Como comprar o primeiro imóvel: guia completo para iniciantes

Guia para comprar o primeiro imóvel: quanto guardar de entrada, como usar o FGTS, financiamento, Minha Casa Minha Vida, documentação e erros a evitar.

Leitura de 12 min · Atualizado em 2026-07-10

• Antes de escolher o imóvel, defina o orçamento: bancos costumam limitar a parcela do financiamento a cerca de 30% da renda mensal comprovada.
• Além da entrada (em geral a partir de 10% a 20% do valor), reserve de 4% a 6% do preço para ITBI, escritura e registro.
• Quem compra o primeiro imóvel pode usar o FGTS na entrada e, no primeiro financiamento pelo SFH, tem redução de 50% nos emolumentos de registro.
• O Minha Casa Minha Vida oferece juros reduzidos e subsídios por faixa de renda; confirme as condições vigentes nos canais oficiais da Caixa e do governo.
• A compra só se completa com escritura (ou contrato de financiamento) registrada na matrícula do imóvel — planeje esses passos desde o início.

Planejamento financeiro: comece pelo orçamento, não pelo imóvel

O erro mais comum do primeiro comprador é inverter a ordem: apaixonar-se por um imóvel e depois tentar encaixá-lo no orçamento. O caminho seguro é o contrário — primeiro descobrir quanto você pode pagar com folga, depois procurar imóveis dentro desse teto. Dois números definem esse teto: a renda mensal disponível para a parcela e o valor acumulado para entrada e custos.

Na análise de crédito, os bancos costumam limitar a parcela do financiamento a cerca de 30% da renda mensal bruta comprovada do comprador (ou da soma das rendas, quando se compõe renda com cônjuge ou familiar). Esse percentual é uma referência de mercado, não uma regra fixa em lei, e cada instituição tem sua política. Na prática, sua parcela confortável pode ser menor: quem tem filhos, aluguel a pagar durante a obra ou renda variável deve trabalhar com margem.

• Levante sua renda mensal comprovável: holerites, declaração de imposto de renda, extratos e pró-labore.
• Liste dívidas atuais (cartão, empréstimos, financiamento de carro), pois elas reduzem sua capacidade de pagamento na análise do banco.
• Calcule quanto sobra por mês de forma realista e aplique a régua dos 30% como teto, não como meta.
• Monte uma reserva de emergência separada da entrada: mudar-se para imóvel próprio traz custos imprevistos no primeiro ano.

Entrada: quanto guardar antes de comprar

Na maioria dos financiamentos habitacionais, o banco financia um percentual do valor de avaliação do imóvel — frequentemente até 80%, podendo chegar a 90% em algumas linhas e perfis — e o restante é a entrada, paga com recursos próprios. Para um imóvel de R$ 300 mil, isso significa juntar algo entre R$ 30 mil e R$ 60 mil só de entrada, além dos custos de cartório e impostos.

Entrada maior não serve só para o banco aprovar: cada real a mais de entrada reduz o saldo financiado e, com ele, os juros pagos ao longo de décadas. Se a compra não é urgente, vale comparar o custo de esperar mais um ou dois anos poupando com o custo de financiar um valor maior agora.

O saldo do FGTS conta como recurso para a entrada. Antes de definir sua meta de poupança, consulte o saldo no aplicativo do FGTS e verifique se você atende aos requisitos de uso — isso pode encurtar bastante o prazo até a compra.

Custos além do preço: ITBI, escritura, registro e mudança

O preço do imóvel não é o custo total da compra. Impostos, cartório e despesas acessórias somam, em geral, de 4% a 6% do valor do imóvel — dinheiro que precisa estar disponível à vista, pois normalmente não entra no financiamento. Quem descobre esses custos na véspera da escritura costuma ter que adiar o negócio.

Os valores de emolumentos de cartório mudam a cada ano e variam por estado. Peça simulação de custos ao próprio cartório ou ao banco antes de fechar a conta da compra.

Simulação de financiamento: compare antes de escolher o banco

Simular o financiamento em mais de um banco é a forma mais rápida de descobrir seu teto de compra real e de economizar. Pequenas diferenças de taxa de juros geram dezenas de milhares de reais de diferença ao longo de um contrato de 30 anos. Na simulação, observe não só a taxa nominal, mas o CET (Custo Efetivo Total), que inclui seguros obrigatórios e tarifas.

• Compare o CET, não apenas a taxa de juros anunciada.
• Entenda o sistema de amortização: no SAC as parcelas começam maiores e caem com o tempo; na Tabela Price são fixas, mas o total de juros costuma ser maior.
• Verifique o indexador do contrato: TR, IPCA ou taxa fixa mudam o comportamento da dívida ao longo dos anos.
• Considere o relacionamento bancário: alguns bancos reduzem a taxa para quem recebe salário ou concentra investimentos na instituição.
• Guarde as simulações por escrito para usar como argumento de negociação entre bancos.

