Multipropriedade imobiliária: como funciona e os riscos

Entenda a multipropriedade da Lei 13.777/18: fração de tempo com matrícula própria, custos de administração e rateio, diferença para time-sharing e cuidados na revenda.

Leitura de 10 min · Atualizado em 2026-07-10

• Na multipropriedade, várias pessoas são donas do mesmo imóvel, cada uma com direito de uso por um período do ano, em regra semanas, com regras da Lei 13.777/2018.
• Diferente de pacotes de férias, cada fração de tempo pode ter matrícula própria no cartório: o comprador é dono de verdade daquela parcela do imóvel.
• Além do valor de compra, há custos recorrentes: taxa de administração, rateio de despesas do imóvel e reserva para manutenção, que continuam mesmo sem usar a semana.
• A revenda no mercado secundário costuma ser difícil e demorada, e o valor de venda pode ficar bem abaixo do que foi pago inicialmente.
• Antes de comprar, é essencial ler o contrato, a convenção e o regimento, e conferir na matrícula a natureza real do que está sendo adquirido.

O que é multipropriedade imobiliária

Multipropriedade é o regime em que várias pessoas são donas do mesmo imóvel, cada uma com o direito de usá-lo durante um período determinado do ano, geralmente medido em semanas. É um modelo comum em imóveis de lazer, como apartamentos em resorts e casas de praia ou de campo, onde cada comprador adquire uma fração de tempo do bem. Para aprofundar, leia também Imóvel com vários proprietários: como resolver.

No Brasil, esse regime ganhou regras próprias com a Lei 13.777, de 2018, que inseriu a multipropriedade no Código Civil. A lei deu segurança jurídica ao modelo, definindo que a fração de tempo é um direito real de propriedade, e não apenas um contrato de uso por temporada. Para aprofundar, leia também Tipos de Imóvel: Diferenças Que Importam.

A multipropriedade também é chamada de propriedade fracionada. O comprador não adquire o imóvel inteiro, mas uma fração dele associada a um período de uso, com direitos e deveres definidos em lei e no contrato.

Como funciona a fração de tempo

A ideia central é dividir o ano em períodos e vincular cada período a uma fração da propriedade. Assim, o imóvel tem vários donos, cada um com o direito de ocupá-lo em sua parcela de tempo, conforme o calendário definido na convenção do empreendimento. Para aprofundar, leia também Aluguel por temporada: regras e contrato.

• Cada fração corresponde a um período de uso, que pela lei não pode ser inferior a sete dias por ano.
• O calendário pode ser fixo, sempre a mesma semana, ou rotativo, variando a cada ano para distribuir feriados e alta temporada.
• O multiproprietário pode usar, ceder ou alugar o seu período, conforme as regras do empreendimento.
• A administração do imóvel comum fica a cargo de um administrador, escolhido conforme a convenção.

Confira se o calendário é fixo ou rotativo e como caem as semanas de alta temporada. Uma fração em período de baixa temporada tende a valer menos e a ter menos flexibilidade de uso e de troca.

Matrícula própria e direito real

Um dos pontos mais importantes da Lei 13.777/2018 é permitir que cada fração de tempo tenha matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. Isso transforma o multiproprietário em dono de verdade daquela parcela, com um direito real, e não apenas em titular de um contrato de uso.

Antes de comprar, confirme na documentação se a fração terá matrícula própria e é de fato uma multipropriedade registrada. Alguns produtos vendidos como propriedade fracionada são, na prática, apenas contratos de uso, com menos garantias.

Diferença entre multipropriedade e time-sharing hoteleiro

É comum confundir multipropriedade com o time-sharing hoteleiro, mas eles são diferentes. No time-sharing tradicional, o consumidor compra o direito de usar acomodações por certo período ao ano, dentro de uma rede, sem se tornar dono de um imóvel específico. É um direito de uso, ligado a um contrato.

Nem melhor, nem pior de forma absoluta: são produtos distintos. O ponto é saber o que você está comprando. Ler o contrato e conferir a natureza do direito evita comprar um por achar que está adquirindo o outro.

Custos além do preço de compra

Um erro frequente é olhar apenas o valor de compra da fração. A multipropriedade envolve custos recorrentes que continuam a ser cobrados mesmo que você não use a sua semana em um determinado ano. Entender essa conta é essencial para não ter surpresas no orçamento.

• Taxa de administração: paga ao administrador que gere o imóvel e organiza o calendário de uso.
• Rateio de despesas: parcela dos custos comuns do imóvel, como limpeza, energia, seguro e conservação.
• Fundo de reserva ou manutenção: para reformas e reposição de mobiliário e equipamentos.
• Tributos: IPTU e eventuais taxas, rateados entre os multiproprietários conforme a convenção.

Some os custos anuais recorrentes e projete-os por vários anos. Em muitos casos, o total pago em taxas ao longo do tempo supera bastante o valor inicial da fração. O inadimplemento dessas despesas pode gerar cobranças e restrições de uso.

Revenda no mercado secundário

Comprar é fácil; revender costuma ser o maior desafio da multipropriedade. O mercado secundário para frações de tempo é restrito, com poucos compradores e alta oferta. Por isso, quem precisa vender pode enfrentar demora e ter de aceitar um valor bem inferior ao que pagou.

• A liquidez é baixa: encontrar comprador para uma fração específica pode levar meses ou mais.
• O preço de revenda tende a ficar abaixo do valor de compra, sobretudo em períodos de baixa temporada.
• As despesas recorrentes continuam durante todo o tempo em que a fração não é vendida.
• Algumas convenções trazem regras e preferências para a transferência, que precisam ser respeitadas.

Encare a multipropriedade sobretudo como uso e lazer, não como investimento de valorização. Se a expectativa é revender com lucro no curto prazo, o modelo raramente entrega isso no mercado secundário.

