Adjudicação compulsória: como conseguir a escritura quando o vendedor se recusa

Adjudicação compulsória: entenda como obter a escritura do imóvel quando o vendedor se recusa ou sumiu: requisitos, via extrajudicial no cartório e ação judicial.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• A adjudicação compulsória é o remédio de quem pagou o imóvel e não recebeu a escritura definitiva.
• Exige contrato quitado e recusa, omissão ou impossibilidade do vendedor em outorgar a escritura.
• Desde a Lei 14.382/2022, há a via extrajudicial direto no cartório de registro de imóveis, além da ação judicial.
• A Súmula 239 do STJ dispensa o registro prévio do compromisso de compra e venda para adjudicar.
• Funciona em casos difíceis, como vendedor falecido, desaparecido ou construtora que fechou.

O que é adjudicação compulsória

Adjudicação compulsória é o instrumento jurídico que permite ao comprador que já pagou o imóvel obter, de forma forçada, a transferência definitiva da propriedade quando o vendedor não outorga a escritura. Em vez de depender da boa vontade da outra parte, o comprador leva a prova da quitação ao cartório ou ao juiz e pede que a titularidade seja registrada em seu nome. Para aprofundar, leia também Comprar imóvel em inventário: guia e riscos.

Ela nasce de contratos como o compromisso (ou promessa) de compra e venda e o contrato de gaveta. Nesses casos, o comprador tem apenas um direito obrigacional ou, quando o compromisso está registrado, um direito real de aquisição (art. 1.417 e 1.418 do Código Civil). A adjudicação é o caminho para converter esse direito em propriedade plena, com a matrícula atualizada. Para aprofundar, leia também Dação em pagamento de imóvel: como funciona.

Adjudicação compulsória não é o mesmo que usucapião. Aqui você já tem um contrato e comprovou o pagamento; na usucapião, o direito nasce da posse prolongada, sem contrato de compra e venda válido como base.

Quando cabe: os requisitos essenciais

A adjudicação compulsória não serve para qualquer impasse. Ela pressupõe um negócio concluído do lado do comprador e apenas travado na formalização final. Antes de iniciar, confirme se o seu caso reúne os elementos abaixo. Para aprofundar, leia também Escritura de Imóvel: Passo a Passo e Custos.

• Contrato válido de aquisição: promessa de compra e venda, contrato de gaveta, cessão de direitos ou instrumento equivalente que demonstre a intenção de transferir o imóvel.
• Quitação integral do preço: pagamento comprovado por recibos, comprovantes bancários, quitação do financiamento ou declaração de pagamento; sem quitação, em regra não cabe adjudicar.
• Recusa, omissão ou impossibilidade do vendedor: ele se nega a assinar a escritura, some, morre sem inventário concluído ou simplesmente não é localizado.
• Imóvel identificado e com matrícula: é preciso saber exatamente qual é o bem e em nome de quem ele consta no registro de imóveis.

Se ainda há parcelas em aberto, o caminho normalmente não é a adjudicação, e sim quitar o saldo ou discutir o contrato. Reúna toda a prova de pagamento antes de qualquer providência.

Súmula 239 do STJ: registro do compromisso não é obrigatório

Uma dúvida frequente é se o comprador precisa ter registrado o compromisso de compra e venda na matrícula para poder adjudicar. A resposta consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça é que não. A Súmula 239 estabelece que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Na prática, isso protege quem comprou por contrato particular e nunca chegou a registrar o instrumento. O direito de exigir a escritura continua existindo. O registro prévio facilita a prova e dá mais segurança, mas a sua ausência, por si só, não impede a adjudicação.

Via extrajudicial no cartório (Lei 14.382/2022)

Até 2022, a adjudicação era essencialmente judicial. A Lei 14.382/2022 incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) e criou a adjudicação compulsória extrajudicial: quando não há litígio real, o pedido pode ser feito diretamente no cartório de registro de imóveis onde o bem está matriculado, por meio de advogado, sem processo judicial.

A ideia é desafogar o Judiciário nos casos simples, em que o comprador apenas precisa formalizar algo já pago. O procedimento é regulado por normas do CNJ e da corregedoria de cada estado, então os detalhes e valores podem variar. Confirme sempre o rito atual com o cartório e com um advogado antes de protocolar.

