Dação em pagamento e adjudicação: quitar dívida com imóvel

Entenda a dação em pagamento para quitar dívida com imóvel, a aceitação do credor, a tributação e a escritura, e como funciona a adjudicação em execução judicial.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• Na dação em pagamento, o devedor entrega um imóvel para quitar uma dívida, no lugar do dinheiro, desde que o credor aceite receber o bem (artigos 356 a 359 do Código Civil).
• A operação exige acordo entre as partes, avaliação do imóvel e formalização por escritura pública, com registro na matrícula para transferir a propriedade.
• A dação pode gerar tributos: ITBI na transmissão e imposto de renda sobre eventual ganho de capital do devedor, com regras que variam por município e devem ser confirmadas em fontes oficiais.
• A adjudicação é diferente: ocorre dentro de uma execução judicial, quando o credor recebe o imóvel penhorado para satisfazer o crédito, por decisão do juízo.
• Em ambos os casos, é fundamental verificar a documentação do imóvel, as dívidas existentes e o valor real do bem para evitar prejuízos e futuras disputas.

O que é dação em pagamento

Dação em pagamento é o acordo pelo qual o devedor entrega um bem para quitar uma dívida, em vez de pagar em dinheiro, e o credor concorda em receber esse bem. O nome vem do latim: dar algo em pagamento. Quando o bem entregue é um imóvel, essa operação é bastante usada para resolver dívidas de valor mais alto. Para aprofundar, leia também Adjudicação compulsória: guia prático.

O instituto está previsto nos artigos 356 a 359 do Código Civil. A regra central é que o credor não é obrigado a receber coisa diferente da que foi combinada, ainda que mais valiosa. Ou seja, a dação depende sempre do consentimento do credor: sem a sua aceitação, não há dação. Para aprofundar, leia também Bem de família: o que é e proteção.

Na prática, a dação em pagamento transforma uma dívida em dinheiro em uma transferência de imóvel. Por isso, ela envolve tanto regras de obrigações quanto de compra e venda de bens, incluindo escritura, registro e tributos.

Como funciona a dação de um imóvel

Para que a dação em pagamento de um imóvel seja segura, algumas etapas são fundamentais. Elas garantem que o valor do bem e da dívida estejam claros e que a transferência da propriedade seja regular. Para aprofundar, leia também Multipropriedade: como funciona e riscos.

• Negociação: devedor e credor combinam a entrega do imóvel para quitar total ou parcialmente a dívida.
• Avaliação do bem: define-se o valor do imóvel, para saber quanto da dívida ele efetivamente quita.
• Verificação de documentos: matrícula, certidões e existência de outras dívidas ou garantias sobre o imóvel.
• Escritura pública: a dação de imóvel é formalizada em cartório de notas, na maioria dos casos.
• Registro na matrícula: a transferência da propriedade só se completa com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Deixe por escrito se a entrega do imóvel quita a dívida por completo ou apenas em parte. Se o valor do bem for menor que o débito, o restante pode continuar sendo devido, conforme o que as partes acordarem.

A aceitação do credor é indispensável

O ponto mais importante da dação em pagamento é que ela não pode ser imposta. O credor tem o direito de receber exatamente o que foi combinado, em regra dinheiro, e só aceita o imóvel se quiser. Essa liberdade protege o credor, que pode não ter interesse em ficar com um bem que precisará administrar ou revender.

• O credor avalia se receber o imóvel é vantajoso frente a esperar o pagamento em dinheiro.
• Ele considera a liquidez do bem, ou seja, a facilidade de revendê-lo, e os custos envolvidos.
• Pode aceitar a dação com desconto ou exigir complemento, conforme o valor do imóvel e da dívida.
• Nada obriga o credor a aceitar: sem a sua concordância, a dívida continua a ser cobrada em dinheiro.

Se, depois de receber o imóvel em dação, o credor perder o bem por um problema anterior de titularidade, o artigo 359 do Código Civil prevê que a obrigação original pode se restabelecer, resguardados os direitos de terceiros. Por isso, a análise da documentação é essencial.