Cláusulas e documentos a checar antes de comprar

A decisão de compra deve vir depois de uma leitura atenta dos documentos do empreendimento. Muitos conflitos surgem de pontos que estavam no contrato ou na convenção, mas não foram lidos com cuidado no momento da aquisição.

• Contrato de compra e venda e o memorial ou convenção da multipropriedade.
• Regras de calendário, uso, cessão e locação do período que você vai adquirir.
• Valores e critérios de reajuste das taxas de administração e do rateio de despesas.
• Regras de inadimplência e as consequências do não pagamento das despesas.
• Condições e eventuais restrições para vender ou transferir a fração no futuro.

Peça a certidão de matrícula e confirme a situação do empreendimento, do incorporador e da administradora. Um advogado pode revisar contrato e convenção, e um corretor ajuda a avaliar se a fração faz sentido para o seu objetivo de uso.

Vantagens e desvantagens da propriedade fracionada

Como todo produto imobiliário, a multipropriedade tem prós e contras. Ela pode fazer sentido para quem quer uma casa de férias sem arcar sozinho com todos os custos, mas exige realismo quanto às despesas e à dificuldade de revenda.

A escolha depende do seu objetivo. Para quem busca lazer recorrente em um destino específico e entende os custos, pode ser uma opção. Para quem espera valorização e liquidez, é preciso cautela, pois esses não são os pontos fortes do modelo.

Cuidados práticos para o comprador

Se a multipropriedade está no seu radar, alguns cuidados ajudam a tomar uma decisão consciente e a evitar arrependimentos depois da compra.

• Confirme se é multipropriedade registrada, com matrícula própria, e não apenas um contrato de uso.
• Calcule o custo total anual das taxas e projete-o por vários anos.
• Avalie a real facilidade de revenda antes de comprar, conversando com quem já vendeu frações no empreendimento.
• Leia integralmente contrato, convenção e regimento, com apoio de um advogado.
• Desconfie de promessas de valorização ou de renda garantida que não constem por escrito.

Um corretor de imóveis pode ajudar a comparar a multipropriedade com outras alternativas e a entender a documentação do empreendimento. Para a análise jurídica do contrato e da convenção, o ideal é contar também com um advogado de sua confiança.

Perguntas frequentes

O que é multipropriedade imobiliária?

É o regime em que várias pessoas são donas do mesmo imóvel, cada uma com direito de uso por um período do ano, em geral semanas. Foi regulada pela Lei 13.777/2018, que a inseriu no Código Civil como um direito real de propriedade sobre a fração de tempo.

O comprador vira dono do imóvel de verdade?

Na multipropriedade registrada, sim. A Lei 13.777/2018 permite que cada fração de tempo tenha matrícula própria no cartório, tornando o comprador titular de um direito real sobre aquela parcela, e não apenas de um contrato de uso por temporada.

Qual a diferença entre multipropriedade e time-sharing?

No time-sharing hoteleiro, você compra o direito de usar acomodações de uma rede por certo período, sem se tornar dono de um imóvel específico. Na multipropriedade, você adquire uma fração de um imóvel determinado, que pode ter matrícula própria no cartório.

Quais custos existem além do preço de compra?

Há custos recorrentes, como taxa de administração, rateio das despesas comuns do imóvel, fundo de manutenção e tributos como o IPTU. Essas cobranças continuam mesmo que você não use a sua semana em um determinado ano.

É fácil revender uma fração de multipropriedade?

Em geral, não. O mercado secundário é restrito, com poucos compradores, e a revenda pode demorar. Além disso, o valor de venda costuma ficar abaixo do que foi pago, sobretudo em frações de baixa temporada, enquanto as despesas continuam a incidir.

Qual o período mínimo de uso na multipropriedade?

Pela Lei 13.777/2018, o período de cada fração de tempo não pode ser inferior a sete dias por ano, contínuos ou não, conforme o modelo do empreendimento. O calendário e as regras de uso constam da convenção da multipropriedade.

Posso alugar a minha semana de multipropriedade?

Em regra, sim, desde que a convenção do empreendimento permita. Muitos empreendimentos autorizam o multiproprietário a ceder ou alugar o seu período. É importante conferir as regras específicas no contrato e na convenção antes de contar com essa renda.

O que acontece se eu não pagar as taxas?

O inadimplemento das despesas pode gerar cobrança, encargos e restrições de uso da fração, conforme a convenção e a lei. Em situações previstas, a fração inadimplente pode até ser objeto de medidas para recuperação dos valores devidos. Leia as regras antes de comprar.

Multipropriedade é um bom investimento?

É mais adequada como uso e lazer do que como investimento de valorização. A baixa liquidez e a revenda difícil tornam arriscado contar com lucro no curto prazo. Se a expectativa for retorno financeiro, o modelo raramente entrega isso no mercado secundário.

A fração de multipropriedade pode ser herdada?

Sim. Por ser um direito real de propriedade, a fração de tempo integra o patrimônio e pode ser transmitida por herança, além de ser vendida ou doada, como qualquer bem. Os herdeiros assumem também os custos e as obrigações ligados à fração.

Como saber se é multipropriedade ou só contrato de uso?

Peça a certidão de matrícula e leia o contrato e a convenção. A multipropriedade da Lei 13.777/2018 se caracteriza pela possibilidade de matrícula própria e pela natureza de direito real. Produtos que oferecem apenas uso, sem matrícula, têm menos garantias.

Como o corretor ajuda quem pensa em multipropriedade?

O corretor ajuda a comparar a multipropriedade com outras opções, a entender a documentação do empreendimento e a avaliar se a fração atende ao seu objetivo de uso. Para revisar contrato e convenção com profundidade jurídica, some a orientação de um advogado.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.