Como vender imóvel herdado: inventário, partilha e venda passo a passo

Vender imóvel herdado exige inventário, ITCMD e registro da partilha. Entenda o passo a passo e como vender durante o inventário via alvará ou cessão de direitos.

Leitura de 12 min · Atualizado em 2026-07-10

• Imóvel de herança só pode ser vendido normalmente depois do inventário concluído e da partilha registrada na matrícula.
• O inventário pode ser extrajudicial (em cartório, mais rápido) quando há consenso entre herdeiros capazes, ou judicial nos demais casos.
• O ITCMD, imposto estadual sobre a herança, precisa ser pago antes da finalização — as alíquotas variam por estado, em geral até 8%.
• Durante o inventário, a venda é possível por alvará judicial ou por cessão de direitos hereditários, cada via com requisitos próprios.
• Tocar etapas em paralelo (documentação, ITCMD, avaliação e captação de comprador) encurta meses do prazo total.

Por que não dá para vender o imóvel herdado direto

Quando alguém falece, a herança transmite-se de imediato aos herdeiros (princípio da saisine, art. 1.784 do Código Civil) — mas de forma indivisa: até a partilha, o patrimônio é um condomínio chamado espólio, e nenhum herdeiro é dono de um bem específico. O Registro de Imóveis continua mostrando o falecido como proprietário, e cartório nenhum lavra escritura de venda em nome de quem não consta na matrícula.

Por isso, o caminho padrão para vender um imóvel herdado tem três marcos: (1) inventário, que apura bens, dívidas e herdeiros; (2) pagamento do ITCMD, o imposto estadual sobre transmissão por morte; e (3) registro do formal de partilha (ou da escritura de inventário) na matrícula, transferindo o imóvel aos herdeiros. Só então os herdeiros vendem como proprietários plenos. Há atalhos legais para vender durante o inventário — alvará judicial e cessão de direitos hereditários —, tratados adiante.

A venda de herança de pessoa viva é proibida (art. 426 do Código Civil). Qualquer negociação sobre imóvel 'que será herdado' não tem validade jurídica — o processo só começa após o falecimento.

Inventário judicial ou extrajudicial: qual será o seu

O inventário extrajudicial, feito por escritura pública em Tabelionato de Notas com assistência de advogado, é o caminho rápido: quando a documentação está completa e o ITCMD pago, a escritura pode sair em semanas. A regulamentação do CNJ passou a admitir inventário em cartório mesmo com testamento (desde que previamente validado judicialmente) e com interessados incapazes em hipóteses específicas com atuação do Ministério Público — confirme com o tabelionato e seu advogado o enquadramento do seu caso.

• Extrajudicial: consenso total entre herdeiros, assistência de advogado obrigatória, escritura lavrada em cartório de livre escolha.
• Judicial: necessário quando há litígio entre herdeiros ou outras situações que o cartório não possa processar; tramita no foro do último domicílio do falecido e costuma levar de meses a anos.
• Prazo para abrir: a lei prevê abertura em até 60 dias do falecimento (art. 611 do CPC); o atraso não impede o inventário, mas a maioria dos estados cobra multa sobre o ITCMD.
• Custos: honorários advocatícios, emolumentos de cartório (tabelados por estado, proporcionais ao monte) ou custas judiciais, além do ITCMD.

Para vender rápido, o extrajudicial é quase sempre a meta. Se houver desacordo entre herdeiros, vale investir em mediação antes de judicializar: a diferença de prazo entre as duas vias costuma se medir em anos.

ITCMD: o imposto da herança

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é estadual e incide sobre o valor dos bens transmitidos. As alíquotas variam por estado — o teto nacional fixado pelo Senado é de 8%, e após a Emenda Constitucional 132/2023 (reforma tributária) os estados devem adotar progressividade, cobrando mais de heranças maiores. Vários estados já atualizaram suas leis; confirme a alíquota e a base de cálculo vigentes na Secretaria da Fazenda do estado competente.

• Base de cálculo: em regra, o valor venal ou valor de referência do imóvel definido pelo fisco estadual, que pode diferir do valor de mercado.
• Competência: o ITCMD de imóveis é devido ao estado onde o imóvel se localiza.
• Sem pagamento (ou reconhecimento de isenção), o inventário não se encerra nem a partilha é registrada.
• Alguns estados oferecem desconto para pagamento rápido e cobram multa sobre inventários abertos fora do prazo — verifique as regras locais.

