Reforma tributária e imóveis: o que muda ao comprar, vender e alugar

Reforma tributária e imóveis: entenda o IVA dual (CBS e IBS), os redutores para venda e locação, o cronograma de transição até 2033 e o que já vale hoje.

Leitura de 12 min · Atualizado em 2026-07-10

• A reforma tributária (EC 132/2023) substitui PIS, Cofins, ICMS e ISS por um IVA dual: a CBS federal e o IBS estadual e municipal.
• A Lei Complementar 214/2025 criou um regime específico para imóveis, com redutores de alíquota para venda, incorporação e locação.
• A transição é longa e gradual: começa em 2026 com alíquotas de teste e só se completa em 2033.
• Muita coisa ainda depende de regulamentação e da definição da alíquota-padrão, então não há motivo para decisões apressadas por pânico.
• Impostos sobre a propriedade e a transmissão, como IPTU e ITBI, não fazem parte do IVA e seguem com as regras atuais.

O que a reforma tributária muda no consumo

A reforma tributária do consumo foi aprovada pela Emenda Constitucional 132, de 20 de dezembro de 2023, e regulamentada pela Lei Complementar 214, de 16 de janeiro de 2025. Ela reorganiza a forma como o Brasil tributa o consumo de bens e serviços, unificando cinco tributos em um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA). Para aprofundar, leia também Imposto na Venda de Imóvel: Ganho de Capital na Prática.

O novo desenho é chamado de IVA dual porque tem duas partes: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), federal, que substitui o PIS e a Cofins; e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de estados e municípios, que substitui o ICMS e o ISS. Junto com eles, foi criado o Imposto Seletivo, voltado a produtos específicos, que não tem relação direta com imóveis. Para aprofundar, leia também Declarar Imóvel no Imposto de Renda: Guia.

A reforma trata de tributos sobre consumo. Impostos sobre patrimônio e transmissão, como IPTU, ITBI e ITCMD, continuam existindo com suas regras próprias e não são absorvidos pelo IVA dual.

Por que os imóveis ganharam um regime próprio

As operações imobiliárias têm características que as diferenciam do comércio comum: valores altos, poucas transações ao longo da vida de uma família e um peso social relevante, já que envolvem moradia. Por isso, a Lei Complementar 214/2025 desenhou um regime específico para bens imóveis, com alíquotas reduzidas e mecanismos de ajuste, em vez de aplicar a alíquota cheia do IVA. Para aprofundar, leia também IPTU: Como É Calculado, Isenções e Atrasos.

Esse regime específico alcança atividades como a venda de imóveis, a incorporação imobiliária, o parcelamento de solo (loteamento), a construção e a locação. A lógica é evitar que o novo modelo encareça de forma abrupta a moradia e os investimentos no setor, reconhecendo que boa parte do valor de um imóvel não é 'consumo' no sentido tradicional.

• Venda e incorporação de imóveis: entram no regime específico, com redução de alíquota.
• Locação e arrendamento: têm redução ainda maior, por serem atividade de longo prazo e de forte impacto social.
• Redutores de base: descontos aplicados sobre o valor de operação para não tributar a mesma riqueza duas vezes.

Venda de imóvel: pessoa física e pessoa jurídica

Um ponto que gera bastante confusão é achar que toda venda de imóvel passará a pagar IVA. Não é isso. A pessoa física que vende um imóvel do próprio patrimônio, de forma eventual, não é contribuinte do novo imposto sobre consumo. Quem vende a casa onde mora, ou um imóvel que tinha guardado, segue fora do IVA nessa operação, embora possa ter ganho de capital no Imposto de Renda, que é outro tributo e não muda com essa reforma.

A situação é diferente para quem exerce atividade imobiliária de forma habitual e profissional, como incorporadoras, construtoras e loteadoras, ou a pessoa física que atua como se empresa fosse, com muitas operações. Nesses casos, incide o IVA sobre a venda, mas com a alíquota reduzida do regime específico e com o abatimento de redutores previstos na lei.

