Usufruto de imóvel: doação com reserva, venda e extinção

Entenda usufruto e nua-propriedade, a doação com reserva de usufruto no planejamento sucessório, a venda do imóvel gravado e a extinção por morte ou renúncia.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• No usufruto, a propriedade se divide: o nu-proprietário é o dono, e o usufrutuário tem o direito de usar o imóvel e receber seus frutos.
• A doação com reserva de usufruto é muito usada no planejamento sucessório: os pais doam a nua-propriedade e continuam usando o bem em vida.
• Vender um imóvel gravado com usufruto exige, em regra, a concordância do usufrutuário e do nu-proprietário.
• O usufrutuário paga despesas de uso, como IPTU e conservação, e pode receber aluguel; o nu-proprietário arca com obras estruturais.
• O usufruto se extingue tipicamente pela morte do usufrutuário ou por renúncia, com a consolidação da propriedade plena.

O que é usufruto de imóvel

Usufruto é um direito real que divide a propriedade em duas partes. De um lado fica o nu-proprietário, que é o dono do imóvel, mas não pode usá-lo enquanto durar o usufruto. Do outro fica o usufrutuário, que tem o direito de usar o bem e de receber os frutos que ele produz, como aluguéis. O instituto é regulado pelo Código Civil, nos artigos 1.390 a 1.411. Para aprofundar, leia também Inventário de Imóvel: Prazos, Custos e Passo a Passo.

Na prática, é como separar a titularidade do uso. O nu-proprietário aparece na matrícula como dono, mas o usufrutuário é quem mora, usa ou aluga o imóvel. Essa separação costuma ser temporária, terminando em geral com a morte do usufrutuário ou com sua renúncia. Para aprofundar, leia também Regime de bens e imóveis: guia completo.

O usufruto sobre imóveis precisa ser registrado (ou averbado) na matrícula para valer contra terceiros. Sem esse registro, o direito não tem plena publicidade.

Nua-propriedade e usufruto: quem tem o quê

Entender a divisão de direitos é essencial para qualquer negócio com imóvel gravado. O nu-proprietário detém a substância do bem; o usufrutuário detém o uso e o gozo. Cada um tem poderes e limites próprios. Para aprofundar, leia também Doação de Imóvel em Vida: Regras e Custos.

Quando o usufruto se extingue, o nu-proprietário passa a ter a propriedade plena, reunindo novamente o uso e a titularidade em uma só pessoa. Isso ocorre de forma automática, mas precisa ser averbado.

Doação com reserva de usufruto no planejamento sucessório

Uma das aplicações mais comuns do usufruto é a doação com reserva de usufruto, muito usada em planejamento sucessório. Nela, os pais doam a nua-propriedade do imóvel aos filhos, mas reservam para si o usufruto vitalício, continuando a morar no bem ou a receber seus aluguéis enquanto viverem.

• Os pais transferem a nua-propriedade e permanecem com o direito de uso em vida.
• Com a morte dos usufrutuários, os filhos consolidam a propriedade plena, sem inventário sobre aquele bem.
• É comum aliar cláusulas como incomunicabilidade, impenhorabilidade ou inalienabilidade, dentro dos limites legais.
• A doação pode incidir imposto estadual sobre transmissão (o ITCMD), com regras e alíquotas que variam por estado.

A doação com reserva de usufruto costuma reduzir conflitos e custos de inventário sobre aquele imóvel, mas envolve tributos e regras de legítima dos herdeiros. Orientação jurídica e contábil ajuda a planejar corretamente.

Venda de imóvel gravado com usufruto

Vender um imóvel com usufruto averbado é possível, mas exige atenção. Como há dois titulares de direitos distintos, a venda da propriedade plena, livre e desembaraçada, em regra depende da concordância tanto do nu-proprietário quanto do usufrutuário.

• Para vender o imóvel livre do usufruto, o usufrutuário costuma renunciar ao seu direito na escritura.
• O nu-proprietário pode vender apenas a nua-propriedade, e o comprador adquire o bem ainda gravado.
• Um imóvel com usufruto vitalício tende a ter menos liquidez, pois o comprador só usará o bem após a extinção.
• Toda a operação deve ser refletida na matrícula, com as averbações correspondentes.