A pré-aprovação de crédito é um passo inteligente antes de visitar imóveis: com o crédito pré-aprovado, você sabe exatamente sua faixa de preço e ganha força de negociação com o vendedor, que enxerga um comprador pronto para fechar.

Benefícios de quem compra o primeiro imóvel

O primeiro comprador tem vantagens que compradores de segundo imóvel não têm. As três principais: o uso do FGTS, o desconto de 50% nos emolumentos de registro para o primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (previsto no art. 290 da Lei 6.015/73) e o acesso a programas habitacionais com juros reduzidos e subsídios, como o Minha Casa Minha Vida.

• FGTS: pode ser usado para entrada, amortização ou parte do pagamento, desde que o imóvel seja residencial urbano, dentro do limite de avaliação do SFH, e o comprador tenha ao menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS e não possua outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha.
• Desconto cartorário: no primeiro financiamento pelo SFH, os emolumentos de registro têm redução de 50%, o que pode significar economia relevante — informe essa condição ao cartório, apresentando declaração de primeiro imóvel quando solicitada.
• Programas habitacionais: para famílias dentro das faixas de renda do Minha Casa Minha Vida, há juros menores que os de mercado e possibilidade de subsídio na entrada.

Esses benefícios não são automáticos: o banco e o cartório aplicam cada um os seus, mediante comprovação. Pergunte explicitamente sobre o desconto de primeiro imóvel no registro e sobre o enquadramento no SFH — não é raro o comprador de primeira viagem pagar valor integral por não saber pedir.

Minha Casa Minha Vida: como funciona para o primeiro comprador

O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é o programa habitacional federal que facilita a compra do primeiro imóvel para famílias de renda baixa e média. O mecanismo combina três elementos: taxas de juros inferiores às de mercado, subsídio (desconto) concedido pelo governo na entrada para as faixas de menor renda e uso facilitado do FGTS. O enquadramento depende da renda familiar bruta mensal, dividida em faixas, e do valor do imóvel, que deve respeitar tetos definidos por região.

Os limites de renda das faixas, os tetos de valor de imóvel e os percentuais de subsídio são revisados periodicamente pelo governo federal. Por isso, trate qualquer número que encontrar em sites e anúncios como referência a confirmar: a fonte segura são os canais oficiais da Caixa Econômica Federal e do Ministério das Cidades, ou a simulação feita diretamente no banco com seus documentos de renda.

• Reúna comprovantes de renda de todos os membros da família que comporão a renda.
• Faça a simulação oficial na Caixa (ou em banco participante) para descobrir sua faixa, taxa e eventual subsídio.
• Verifique se o imóvel desejado se enquadra no teto de valor da sua região e nas condições do programa.
• Lembre que o subsídio é para quem não possui outro imóvel e, em regra, não foi beneficiado antes por programa habitacional.

Como escolher o imóvel certo para começar

Com o orçamento definido, a escolha do imóvel fica mais racional. Para o primeiro imóvel, a recomendação clássica é priorizar localização e liquidez sobre metragem: um imóvel bem localizado, ainda que menor, tende a valorizar melhor e a ser mais fácil de vender ou alugar quando sua vida mudar — e ela vai mudar.

• Localização: tempo de deslocamento para trabalho e estudo, transporte público, comércio e segurança da região.
• Novo, usado ou na planta: o usado costuma ter preço por metro quadrado menor e entrega imediata; a planta permite parcelar a entrada durante a obra, mas exige pagar aluguel e parcelas ao mesmo tempo e envolve risco de atraso.
• Condomínio e IPTU: mensalidades altas comprometem o orçamento tanto quanto a parcela do financiamento.
• Visite em horários diferentes: barulho, trânsito e iluminação mudam entre dia, noite e fim de semana.
• Faça vistoria atenta a infiltrações, parte elétrica e hidráulica — no usado, reparos estruturais podem custar caro.

Um corretor de imóveis que conheça bem o bairro pode acelerar muito essa etapa: ele filtra opções dentro do seu orçamento, conhece o histórico de preços da região e ajuda a calibrar a proposta. Para quem está começando, essa orientação costuma valer o investimento.

Documentação: o que verificar antes de assinar qualquer papel

A segurança jurídica da compra depende de duas frentes de verificação: o imóvel e o vendedor. Do lado do imóvel, o documento central é a certidão de matrícula atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, que mostra quem é o dono e se há ônus (hipoteca, penhora, alienação fiduciária). Do lado do vendedor, as certidões pessoais (cíveis, trabalhistas, fiscais e de protesto) indicam se há dívidas capazes de contaminar a venda.