Herdeiros sem caixa para o ITCMD podem avaliar parcelamento (quando o estado oferece) ou usar a via do alvará judicial para vender o imóvel e pagar o imposto com o produto da venda — o juiz pode autorizar a operação nessa ordem.

Partilha e registro na matrícula: o imóvel passa a ser dos herdeiros

Encerrado o inventário, o documento final — formal de partilha (judicial) ou a própria escritura pública de inventário e partilha (extrajudicial) — é levado ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. O registro transfere formalmente a propriedade do falecido para os herdeiros, na proporção definida na partilha, e a matrícula passa a refletir os novos donos.

A partir do registro, a venda segue o rito comum de qualquer imóvel: documentação, precificação, anúncio, proposta, contrato, escritura e registro em nome do comprador. Com um detalhe: todos os herdeiros proprietários (e seus cônjuges, conforme o regime de bens) precisam assinar a venda. Um herdeiro não vende a parte dos outros — e se um deles se recusar, a saída pode ser a alienação judicial do bem indivisível, tema do guia sobre herdeiro que não quer vender.

Vender durante o inventário: alvará judicial

Nem sempre dá para esperar a partilha — há ITCMD para pagar, dívidas do espólio, condomínio acumulando ou simplesmente um bom comprador na porta. No inventário judicial, a solução clássica é o alvará: uma autorização do juiz para que o inventariante venda o imóvel do espólio antes do fim do processo, com anuência dos herdeiros e, quando aplicável, do Ministério Público.

• O pedido é feito nos autos do inventário, justificando a necessidade (pagar ITCMD e dívidas, evitar deterioração, oportunidade de mercado) e indicando o valor e as condições da venda.
• O juiz costuma exigir avaliação do imóvel e pode determinar que o produto da venda fique depositado em juízo até a partilha.
• Com o alvará expedido, a escritura de venda é lavrada pelo espólio, representado pelo inventariante.
• Prazo: depende da vara e da complexidade, mas alvarás em inventários consensuais podem sair em poucos meses.

No inventário extrajudicial, o equivalente prático é concluir logo a escritura de inventário — que costuma ser mais rápida que um alvará — ou lavrá-la já com a partilha e vender em seguida. Converse com o advogado sobre qual sequência é mais curta no seu caso.

Cessão de direitos hereditários: vender a herança antes da partilha

Outra via é a cessão de direitos hereditários (arts. 1.793 a 1.795 do Código Civil): o herdeiro cede, por escritura pública, os direitos que tem sobre a herança — ou sobre seu quinhão — a um terceiro ou a outro herdeiro. É uma venda de direitos, não do imóvel em si: o cessionário assume a posição do herdeiro no inventário e receberá o bem (ou parte dele) na partilha.

• Exige escritura pública; instrumento particular não vale para ceder direitos hereditários.
• Os demais herdeiros têm direito de preferência na cessão a estranhos (art. 1.794 do Código Civil) — notifique-os antes, ou a cessão pode ser desfeita.
• A cessão de bem determinado do espólio (por exemplo, 'o apartamento X') é ineficaz sem autorização judicial, pois antes da partilha o herdeiro não é dono de bem específico — cede-se a fração ideal da herança.
• O preço da cessão costuma embutir desconto relevante sobre o valor de mercado, refletindo o risco e a espera que o cessionário assume.

A cessão resolve a urgência de caixa do herdeiro, mas não substitui o inventário: ele continua necessário, com ITCMD e registro, agora com o cessionário no lugar do cedente. Para o comprador final do imóvel, o caminho seguro continua sendo comprar depois da partilha registrada — o guia de compra de imóvel em inventário detalha essa perspectiva.

Estratégia: toque as etapas em paralelo e encurte meses

O erro mais caro é tratar o processo como uma fila: primeiro inventário, depois documentos, depois avaliação, depois anúncio. Quase tudo pode andar junto. Enquanto o advogado conduz o inventário, os herdeiros podem reunir a documentação do imóvel, resolver pendências de IPTU e condomínio, avaliar o imóvel e até iniciar a divulgação — deixando claro aos interessados o estágio do inventário e o prazo estimado para escriturar.