Comprar apenas a nua-propriedade significa adquirir um imóvel que você ainda não poderá usar. Avalie com cuidado o preço e o prazo esperado até a extinção do usufruto antes de fechar esse tipo de negócio.

Direitos e deveres do usufrutuário

O usufrutuário tem amplos poderes de uso, mas também deveres de conservação. Ele deve zelar pelo imóvel como se fosse seu, sem alterar sua substância, e devolver o bem em bom estado quando o usufruto terminar.

• Pode morar no imóvel, cedê-lo em locação e receber os aluguéis.
• Responde, em regra, por despesas de uso e conservação ordinária, como IPTU e pequenos reparos.
• Não pode alterar a destinação nem a substância do bem sem autorização do nu-proprietário.
• Deve conservar o imóvel e devolvê-lo em bom estado ao fim do usufruto.

A divisão de despesas pode ser detalhada no instrumento que institui o usufruto. Deixar isso claro evita conflitos entre usufrutuário e nu-proprietário ao longo do tempo.

Usufruto e locação do imóvel

Quem tem o usufruto pode alugar o imóvel e ficar com os aluguéis, pois eles são frutos do bem. O nu-proprietário, por não ter o uso, não recebe essa renda enquanto durar o usufruto. É importante que o contrato de locação seja assinado pelo usufrutuário, que é o titular do direito de uso.

• O usufrutuário é quem loca o imóvel e recebe os aluguéis.
• O contrato de locação deve identificar corretamente quem é o usufrutuário.
• Com a extinção do usufruto, o direito à renda passa ao então proprietário pleno.
• Locações em curso podem ter regras específicas de continuidade, conforme o contrato e a lei.

Para quem vai alugar um imóvel gravado com usufruto, vale conferir na matrícula quem é o usufrutuário e garantir que ele figure como locador no contrato.

Como o usufruto se extingue

O usufruto é, em regra, temporário. O Código Civil, no artigo 1.410, lista as causas de extinção. A mais comum é a morte do usufrutuário, quando o usufruto é vitalício, mas há outras hipóteses relevantes.

• Morte do usufrutuário, no caso de usufruto vitalício.
• Termo final, quando o usufruto foi instituído por prazo determinado.
• Renúncia do usufrutuário, formalizada por escritura e averbada na matrícula.
• Consolidação, quando nua-propriedade e usufruto se reúnem na mesma pessoa.
• Extinção da pessoa jurídica usufrutuária ou decurso do prazo máximo legal.

A extinção do usufruto não se resolve sozinha no papel. É preciso averbar o fim do usufruto na matrícula, por exemplo com a certidão de óbito ou a escritura de renúncia, para que o proprietário fique com o título pleno e regular.

Usufruto, herança e a legítima dos herdeiros

O usufruto aparece com frequência em questões sucessórias. Além da doação com reserva, ele pode ser instituído em testamento ou surgir de acordos familiares. Em qualquer caso, o planejamento precisa respeitar a legítima, a parcela do patrimônio reservada por lei aos herdeiros necessários.

• A doação em vida não pode ferir a legítima dos herdeiros necessários.
• O usufruto instituído em testamento segue as regras de sucessão e da parte disponível.
• Tributos como o ITCMD podem incidir sobre a instituição e a extinção do usufruto, conforme o estado.
• Cada situação familiar tem particularidades que pedem análise individual.

Regras de legítima, tributação e efeitos sucessórios são complexas e variam por estado. Antes de estruturar um usufruto no planejamento familiar, é prudente consultar profissionais de direito e de tributos e confirmar valores vigentes em fontes oficiais.

Cuidados práticos ao lidar com usufruto

Seja para comprar, vender, alugar ou planejar a sucessão, alguns cuidados ajudam a evitar surpresas com imóveis gravados por usufruto.

• Leia a matrícula atualizada para identificar quem é nu-proprietário e quem é usufrutuário.
• Confirme se o usufruto é vitalício ou por prazo determinado.
• Ao comprar, avalie se está adquirindo a propriedade plena ou só a nua-propriedade.
• Defina em contrato quem paga cada despesa e como se dará eventual venda.
• Averbe corretamente instituição, renúncia e extinção do usufruto.

