Aluguel comercial: contrato, luvas e ação renovatória
Guia do aluguel comercial: liberdade contratual, ponto comercial e luvas, ação renovatória e os requisitos dos 5 anos, despejo, repasse de IPTU e cuidados ao alugar
Leitura de 10 min · Atualizado em 2026-07-10
- A locação não residencial tem mais liberdade contratual que a residencial.
- O ponto comercial é protegido pela ação renovatória, que garante a renovação do contrato.
- A renovatória exige contrato escrito e por prazo determinado, cinco anos de locação e três de atividade.
- As luvas são valores pela cessão do ponto e têm limites conforme o momento em que são cobradas.
- IPTU, condomínio e garantias merecem cláusulas claras ao alugar para CNPJ.
O que é a locação comercial
A locação comercial, ou não residencial, é aquela em que o imóvel é usado para atividade econômica: loja, escritório, consultório, galpão, restaurante. Ela também é regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), mas tem regras próprias que a diferenciam da locação residencial, com destaque para maior liberdade de negociação e a proteção ao ponto comercial. Para aprofundar, leia também Lei do Inquilinato: guia prático da Lei 8.245/91.
A lógica é que, no comércio, o local onde o negócio funciona tem valor econômico próprio, construído com o tempo, a clientela e o investimento do empresário. Por isso, a lei cria mecanismos para proteger esse ponto, ao mesmo tempo em que dá às partes mais espaço para ajustar as condições do contrato. Para aprofundar, leia também Contrato de aluguel: cláusulas essenciais.
O que define se a locação é comercial não é o tipo do imóvel, e sim o uso: um mesmo imóvel pode ser locado para fim residencial ou não residencial, e o regime jurídico segue a destinação contratada.
Liberdade contratual maior
Na locação comercial, as partes têm mais margem para negociar as condições do contrato do que na residencial. Empresas costumam ter maior capacidade técnica e jurídica para avaliar as cláusulas, e a lei respeita esse espaço de negociação. Para aprofundar, leia também Seguro-fiança: como funciona, custo e aprovação.
- Prazos mais longos, com carência e escalonamento de valores, são comuns.
- É possível ajustar índices e periodicidade de reajuste com mais flexibilidade.
- As responsabilidades por reformas e adaptações do ponto podem ser negociadas caso a caso.
- Cláusulas de multa e condições de saída tendem a ser mais detalhadas.
Justamente por haver mais liberdade, o contrato comercial precisa ser lido com muita atenção. Detalhes de reajuste, garantia e responsabilidades por obras impactam diretamente a viabilidade do negócio.
Ponto comercial e luvas
O ponto comercial é o valor agregado pela localização e pela clientela consolidada de um negócio. As luvas são o valor pago pela cessão ou transferência desse ponto, ou como condição para entrar em um local muito disputado.
A Lei do Inquilinato traz um cuidado importante: é vedado exigir luvas no momento da renovação do contrato. A cobrança de luvas costuma ser admitida na locação inicial ou na cessão do ponto entre lojistas, mas não pode ser usada como condição para renovar um contrato já existente com o mesmo locatário.
| Situação | Cobrança de luvas | Observação |
|---|---|---|
| Locação inicial de ponto disputado | Geralmente admitida | Negociada livremente entre as partes |
| Cessão do ponto entre lojistas | Admitida | Valor pela clientela e localização já formadas |
| Renovação do contrato com o mesmo locatário | Vedada | A lei proíbe luvas na renovação |
Ação renovatória e os requisitos dos 5 anos
A ação renovatória é o principal mecanismo de proteção do ponto comercial. Por meio dela, o locatário pode obter judicialmente a renovação compulsória do contrato, mesmo que o proprietário não queira, desde que cumpra os requisitos legais previstos na Lei 8.245/91.
- Contrato a renovar por escrito e com prazo determinado.
- Prazo mínimo do contrato (ou soma de contratos sucessivos e ininterruptos) de cinco anos.
- Exploração do mesmo ramo de atividade por pelo menos três anos ininterruptos.
- Ação proposta no prazo legal: entre um ano e seis meses antes do fim do contrato vigente.
O prazo para propor a ação renovatória é decadencial: entre um ano e seis meses antes do término do contrato. Perder essa janela faz o locatário perder o direito à renovação compulsória, então a data precisa ser controlada com rigor.
Mesmo com os requisitos cumpridos, a lei prevê situações em que o proprietário pode retomar o imóvel, como para uso próprio, reforma substancial exigida pelo poder público ou proposta melhor de terceiro. Nesses casos, há regras específicas e, em algumas hipóteses, direito a indenização ao locatário.
Despejo e retomada do imóvel comercial
O despejo na locação comercial segue a mesma base da Lei do Inquilinato, com destaque para a inadimplência e o fim do contrato sem direito ou interesse na renovação. Conhecer as hipóteses ajuda ambas as partes a agir dentro da lei.
- Falta de pagamento de aluguel e encargos é a causa mais comum de ação de despejo.
- Descumprimento de cláusulas contratuais também pode fundamentar o despejo.
- Ao fim do prazo, sem renovatória cabível, o proprietário pode retomar o imóvel.
- Retomada para uso próprio ou reforma exigida pelo poder público tem regras específicas.
Em ações de despejo por falta de pagamento, a lei prevê a possibilidade de o locatário purgar a mora, ou seja, quitar os valores devidos dentro do prazo legal para evitar a desocupação, observadas as condições e limites previstos.
