Como vender imóvel herdado: inventário, partilha e venda passo a passo

Por que não dá para vender o imóvel herdado direto

Quando alguém falece, a herança transmite-se de imediato aos herdeiros (princípio da saisine, art. 1.784 do Código Civil) — mas de forma indivisa: até a partilha, o patrimônio é um condomínio chamado espólio, e nenhum herdeiro é dono de um bem específico. O Registro de Imóveis continua mostrando o falecido como proprietário, e cartório nenhum lavra escritura de venda em nome de quem não consta na matrícula. Para aprofundar, leia também Vender imóvel financiado: guia de quitação e transferência.

Por isso, o caminho padrão para vender um imóvel herdado tem três marcos: (1) inventário, que apura bens, dívidas e herdeiros; (2) pagamento do ITCMD, o imposto estadual sobre transmissão por morte; e (3) registro do formal de partilha (ou da escritura de inventário) na matrícula, transferindo o imóvel aos herdeiros. Só então os herdeiros vendem como proprietários plenos. Há atalhos legais para vender durante o inventário — alvará judicial e cessão de direitos hereditários —, tratados adiante. Para aprofundar, leia também Avaliação de imóvel: métodos, laudo e custos.

Inventário judicial ou extrajudicial: qual será o seu

O inventário extrajudicial, feito por escritura pública em Tabelionato de Notas com assistência de advogado, é o caminho rápido: quando a documentação está completa e o ITCMD pago, a escritura pode sair em semanas. A regulamentação do CNJ passou a admitir inventário em cartório mesmo com testamento (desde que previamente validado judicialmente) e com interessados incapazes em hipóteses específicas com atuação do Ministério Público — confirme com o tabelionato e seu advogado o enquadramento do seu caso. Para aprofundar, leia também Documentos para vender imóvel: checklist completo.

• Extrajudicial: consenso total entre herdeiros, assistência de advogado obrigatória, escritura lavrada em cartório de livre escolha.
• Judicial: necessário quando há litígio entre herdeiros ou outras situações que o cartório não possa processar; tramita no foro do último domicílio do falecido e costuma levar de meses a anos.
• Prazo para abrir: a lei prevê abertura em até 60 dias do falecimento (art. 611 do CPC); o atraso não impede o inventário, mas a maioria dos estados cobra multa sobre o ITCMD.
• Custos: honorários advocatícios, emolumentos de cartório (tabelados por estado, proporcionais ao monte) ou custas judiciais, além do ITCMD.

Para vender rápido, o extrajudicial é quase sempre a meta. Se houver desacordo entre herdeiros, vale investir em mediação antes de judicializar: a diferença de prazo entre as duas vias costuma se medir em anos.

ITCMD: o imposto da herança

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é estadual e incide sobre o valor dos bens transmitidos. As alíquotas variam por estado — o teto nacional fixado pelo Senado é de 8%, e após a Emenda Constitucional 132/2023 (reforma tributária) os estados devem adotar progressividade, cobrando mais de heranças maiores. Vários estados já atualizaram suas leis; confirme a alíquota e a base de cálculo vigentes na Secretaria da Fazenda do estado competente.

• Base de cálculo: em regra, o valor venal ou valor de referência do imóvel definido pelo fisco estadual, que pode diferir do valor de mercado.
• Competência: o ITCMD de imóveis é devido ao estado onde o imóvel se localiza.
• Sem pagamento (ou reconhecimento de isenção), o inventário não se encerra nem a partilha é registrada.
• Alguns estados oferecem desconto para pagamento rápido e cobram multa sobre inventários abertos fora do prazo — verifique as regras locais.

Partilha e registro na matrícula: o imóvel passa a ser dos herdeiros

Encerrado o inventário, o documento final — formal de partilha (judicial) ou a própria escritura pública de inventário e partilha (extrajudicial) — é levado ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. O registro transfere formalmente a propriedade do falecido para os herdeiros, na proporção definida na partilha, e a matrícula passa a refletir os novos donos.

A partir do registro, a venda segue o rito comum de qualquer imóvel: documentação, precificação, anúncio, proposta, contrato, escritura e registro em nome do comprador. Com um detalhe: todos os herdeiros proprietários (e seus cônjuges, conforme o regime de bens) precisam assinar a venda. Um herdeiro não vende a parte dos outros — e se um deles se recusar, a saída pode ser a alienação judicial do bem indivisível, tema do guia sobre herdeiro que não quer vender.

Vender durante o inventário: alvará judicial

Nem sempre dá para esperar a partilha — há ITCMD para pagar, dívidas do espólio, condomínio acumulando ou simplesmente um bom comprador na porta. No inventário judicial, a solução clássica é o alvará: uma autorização do juiz para que o inventariante venda o imóvel do espólio antes do fim do processo, com anuência dos herdeiros e, quando aplicável, do Ministério Público.

• O pedido é feito nos autos do inventário, justificando a necessidade (pagar ITCMD e dívidas, evitar deterioração, oportunidade de mercado) e indicando o valor e as condições da venda.
• O juiz costuma exigir avaliação do imóvel e pode determinar que o produto da venda fique depositado em juízo até a partilha.
• Com o alvará expedido, a escritura de venda é lavrada pelo espólio, representado pelo inventariante.
• Prazo: depende da vara e da complexidade, mas alvarás em inventários consensuais podem sair em poucos meses.

Cessão de direitos hereditários: vender a herança antes da partilha

Outra via é a cessão de direitos hereditários (arts. 1.793 a 1.795 do Código Civil): o herdeiro cede, por escritura pública, os direitos que tem sobre a herança — ou sobre seu quinhão — a um terceiro ou a outro herdeiro. É uma venda de direitos, não do imóvel em si: o cessionário assume a posição do herdeiro no inventário e receberá o bem (ou parte dele) na partilha.