Se você é uma família comprando ou vendendo a própria casa, a reforma tende a mexer muito pouco na sua conta direta. O impacto maior se concentra em quem produz e comercializa imóveis de forma profissional.

Redutores de alíquota e de base de cálculo

A Lei Complementar 214/2025 previu descontos importantes sobre a alíquota-padrão do IVA nas operações imobiliárias. Como esses percentuais podem ser ajustados na regulamentação, trate os números abaixo como referência do texto aprovado e confirme sempre a versão vigente com um contador ou nas fontes oficiais.

• Redução de alíquota na venda e na incorporação de imóveis, de modo que a carga sobre a operação fique bem abaixo da alíquota cheia do IVA.
• Redução ainda maior na locação e no arrendamento de imóveis, reconhecendo o caráter continuado e social dessa receita.
• Redutor de ajuste, ligado ao valor de aquisição do imóvel, para não tributar de novo uma parte que já circulou no sistema.
• Redutor social, um abatimento fixo por unidade destinado a aliviar a tributação da moradia, com valores previstos em lei para imóvel residencial novo e para locação residencial.

O redutor social merece atenção porque é o que mais protege o consumidor final. Ele funciona como um desconto no valor tributável de cada unidade residencial vendida ou de cada locação residencial, reduzindo o imposto efetivo justamente nas operações de menor porte. Os valores exatos desses redutores são definidos em lei e podem ser corrigidos, então confirme os montantes atualizados antes de fazer contas.

Nenhuma conta de imposto do novo sistema fecha com precisão hoje, porque a alíquota-padrão de referência do IVA ainda está sendo calibrada. Desconfie de simulações que prometem o valor exato do imposto que você pagará em 2033.

Aluguel: quem passa a ser contribuinte

No aluguel, a preocupação de muitos proprietários é saber se a renda de locação passará a pagar o novo imposto. A lei criou faixas de não incidência para o pequeno locador pessoa física, justamente para não transformar quem tem um ou dois imóveis alugados em contribuinte do IVA. Há limites de quantidade de imóveis e de receita anual: abaixo deles, a pessoa física não é considerada contribuinte na locação.

Quem ultrapassa esses limites, ou quem aluga por meio de empresa, entra no regime específico da locação, com a alíquota reduzida e o redutor social aplicável à locação residencial. Como os patamares de imóveis e de receita são definidos em lei e podem ser atualizados, o ideal é confirmar os números vigentes antes de concluir se a sua situação está dentro ou fora da incidência.

• Pequeno locador pessoa física, dentro dos limites de imóveis e de receita: fora do novo imposto sobre a locação.
• Locador com muitos imóveis ou receita elevada: entra no regime específico, com alíquota reduzida.
• Locação por pessoa jurídica: sempre dentro do regime da atividade, também com os redutores aplicáveis.

Cronograma de transição: o que vale e quando

Talvez a informação mais tranquilizadora seja o ritmo da mudança. A reforma não vira uma chave de um dia para o outro: a transição é escalonada ao longo de vários anos, com um período em que o sistema antigo e o novo convivem, para que empresas, cartórios e o próprio fisco se adaptem.

Na prática, isso significa que, por vários anos, contratos e operações imobiliárias vão conviver com regras de transição. Quem compra ou aluga hoje continua sob o sistema atual para a maior parte dos efeitos, e a migração acontece de forma progressiva, com tempo para entender cada etapa.

O que não muda com a reforma

Para não gerar alarme desnecessário, vale separar o que continua igual. Vários custos e impostos ligados ao imóvel ficam fora do IVA dual e seguem com as mesmas regras que você já conhece.

