Checklist para comprar imóvel: todas as etapas em ordem

Por que seguir um checklist

Comprar um imóvel envolve dezenas de decisões e documentos, muitas vezes ao longo de meses. Sem uma sequência clara, é fácil pular uma verificação importante, descobrir um problema tarde demais ou perder prazo em uma etapa que trava as seguintes. Um checklist transforma um processo confuso em passos objetivos. Para aprofundar, leia também Comprar o primeiro imóvel: guia completo para iniciantes.

Este guia organiza a jornada do início ao fim, na ordem em que cada etapa naturalmente acontece. Cada item traz o que verificar, e você pode aprofundar em guias específicos conforme avança. A ideia não é decorar, e sim ter um roteiro para não deixar nada de fora. Para aprofundar, leia também Documentos para Comprar Imóvel: Checklist Completo.

O checklist em ordem

Estes são os dez passos da compra, na sequência recomendada. Cada um é detalhado nas seções seguintes, mas esta visão geral serve como mapa da jornada inteira. Para aprofundar, leia também Financiamento Imobiliário: Como Funciona na Prática.

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   Planejamento financeiro

   Defina orçamento total, valor de entrada e quanto cabe na parcela. Junte a documentação de renda e cheque seu score de crédito antes de procurar imóveis.

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   Busca e definição de prioridades

   Liste requisitos inegociáveis e desejáveis: região, tamanho, tipo e infraestrutura. Filtre os anúncios pelo orçamento e pelas prioridades definidas.

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   Visita e vistoria

   Visite os imóveis selecionados, verifique estado de conservação, instalações, umidade e vizinhança em horários diferentes. Anote defeitos que possam virar argumento de negociação.

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   Análise documental do imóvel e do vendedor

   Solicite matrícula atualizada, certidões negativas do imóvel e do vendedor e verifique se há pendências, ônus ou penhoras.

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   Proposta e negociação

   Apresente proposta por escrito com valor, forma de pagamento e prazos. Negocie preço e condições e registre o combinado.

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   Contrato e sinal

   Formalize um contrato de compra e venda ou de arras, com sinal, obrigações das partes e cláusulas de desistência claras.

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   Financiamento (se houver)

   Dê entrada no financiamento, aguarde a avaliação do imóvel pelo banco e a aprovação do crédito antes de seguir para a escritura.

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   Escritura pública

   Lavre a escritura no cartório de notas (ou assine o contrato do banco no caso de financiamento) e recolha o ITBI.

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   Registro na matrícula

   Leve o título ao cartório de registro de imóveis. A propriedade só se transfere de fato com o registro na matrícula.

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    Entrega das chaves e mudança

    Faça a vistoria final de recebimento, transfira contas de consumo e IPTU e planeje a mudança.

Etapa 1: planejamento financeiro

Tudo começa por saber quanto você pode comprar. Some o que tem de entrada, estime a parcela que cabe no orçamento sem apertar o mês e não esqueça dos custos de aquisição, que não entram no financiamento e precisam estar em caixa.

• Defina o valor de entrada disponível, considerando também o uso de FGTS quando aplicável.
• Estime a parcela máxima: bancos costumam limitar o comprometimento a cerca de 30% da renda mensal.
• Reserve os custos de aquisição: ITBI, escritura e registro somam, em geral, algo próximo de 4% a 6% do valor do imóvel.
• Verifique seu score de crédito e regularize pendências antes de solicitar financiamento.
• Simule o financiamento em mais de um banco para comparar taxas e o valor máximo aprovado.

Etapas 2 e 3: busca, visita e vistoria

Com o orçamento definido, a busca fica mais objetiva. Separe requisitos inegociáveis dos desejáveis para não se perder em opções fora do perfil. Na visita, olhe além da decoração: o que importa é a estrutura, as instalações e o entorno.

• Estado de conservação: rachaduras, sinais de infiltração, umidade, esquadrias e pintura.
• Instalações elétricas e hidráulicas: teste torneiras, descargas, tomadas e a pressão da água.
• Vizinhança e rotina: visite em horários e dias diferentes para sentir ruído, movimento e segurança.
• Documentação do condomínio: taxa mensal, existência de dívidas e regras de convivência.
• Posição solar, ventilação e vagas de garagem conforme sua necessidade.

Anote todos os defeitos encontrados. Além de ajudar a decidir, eles se tornam argumentos concretos na hora de negociar preço ou pedir reparos antes da entrega das chaves.

Etapa 4: análise documental

Esta é a etapa que evita os maiores prejuízos. Antes de assinar qualquer coisa, confirme que o imóvel está regular e que o vendedor pode, de fato, vendê-lo. A peça central é a matrícula atualizada, obtida no cartório de registro de imóveis.

Etapas 5 e 6: proposta, negociação e contrato

Com o imóvel escolhido e a documentação verificada, é hora de propor. Apresente a proposta por escrito, com valor, forma de pagamento e prazos. Use os defeitos encontrados e a pesquisa de preços da região como base para negociar sem ofender.

Fechado o acordo, formalize em contrato. O contrato de compra e venda, muitas vezes acompanhado de arras (sinal), define obrigações das partes, prazos e as consequências de desistência. Leia cada cláusula e, na dúvida, peça revisão de um advogado antes de assinar e pagar o sinal.

Etapas 7 a 9: financiamento, escritura e registro

Se a compra for financiada, o banco fará a avaliação do imóvel e a análise de crédito antes de liberar os recursos. Aprovado o financiamento, o próprio contrato bancário funciona como título a ser registrado. Na compra à vista, lavra-se a escritura pública em cartório de notas.

• Recolha o ITBI (imposto de transmissão) na prefeitura antes da lavratura ou do registro, conforme a regra do município.
• Lavre a escritura pública no cartório de notas na compra à vista, ou assine o contrato do banco no caso de financiamento.
• Registre o título no cartório de registro de imóveis: a propriedade só se transfere com o registro na matrícula.
• Guarde todos os comprovantes: escritura registrada, quitação do ITBI e recibos de pagamento.

Etapa 10: chaves e mudança

Com a compra formalizada, faça a vistoria final de recebimento e confira se o imóvel está no estado combinado. Só então receba as chaves. Depois, cuide da transição administrativa para começar a morar sem surpresas.

• Vistoria de recebimento: confirme reparos acordados e o estado geral antes de assinar o termo de entrega.
• Transfira as contas de água, luz e gás para o seu nome.
• Atualize o cadastro do IPTU e informe a mudança de titularidade à prefeitura.
• Comunique o condomínio e ajuste o cadastro de moradores e taxas.
• Planeje a mudança e a instalação de serviços com antecedência.

Concluídas essas transferências, o ciclo de compra está de fato encerrado. Guarde toda a documentação em local seguro: ela será necessária em declarações de imposto de renda e em uma eventual venda futura.

Perguntas frequentes