Usufruto de imóvel: doação com reserva, venda e extinção

O que é usufruto de imóvel

Usufruto é um direito real que divide a propriedade em duas partes. De um lado fica o nu-proprietário, que é o dono do imóvel, mas não pode usá-lo enquanto durar o usufruto. Do outro fica o usufrutuário, que tem o direito de usar o bem e de receber os frutos que ele produz, como aluguéis. O instituto é regulado pelo Código Civil, nos artigos 1.390 a 1.411. Para aprofundar, leia também Inventário de Imóvel: Prazos, Custos e Passo a Passo.

Na prática, é como separar a titularidade do uso. O nu-proprietário aparece na matrícula como dono, mas o usufrutuário é quem mora, usa ou aluga o imóvel. Essa separação costuma ser temporária, terminando em geral com a morte do usufrutuário ou com sua renúncia. Para aprofundar, leia também Regime de bens e imóveis: guia completo.

Nua-propriedade e usufruto: quem tem o quê

Entender a divisão de direitos é essencial para qualquer negócio com imóvel gravado. O nu-proprietário detém a substância do bem; o usufrutuário detém o uso e o gozo. Cada um tem poderes e limites próprios. Para aprofundar, leia também Doação de Imóvel em Vida: Regras e Custos.

Doação com reserva de usufruto no planejamento sucessório

Uma das aplicações mais comuns do usufruto é a doação com reserva de usufruto, muito usada em planejamento sucessório. Nela, os pais doam a nua-propriedade do imóvel aos filhos, mas reservam para si o usufruto vitalício, continuando a morar no bem ou a receber seus aluguéis enquanto viverem.

• Os pais transferem a nua-propriedade e permanecem com o direito de uso em vida.
• Com a morte dos usufrutuários, os filhos consolidam a propriedade plena, sem inventário sobre aquele bem.
• É comum aliar cláusulas como incomunicabilidade, impenhorabilidade ou inalienabilidade, dentro dos limites legais.
• A doação pode incidir imposto estadual sobre transmissão (o ITCMD), com regras e alíquotas que variam por estado.

Venda de imóvel gravado com usufruto

Vender um imóvel com usufruto averbado é possível, mas exige atenção. Como há dois titulares de direitos distintos, a venda da propriedade plena, livre e desembaraçada, em regra depende da concordância tanto do nu-proprietário quanto do usufrutuário.

• Para vender o imóvel livre do usufruto, o usufrutuário costuma renunciar ao seu direito na escritura.
• O nu-proprietário pode vender apenas a nua-propriedade, e o comprador adquire o bem ainda gravado.
• Um imóvel com usufruto vitalício tende a ter menos liquidez, pois o comprador só usará o bem após a extinção.
• Toda a operação deve ser refletida na matrícula, com as averbações correspondentes.

Direitos e deveres do usufrutuário

O usufrutuário tem amplos poderes de uso, mas também deveres de conservação. Ele deve zelar pelo imóvel como se fosse seu, sem alterar sua substância, e devolver o bem em bom estado quando o usufruto terminar.

• Pode morar no imóvel, cedê-lo em locação e receber os aluguéis.
• Responde, em regra, por despesas de uso e conservação ordinária, como IPTU e pequenos reparos.
• Não pode alterar a destinação nem a substância do bem sem autorização do nu-proprietário.
• Deve conservar o imóvel e devolvê-lo em bom estado ao fim do usufruto.

Usufruto e locação do imóvel

Quem tem o usufruto pode alugar o imóvel e ficar com os aluguéis, pois eles são frutos do bem. O nu-proprietário, por não ter o uso, não recebe essa renda enquanto durar o usufruto. É importante que o contrato de locação seja assinado pelo usufrutuário, que é o titular do direito de uso.

• O usufrutuário é quem loca o imóvel e recebe os aluguéis.
• O contrato de locação deve identificar corretamente quem é o usufrutuário.
• Com a extinção do usufruto, o direito à renda passa ao então proprietário pleno.
• Locações em curso podem ter regras específicas de continuidade, conforme o contrato e a lei.

Como o usufruto se extingue

O usufruto é, em regra, temporário. O Código Civil, no artigo 1.410, lista as causas de extinção. A mais comum é a morte do usufrutuário, quando o usufruto é vitalício, mas há outras hipóteses relevantes.

• Morte do usufrutuário, no caso de usufruto vitalício.
• Termo final, quando o usufruto foi instituído por prazo determinado.
• Renúncia do usufrutuário, formalizada por escritura e averbada na matrícula.
• Consolidação, quando nua-propriedade e usufruto se reúnem na mesma pessoa.
• Extinção da pessoa jurídica usufrutuária ou decurso do prazo máximo legal.

Usufruto, herança e a legítima dos herdeiros

O usufruto aparece com frequência em questões sucessórias. Além da doação com reserva, ele pode ser instituído em testamento ou surgir de acordos familiares. Em qualquer caso, o planejamento precisa respeitar a legítima, a parcela do patrimônio reservada por lei aos herdeiros necessários.

• A doação em vida não pode ferir a legítima dos herdeiros necessários.
• O usufruto instituído em testamento segue as regras de sucessão e da parte disponível.
• Tributos como o ITCMD podem incidir sobre a instituição e a extinção do usufruto, conforme o estado.
• Cada situação familiar tem particularidades que pedem análise individual.

Cuidados práticos ao lidar com usufruto

Seja para comprar, vender, alugar ou planejar a sucessão, alguns cuidados ajudam a evitar surpresas com imóveis gravados por usufruto.

• Leia a matrícula atualizada para identificar quem é nu-proprietário e quem é usufrutuário.
• Confirme se o usufruto é vitalício ou por prazo determinado.
• Ao comprar, avalie se está adquirindo a propriedade plena ou só a nua-propriedade.
• Defina em contrato quem paga cada despesa e como se dará eventual venda.
• Averbe corretamente instituição, renúncia e extinção do usufruto.

Um corretor de imóveis pode ajudar a identificar essas particularidades na matrícula e a estruturar o negócio, enquanto um advogado orienta os efeitos sucessórios e tributários. Esse apoio combinado reduz riscos em operações que envolvem usufruto.

Perguntas frequentes