Como colocar um imóvel para alugar: guia completo do proprietário

Guia completo para colocar seu imóvel para alugar: preparação, preço, anúncio, seleção de inquilino, garantias, contrato, vistoria e impostos do aluguel.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• Antes de anunciar, prepare o imóvel, regularize a documentação e pesquise o preço praticado na região para não afastar interessados.
• A seleção do inquilino combina análise de crédito, comprovação de renda (em geral 3 vezes o aluguel) e escolha de uma garantia locatícia prevista na Lei 8.245/91.
• Contrato escrito e vistoria de entrada detalhada são as principais proteções do proprietário em caso de inadimplência ou danos.
• Administrar por conta própria economiza a taxa de administração (em geral 8% a 10% do aluguel), mas exige tempo e organização.
• Aluguel recebido de pessoa física exige recolhimento mensal de IR pelo carnê-leão quando o valor supera a faixa de isenção.

O que envolve colocar um imóvel para alugar

Colocar um imóvel para alugar vai muito além de publicar um anúncio. O proprietário que trata a locação como um pequeno negócio — com preparação, precificação, seleção criteriosa do inquilino e contrato bem feito — reduz drasticamente o risco de vacância prolongada, inadimplência e desgaste com reparos. A locação residencial urbana no Brasil é regida pela Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, que define direitos e deveres de locador e locatário.

A jornada típica do locador tem sete etapas: preparar o imóvel, definir o preço, anunciar, selecionar o inquilino, escolher a garantia, assinar o contrato e realizar a vistoria de entrada. Depois disso começa a fase de administração, que pode ficar com o próprio dono ou com uma imobiliária. Este guia percorre cada etapa em detalhe.

Se o imóvel ainda tem financiamento ativo, a locação em geral é permitida, mas vale conferir o contrato com o banco. Já imóveis em condomínio devem respeitar a convenção e o regimento interno.

Preparação do imóvel: pequenos reparos, grande diferença

Imóvel em bom estado aluga mais rápido e por valor melhor. Antes das fotos, resolva o básico: pintura limpa (de preferência em cores neutras), torneiras e descargas funcionando, tomadas e interruptores sem defeito, ausência de infiltrações visíveis e limpeza completa, inclusive de caixa d'água quando aplicável. Mofo, cheiro de fechado e fiação aparente são os detratores mais citados em visitas.

• Revise hidráulica e elétrica: vazamentos e curtos são as reclamações mais comuns nos primeiros meses de locação.
• Decida se o imóvel será alugado vazio, semimobiliado ou mobiliado — mobília pode aumentar o aluguel, mas exige inventário detalhado na vistoria.
• Regularize a documentação: quite IPTU e condomínio em atraso e tenha em mãos matrícula ou contrato que comprove a propriedade ou a posse legítima.
• Verifique se há débitos de água, luz e gás em aberto e transfira ou encerre as contas em seu nome antes da entrega das chaves.

Gastar um pouco em melhorias de alto impacto visual — pintura, rejunte, iluminação e maçanetas — costuma se pagar com redução do tempo de vacância. Cada mês vazio equivale, na prática, a um desconto de mais de 8% no aluguel anual.

Como definir o preço do aluguel

O preço do aluguel é definido pelo mercado, não pelo custo do imóvel para o dono. A referência mais prática é pesquisar anúncios de imóveis semelhantes (mesmo bairro, metragem, número de quartos, vaga e estado de conservação) e observar quanto tempo eles ficam anunciados. Outra régua comum é a relação entre aluguel e valor de venda: em muitas cidades o aluguel mensal fica em torno de 0,4% a 0,6% do valor do imóvel, variando conforme demanda local, mas isso é apenas um ponto de partida, não uma regra.

Anunciar acima do mercado é o erro mais caro do locador iniciante: o imóvel encalha, o anúncio envelhece e, meses depois, o dono acaba aceitando valor menor do que conseguiria no início. Prefira um preço competitivo desde o começo e lembre que o aluguel poderá ser reajustado anualmente pelo índice previsto em contrato (IGP-M ou, cada vez mais comum, IPCA) e revisado a valor de mercado após 3 anos, conforme a Lei 8.245/91.

Defina também quem paga o quê: IPTU e condomínio ordinário podem ser repassados ao inquilino se o contrato previr, mas despesas extraordinárias de condomínio (obras estruturais, fundo de reserva) são sempre do proprietário, por força do artigo 22 da Lei do Inquilinato.

Anúncio: fotos, descrição e canais de divulgação

O anúncio é a vitrine do imóvel. Fotos claras, feitas de dia, com ambientes arrumados e na horizontal, aumentam muito a taxa de contato. Fotografe todos os cômodos, fachada e áreas comuns do condomínio. Na descrição, informe metragem, quartos, banheiros, vaga, andar, condomínio e IPTU, além de diferenciais reais como sol da manhã, mobília ou proximidade de metrô e escolas.