Tributação: ITBI e ganho de capital

A dação em pagamento de imóvel é uma transmissão onerosa de propriedade e, por isso, costuma gerar tributos parecidos com os de uma compra e venda. Entender essa conta antes de fechar o negócio evita surpresas para as duas partes.

As alíquotas de ITBI variam por município e as regras de imposto de renda sobre ganho de capital têm faixas e isenções específicas. Confirme os valores e as condições vigentes em fontes oficiais, como a prefeitura e a Receita Federal, e considere apoio contábil.

Escritura e registro da dação

Como toda transferência de imóvel, a dação em pagamento precisa ser formalizada e registrada para produzir todos os seus efeitos. A entrega das chaves ou um simples contrato particular não bastam para tornar o credor dono do bem.

• A dação de imóvel é lavrada, em regra, por escritura pública em cartório de notas.
• A escritura descreve a dívida quitada, o imóvel dado e o valor atribuído a ele.
• O registro da escritura na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis, é o que efetivamente transfere a propriedade.
• Certidões negativas e a verificação de ônus na matrícula reduzem o risco de problemas posteriores.

Enquanto a escritura não for registrada na matrícula, o imóvel continua, para o registro público, em nome do antigo dono. O credor só passa a ser proprietário pleno após o registro, mesmo que já tenha recebido as chaves.

O que é adjudicação em execução judicial

A adjudicação é diferente da dação. Enquanto a dação é um acordo voluntário, a adjudicação ocorre dentro de um processo de execução judicial, quando um credor busca receber o que lhe é devido. Nela, o credor pode requerer para si o imóvel penhorado do devedor, em vez de esperar a venda em leilão.

O caminho típico é: o credor move a execução, o imóvel do devedor é penhorado e avaliado, e o credor pode pedir a adjudicação do bem pelo valor da avaliação, abatendo o crédito. É uma forma de o credor satisfazer a dívida ficando com o próprio imóvel, por decisão do juízo.

A palavra adjudicação também aparece em outro contexto, o da adjudicação compulsória, usada por quem comprou e pagou o imóvel mas não recebeu a escritura. São situações distintas: aqui tratamos da adjudicação do bem penhorado dentro da execução.

Como funciona a adjudicação do imóvel penhorado

Na execução, a adjudicação segue etapas previstas na lei processual. Elas garantem que o imóvel seja avaliado corretamente e que os direitos do devedor e de outros interessados sejam respeitados antes da transferência forçada do bem.

• Penhora: o imóvel do devedor é constrito para garantir o pagamento da dívida na execução.
• Avaliação: define-se o valor de mercado do bem, base para a adjudicação.
• Requerimento: o credor pede para adjudicar o imóvel, em regra por valor não inferior ao da avaliação.
• Intimação do devedor e de interessados: para que possam se manifestar ou exercer eventuais preferências.
• Transferência: deferida a adjudicação, expede-se a carta de adjudicação, que é registrada na matrícula.

Direitos do devedor no processo

Mesmo em uma execução, o devedor tem direitos que precisam ser respeitados. Conhecê-los ajuda a evitar transferências por valores muito abaixo do mercado e a preservar bens protegidos por lei.

• Ser intimado dos atos, como a penhora, a avaliação e o pedido de adjudicação.
• Discutir a avaliação, se entender que o valor do imóvel foi subestimado.
• Alegar impenhorabilidade quando cabível, como no caso do bem de família.
• Quitar a dívida e as custas para evitar a transferência, dentro dos prazos e das regras do processo.
• Receber eventual saldo, quando o valor do imóvel supera a dívida e os encargos.

O bem de família, em regra, é impenhorável e não pode ser adjudicado para pagar dívidas comuns, salvo exceções previstas em lei. Se o imóvel é a única moradia da família, é importante avaliar essa proteção com um advogado.

Quando usar e cuidados essenciais

A dação em pagamento pode ser uma boa saída para quem tem uma dívida difícil de quitar em dinheiro, mas possui um imóvel. Já a adjudicação é uma ferramenta do credor na execução. Em ambos os casos, alguns cuidados fazem toda a diferença.