1. Reúna o contrato e a prova de quitação
   Junte a promessa de compra e venda (ou instrumento equivalente) e todos os comprovantes de pagamento que demonstrem a quitação integral do preço.
2. Contrate um advogado
   O requerimento extrajudicial é assinado por advogado. Ele monta o pedido, confere a documentação e avalia se o caso comporta a via de cartório ou se será preciso ir ao Judiciário.
3. Levante as certidões do imóvel e das partes
   Providencie certidão de matrícula atualizada, certidões negativas e documentos que identifiquem comprador e vendedor. Firmas reconhecidas ou assinatura eletrônica costumam ser exigidas.
4. Protocole o requerimento no registro de imóveis
   O advogado apresenta o pedido de adjudicação no cartório onde o imóvel está matriculado, instruído com o contrato quitado e as certidões.
5. Aguarde a notificação do proprietário registral
   O cartório notifica quem consta como titular na matrícula (ou seus herdeiros) para se manifestar em prazo legal, em geral de 15 dias.
6. Verifique se há impugnação
   Se o titular concorda ou não responde no prazo, o pedido segue. Havendo impugnação fundamentada, o caso deixa de ser simples e tende a migrar para a via judicial.
7. Pague o ITBI, os emolumentos e registre
   Recolha o ITBI e as taxas do cartório e providencie o registro. A partir daí, a matrícula passa a constar em seu nome, com a propriedade formalizada.

Via judicial: quando ainda é necessária

A via extrajudicial não substitui totalmente a ação judicial. Sempre que houver conflito real, dúvida sobre a quitação ou obstáculos que o cartório não pode resolver sozinho, o caminho continua sendo a ação de adjudicação compulsória perante o juiz.

• O vendedor impugna o pedido no cartório ou nega que o preço foi quitado.
• Há disputa sobre a validade do contrato, cláusulas ou quem são os verdadeiros titulares.
• Existem herdeiros divergentes, inventário não concluído ou incapazes envolvidos.
• O imóvel tem penhora, indisponibilidade, litígio anterior ou outras restrições na matrícula.
• Falta documentação que só pode ser suprida por decisão judicial.

Na ação, o juiz analisa as provas e, reconhecendo o direito, profere sentença que substitui a declaração de vontade do vendedor. Essa sentença serve de título para o registro no cartório, mesmo sem a assinatura do outro lado.

Documentos normalmente necessários

A lista exata varia conforme o cartório, o estado e a complexidade do caso, mas alguns documentos são quase sempre exigidos. Organizá-los antecipadamente acelera tanto a via extrajudicial quanto a judicial.

Custos e prazos: o que esperar

Os valores dependem do preço do imóvel, do estado e da via escolhida. Emolumentos de cartório e ITBI seguem tabelas municipais e estaduais, então trabalhe sempre com faixas e confirme os números vigentes na sua cidade antes de decidir.

Quanto ao tempo, a via extrajudicial tende a ser mais rápida em casos simples e sem impugnação, muitas vezes resolvida em semanas ou poucos meses. A via judicial costuma levar mais tempo, variando conforme a comarca e a complexidade do processo.

Casos típicos: vendedor falecido, desaparecido ou construtora

A adjudicação compulsória é especialmente útil quando o vendedor simplesmente não está disponível para assinar. Veja situações comuns em que ela costuma ser o caminho.

• Vendedor falecido: a obrigação de outorgar a escritura passa aos herdeiros. Se o inventário não foi feito ou os herdeiros não colaboram, a adjudicação viabiliza a transferência.
• Vendedor desaparecido ou não localizado: quando não há como notificá-lo pessoalmente, a via judicial permite citação por edital e a formalização do imóvel.
• Construtora ou incorporadora inativa: se a empresa fechou, foi liquidada ou não entrega a escritura após a quitação, o comprador pode adjudicar a unidade quitada.
• Contrato de gaveta antigo: cadeias de cessões informais em que o titular da matrícula é uma pessoa distante do comprador atual também costumam ser resolvidas por adjudicação.

Nesses casos, uma due diligence bem-feita do imóvel e das certidões evita surpresas. Descobrir dívidas, penhoras ou herdeiros antes de protocolar poupa tempo e retrabalho.