• Exige escritura pública; instrumento particular não vale para ceder direitos hereditários.
• Os demais herdeiros têm direito de preferência na cessão a estranhos (art. 1.794 do Código Civil) — notifique-os antes, ou a cessão pode ser desfeita.
• A cessão de bem determinado do espólio (por exemplo, 'o apartamento X') é ineficaz sem autorização judicial, pois antes da partilha o herdeiro não é dono de bem específico — cede-se a fração ideal da herança.
• O preço da cessão costuma embutir desconto relevante sobre o valor de mercado, refletindo o risco e a espera que o cessionário assume.

A cessão resolve a urgência de caixa do herdeiro, mas não substitui o inventário: ele continua necessário, com ITCMD e registro, agora com o cessionário no lugar do cedente. Para o comprador final do imóvel, o caminho seguro continua sendo comprar depois da partilha registrada — o guia de compra de imóvel em inventário detalha essa perspectiva.

Estratégia: toque as etapas em paralelo e encurte meses

O erro mais caro é tratar o processo como uma fila: primeiro inventário, depois documentos, depois avaliação, depois anúncio. Quase tudo pode andar junto. Enquanto o advogado conduz o inventário, os herdeiros podem reunir a documentação do imóvel, resolver pendências de IPTU e condomínio, avaliar o imóvel e até iniciar a divulgação — deixando claro aos interessados o estágio do inventário e o prazo estimado para escriturar.

• Semana 1: levantar certidão de óbito, documentos dos herdeiros, matrícula e situação fiscal do imóvel (IPTU, condomínio).
• Em paralelo: contratar advogado, definir via judicial ou extrajudicial e escolher o inventariante.
• Em paralelo: apurar a base do ITCMD, simular o imposto e planejar como pagá-lo (caixa dos herdeiros, parcelamento ou alvará).
• Em paralelo: precificar o imóvel com comparativos de mercado ou avaliação profissional e preparar fotos e anúncio.
• Assim que a partilha registrar (ou o alvará sair): assinar contrato com o comprador já qualificado e ir a escritura.

Custos do processo: do inventário ao imposto sobre a venda

A venda de um imóvel herdado tem duas camadas de custos: os da herança (inventário e ITCMD) e os da venda em si (corretagem e ganho de capital). A tabela resume os principais itens — valores exatos dependem do estado, do valor do monte e do caso concreto.

Atenção ao ganho de capital: o custo de aquisição do imóvel herdado é o valor pelo qual ele entrou na partilha (em regra, o valor constante da declaração do falecido, salvo se os herdeiros optaram por atualizar a valor de mercado pagando imposto na transmissão). Herdar pelo valor histórico baixo e vender a valor de mercado gera imposto relevante — planeje com um contador antes de fechar a partilha.

Passo a passo: do falecimento à venda registrada

1. 1

   Reúna documentos e contrate advogado

   Levante certidão de óbito, documentos dos herdeiros e do imóvel, e contrate advogado — obrigatório tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial.

2. 2

   Abra o inventário

   Escolha a via extrajudicial (consenso) ou judicial, nomeie o inventariante e apresente o plano de partilha dos bens.

3. 3

   Pague o ITCMD

   Apure a base de cálculo, recolha o imposto estadual (ou obtenha isenção/parcelamento) para liberar o encerramento do inventário.

4. 4

   Registre a partilha na matrícula

   Leve o formal de partilha ou a escritura de inventário ao Registro de Imóveis para transferir o imóvel aos herdeiros.

5. 5

   Prepare a venda

   Atualize certidões, quite pendências de IPTU e condomínio, precifique com base no mercado e anuncie — etapas que podem começar durante o inventário.

6. 6

   Negocie com todos os herdeiros alinhados

   Formalize a proposta e o contrato com assinatura de todos os proprietários e cônjuges, definindo a divisão do valor conforme a partilha.

7. 7

   Escriture e registre a venda

   Lavre a escritura no Tabelionato de Notas (ITBI pago pelo comprador), registre na matrícula e distribua o valor entre os herdeiros.

8. 8

   Declare e recolha o ganho de capital

   Cada herdeiro apura o ganho sobre sua fração no programa GCAP da Receita e recolhe o imposto até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Se surgir comprador antes da partilha, avalie com o advogado a via do alvará judicial ou a estruturação de um compromisso de compra e venda condicionado ao registro da partilha — instrumento que trava preço e comprador sem violar as regras do espólio.

Conflitos entre herdeiros: como destravar

Grande parte dos imóveis herdados encalha não por burocracia, mas por desalinhamento entre herdeiros: um quer vender, outro quer alugar, um terceiro mora no imóvel e não tem pressa. Enquanto isso, IPTU, condomínio e deterioração corroem o valor do bem — despesas que, em regra, saem do próprio espólio ou são rateadas entre os herdeiros.

• Negociação direta: um herdeiro pode comprar a parte dos demais (com torna na partilha ou cessão de quinhão), solução mais rápida e barata.
• Mediação: mediadores privados ou dos CEJUSCs ajudam a construir acordo antes de judicializar.
• Herdeiro que ocupa o imóvel: os demais podem cobrar aluguel proporcional pela fração que lhes cabe, conforme jurisprudência consolidada do STJ.
• Último recurso: ação de extinção de condomínio com alienação judicial do bem indivisível (art. 1.322 do Código Civil) — o imóvel vai a leilão e o valor é partilhado, geralmente com deságio.

Perguntas frequentes