• Publique em portais imobiliários e em redes sociais locais — quanto mais visibilidade, menor a vacância.
• Responda rápido: interessados em locação costumam fechar com quem atende primeiro.
• Organize as visitas com segurança: peça nome completo e documento antes de agendar e, se possível, faça visitas acompanhado.
• Se optar por trabalhar com corretor ou imobiliária, a divulgação profissional e o filtro de interessados ficam por conta deles.

Evite exagerar no anúncio: prometer o que o imóvel não entrega apenas gera visitas frustradas e desgaste. Transparência sobre defeitos conhecidos também protege o locador de discussões futuras.

Seleção do inquilino: análise de crédito e documentos

A escolha do inquilino é a etapa que mais influencia o sucesso da locação. A prática de mercado é exigir renda comprovada de cerca de 3 vezes o valor do aluguel somado aos encargos (condomínio e IPTU). Além da renda, consulte o CPF do candidato em birôs de crédito para verificar restrições, protestos e histórico de dívidas — essa consulta pode ser feita pelo próprio locador, por imobiliárias ou embutida em seguros e garantias digitais.

• Documentos usuais de pessoa física: RG e CPF, comprovante de residência atual e comprovantes de renda (holerites, extratos, declaração de IR para autônomos).
• Para autônomos e MEI: extratos bancários dos últimos meses, DECORE ou declaração de imposto de renda ajudam a demonstrar capacidade de pagamento.
• Se houver fiador: documentos pessoais, comprovação de renda e, em geral, propriedade de imóvel quitado, preferencialmente na mesma cidade.
• Converse com o candidato: entender quem vai morar, se há animais e qual o motivo da mudança evita incompatibilidades com o condomínio.

Desconfie de pressa excessiva para fechar sem análise, oferta de pagamento adiantado em dinheiro para pular etapas ou documentos com aparência adulterada. Golpes de falsa identidade em locação existem e a checagem documental é sua principal defesa.

Garantias locatícias: qual escolher

A Lei 8.245/91 permite ao locador exigir uma — e somente uma — garantia por contrato: caução, fiança, seguro-fiança locatício ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Exigir mais de uma garantia ao mesmo tempo é vedado. Cada modalidade tem custo e nível de proteção diferentes, e a escolha afeta diretamente o universo de candidatos ao imóvel.

Também é possível alugar sem garantia: nesse caso a lei permite cobrar o aluguel antecipadamente, até o sexto dia útil do mês vincendo. Muitos proprietários combinam ausência de garantia com análise de crédito mais rigorosa para não restringir demais a procura.

Contrato de locação: cláusulas essenciais

O contrato escrito é o documento que organiza toda a relação. Embora a locação verbal seja válida, ela deixa o proprietário vulnerável em discussões sobre prazo, reajuste e responsabilidades. O contrato residencial mais comum é o de 30 meses, porque permite a retomada do imóvel ao fim do prazo sem necessidade de justificativa (denúncia vazia). Contratos com prazo inferior só permitem retomada nas hipóteses específicas do artigo 47 da Lei do Inquilinato.

• Qualificação completa das partes e descrição do imóvel, com endereço e matrícula.
• Valor do aluguel, dia de vencimento, forma de pagamento e índice de reajuste anual.
• Prazo da locação, garantia escolhida e responsabilidade por IPTU, condomínio e seguro incêndio.
• Multa por rescisão antecipada (proporcional ao tempo restante, conforme artigo 4º da lei) e condições de devolução do imóvel.
• Anexos: termo de vistoria de entrada assinado e, se mobiliado, inventário dos móveis com estado de conservação.

O seguro incêndio é praxe de mercado e sua contratação pelo locador é obrigatória em algumas situações; o custo pode ser repassado ao inquilino se o contrato previr. Não confunda com seguro-fiança, que é garantia de pagamento.

Vistoria de entrada: o seguro do proprietário

A vistoria de entrada é o registro detalhado do estado do imóvel no dia da entrega das chaves. Sem ela, é praticamente impossível cobrar do inquilino, na saída, reparos por danos que ultrapassem o desgaste natural do uso. O laudo deve descrever cômodo por cômodo: pisos, paredes, pintura, esquadrias, louças, metais, tomadas e mobília, sempre acompanhado de fotos datadas — vídeos também ajudam.

