Doação de imóvel em vida: regras, custos, ITCMD e proteções

Doação de imóvel em vida: escritura, ITCMD, usufruto, cláusulas de proteção, limite da legítima e adiantamento de herança. Compare com deixar para o inventário.

Leitura de 12 min · Atualizado em 2026-07-10

• Doar imóvel em vida transfere a propriedade por escritura pública lavrada em cartório de notas, com recolhimento do ITCMD e registro na matrícula.
• O ITCMD é imposto estadual sobre doação e herança, com alíquotas que em geral variam de 2% a 8% conforme o estado; confirme sempre a regra vigente na sua unidade da federação.
• A doação a um herdeiro necessário é, por lei, adiantamento de herança e deve ser trazida à colação no futuro inventário, salvo dispensa expressa dentro da parte disponível.
• É possível reservar usufruto vitalício e gravar o bem com inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade e cláusula de reversão para proteger doador e patrimônio.
• Doar não pode ultrapassar a metade do patrimônio reservada aos herdeiros necessários (legítima) nem deixar o doador sem meios de subsistência.

O que é a doação de imóvel em vida

A doação é o contrato pelo qual uma pessoa (o doador) transfere gratuitamente um bem do seu patrimônio para outra (o donatário), que aceita. Está disciplinada nos arts. 538 a 564 do Código Civil. Quando o bem é um imóvel, a transferência da propriedade só se completa com escritura pública lavrada em cartório de notas e o posterior registro dessa escritura na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis competente. Para aprofundar, leia também Inventário de Imóvel: Prazos, Custos e Passo a Passo.

Doar em vida costuma ter dois objetivos práticos: organizar a sucessão antes do falecimento, evitando o custo e a demora de um inventário futuro, e proteger o patrimônio com cláusulas específicas. Não é, porém, uma decisão trivial: envolve imposto, honorários e efeitos jurídicos definitivos, já que a doação, uma vez registrada, transfere a titularidade e só se desfaz em hipóteses estritas previstas em lei. Para aprofundar, leia também Regime de bens e imóveis: guia completo.

Doação não é promessa: uma vez lavrada a escritura, aceita pelo donatário e registrada na matrícula, o imóvel passa a ser dele. Reverter depois depende de causa legal específica, não de arrependimento.

Como formalizar a doação passo a passo

A formalização segue a mesma lógica de uma compra e venda, com a diferença de ser gratuita. É indispensável reunir os documentos do imóvel, do doador e do donatário, apurar o imposto e passar pelo tabelionato e pelo registro. Para aprofundar, leia também Usufruto de imóvel: como funciona na prática.

• Reúna a matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas do bem e dos vendedores/doadores e os documentos pessoais das partes.
• Faça a avaliação do imóvel: o ITCMD incide sobre o valor de mercado ou o valor venal de referência, conforme a regra do estado.
• Recolha o ITCMD na Secretaria da Fazenda estadual; a guia paga é exigida pelo cartório para lavrar a escritura.
• Lavre a escritura pública de doação no cartório de notas, com as cláusulas desejadas (usufruto, reversão, gravames).
• Leve a escritura ao Registro de Imóveis para averbação e registro na matrícula — só então a propriedade se transfere.

Peça ao tabelião uma minuta prévia da escritura para conferir nomes, fração doada e cláusulas antes de assinar. Erros de qualificação ou de descrição do imóvel travam o registro depois.

ITCMD e demais custos da doação

O imposto devido na doação é o ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação —, de competência estadual. Cada estado fixa a própria alíquota e a base de cálculo; na maioria das unidades a alíquota fica na faixa de 2% a 8%, podendo ser progressiva conforme o valor. Como o percentual e as regras de isenção variam bastante, confirme sempre a legislação vigente do seu estado ou consulte a Secretaria da Fazenda antes de calcular.

Um ponto de planejamento importante: na doação incide ITCMD, e não o ITBI, que é municipal e cobrado nas transmissões onerosas. Além disso, o ITCMD sobre doação e sobre herança segue a mesma competência estadual — por isso, comparar doar agora versus deixar para o inventário exige olhar a alíquota atual e eventuais mudanças legislativas em discussão, como a tendência de progressividade das alíquotas.