Repasse de IPTU e condomínio
No aluguel comercial, é comum que o contrato repasse ao locatário despesas como IPTU e condomínio. Como há mais liberdade contratual, esses pontos precisam estar detalhados para evitar disputas futuras sobre o que cada parte deve pagar.
| Despesa | Responsável usual | Observação |
|---|---|---|
| Aluguel | Locatário | Base da negociação, com reajuste pactuado |
| IPTU | Locatário, se previsto | Repasse comum no comercial, precisa constar no contrato |
| Condomínio ordinário | Locatário | Despesas de uso e administração |
| Condomínio extraordinário | Locador | Obras e melhorias estruturais do prédio |
| Adaptações do ponto (obras internas) | Negociável | Definir quem paga e o que fica ao fim do contrato |
As benfeitorias feitas para adaptar o ponto ao negócio, como reformas de layout, merecem atenção especial. Defina no contrato quem arca com o custo e o que acontece com essas melhorias ao término da locação, para evitar discussão sobre indenização e retirada.
Cuidados ao alugar para CNPJ
Alugar para uma pessoa jurídica exige atenção à documentação da empresa e à solidez da garantia, já que o inquilino é uma entidade, não uma pessoa física. Alguns cuidados reduzem o risco do proprietário.
- Confira contrato social, cartão CNPJ e a situação da empresa nos cadastros.
- Avalie a saúde financeira e o tempo de atividade do negócio.
- Considere garantias como fiança, seguro fiança ou caução, definindo apenas uma no contrato.
- Em empresas novas ou de menor porte, é comum solicitar a garantia pessoal dos sócios.
- Detalhe no contrato o uso permitido, para que a atividade não desvirtue a destinação do imóvel.
Assim como na locação residencial, a Lei do Inquilinato veda exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Escolha uma delas e reforce a análise cadastral da empresa e dos sócios.
Checklist antes de assinar
Antes de fechar um contrato de locação comercial, vale conferir os pontos que mais geram conflito e que influenciam diretamente a segurança do negócio e a proteção do ponto.
- Confirme que o contrato é escrito e com prazo determinado, condição para a renovatória.
- Verifique se o prazo permite atingir os cinco anos exigidos para a renovação compulsória.
- Cheque como estão previstos IPTU, condomínio e reajuste.
- Defina claramente a garantia e a responsabilidade por obras e benfeitorias.
- Anote a janela da ação renovatória, entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
Perguntas frequentes
O que diferencia o aluguel comercial do residencial?
O aluguel comercial destina o imóvel a uma atividade econômica e tem regras próprias na Lei do Inquilinato, com mais liberdade contratual e proteção ao ponto comercial por meio da ação renovatória. O que define o regime é o uso, não o tipo de imóvel.
O que é ação renovatória?
É a ação que permite ao locatário comercial obter judicialmente a renovação compulsória do contrato, mesmo contra a vontade do proprietário, desde que cumpra os requisitos legais. Ela protege o ponto comercial construído pelo empresário.
Quais os requisitos para a ação renovatória?
Contrato escrito e por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (somando contratos sucessivos), exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos ininterruptos e proposta da ação entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
O que são luvas no aluguel comercial?
Luvas são valores pagos pela cessão do ponto comercial ou como condição para entrar em um local disputado. Costumam ser admitidas na locação inicial ou na cessão entre lojistas, mas a lei proíbe cobrá-las na renovação do contrato.
Posso perder o direito à renovação do contrato?
Sim. A ação renovatória precisa ser proposta na janela entre um ano e seis meses antes do término do contrato. Fora desse prazo, que é decadencial, o locatário perde o direito à renovação compulsória.
O proprietário pode retomar o imóvel mesmo com renovatória?
Em algumas situações sim, como uso próprio, reforma substancial exigida pelo poder público ou proposta melhor de terceiro. A lei prevê essas hipóteses e, em certos casos, o locatário pode ter direito a indenização.
Quem paga o IPTU no aluguel comercial?
Por lei o IPTU é do proprietário, mas no comercial é muito comum o contrato repassá-lo ao locatário. Como há mais liberdade contratual, esse ponto precisa estar detalhado no contrato para evitar disputas.
Como funciona o despejo no aluguel comercial?
As causas mais comuns são a falta de pagamento e o descumprimento de cláusulas, além do fim do contrato sem renovatória cabível. Em despejo por falta de pagamento, a lei permite ao locatário purgar a mora dentro do prazo legal.
Quais garantias posso usar no aluguel comercial?
As mesmas garantias legais: fiança, seguro fiança ou caução, entre outras. A lei permite apenas uma modalidade por contrato. Em empresas novas ou menores, é comum solicitar também a garantia pessoal dos sócios.
Preciso de contrato escrito para ter direito à renovatória?
Sim. Um dos requisitos da ação renovatória é que o contrato a renovar seja escrito e por prazo determinado. Contratos verbais ou por prazo indeterminado não atendem a essa exigência.
Quem paga as reformas para adaptar o ponto?
Isso é negociável na locação comercial. O ideal é o contrato definir quem arca com as obras de adaptação e o que acontece com essas benfeitorias ao fim da locação, para evitar discussão sobre indenização e retirada.
O que devo verificar ao alugar para uma empresa?
Confira contrato social, cartão CNPJ e a situação cadastral, avalie a saúde financeira e o tempo de atividade, defina uma garantia sólida e, em empresas novas, considere a garantia pessoal dos sócios. Detalhe também o uso permitido no contrato.
Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.