• IPTU: imposto municipal sobre a propriedade, calculado sobre o valor venal, permanece com as regras de cada município.
• ITBI: imposto municipal na compra e venda, segue existindo, inclusive com o entendimento do Tema 1113 do STJ sobre a base de cálculo.
• ITCMD: imposto estadual sobre herança e doação, não é tocado pela reforma do consumo.
• Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda: continua com suas alíquotas e isenções próprias, como a isenção para venda de único imóvel de até certo valor.
• Emolumentos de cartório: escritura e registro seguem definidos por lei estadual, sem relação com o IVA.

Resumindo: a reforma mexe no imposto sobre a atividade de produzir e comercializar imóveis e serviços, não nos tributos que incidem sobre o patrimônio e a transferência da propriedade.

Impacto para quem vai comprar um imóvel

Para o comprador pessoa física, o efeito prático da reforma aparece de forma indireta, no preço final dos imóveis novos vendidos por incorporadoras e construtoras. Como essas empresas passam a recolher CBS e IBS com alíquota reduzida e redutores, a expectativa é que o setor busque manter a competitividade dos preços, mas a formação final dependerá de mercado, custos e da alíquota-padrão que for fixada.

Na compra de imóvel usado entre pessoas físicas, o novo imposto sobre consumo não incide sobre a operação em si. O comprador continua diante dos custos tradicionais: ITBI, escritura e registro, além do próprio preço. Ou seja, para quem compra a casa própria de um particular, o dia a dia muda pouco no curto prazo.

Impacto para corretores e prestadores de serviço

A corretagem é um serviço e, hoje, é tributada pelo ISS municipal. Com a reforma, o ISS será substituído pelo IBS, e o PIS e a Cofins pela CBS. O corretor pessoa física ou a imobiliária precisarão observar as regras do novo modelo conforme o seu regime tributário, incluindo a possibilidade de continuar no Simples Nacional, que tem tratamento próprio na transição.

Um ponto positivo do IVA é a não cumulatividade ampla: em regra, o imposto pago em etapas anteriores gera crédito, evitando o efeito cascata. Para o profissional que está fora do Simples, isso pode simplificar a apuração no médio prazo, embora exija atenção às regras de crédito durante a transição. Vale acompanhar a regulamentação e conversar com um contador para escolher o enquadramento mais adequado.

Corretores e imobiliárias ganham em antecipar a conversa com a contabilidade. Entender cedo como CBS, IBS e o Simples se combinam evita surpresas e ajuda a precificar serviços já pensando na transição.

Como se preparar sem entrar em pânico

A reforma é grande, mas o tempo de adaptação também é. Em vez de decisões apressadas movidas por manchetes, o caminho mais sensato é acompanhar a regulamentação e ajustar o planejamento aos poucos, à medida que as regras ficam mais claras.

• Não antecipe ou cancele uma compra só por medo da reforma: os custos de transmissão de hoje (ITBI, cartório) não mudam com o IVA.
• Se você vive de locação, levante quantos imóveis tem e a receita anual para saber se está dentro das faixas de não incidência.
• Empreendedores do setor devem revisar contratos de longo prazo e cláusulas de reajuste, prevendo a transição.
• Confirme percentuais, limites e redutores com um contador, pois os números finais dependem da regulamentação.
• Desconfie de quem promete cálculos exatos do imposto de 2033: a alíquota de referência ainda está sendo definida.

O resumo é simples: informe-se, planeje com calma e trate valores específicos como provisórios até a regulamentação amadurecer. A moradia da sua família não deixa de fazer sentido por causa de uma mudança que se completa apenas em 2033.

Perguntas frequentes

A reforma tributária acaba com o IPTU ou o ITBI?

Não. A reforma reorganiza os tributos sobre consumo, criando a CBS e o IBS no lugar de PIS, Cofins, ICMS e ISS. IPTU, ITBI e ITCMD são impostos sobre patrimônio e transmissão, ficam fora do IVA dual e continuam com as regras atuais de cada município e estado.

Vou pagar mais imposto para comprar meu imóvel por causa da reforma?

