciona.

Enquanto o inventário não é feito, o imóvel permanece registrado em nome do falecido e integra o chamado espólio. Na prática, isso significa que nenhum herdeiro consegue vender, doar, financiar ou dar o imóvel em garantia de forma regular. Além disso, o atraso gera multa sobre o imposto de transmissão (ITCMD) na maioria dos estados e tende a complicar a situação com o tempo, especialmente se outros herdeiros falecerem no meio do caminho. Para aprofundar, leia também Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Guia Completo.

Inventário judicial ou extrajudicial: qual é o seu caso

Desde 2007 existem duas vias. O inventário extrajudicial é feito por escritura pública em cartório de notas, regulado pelo art. 610 do Código de Processo Civil e pela Resolução 35/2007 do CNJ. O judicial corre perante um juiz e é obrigatório nas situações em que a lei exige a supervisão do Judiciário. Para aprofundar, leia também Vender imóvel herdado: inventário, partilha e venda.

Sempre que os requisitos estiverem presentes, a via extrajudicial tende a ser a melhor escolha: é significativamente mais rápida, costuma custar menos e pode ser feita em qualquer cartório de notas do país, independentemente do local do óbito ou dos imóveis. Sobre a existência de testamento, vale destacar que o CNJ flexibilizou a regra nos últimos anos, admitindo o inventário em cartório em hipóteses específicas (como testamento já processado judicialmente); confirme com o tabelionato e com seu advogado como está a orientação vigente no seu estado.

Prazo para abrir o inventário e multa do ITCMD

O art. 611 do Código de Processo Civil determina que o inventário seja aberto em até 2 meses contados do falecimento. Esse prazo processual, na prática, se conecta a uma consequência financeira: as leis estaduais do ITCMD costumam prever multa para quem não abre o inventário (ou não recolhe o imposto) dentro do prazo que cada estado define.

• A multa por atraso varia por estado: há estados que cobram percentual fixo sobre o imposto e outros que escalonam conforme o tempo de atraso (por exemplo, um percentual até certo período e o dobro depois dele).
• Além da multa, incidem juros e atualização monetária sobre o ITCMD recolhido fora do prazo.
• O atraso também tem custo indireto: herdeiros que falecem antes do inventário geram novas sucessões encadeadas, multiplicando participantes, documentos e impostos.

Quanto custa um inventário de imóvel

O custo total do inventário é a soma de três blocos: o ITCMD (imposto estadual sobre a herança, cuja alíquota varia por estado, respeitado o teto de 8% fixado pelo Senado; muitos estados cobram entre 2% e 8%, alguns com alíquotas progressivas), os custos de cartório ou custas judiciais e os honorários do advogado, que são obrigatórios nas duas vias.

Documentos necessários

A lista exata varia conforme o cartório e o estado, mas o núcleo é bastante padronizado. Reunir tudo antes de agendar a escritura acelera muito o procedimento.

• Certidão de óbito do falecido e documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento).
• Documentos pessoais de todos os herdeiros e cônjuges, com certidões que comprovem o vínculo (nascimento, casamento).
• Certidão de matrícula atualizada de cada imóvel e carnê ou certidão de valor venal do IPTU.
• Certidões negativas de débitos fiscais do falecido (federal, estadual e municipal, conforme exigência local).
• Certidão comprobatória de inexistência de testamento (emitida pelo colégio notarial) e, se houver testamento, a documentação do seu processamento.
• Documentos de outros bens (veículos, contas bancárias, participações societárias) que também entrem na partilha.

Passo a passo do inventário extrajudicial com imóvel

O roteiro abaixo descreve o fluxo típico do inventário em cartório, que é o caminho da maioria das famílias em consenso.

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   Contrate um advogado

   A assistência de advogado é obrigatória por lei, inclusive na via extrajudicial. Um único profissional pode representar todos os herdeiros quando há consenso.

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   Reúna a documentação

   Junte certidão de óbito, documentos pessoais de herdeiros e cônjuges, matrículas atualizadas dos imóveis, certidões fiscais e a certidão de inexistência de testamento.

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   Defina a partilha

   Com o advogado, os herdeiros acordam como os bens serão divididos, respeitando a meação do cônjuge ou companheiro e as quotas legais de cada herdeiro.