O termo de vistoria deve ser assinado pelas duas partes e anexado ao contrato. Na devolução do imóvel, faz-se a vistoria de saída comparando com a de entrada: o inquilino responde pelos danos que causou, mas não pela deterioração natural (pintura desbotada pelo tempo, por exemplo). Divergências são resolvidas primeiro por negociação e, em último caso, com a garantia locatícia ou judicialmente.

Conceda um prazo curto (comum: 7 a 15 dias após a entrega das chaves na entrada) para o inquilino apontar itens que a vistoria não captou. Isso dá credibilidade ao laudo e evita disputas na saída.

Administrar por conta própria ou contratar imobiliária?

Depois de alugado, o imóvel precisa de gestão: emitir cobranças, reajustar o aluguel, atender chamados de manutenção, acompanhar pagamentos de condomínio e IPTU e conduzir renovação ou rescisão. O proprietário pode fazer tudo sozinho ou delegar a uma imobiliária ou administradora, que cobra a chamada taxa de administração — em geral entre 8% e 10% do aluguel mensal, além de, em muitos casos, uma taxa de intermediação equivalente ao primeiro aluguel pela captação do inquilino.

Não existe resposta única: quem tem um único imóvel, mora perto e gosta de resolver as coisas pessoalmente costuma se dar bem administrando sozinho. Quem tem vários imóveis, mora longe ou valoriza a comodidade tende a preferir o suporte profissional de um corretor ou administradora — o serviço bem prestado costuma se pagar em menor vacância e menos dor de cabeça.

Impostos: carnê-leão e declaração do aluguel

Aluguel é renda tributável. Quando o inquilino é pessoa física, o proprietário deve calcular e recolher mensalmente o Imposto de Renda pelo carnê-leão (hoje preenchido no sistema online da Receita Federal, o Carnê-Leão Web), aplicando a tabela progressiva do IR. Se o valor recebido no mês ficar dentro da faixa de isenção da tabela vigente, não há imposto a pagar, mas a renda ainda deve ser informada na declaração anual. Quando o locatário é pessoa jurídica, é a empresa que retém o IR na fonte.

• Podem ser abatidos da base de cálculo: IPTU e condomínio quando pagos pelo proprietário, e a taxa de administração da imobiliária.
• O recolhimento do carnê-leão vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento; atraso gera multa e juros.
• Guarde recibos e comprovantes: os valores mensais alimentam automaticamente a declaração anual de ajuste.
• Confirme sempre a tabela e as regras vigentes no site oficial da Receita Federal, pois faixas e alíquotas mudam com frequência.

Não declarar aluguéis é um dos motivos mais comuns de malha fina, já que a Receita cruza dados com a declaração do inquilino (que pode informar o aluguel pago) e com as administradoras (obrigadas a reportar via Dimob).

Passo a passo para colocar seu imóvel para alugar

O roteiro abaixo resume a jornada completa do locador, da preparação à entrega das chaves. Seguindo essa ordem, você evita o retrabalho de, por exemplo, anunciar antes de definir a garantia ou assinar contrato sem vistoria.

1. Prepare o imóvel e a documentação
   Faça os reparos essenciais, limpe e reúna matrícula, comprovantes de quitação de IPTU e condomínio e contas de consumo em dia.
2. Defina o preço de mercado
   Pesquise imóveis semelhantes na região, considere a relação aluguel/valor do imóvel e fixe um preço competitivo desde o início.
3. Produza e publique o anúncio
   Fotografe todos os ambientes com boa luz, escreva descrição completa e honesta e divulgue em portais e redes, ou delegue a um corretor.
4. Selecione o inquilino
   Analise renda (regra prática: 3 vezes aluguel + encargos), consulte o CPF em birôs de crédito e confira os documentos originais.
5. Escolha uma garantia locatícia
   Opte por caução, fiador, seguro-fiança ou garantia digital — apenas uma por contrato, conforme a Lei 8.245/91.
6. Assine o contrato de locação
   Formalize prazo (30 meses é o mais comum), valor, reajuste, responsabilidades e multas em contrato escrito, de preferência revisado por profissional.
7. Faça a vistoria de entrada e entregue as chaves
   Registre o estado do imóvel com fotos e laudo assinado pelas duas partes, anexo ao contrato, e formalize a entrega das chaves.
8. Organize a administração e os impostos
   Defina como será a cobrança mensal e a manutenção, e recolha o IR pelo carnê-leão quando o aluguel vier de pessoa física.

Guarde tudo por escrito: contrato, vistoria, comprovantes de pagamento e conversas relevantes. Em locação, documentação organizada resolve a maioria das disputas antes de virarem processo.

Perguntas frequentes

Quais documentos pedir do inquilino antes de alugar?