• Semana 1: levantar certidão de óbito, documentos dos herdeiros, matrícula e situação fiscal do imóvel (IPTU, condomínio).
• Em paralelo: contratar advogado, definir via judicial ou extrajudicial e escolher o inventariante.
• Em paralelo: apurar a base do ITCMD, simular o imposto e planejar como pagá-lo (caixa dos herdeiros, parcelamento ou alvará).
• Em paralelo: precificar o imóvel com comparativos de mercado ou avaliação profissional e preparar fotos e anúncio.
• Assim que a partilha registrar (ou o alvará sair): assinar contrato com o comprador já qualificado e ir a escritura.

Um corretor de imóveis pode captar e qualificar compradores durante o inventário, condicionando a assinatura ao registro da partilha. Herdeiros que chegam ao fim do inventário com comprador na mão vendem meses antes dos que só então começam a anunciar.

Custos do processo: do inventário ao imposto sobre a venda

A venda de um imóvel herdado tem duas camadas de custos: os da herança (inventário e ITCMD) e os da venda em si (corretagem e ganho de capital). A tabela resume os principais itens — valores exatos dependem do estado, do valor do monte e do caso concreto.

Atenção ao ganho de capital: o custo de aquisição do imóvel herdado é o valor pelo qual ele entrou na partilha (em regra, o valor constante da declaração do falecido, salvo se os herdeiros optaram por atualizar a valor de mercado pagando imposto na transmissão). Herdar pelo valor histórico baixo e vender a valor de mercado gera imposto relevante — planeje com um contador antes de fechar a partilha.

Passo a passo: do falecimento à venda registrada

1. Reúna documentos e contrate advogado
   Levante certidão de óbito, documentos dos herdeiros e do imóvel, e contrate advogado — obrigatório tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial.
2. Abra o inventário
   Escolha a via extrajudicial (consenso) ou judicial, nomeie o inventariante e apresente o plano de partilha dos bens.
3. Pague o ITCMD
   Apure a base de cálculo, recolha o imposto estadual (ou obtenha isenção/parcelamento) para liberar o encerramento do inventário.
4. Registre a partilha na matrícula
   Leve o formal de partilha ou a escritura de inventário ao Registro de Imóveis para transferir o imóvel aos herdeiros.
5. Prepare a venda
   Atualize certidões, quite pendências de IPTU e condomínio, precifique com base no mercado e anuncie — etapas que podem começar durante o inventário.
6. Negocie com todos os herdeiros alinhados
   Formalize a proposta e o contrato com assinatura de todos os proprietários e cônjuges, definindo a divisão do valor conforme a partilha.
7. Escriture e registre a venda
   Lavre a escritura no Tabelionato de Notas (ITBI pago pelo comprador), registre na matrícula e distribua o valor entre os herdeiros.
8. Declare e recolha o ganho de capital
   Cada herdeiro apura o ganho sobre sua fração no programa GCAP da Receita e recolhe o imposto até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Se surgir comprador antes da partilha, avalie com o advogado a via do alvará judicial ou a estruturação de um compromisso de compra e venda condicionado ao registro da partilha — instrumento que trava preço e comprador sem violar as regras do espólio.

Conflitos entre herdeiros: como destravar

Grande parte dos imóveis herdados encalha não por burocracia, mas por desalinhamento entre herdeiros: um quer vender, outro quer alugar, um terceiro mora no imóvel e não tem pressa. Enquanto isso, IPTU, condomínio e deterioração corroem o valor do bem — despesas que, em regra, saem do próprio espólio ou são rateadas entre os herdeiros.

• Negociação direta: um herdeiro pode comprar a parte dos demais (com torna na partilha ou cessão de quinhão), solução mais rápida e barata.
• Mediação: mediadores privados ou dos CEJUSCs ajudam a construir acordo antes de judicializar.
• Herdeiro que ocupa o imóvel: os demais podem cobrar aluguel proporcional pela fração que lhes cabe, conforme jurisprudência consolidada do STJ.
• Último recurso: ação de extinção de condomínio com alienação judicial do bem indivisível (art. 1.322 do Código Civil) — o imóvel vai a leilão e o valor é partilhado, geralmente com deságio.

A alienação judicial costuma render menos que uma venda negociada no mercado. Use essa perspectiva como argumento racional na mesa: vender juntos, bem assessorados, quase sempre é melhor para todos do que vender via leilão judicial.

Perguntas frequentes

Posso vender um imóvel herdado sem fazer inventário?

Não pela via normal: sem inventário e registro da partilha, a matrícula segue no nome do falecido e nenhum cartório lavra a escritura de venda. As alternativas legais durante o processo são o alvará judicial e a cessão de direitos hereditários, ambas com requisitos próprios.