Reserva de usufruto: doar a nua-propriedade

A cláusula mais usada na doação em vida é a reserva de usufruto. Nela, o doador transfere ao donatário apenas a nua-propriedade (a titularidade formal) e mantém para si o usufruto — o direito de usar o imóvel, morar nele e receber seus frutos, como o aluguel — normalmente de forma vitalícia. O usufruto é regulado pelos arts. 1.390 e seguintes do Código Civil e é averbado na matrícula.

• Enquanto vivo, o doador-usufrutuário continua morando ou alugando o imóvel e recebendo a renda, com segurança de não perder o uso.
• O donatário é dono, mas não pode dispor livremente do imóvel sem a anuência do usufrutuário enquanto durar o usufruto.
• Com a morte do usufrutuário, o usufruto se extingue e a propriedade se consolida automaticamente nas mãos do donatário, mediante averbação do óbito.
• A consolidação da propriedade pela extinção do usufruto pode ter tratamento tributário próprio no estado — verifique se há novo fato gerador de ITCMD sobre o usufruto na sua unidade.

O usufruto é a forma clássica de doar em vida sem ficar desamparado: os pais transferem o imóvel aos filhos, mas garantem para si o direito de morar ou de receber o aluguel até o fim da vida.

Cláusulas de proteção: inalienabilidade, impenhorabilidade e reversão

A doação permite gravar o imóvel com cláusulas restritivas que protegem o patrimônio e a vontade do doador. Elas devem constar da escritura e ser averbadas na matrícula para produzir efeitos perante terceiros.

• Inalienabilidade: impede o donatário de vender, doar ou dar o bem em garantia enquanto durar a cláusula; pode ser vitalícia ou temporária (art. 1.911 do Código Civil).
• Impenhorabilidade: protege o imóvel de penhora por dívidas do donatário; por lei, a inalienabilidade já implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.
• Incomunicabilidade: mantém o bem fora da comunhão do casamento do donatário, de modo que não integre a partilha em eventual divórcio.
• Reversão (art. 547): prevê que, se o donatário morrer antes do doador, o imóvel retorna ao patrimônio do doador, em vez de passar aos herdeiros do donatário.
• Encargo ou modo: a doação pode ser condicionada a uma obrigação do donatário (por exemplo, cuidar do doador), cujo descumprimento pode autorizar a revogação.

Cláusula de inalienabilidade vitalícia pode 'congelar' o imóvel e dificultar reorganizações futuras do donatário. Avalie prazos e a possibilidade de sub-rogação (troca do bem gravado por outro) antes de gravar em definitivo.

Doação a herdeiro é adiantamento de herança

Um ponto que gera muita confusão: doar um imóvel a um filho ou a outro herdeiro necessário (descendentes, ascendentes e cônjuge) é, por lei, adiantamento da herança daquele herdeiro. O art. 544 do Código Civil determina que essa doação seja trazida à colação no futuro inventário, para igualar a legítima dos demais herdeiros. Ou seja, o valor doado será, em regra, computado na parte que cabe ao donatário quando o doador falecer.

É possível dispensar a colação, tornando a doação um adiantamento sem obrigação de igualar — mas isso só vale se a doação couber dentro da parte disponível do doador (a metade do patrimônio de que ele pode dispor livremente) e se a dispensa constar expressamente da escritura ou de testamento (art. 2.005). Sem dispensa expressa, presume-se que houve adiantamento sujeito à colação.

Se a intenção é beneficiar um herdeiro além dos demais, diga isso na escritura: doação com dispensa de colação, dentro da parte disponível. Silêncio, aqui, significa adiantamento a ser igualado no inventário.

Limite da legítima: o que você pode e o que não pode doar

A liberdade de doar tem dois freios legais. O primeiro é a legítima: havendo herdeiros necessários, metade do patrimônio do doador é reservada a eles e não pode ser reduzida por doações. O art. 549 fulmina como nula a doação que ultrapassa a parte de que o doador poderia dispor em testamento — é a chamada doação inoficiosa, que pode ser reduzida a pedido dos herdeiros prejudicados.