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   Apure e recolha o ITCMD

   Faça a declaração do imposto na Secretaria da Fazenda do estado competente, apure o valor com base na avaliação dos bens e recolha a guia (ou parcele, quando o estado permitir).

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   Lavre a escritura de inventário e partilha

   Com o ITCMD quitado e os documentos conferidos, o tabelião lavra a escritura pública de inventário e partilha assinada por herdeiros e advogado.

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   Registre a partilha na matrícula

   Leve a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição de cada imóvel para registrar a transmissão. Só a partir daí os herdeiros passam a constar como proprietários.

Formal de partilha, escritura e registro no imóvel

O documento que encerra o inventário é o título que transfere formalmente o imóvel: no judicial, o formal de partilha (ou a carta de adjudicação, quando há herdeiro único); no extrajudicial, a própria escritura pública de inventário e partilha. Esse título deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para registro na matrícula, conforme a Lei 6.015/73.

É um erro comum parar na escritura ou no formal e não registrar. Sem o registro, os herdeiros ainda não constam como proprietários na matrícula e continuam impedidos de vender ou financiar o imóvel normalmente. O registro tem custo próprio (emolumentos proporcionais ao valor) e pode exigir a averbação prévia de pendências, como construções não averbadas.

Imóvel financiado no inventário

Se o falecido deixou imóvel com financiamento ativo, a primeira providência é verificar o seguro prestamista habitacional (MIP, morte e invalidez permanente), obrigatório nos financiamentos imobiliários. Em caso de morte do mutuário, esse seguro quita o saldo devedor na proporção da renda do falecido na composição do financiamento: se ele era o único devedor, a quitação tende a ser integral; se compunha renda com outra pessoa, a quitação é proporcional.

• Comunique o óbito ao banco o quanto antes e acione o seguro, apresentando certidão de óbito e documentos exigidos pela seguradora.
• Com o seguro pago, o banco emite o termo de quitação e a alienação fiduciária é baixada na matrícula; o imóvel entra livre na partilha.
• Se o seguro não cobrir tudo (quitação proporcional ou hipóteses de exclusão da apólice), o saldo remanescente é dívida do espólio: os herdeiros podem continuar pagando as parcelas ou negociar com o banco.
• As dívidas do falecido são pagas pelas forças da herança: os herdeiros não respondem com patrimônio próprio além do que receberem (art. 1.792 do Código Civil).

Imóvel irregular na herança: dá para inventariar?

Depende da irregularidade. Se o imóvel está registrado em nome do falecido mas tem construção não averbada, o inventário pode prosseguir sobre o imóvel tal como consta na matrícula; a averbação da obra pode ser feita antes ou depois, mas será exigida quando os herdeiros quiserem vender com financiamento. Já se o imóvel nunca foi registrado em nome do falecido (posse, contrato de gaveta), ele não pode ser partilhado como propriedade: o que se partilha são os direitos possessórios ou os direitos decorrentes do contrato.

Nesses casos, a estratégia costuma ser dupla: formalizar no inventário a transmissão dos direitos que o falecido tinha e, em paralelo ou depois, regularizar a propriedade em nome dos herdeiros pela via adequada (escritura definitiva, adjudicação compulsória ou usucapião, conforme o caso). Um advogado deve avaliar a ordem mais eficiente, que varia caso a caso.

Dá para vender o imóvel antes de terminar o inventário?

Sim, há dois caminhos. No inventário judicial, é possível pedir ao juiz um alvará judicial autorizando a venda do imóvel pelo espólio, o que costuma ser deferido quando há justificativa (por exemplo, pagar o próprio ITCMD ou dívidas da herança) e concordância dos interessados. No extrajudicial, os herdeiros podem concluir rapidamente a partilha e vender em seguida, ou ainda formalizar uma cessão de direitos hereditários por escritura pública, transferindo a terceiro os direitos sobre a herança.

A cessão de direitos hereditários, porém, exige cautela do comprador: ele adquire direitos, não o imóvel registrado, e dependerá da conclusão do inventário para consolidar a propriedade. Por isso, imóveis vendidos nessa condição costumam sair com desconto. Se a família pretende vender, muitas vezes acelerar o inventário extrajudicial é financeiramente melhor do que vender direitos com deságio.

Perguntas frequentes