Quanto tempo leva para poder vender um imóvel herdado?

Depende da via: inventários extrajudiciais com documentação completa e ITCMD pago podem sair em semanas ou poucos meses; inventários judiciais litigiosos levam anos. Preparar documentos, imposto e comprador em paralelo encurta bastante o prazo total.

O que é ITCMD e quanto vou pagar?

É o imposto estadual sobre heranças e doações. As alíquotas variam por estado, respeitando o teto nacional de 8%, e a reforma tributária (EC 132/2023) determinou progressividade — heranças maiores pagam alíquotas maiores. Confirme a regra vigente na Secretaria da Fazenda do estado do imóvel.

Todos os herdeiros precisam concordar com a venda?

Sim. Após a partilha, todos os coproprietários (e cônjuges, conforme o regime de bens) assinam a venda; durante o inventário, o alvará exige anuência dos herdeiros. Se um herdeiro se recusa, restam a compra da parte dele ou a ação de alienação judicial do bem indivisível.

O que é alvará judicial para vender imóvel de espólio?

É a autorização do juiz do inventário para que o inventariante venda um bem do espólio antes da partilha, geralmente para pagar ITCMD e dívidas ou aproveitar uma boa proposta. O juiz pode exigir avaliação e determinar que o valor fique depositado em juízo até a partilha.

O que é cessão de direitos hereditários e quando usar?

É a transferência, por escritura pública, dos direitos do herdeiro sobre a herança ou seu quinhão a um terceiro ou a outro herdeiro. Resolve a urgência de caixa antes da partilha, mas costuma embutir deságio e não dispensa o inventário — o cessionário assume o lugar do cedente.

Posso ceder apenas o apartamento herdado, e não a herança toda?

A cessão de bem determinado do espólio é ineficaz sem autorização judicial, porque antes da partilha nenhum herdeiro é dono de bem específico (art. 1.793 do Código Civil). O usual é ceder a fração ideal da herança ou do quinhão, e o bem se define na partilha.

Herdeiro menor de idade complica a venda?

Exige cuidados extras: a venda de bem de incapaz depende de autorização judicial com participação do Ministério Público, demonstrando a necessidade ou vantagem para o menor. Normas recentes do CNJ ampliaram hipóteses em cartório, mas confirme o rito com advogado e tabelionato.

Quem paga IPTU e condomínio durante o inventário?

As despesas do imóvel correm por conta do espólio até a partilha e, depois, dos herdeiros proprietários na proporção dos quinhões. Débitos acumulados precisam ser quitados ou negociados antes da escritura de venda, pois aparecem nas certidões exigidas pelo comprador.

Pago imposto de renda ao vender o imóvel herdado?

Se houver ganho de capital, sim: a diferença entre o valor de venda e o valor pelo qual o imóvel entrou na partilha é tributada em 15% a 22,5%. Cada herdeiro apura sobre sua fração. Isenções gerais, como a do único imóvel até R$ 440 mil, podem se aplicar conforme o caso.

Vale a pena atualizar o valor do imóvel na partilha para pagar menos IR depois?

Transmitir pelo valor de mercado aumenta o ITCMD agora, mas eleva o custo de aquisição e reduz o ganho de capital na venda futura. A conta depende das alíquotas do seu estado e do plano de venda. Simule os dois cenários com um contador antes de fechar a partilha.

O imóvel herdado tem financiamento em aberto. Como fica?

Verifique se havia seguro prestamista (MIP) no financiamento: em regra, ele quita o saldo devedor em caso de morte do mutuário, liberando o imóvel para o espólio. Sem cobertura, a dívida é do espólio e precisa ser equacionada no inventário antes ou junto da venda.

Posso anunciar o imóvel antes de o inventário terminar?

Pode, desde que com transparência sobre o estágio do processo e sem assinar venda definitiva antes do registro da partilha ou do alvará. Captar e qualificar compradores durante o inventário — inclusive com apoio de um corretor — é a estratégia que mais encurta o prazo total.

Um herdeiro mora no imóvel e não quer sair. O que fazer?

Os demais herdeiros podem cobrar aluguel proporcional às suas frações pelo uso exclusivo, conforme jurisprudência do STJ, e negociar a compra ou venda das partes. Persistindo o impasse, cabe ação de extinção de condomínio com alienação judicial do bem — caminho mais lento e com deságio.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.