Laudêmio: o que é, quem paga e onde incide na compra do imóvel

O que é laudêmio

Laudêmio é o valor devido ao titular do domínio direto de um imóvel toda vez que ocorre uma transferência onerosa do domínio útil, como uma compra e venda. Ele existe por causa de um instituto antigo chamado enfiteuse (ou aforamento), em que a propriedade de um mesmo terreno é dividida em duas partes: o domínio direto, que permanece com o senhorio (a União ou um particular), e o domínio útil, que fica com o foreiro, quem de fato usa, mora e negocia o imóvel. Para aprofundar, leia também ITBI: O Que É, Quem Paga e Como Calcular.

Na prática, o foreiro se comporta como dono: pode morar, alugar, reformar e vender. Mas, como o terreno em si ainda pertence ao domínio direto, cada transmissão gera duas obrigações típicas do aforamento: o foro (uma pensão anual, geralmente simbólica) e o laudêmio (pago só quando há transferência onerosa). O laudêmio remunera o senhorio pela transferência e é diferente de impostos como ITBI e IPTU, que continuam sendo devidos normalmente. Para aprofundar, leia também Custos para comprar imóvel: ITBI, escritura e mais.

Terrenos de marinha e foreiros: onde o laudêmio incide

A maior parte dos laudêmios no Brasil está ligada aos terrenos de marinha, que pertencem à União e são administrados pela Secretaria de Patrimônio da União (SPU). São, em regra, as faixas de terra situadas até 33 metros para dentro do continente, contados a partir da linha do preamar médio de 1831, além de terrenos marginais a certos rios e áreas acrescidas. Muitos imóveis em cidades litorâneas estão total ou parcialmente sobre esses terrenos. Para aprofundar, leia também Reforma Tributária e Imóveis: O Que Muda.

Há também os terrenos foreiros de domínio particular, em que o domínio direto pertence a uma família, instituição religiosa ou fundação. Nesses casos o laudêmio é pago ao senhorio privado, e não à União. É comum encontrar essa situação em bairros históricos de cidades como Petrópolis, Salvador e Recife.

Alíquota e base de cálculo

Nos imóveis da União, o laudêmio corresponde a 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno e das benfeitorias, conforme a legislação do patrimônio da União (Decreto-Lei 9.760/1946, com alterações posteriores). O valor do domínio pleno é apurado pela própria SPU, com base na avaliação do imóvel, e nem sempre coincide com o preço declarado na escritura.

No foro particular, a alíquota e a base seguem o título de aforamento e os costumes locais, ficando em geral entre 2,5% e 5%. Como esse percentual pode variar bastante de um imóvel para outro, o ideal é pedir a memória de cálculo ao senhorio ou administradora antes de fechar o negócio, para não ter surpresa no fechamento.

• Confirme se a base é o valor do domínio pleno ou apenas o do terreno (isso muda bastante o total).
• Peça por escrito a alíquota aplicada e o fundamento (contrato de aforamento ou norma da SPU).
• Some o laudêmio aos demais custos da transferência (ITBI, escritura, registro) ao planejar o orçamento.

Quem paga o laudêmio na prática

Pela lógica tradicional do aforamento, o laudêmio é devido por quem transfere o domínio útil, ou seja, o vendedor. É ele quem, ao vender, remunera o senhorio pela alienação. No caso dos terrenos da União, a SPU exige o pagamento como condição para autorizar a transferência.

Na negociação privada, porém, as partes podem combinar de outro jeito. É frequente o contrato de compra e venda prever que o comprador arque com o laudêmio, ou que o valor seja dividido. Essa é uma cláusula negociável: o importante é deixar claro no contrato quem paga o quê, para evitar disputa na hora de assinar a escritura.

• Regra geral (União e foro particular): o vendedor é o responsável pelo laudêmio.
• Por acordo: comprador e vendedor podem redistribuir o encargo no contrato.
• Um corretor verificado ou o cartório podem ajudar a levantar o valor antes da assinatura, evitando renegociação de última hora.

Como saber se o imóvel está em área de laudêmio

A forma mais segura de descobrir é ler a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Quando há aforamento, a matrícula costuma indicar que se trata de imóvel foreiro, mencionar o domínio direto (União ou o senhorio) e registrar a inscrição de ocupação ou aforamento. Se a União for a titular do domínio direto, o imóvel também terá cadastro na SPU (RIP - Registro Imobiliário Patrimonial).

Além da matrícula, vale consultar o carnê de IPTU (que às vezes traz a indicação de foro), pedir informações à prefeitura e, no caso de terrenos de marinha, verificar a situação diretamente nos canais da SPU. Em cidades litorâneas, é prudente checar isso já na fase de proposta, porque o laudêmio pode representar um custo relevante que muda a conta do comprador.

O processo de pagamento na transferência

Nos imóveis da União, antes de lavrar a escritura, é preciso obter a Certidão Autorizativa de Transferência (CAT) junto à SPU. Para emiti-la, a SPU calcula o laudêmio e verifica se o foro e a taxa de ocupação estão em dia. Só depois de pagos os valores e emitida a autorização o cartório consegue registrar a nova titularidade do domínio útil.

No foro particular, o caminho é solicitar ao senhorio (ou à administradora) o cálculo do laudêmio e a autorização/quitação da transferência. Feito o pagamento, o senhorio fornece o documento que comprova a anuência, necessário para o registro. Em ambos os casos, é a quitação do laudêmio que destrava o registro definitivo em nome do comprador.

• Providencie a CAT (União) ou a autorização do senhorio (foro particular) com antecedência.
• Regularize eventuais débitos de foro e taxa de ocupação, que costumam ser exigidos junto com o laudêmio.
• Guarde os comprovantes: eles integram a documentação exigida no cartório para o registro.

Remição do foro: como encerrar a obrigação

A remição do foro é o processo pelo qual o foreiro compra o domínio direto e passa a ter a propriedade plena do imóvel, encerrando a enfiteuse. Com a remição, deixam de existir o foro anual e o laudêmio nas transferências futuras, o que valoriza e simplifica o imóvel para revendas. No caso da União, a remição é regida pela legislação do patrimônio público e pressupõe estar em dia com foro e taxas.

No aforamento particular, o Código Civil admite que o foreiro reme (resgate) o aforamento, tornando-se proprietário pleno, respeitadas as condições legais e do título. Como envolve avaliação, cálculo do valor de remição e trâmite administrativo ou negocial, é um passo que costuma exigir apoio de um advogado ou de profissional especializado em regularização.

Mudanças recentes e cuidados na negociação

O tema dos terrenos de marinha e do laudêmio é objeto recorrente de debate legislativo, com propostas que vão da atualização das regras à extinção do instituto. Por isso, além de conferir a alíquota e a base vigentes, é importante confirmar as normas atuais nos canais oficiais da SPU e do cartório antes de fechar negócio, já que valores e procedimentos podem ser ajustados ao longo do tempo.

Do ponto de vista prático, o laudêmio não impede a compra: ele apenas exige planejamento. Muitos imóveis excelentes, em ótimas localizações litorâneas, estão em terreno de marinha. O que faz diferença é levantar o custo com antecedência, definir no contrato quem paga e incluir o valor no orçamento total da transação.

• Confirme alíquota, base e prazos vigentes nas fontes oficiais antes de assinar.
• Inclua o laudêmio no cálculo dos custos totais, ao lado de ITBI, escritura e registro.
• Considere a remição do foro se o objetivo for manter ou revender o imóvel no longo prazo.

Perguntas frequentes