• Matrícula atualizada com negativa de ônus, emitida há no máximo 30 dias.
• Certidões do vendedor e cônjuge: distribuição cível estadual e federal, trabalhista (CNDT) e protesto.
• Certidão negativa de IPTU e, em apartamento, declaração de quitação de condomínio.
• Na compra na planta: registro da incorporação na matrícula do terreno e histórico da construtora, com atenção às regras da Lei 13.786/2018 sobre distrato.
• No financiamento, o banco repete parte dessas checagens, mas a diligência própria continua necessária.

Se qualquer certidão apontar pendência relevante — ação de execução contra o vendedor, ônus não explicado na matrícula, dívida condominial alta — pare e busque orientação profissional antes de dar sinal. Resolver antes de assinar é sempre mais barato do que litigar depois.

Formalização em cartório: da assinatura às chaves

A reta final da compra passa pelo cartório em duas etapas. Primeiro, o título: se a compra é à vista, lavra-se escritura pública no Tabelionato de Notas (obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos, conforme o art. 108 do Código Civil); se é financiada, o contrato de financiamento assinado com o banco tem força de escritura pública e a substitui. Segundo, o registro: o título é levado ao Cartório de Registro de Imóveis e registrado na matrícula — é esse registro que efetivamente transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil).

• Pague o ITBI antes da lavratura ou do registro, conforme a regra do seu município.
• Confira todos os dados do título antes de assinar: nomes, CPF, descrição do imóvel, preço e forma de pagamento.
• Protocole o título no Registro de Imóveis o quanto antes — enquanto não registrar, o imóvel continua em nome do vendedor perante terceiros.
• Após o registro, peça a matrícula atualizada em seu nome e atualize o cadastro do IPTU na prefeitura e o cadastro no condomínio.

Não confunda a festa das chaves com o fim do processo. Sem o registro na matrícula, você ainda não é o proprietário formal do imóvel, mesmo tendo pago tudo. Registre sempre.

Passo a passo para comprar o primeiro imóvel

O roteiro abaixo organiza a jornada completa do primeiro comprador, do planejamento ao registro. O prazo total varia bastante: de dois a três meses em compras simples com crédito pré-aprovado até mais de um ano quando ainda é preciso poupar a entrada.

1. Defina seu orçamento máximo
   Calcule a parcela que cabe na sua renda (referência de mercado: até cerca de 30% da renda bruta) e some entrada disponível, saldo do FGTS e reserva para custos de cartório.
2. Simule o financiamento em mais de um banco
   Compare CET, sistema de amortização (SAC ou Price) e indexador, e busque a pré-aprovação do crédito para conhecer seu teto real de compra.
3. Verifique benefícios de primeiro imóvel
   Cheque seu enquadramento no Minha Casa Minha Vida, os requisitos de uso do FGTS e o desconto de 50% no registro do primeiro imóvel financiado pelo SFH.
4. Escolha o imóvel com critério
   Priorize localização e liquidez, visite em horários diferentes, avalie condomínio e IPTU e faça vistoria cuidadosa do estado do imóvel.
5. Analise a documentação do imóvel e do vendedor
   Peça matrícula atualizada com negativa de ônus e certidões pessoais do vendedor; havendo pendência relevante, busque orientação antes de dar sinal.
6. Negocie e formalize a proposta
   Apresente proposta por escrito com preço, forma de pagamento e condições, e assine contrato de compra e venda com cláusulas de sinal e prazos.
7. Feche o financiamento e pague o ITBI
   Entregue a documentação ao banco, acompanhe avaliação e emissão do contrato, e recolha o ITBI conforme a regra do seu município.
8. Assine o título e registre na matrícula
   Assine a escritura ou o contrato de financiamento e protocole no Cartório de Registro de Imóveis — o registro conclui a transferência da propriedade.

Erros comuns de quem compra o primeiro imóvel

A maioria dos problemas do primeiro comprador não vem de má sorte, e sim de etapas puladas. Conhecer os erros mais frequentes é a forma mais barata de evitá-los.

• Esquecer os custos de aquisição: descobrir na véspera que faltam 4% a 6% do valor para ITBI e cartório.
• Comprometer o teto da renda: assumir a parcela máxima aprovada pelo banco sem folga para imprevistos.
• Não comparar bancos: aceitar a primeira taxa oferecida e pagar dezenas de milhares de reais a mais em juros.
• Dar sinal antes de ver a matrícula: pagar para reservar um imóvel cuja documentação nunca foi verificada.
• Ignorar condomínio e IPTU no orçamento mensal: a parcela cabe, mas o custo total de morar não.
• Comprar na planta sem ler o contrato: desconhecer prazo de tolerância de obra e as regras de distrato da Lei 13.786/2018.
• Não registrar o título: pagar tudo e deixar o imóvel em nome do vendedor por meses ou anos.
• Decidir sozinho sob pressão: fechar negócio no impulso, sem consultar um corretor, advogado ou alguém experiente.