Erros comuns e cuidados finais

Boa parte dos problemas na adjudicação vem de documentação incompleta ou de escolher a via errada para o caso. Alguns cuidados reduzem bastante o risco de o pedido travar.

• Não guardar comprovantes de pagamento: sem prova de quitação, o pedido perde a base. Reúna e organize todos os recibos.
• Insistir na via extrajudicial quando há conflito: se o vendedor contesta, o cartório não decide a disputa; leve o caso ao Judiciário.
• Ignorar restrições na matrícula: penhoras e indisponibilidades podem impedir o registro e precisam ser tratadas antes.
• Deixar o ITBI de lado: sem o imposto recolhido, o registro não se conclui.
• Agir sem advogado: além de exigido na via de cartório, o acompanhamento profissional evita erros de estratégia.

Este conteúdo é educativo e não substitui a orientação de um advogado. Cada imóvel tem particularidades, e a análise da documentação define qual caminho é o mais seguro e econômico.

Perguntas frequentes

O que é adjudicação compulsória em palavras simples?

É o meio de obter a escritura definitiva de um imóvel que você já pagou, quando o vendedor não a assina. Em vez de depender dele, você leva a prova da quitação ao cartório ou ao juiz para registrar a propriedade em seu nome.

Preciso ter registrado o compromisso de compra e venda para adjudicar?

Não. A Súmula 239 do STJ afirma que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso na matrícula. O registro ajuda na prova, mas sua ausência não impede o pedido.

Qual a diferença entre a via extrajudicial e a judicial?

A via extrajudicial, criada pela Lei 14.382/2022, resolve casos simples direto no cartório, por advogado. A judicial é necessária quando há conflito, dúvida sobre a quitação ou obstáculos que só o juiz pode superar.

Posso fazer a adjudicação sem advogado?

No procedimento extrajudicial, o requerimento é assinado por advogado, então a atuação dele é necessária. Na via judicial também é preciso advogado. Além da exigência formal, o acompanhamento evita erros de estratégia.

Cabe adjudicação se ainda faltam parcelas a pagar?

Em regra, não. A adjudicação pressupõe a quitação integral do preço. Se há saldo em aberto, o caminho costuma ser quitar o valor ou discutir o contrato antes de pensar na transferência forçada.

E se o vendedor já morreu?

A obrigação de outorgar a escritura passa aos herdeiros. Se o inventário não foi concluído ou os herdeiros não colaboram, a adjudicação compulsória permite formalizar a transferência do imóvel quitado.

Funciona quando não consigo localizar o vendedor?

Sim. Quando o vendedor sumiu ou não é encontrado, a via judicial permite a citação por edital, viabilizando a formalização mesmo sem a presença dele para assinar a escritura.

Quanto custa uma adjudicação compulsória?

Os custos incluem ITBI (em geral 2% a 3% do valor do imóvel), emolumentos do cartório conforme a tabela estadual, honorários de advogado e, na via judicial, custas processuais. Confirme os valores vigentes na sua cidade.

Quanto tempo demora?

A via extrajudicial em casos simples e sem impugnação pode levar de semanas a poucos meses. A judicial costuma demorar mais, variando conforme a comarca e a complexidade do processo.

Preciso pagar ITBI na adjudicação?

Sim. O ITBI é imposto municipal devido na transmissão do imóvel e precisa estar recolhido para que o registro em seu nome seja concluído, tanto na via extrajudicial quanto na judicial.

Serve para regularizar contrato de gaveta antigo?

Muitas vezes, sim. Quando há uma cadeia de cessões informais e o titular da matrícula é distante do comprador atual, a adjudicação pode ser o caminho para levar a propriedade ao nome de quem pagou.

A adjudicação é a mesma coisa que usucapião?

Não. Na adjudicação você tem um contrato e comprovou o pagamento, e apenas falta formalizar. Na usucapião, o direito nasce da posse prolongada, sem um contrato de compra e venda como base.

O que acontece se houver penhora na matrícula do imóvel?

Restrições como penhora ou indisponibilidade podem impedir o registro e precisam ser resolvidas antes. Por isso é importante levantar as certidões e a matrícula atualizada antes de protocolar o pedido.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.