O segundo freio é a subsistência do doador: o art. 548 proíbe a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou de renda suficiente, para a própria manutenção do doador. Doar o único imóvel e ficar sem meios de viver pode ser questionado judicialmente. Por isso, o planejamento sucessório sério considera não só a economia de imposto, mas a segurança financeira de quem doa.

• Calcule a parte disponível (metade do patrimônio) antes de doar, se houver herdeiros necessários.
• Doações que ultrapassam a legítima são inoficiosas e podem ser reduzidas no inventário.
• Reserve renda ou bens para a própria subsistência: doar tudo, sem reserva, é vedado por lei.
• Quando o objetivo é distribuir entre vários filhos, avalie doações equilibradas ou a criação de uma holding familiar.

Quando a doação pode ser revogada

A doação é, em regra, irrevogável por mera vontade do doador. A lei prevê apenas duas grandes hipóteses de revogação: por descumprimento de encargo (quando a doação foi condicionada a uma obrigação que o donatário não cumpriu) e por ingratidão do donatário. As causas de ingratidão estão listadas no art. 557 e incluem, por exemplo, atentado contra a vida do doador, ofensa física, injúria grave ou recusa de socorro necessário.

O prazo para pedir a revogação por ingratidão é curto — um ano a contar de quando o doador soube do fato e de sua autoria (art. 559). Fora dessas hipóteses, e da cláusula de reversão contratada, a doação não se desfaz por arrependimento. Essa definitividade é justamente o que exige cautela: doar em vida é um ato de planejamento, não uma medida reversível a qualquer tempo.

Não conte com a possibilidade de 'voltar atrás' depois de doar. Fora de ingratidão comprovada, descumprimento de encargo ou cláusula de reversão prevista, a doação é definitiva.

Doar em vida ou deixar para o inventário

A decisão entre doar agora e deixar para o inventário depende de custos, controle e objetivos de proteção. Não existe resposta única: em ambos os caminhos incide ITCMD estadual, mas mudam a antecipação dos custos, o esforço administrativo e a organização da família. A tabela resume os principais contrastes.

Para patrimônios maiores ou com vários herdeiros, vale avaliar também a holding familiar, em que os imóveis são integralizados numa empresa e as quotas é que são doadas, muitas vezes com usufruto e cláusulas de proteção. É um arranjo mais complexo, com custos próprios, que só compensa em situações específicas e sempre com apoio de contador e advogado.

Erros comuns que travam ou anulam a doação

Boa parte dos problemas com doação de imóvel decorre de atalhos e de falta de planejamento. Conhecer os erros mais frequentes ajuda a evitar retrabalho, disputa entre herdeiros e até a nulidade do ato.

• Doar de forma verbal ou por 'contrato de gaveta': imóvel só se transfere por escritura pública registrada na matrícula.
• Ignorar a legítima e doar além da parte disponível, gerando doação inoficiosa passível de redução.
• Não recolher o ITCMD corretamente, o que impede a lavratura da escritura e o registro.
• Esquecer a colação: doar a um filho sem dispensa expressa e depois discutir a igualdade no inventário.
• Doar todos os bens sem reserva de subsistência, contrariando o art. 548 do Código Civil.
• Deixar de averbar cláusulas de usufruto e de proteção na matrícula, tornando-as ineficazes perante terceiros.

Doação de imóvel é planejamento sucessório: reúna advogado, contador e tabelião antes de assinar. O custo da orientação é pequeno perto do de desfazer um erro no inventário.

Perguntas frequentes

Preciso de escritura pública para doar um imóvel?

Sim. A doação de imóvel exige escritura pública lavrada em cartório de notas e, para transferir de fato a propriedade, o registro dessa escritura na matrícula do bem no Registro de Imóveis. Doação verbal ou por contrato particular não transfere a propriedade.

Qual imposto incide na doação de imóvel?