O padrão de mercado inclui RG e CPF, comprovante de residência e comprovantes de renda, como holerites ou extratos bancários. Para autônomos, aceita-se declaração de IR e extratos dos últimos meses. Complementar com consulta ao CPF em birôs de crédito ajuda a identificar restrições e histórico de dívidas.

Quanto de renda o inquilino precisa comprovar?

A prática usual é exigir renda de cerca de 3 vezes a soma do aluguel com encargos (condomínio e IPTU). Não é regra legal, e sim critério de mercado: o proprietário pode flexibilizar, por exemplo aceitando composição de renda entre moradores ou garantias mais robustas.

Posso exigir caução e fiador ao mesmo tempo?

Não. A Lei 8.245/91 proíbe a exigência de mais de uma garantia no mesmo contrato de locação. É preciso escolher entre caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo. A cumulação de garantias é considerada contravenção penal pela própria lei.

Qual o valor máximo da caução?

Na caução em dinheiro, o limite legal é o equivalente a 3 meses de aluguel. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança vinculada e devolvido ao inquilino ao final da locação, com as correções, descontados eventuais débitos ou danos apurados na vistoria de saída.

É melhor contrato de 12 ou de 30 meses?

O contrato de 30 meses é o mais usado porque, ao fim do prazo, o proprietário pode retomar o imóvel sem justificativa (denúncia vazia). Em contratos mais curtos que se prorrogam automaticamente, a retomada só é possível nas hipóteses restritas do artigo 47 da Lei do Inquilinato, como uso próprio ou venda.

Quem paga IPTU e condomínio na locação?

O contrato pode repassar ao inquilino o IPTU e as despesas ordinárias de condomínio (limpeza, portaria, manutenção corrente). Já as despesas extraordinárias, como obras estruturais e fundo de reserva, são sempre do proprietário, por determinação do artigo 22 da Lei 8.245/91.

Posso alugar meu imóvel sem contrato escrito?

A locação verbal é juridicamente válida, mas muito arriscada para o proprietário: fica difícil provar prazo, valor, reajuste e responsabilidades. O contrato escrito, com vistoria anexa, é a principal proteção em caso de inadimplência, danos ou necessidade de retomada do imóvel.

O que fazer se o inquilino atrasar o aluguel?

Comece com cobrança amigável e formalize por escrito. Persistindo o atraso, é possível acionar a garantia (fiador, seguro-fiança) e propor ação de despejo por falta de pagamento, na qual o inquilino pode purgar a mora pagando o débito. Registrar todas as tentativas de cobrança fortalece o processo.

Quanto cobra uma imobiliária para administrar o aluguel?

A taxa de administração costuma variar entre 8% e 10% do aluguel mensal, podendo mudar conforme cidade e pacote de serviços. Muitas empresas cobram também taxa de intermediação pela captação do inquilino, frequentemente equivalente ao valor do primeiro aluguel. Confirme tudo em contrato de prestação de serviços.

Preciso pagar imposto sobre o aluguel recebido?

Sim, aluguel é renda tributável pelo IR. Recebendo de pessoa física, o proprietário recolhe mensalmente pelo carnê-leão conforme a tabela progressiva; recebendo de empresa, o IR é retido na fonte. Valores dentro da faixa de isenção não geram imposto, mas devem constar na declaração anual. Confirme as faixas vigentes na Receita Federal.

Posso reajustar o aluguel todo ano?

Sim. O reajuste anual segue o índice previsto no contrato, como IGP-M ou IPCA. Além do reajuste, após 3 anos de vigência é possível pedir a revisão do aluguel para adequá-lo ao valor de mercado, amigavelmente ou por ação revisional, conforme a Lei do Inquilinato.

O que é a multa por rescisão antecipada?

É a penalidade devida pelo inquilino que devolve o imóvel antes do fim do prazo. Ela deve ser proporcional ao período restante do contrato — praxe comum é fixar 3 aluguéis como base do cálculo proporcional. Quem é transferido pelo empregador para outra localidade fica isento, mediante notificação com 30 dias de antecedência.

Vale a pena alugar mobiliado?

Imóveis mobiliados costumam alcançar aluguel maior e atraem quem busca praticidade, mas exigem inventário detalhado na vistoria e manutenção dos móveis pelo proprietário. A conta fecha melhor em regiões com alta demanda por locação de curto e médio prazo, como centros urbanos e polos universitários.

Como declarar o aluguel no Imposto de Renda?

Os recebimentos mensais lançados no Carnê-Leão Web são exportados para a declaração anual, na ficha de rendimentos recebidos de pessoa física. Podem ser deduzidos IPTU, condomínio e taxa de administração pagos pelo dono. Se o locatário for empresa, o rendimento entra como recebido de pessoa jurídica, com o IR retido informado.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.