Taxas de cartório na compra do imóvel: tabela e como economizar

As quatro pontas do custo cartorário

Quando se fala em 'taxas de cartório' na compra de um imóvel, na verdade está se falando de um conjunto de custos com naturezas diferentes. Entender cada um evita sustos no fechamento e ajuda a planejar quanto separar além da entrada e do financiamento. Para aprofundar, leia também ITBI: O Que É, Quem Paga e Como Calcular.

• ITBI: imposto municipal sobre a transmissão, pago à prefeitura, não é emolumento de cartório, mas entra no mesmo pacote de custos.
• Escritura pública: ato lavrado no Tabelionato de Notas que formaliza a compra e venda, quando exigida.
• Registro: ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis que transfere de fato a propriedade para o comprador.
• Certidões: documentos do imóvel e das partes exigidos para dar segurança ao negócio.

ITBI: o imposto da transmissão

O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa do imóvel. Ele não é cobrado pelo cartório, e sim pela prefeitura, mas é indispensável: sem o comprovante de pagamento, o Cartório de Registro de Imóveis não registra a transferência. Por isso ele entra no mesmo planejamento das taxas cartorárias. Para aprofundar, leia também Custos para comprar imóvel: ITBI, escritura e mais.

A alíquota varia por município, em geral entre 2% e 3% sobre o valor da transação. Pelo Tema 1113 do STJ, a base de cálculo é o valor declarado da compra, e não um valor de referência arbitrado pela prefeitura. Muitos municípios aplicam alíquota reduzida sobre a parcela financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o que diminui a conta. Para aprofundar, leia também Valor Venal do Imóvel: O Que É e Como Consultar.

Escritura pública: quando é exigida

A escritura pública é o ato pelo qual o Tabelionato de Notas formaliza a vontade das partes na compra e venda. Pela regra do Código Civil, negócios com imóveis de valor acima de trinta salários mínimos exigem escritura pública para ter validade, salvo exceções previstas em lei.

A exceção mais importante para o comprador é o financiamento imobiliário. Nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação, a Lei 4.380/64 permite que o próprio contrato de financiamento, por instrumento particular, tenha força de escritura pública. Ou seja, quem financia geralmente não paga a escritura separadamente, porque o contrato do banco cumpre esse papel.

• Compra à vista: em regra exige escritura pública lavrada no Tabelionato de Notas.
• Compra financiada pelo SFH: o contrato do banco substitui a escritura, com economia dessa etapa.
• Emolumentos por faixa: o custo da escritura segue tabela estadual e cresce conforme o valor do imóvel.
• Procuração e outros atos: se houver procuração ou pacto adicional, cada ato pode ter emolumento próprio.

Registro: o ato que transfere a propriedade

O registro é a etapa mais importante do ponto de vista jurídico. É ele que efetivamente transfere a propriedade: enquanto a escritura ou o contrato de financiamento não são registrados na matrícula do imóvel, o comprador ainda não é dono perante a lei. O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o bem está localizado.

Assim como a escritura, os emolumentos de registro são definidos por lei estadual e organizados em faixas de valor: quanto maior o valor do imóvel, maior o emolumento, embora de forma escalonada e não proporcional linear. Cada estado tem sua própria tabela, o que faz o mesmo imóvel ter custos de registro diferentes conforme a unidade da federação.

Certidões: segurança do negócio

As certidões são documentos que atestam a situação do imóvel e das partes, dando segurança à compra. Elas têm custo individual, geralmente baixo em comparação com escritura e registro, mas somadas representam uma parte do orçamento e são essenciais para evitar surpresas.

• Certidão de matrícula atualizada: mostra a cadeia de propriedade e eventuais ônus, como hipoteca ou penhora.
• Certidões de ônus reais e de ações reais e pessoais: revelam gravames e disputas sobre o imóvel.
• Certidões pessoais do vendedor: distribuidores cível, trabalhista e fiscal, para checar dívidas que possam atingir o bem.
• Certidão negativa de débitos de IPTU e de condomínio: confirmam que o imóvel está em dia com esses encargos.

Muitas dessas certidões podem ser obtidas on-line, algumas gratuitamente, o que reduz custo e tempo. Ainda assim, vale conferir a validade de cada uma no momento da assinatura, já que certidões têm prazo e o cartório e o banco costumam exigir documentos recentes.

Como os emolumentos variam por estado e por valor

Não existe uma tabela nacional única de emolumentos. Cada estado edita sua própria tabela, atualizada periodicamente, com faixas de valor do imóvel. Por isso, o custo de escritura e registro de um imóvel de mesmo preço muda de um estado para outro, às vezes de forma significativa.

A lógica das tabelas é escalonada: o valor do imóvel é enquadrado em uma faixa, e a faixa determina o emolumento. A tabela abaixo é apenas ilustrativa, para mostrar a ordem de grandeza e como o custo cresce por faixa; os valores reais dependem da tabela vigente no seu estado.

Somando as pontas, é comum que o total de impostos e cartório fique entre 4% e 6% do valor do imóvel na compra à vista. No financiamento, a substituição da escritura pelo contrato do banco tende a reduzir esse percentual, ainda que o registro do contrato continue devido.

Desconto do primeiro imóvel pelo SFH

Um benefício importante e pouco conhecido está na Lei 6.015/73, a Lei de Registros Públicos. Ela prevê redução de 50% nos emolumentos devidos pelos atos relacionados à primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação. Na prática, quem compra o primeiro imóvel pelo SFH paga metade dos emolumentos de registro desses atos.

O desconto costuma alcançar o registro do contrato de compra e venda com financiamento e da respectiva garantia. Para ter direito, o comprador em geral precisa declarar que se trata da primeira aquisição pelo SFH, e o cartório aplica a redução. Como os detalhes podem variar conforme a normativa estadual e a corregedoria local, confirme a aplicação no cartório antes de fechar as contas.

O que dá para economizar legalmente

Boa parte dos custos de cartório é fixada por lei e não admite negociação, mas há caminhos legítimos para reduzir a conta. O erro perigoso é tentar economizar declarando valor menor que o real, o que configura sonegação e cria problemas futuros, como ganho de capital inflado na revenda.

• Aproveite o desconto do SFH: na primeira aquisição financiada, exija a redução de 50% dos emolumentos de registro prevista em lei.
• Verifique isenções de ITBI: muitos municípios reduzem ou isentam o imposto para primeira aquisição ou programas habitacionais.
• No financiamento, use o contrato como escritura: não pague escritura separada quando o contrato do banco tem força de escritura.
• Financie as despesas quando fizer sentido: alguns bancos permitem incluir ITBI e cartório no financiamento, aliviando o desembolso inicial, embora com juros.
• Obtenha certidões on-line: muitas são gratuitas ou mais baratas pela internet do que retiradas presencialmente.

Como encaixar o custo de cartório no orçamento

O custo de cartório e impostos precisa entrar no planejamento desde o começo, e não como surpresa no fechamento. A regra prática de reservar de 4% a 6% do valor do imóvel para essas despesas ajuda a evitar que a compra trave por falta desse dinheiro na reta final.

Se o orçamento está apertado, compare os caminhos: financiar as despesas junto ao banco, quando possível, aceitando juros sobre elas, ou adiar alguns meses para formar a reserva. Simular o financiamento com e sem as despesas incluídas ajuda a enxergar o impacto na parcela e no custo total, permitindo uma decisão consciente.

Perguntas frequentes