Incide o ITCMD, imposto estadual sobre doações e heranças. A alíquota varia por estado, em geral na faixa de 2% a 8%, podendo ser progressiva. Não incide ITBI, que é o imposto municipal das transmissões onerosas. Confirme sempre a alíquota vigente no seu estado.

O que é reserva de usufruto na doação?

É a cláusula em que o doador transfere ao donatário apenas a nua-propriedade e mantém para si o direito de usar o imóvel e receber seus frutos, como o aluguel, normalmente de forma vitalícia. Com a morte do usufrutuário, a propriedade se consolida automaticamente com o donatário.

Posso doar um imóvel só para um dos meus filhos?

Pode, mas por lei essa doação é adiantamento da herança dele e deve ser trazida à colação no inventário para igualar os demais herdeiros. Para beneficiá-lo de fato além dos outros, é preciso dispensar a colação na escritura e respeitar a parte disponível (metade do patrimônio).

O que é a legítima e como ela limita a doação?

Legítima é a metade do patrimônio reservada por lei aos herdeiros necessários (descendentes, ascendentes e cônjuge). Doações não podem invadir essa parte: a doação que ultrapassa a porção disponível é considerada inoficiosa e pode ser reduzida a pedido dos herdeiros prejudicados (art. 549 do Código Civil).

Posso doar todos os meus bens em vida?

Não sem reserva. O art. 548 do Código Civil proíbe a doação de todos os bens sem que o doador reserve parte ou renda suficiente para a própria subsistência. Doar tudo e ficar sem meios de se manter pode ser anulado judicialmente.

A doação pode ser cancelada depois?

Em regra, não por arrependimento. A lei admite revogação apenas por descumprimento de encargo ou por ingratidão do donatário (art. 557), como atentado à vida ou ofensa grave ao doador, com prazo de um ano para pedir. Também pode retornar por cláusula de reversão, se prevista na escritura.

O que são cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade?

São gravames que protegem o imóvel doado: a inalienabilidade impede o donatário de vender ou dar o bem em garantia, e a impenhorabilidade o protege de penhora por dívidas. A inalienabilidade, por lei, já implica impenhorabilidade e incomunicabilidade. Devem constar da escritura e ser averbadas na matrícula.

Doar em vida evita o inventário?

Quanto ao imóvel doado, sim: o bem já sai do patrimônio do doador e não entra no inventário futuro. Isso pode economizar tempo e burocracia. Porém, o ITCMD é pago no momento da doação, e é preciso respeitar a legítima e a reserva de subsistência do doador.

Qual a diferença entre ITCMD e ITBI?

O ITCMD é estadual e incide sobre transmissões gratuitas, como doação e herança. O ITBI é municipal e incide sobre transmissões onerosas, como a compra e venda. Na doação de imóvel, o imposto devido é o ITCMD, não o ITBI.

É melhor doar em vida ou deixar por herança?

Depende dos objetivos. Doar antecipa custos e organiza a divisão, permite cláusulas de proteção e evita o inventário do bem, mas exige pagar o ITCMD agora e abrir mão da propriedade (salvo usufruto). Deixar por herança mantém o controle até a morte, mas concentra custos e possíveis conflitos no inventário.

O donatário pode vender o imóvel doado?

Pode, desde que não haja cláusula de inalienabilidade e, havendo usufruto reservado ao doador, com a anuência do usufrutuário enquanto durar o usufruto. Se o imóvel estiver gravado com inalienabilidade, a venda fica impedida até a cláusula ser extinta ou sub-rogada.

O que é holding familiar de imóveis?

É uma empresa que reúne os imóveis da família; em vez de doar cada bem, doam-se as quotas da empresa, muitas vezes com usufruto e cláusulas de proteção. É um arranjo de planejamento sucessório mais complexo, com custos próprios, que só compensa em situações específicas e com apoio de contador e advogado.

Preciso da concordância dos outros herdeiros para doar?

Para doar a um terceiro, não. Mas doar a um descendente exige a anuência dos demais descendentes e do cônjuge quando a doação sai da linha reta ou pode afetar a legítima, e a doação a herdeiro é adiantamento sujeito à colação. Consulte um advogado para avaliar o caso concreto e evitar anulações.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.