Regra de ouro do estreante: nenhuma decisão de centenas de milhares de reais precisa ser tomada em 24 horas. Se o vendedor ou o anúncio impõem urgência artificial, trate isso como sinal de alerta, não de oportunidade.

Perguntas frequentes

Quanto preciso ter de entrada para comprar o primeiro imóvel?

Na maioria das linhas de financiamento, o banco cobre até 80% ou 90% do valor de avaliação, então a entrada costuma partir de 10% a 20% do preço. Além disso, reserve de 4% a 6% do valor para ITBI, escritura e registro. O saldo do FGTS pode compor a entrada se você atender aos requisitos de uso.

Qual renda preciso ter para financiar um imóvel?

A referência de mercado é que a parcela do financiamento não ultrapasse cerca de 30% da renda mensal bruta comprovada. Assim, uma parcela de R$ 2.000 exigiria renda em torno de R$ 6.700. É possível compor renda com cônjuge ou familiares, e cada banco tem política própria — a simulação oficial é o que vale.

Posso usar o FGTS na compra do primeiro imóvel?

Sim, e é um dos principais benefícios do primeiro comprador. Os requisitos básicos: ter ao menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somando períodos), não possuir outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha e comprar imóvel residencial urbano dentro do limite de avaliação do SFH. Confirme as condições vigentes com a Caixa.

O que é o desconto de 50% no cartório para o primeiro imóvel?

O art. 290 da Lei 6.015/73 prevê redução de 50% nos emolumentos do registro para o primeiro imóvel residencial adquirido com financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O desconto não é automático: informe a condição ao cartório e apresente a declaração de primeiro imóvel quando solicitada.

Como sei se me enquadro no Minha Casa Minha Vida?

O enquadramento depende da renda familiar bruta mensal, dividida em faixas, e do valor do imóvel, que deve respeitar tetos regionais. Como limites e subsídios são revisados periodicamente pelo governo, a forma segura de saber é fazer a simulação oficial na Caixa ou consultar os canais do Ministério das Cidades com seus comprovantes de renda.

É melhor comprar imóvel novo, usado ou na planta?

Depende do seu momento. O usado costuma ter preço por metro quadrado menor e mudança imediata; o novo tem menos manutenção; a planta permite parcelar a entrada durante a obra, mas soma aluguel e parcelas por dois ou três anos e envolve risco de atraso. Para o primeiro imóvel, entrega imediata e localização líquida costumam pesar mais.

O que é CET e por que importa mais que a taxa de juros?

O CET (Custo Efetivo Total) é o custo completo do financiamento, incluindo juros, seguros obrigatórios e tarifas. Dois bancos com a mesma taxa nominal podem ter CET bem diferentes. Compare sempre o CET das simulações — é ele que determina quanto você pagará de fato ao longo do contrato.

SAC ou Price: qual sistema escolher no primeiro financiamento?

No SAC, as parcelas começam mais altas e caem ao longo do tempo, e o total de juros pago tende a ser menor. Na Price, as parcelas são constantes, o que facilita o orçamento inicial, mas o custo total costuma ser maior. Se a parcela inicial do SAC couber na sua renda, ele geralmente sai mais barato no conjunto.

Quais documentos preciso verificar antes de fechar a compra?

Do imóvel: matrícula atualizada com negativa de ônus, negativa de IPTU e, em apartamentos, quitação de condomínio. Do vendedor e cônjuge: certidões de distribuição cível estadual e federal, trabalhista (CNDT) e de protesto. Na planta, verifique também o registro da incorporação na matrícula do terreno.

Quanto tempo demora para comprar o primeiro imóvel?

Com crédito pré-aprovado e documentação em ordem, o processo de proposta a registro costuma levar de 60 a 90 dias, sendo 30 a 60 dias só do trâmite bancário. Somando a fase de poupança da entrada e a busca do imóvel, muitos primeiros compradores levam de 6 meses a mais de um ano no total.

Vale a pena esperar para juntar uma entrada maior?

Muitas vezes sim: cada real a mais de entrada reduz o saldo financiado e os juros de décadas de contrato. Por outro lado, imóveis podem valorizar e o aluguel pago enquanto se espera também é custo. Faça a conta dos dois cenários com números reais de simulação antes de decidir.

Preciso de corretor para comprar meu primeiro imóvel?

Não é obrigatório, mas para quem está estreando um bom corretor agrega muito: filtra imóveis dentro do orçamento, conhece preços reais da região, orienta a proposta e organiza o caminho até o cartório. A comissão de venda, em regra, é paga pelo vendedor, então o comprador costuma ter esse apoio sem custo direto.

Quando me torno oficialmente dono do imóvel?

Somente com o registro do título (escritura pública ou contrato de financiamento) na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Pagar o preço e receber as chaves não basta: enquanto não houver registro, a propriedade formal continua com o vendedor.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.