• Avalie o imóvel por valor de mercado, evitando entregar um bem por menos do que ele vale.
• Confira a matrícula e as certidões para checar dívidas, penhoras e outros ônus sobre o imóvel.
• Deixe claro por escrito se a dação quita a dívida integralmente ou apenas em parte.
• Considere os tributos e custos de cartório na conta final do negócio.
• Busque orientação jurídica e contábil antes de formalizar a operação.

Um corretor de imóveis ajuda a avaliar o valor de mercado do bem e a organizar a documentação da transferência. Para as questões de dívida, execução e tributos, o ideal é somar essa avaliação à orientação de um advogado e, quando necessário, de um contador.

Perguntas frequentes

O que é dação em pagamento?

É o acordo em que o devedor entrega um bem, como um imóvel, para quitar uma dívida no lugar do dinheiro, e o credor concorda em receber esse bem. Está previsto nos artigos 356 a 359 do Código Civil e depende sempre da aceitação do credor.

O credor é obrigado a aceitar um imóvel para quitar a dívida?

Não. O credor tem o direito de receber o que foi combinado, em regra dinheiro, e só aceita o imóvel se quiser. Sem a concordância dele, não há dação em pagamento e a dívida continua a ser cobrada normalmente na forma original.

A dação em pagamento quita toda a dívida?

Depende do que as partes combinarem. Se o valor do imóvel for igual ou superior ao débito, pode quitar tudo. Se for menor, o saldo pode continuar devido, salvo se o credor concordar em dar por encerrada a dívida. É essencial deixar isso claro por escrito.

Quais impostos incidem na dação de um imóvel?

Costuma haver ITBI na transmissão, imposto municipal cuja alíquota varia por cidade, comumente em torno de 2% a 3%, e imposto de renda sobre eventual ganho de capital do devedor. Confirme valores e isenções em fontes oficiais, como a prefeitura e a Receita Federal.

Precisa de escritura na dação em pagamento de imóvel?

Sim. A dação de imóvel é formalizada, em regra, por escritura pública em cartório de notas, e a transferência da propriedade só se completa com o registro na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis. Antes disso, o bem segue em nome do antigo dono.

O que é adjudicação em execução judicial?

É quando, dentro de uma execução, o credor requer para si o imóvel penhorado do devedor, em vez de esperar a venda em leilão. O bem é avaliado e, deferida a adjudicação, o crédito é abatido e o credor se torna dono, por decisão do juízo.

Qual a diferença entre dação e adjudicação?

A dação é um acordo voluntário: o devedor oferece o imóvel e o credor aceita. A adjudicação ocorre dentro de um processo judicial de execução, por requerimento do credor, sem depender do consentimento do devedor. As formas de formalização também são diferentes.

O devedor pode perder o imóvel na adjudicação?

Sim, quando o bem foi penhorado na execução e o credor obtém a adjudicação. Porém, o devedor tem direitos, como ser intimado dos atos, discutir a avaliação, alegar impenhorabilidade e quitar a dívida dentro do processo para evitar a transferência.

O bem de família pode ser adjudicado?

Em regra, não. O bem de família é impenhorável e não pode ser usado para pagar dívidas comuns, salvo exceções previstas em lei, como certas garantias e obrigações específicas. Se o imóvel é a única moradia, vale avaliar essa proteção com um advogado.

O que acontece se o valor do imóvel superar a dívida?

Quando o bem vale mais do que a dívida e os encargos, o devedor tem direito ao saldo remanescente. Na dação, isso é acertado no acordo; na adjudicação, o eventual valor que exceder o crédito é devolvido ao devedor conforme as regras do processo.

É seguro comprar um imóvel que veio de dação ou adjudicação?

Pode ser, desde que a origem esteja bem documentada. Confira na matrícula o registro da dação ou a carta de adjudicação, além de certidões e eventuais ônus. Como em qualquer compra, uma análise cuidadosa da documentação reduz riscos futuros.

Preciso de advogado para fazer uma dação em pagamento?

Não é obrigatório em todos os casos, mas é altamente recomendável. A dação envolve dívida, avaliação, tributos e transferência de imóvel, temas com efeitos jurídicos e financeiros relevantes. Orientação de advogado e, quando necessário, de contador dá mais segurança.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.