Um corretor de imóveis pode ajudar a identificar essas particularidades na matrícula e a estruturar o negócio, enquanto um advogado orienta os efeitos sucessórios e tributários. Esse apoio combinado reduz riscos em operações que envolvem usufruto.

Perguntas frequentes

O que é usufruto de imóvel?

É um direito real que divide a propriedade: o nu-proprietário é o dono, mas não usa o bem, e o usufrutuário tem o direito de usar o imóvel e receber seus frutos, como aluguéis. O instituto está previsto nos artigos 1.390 a 1.411 do Código Civil.

Qual a diferença entre nu-proprietário e usufrutuário?

O nu-proprietário detém a propriedade, mas não pode usar o imóvel enquanto durar o usufruto. O usufrutuário tem o uso e o gozo, podendo morar no bem ou alugá-lo e receber a renda. São dois titulares de direitos distintos sobre o mesmo imóvel.

O que é doação com reserva de usufruto?

É quando o dono doa a nua-propriedade a outra pessoa, em geral um filho, mas reserva para si o usufruto, continuando a usar o imóvel ou a receber aluguéis em vida. É muito usada no planejamento sucessório para organizar a transmissão do patrimônio.

É possível vender um imóvel com usufruto?

Sim, mas com cuidados. Para vender a propriedade plena, livre do usufruto, em regra é preciso a concordância do usufrutuário e do nu-proprietário. O nu-proprietário também pode vender apenas a nua-propriedade, e o comprador adquire o bem ainda gravado.

Comprar só a nua-propriedade vale a pena?

Depende. Você adquire um imóvel que ainda não poderá usar, pois o usufrutuário mantém o uso até a extinção do usufruto. Por isso, o preço costuma ser menor. É preciso avaliar o valor e o prazo esperado até a consolidação da propriedade plena.

Quem paga o IPTU no usufruto?

Em regra, o usufrutuário, pois responde pelas despesas de uso e conservação, como IPTU, pequenos reparos e taxa de condomínio ordinária. Já as obras estruturais e os grandes reparos costumam caber ao nu-proprietário.

O usufrutuário pode alugar o imóvel?

Sim. Como titular do direito de uso, o usufrutuário pode alugar o imóvel e ficar com os aluguéis, que são frutos do bem. O contrato de locação deve identificá-lo como locador, e o nu-proprietário não recebe essa renda enquanto durar o usufruto.

Como o usufruto se extingue?

Pelas causas do artigo 1.410 do Código Civil, sendo a mais comum a morte do usufrutuário no usufruto vitalício. Também se extingue pelo termo final, pela renúncia, pela consolidação da propriedade em uma só pessoa e por outras hipóteses legais.

Preciso averbar a extinção do usufruto?

Sim. A extinção não se resolve sozinha na matrícula. É preciso averbar o fim do usufruto, por exemplo com a certidão de óbito ou a escritura de renúncia, para que o proprietário passe a ter o título pleno e regular do imóvel.

O usufruto pode ser instituído por prazo determinado?

Sim. O usufruto pode ser vitalício, terminando com a morte do usufrutuário, ou por prazo certo, extinguindo-se no termo final combinado. A matrícula deve indicar qual é o caso, o que é importante para quem pretende comprar o imóvel.

A doação com reserva de usufruto respeita a herança dos filhos?

Deve respeitar. A doação em vida não pode ferir a legítima, a parcela do patrimônio reservada por lei aos herdeiros necessários. Por isso o planejamento precisa ser feito com cuidado, considerando limites legais e tributos como o ITCMD.

Incide imposto no usufruto?

Pode incidir. A instituição e a extinção do usufruto podem gerar o ITCMD, imposto estadual sobre transmissão, com regras e alíquotas que variam por estado. É recomendável confirmar os valores vigentes em fontes oficiais do seu estado.

Como o corretor ajuda em imóvel com usufruto?

O corretor pode identificar na matrícula quem é o usufrutuário e o nu-proprietário, avaliar a liquidez do imóvel gravado e estruturar o negócio. Para efeitos sucessórios e tributários, o ideal é somar essa orientação à de um advogado.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.