Na compra de imóvel usado entre pessoas físicas, o novo imposto sobre consumo não incide sobre a operação. Você continua com os custos tradicionais de ITBI, escritura e registro. Em imóveis novos de incorporadoras, o preço pode refletir o novo modelo, mas com alíquota reduzida e redutores previstos em lei.

O que é o IVA dual?

É o modelo de Imposto sobre Valor Agregado dividido em duas partes: a CBS, federal, que substitui PIS e Cofins, e o IBS, de estados e municípios, que substitui ICMS e ISS. Os dois seguem a mesma lógica de base ampla e crédito nas etapas anteriores, evitando o efeito cascata.

A pessoa física que vende sua casa paga o novo imposto?

Não, quando a venda é eventual, do próprio patrimônio. Quem vende a casa em que mora, ou um imóvel guardado, não é contribuinte do IVA nessa operação. Pode haver Imposto de Renda sobre ganho de capital, que é outro tributo e não muda com a reforma.

E quem vive de aluguel, vai pagar CBS e IBS?

Depende do porte. A lei criou faixas de não incidência para o pequeno locador pessoa física, com limites de quantidade de imóveis e de receita anual. Abaixo deles, a pessoa física não é contribuinte na locação. Acima, ou por meio de empresa, aplica-se o regime específico com alíquota reduzida.

O que são os redutores do regime imobiliário?

São descontos previstos na Lei Complementar 214/2025 para não onerar demais o setor. Há redução de alíquota na venda, incorporação e locação, um redutor de ajuste ligado ao valor de aquisição e um redutor social, que abate um valor por unidade residencial. Os montantes exatos são definidos em lei e podem ser corrigidos.

Quando a reforma começa a valer de verdade?

A transição é gradual. 2026 é ano de teste, 2027 marca a entrada plena da CBS com o fim de PIS e Cofins, entre 2029 e 2032 o IBS cresce enquanto ICMS e ISS diminuem, e em 2033 o sistema novo passa a valer integralmente, com a extinção do ICMS e do ISS.

Já dá para calcular quanto vou pagar de imposto no sistema novo?

Com precisão, ainda não. A alíquota-padrão de referência do IVA continua sendo calibrada, e vários redutores dependem de regulamentação. Simulações servem como estimativa, mas desconfie de números apresentados como definitivos para os anos finais da transição.

A reforma muda o Imposto de Renda sobre a venda do imóvel?

Não. O ganho de capital na venda de imóvel continua no Imposto de Renda, com suas alíquotas e isenções próprias, como a isenção para venda de único imóvel de menor valor e a isenção quando o valor é reinvestido em outro residencial no prazo legal. Isso é independente do IVA.

O corretor de imóveis será mais tributado?

A corretagem, hoje tributada pelo ISS, passa a integrar o IBS, e PIS e Cofins viram CBS. O impacto real depende do regime do profissional, incluindo a permanência no Simples Nacional. A não cumulatividade do IVA pode simplificar a apuração de quem está fora do Simples, mas exige acompanhamento contábil.

Preciso antecipar minha compra por medo da reforma?

Não há motivo técnico para pressa por pânico. Os custos de transmissão de hoje, como ITBI e cartório, não mudam com o IVA, e a transição só se completa em 2033. Decida a compra pela sua realidade financeira e pelo imóvel, não por medo de mudanças que ainda estão sendo regulamentadas.

Quem já tem imóvel na planta será afetado pela reforma?

Contratos em andamento entram nas regras de transição, que preveem a convivência dos sistemas por vários anos. O ideal é conferir com a incorporadora e com um contador como cada parcela e cada etapa da obra são tratadas na migração, mas não há substituição imediata das regras contratadas.

Onde confirmo os valores e percentuais atualizados da reforma?

Nas fontes oficiais, como o texto da Emenda Constitucional 132/2023, a Lei Complementar 214/2025 e as orientações do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal. Como redutores e limites podem ser ajustados por regulamentação, confirme os números vigentes com um contador antes de fazer contas.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.