Tempo para comprar um imóvel: organize as etapas e as condições

Antes de começar

O prazo de compra depende da busca, da negociação, dos documentos, do crédito e do registro. Este roteiro não apresenta uma média estatística: sem amostra, local, período e método, semanas ou meses são apenas cenários de planejamento.

Antes de assumir um compromisso

Defina orçamento, recursos disponíveis e necessidades de moradia. Separe preço, custos recorrentes, tributos quando devidos, emolumentos e serviços. Visite o imóvel e examine suas condições; uma avaliação bancária não substitui todas as verificações técnicas e jurídicas de interesse do comprador.

Confira documentação e riscos antes de assinar ou pagar sinal. Quando houver pendências, o instrumento deve esclarecer condições, prazos, devoluções, penalidades e responsabilidades. Não presuma que todo sinal será recuperável ou que uma pré-aprovação bancária elimina o risco de recusa posterior.

Crédito e avaliação

A pré-análise tem validade e condições. O banco pode reexaminar renda, cadastro, imóvel e documentação antes da contratação. O valor aprovado inicialmente não garante o financiamento final.

A avaliação pode envolver engenheiro ou arquiteto habilitado, conforme o serviço e as regras aplicáveis. Ela atende a uma finalidade definida e não garante ausência de vícios, problemas urbanísticos ou despesas futuras. Leia o escopo do laudo e solicite inspeção complementar quando necessária.

Documentos e situações especiais

Matrícula, título, ônus, situação cadastral e poderes de quem vende precisam ser examinados. Certidões pessoais forenses não são requisito universal de validade ou boa-fé segundo a Lei 13.097, mas riscos específicos podem justificar diligência adicional. Nenhum conjunto de certidões garante segurança absoluta.

Um imóvel em inventário não está necessariamente impedido de ser vendido até a partilha. Existem hipóteses judiciais e extrajudiciais, inclusive o art. 11-A da Resolução CNJ 35, com condições próprias. Também há instrumentos que substituem a escritura pública nas hipóteses legais. Avalie a situação real em vez de aplicar uma proibição genérica.

Tributos, assinatura e registro

Verifique no município a incidência e o procedimento do ITBI; existem imunidades, isenções e hipóteses de não incidência. Uma guia ou etapa administrativa antecipada não deve ser confundida com obrigação universal em qualquer negócio.

Após a formalização do título, o registro tem procedimento próprio. O art. 188 da Lei de Registros Públicos prevê registro ou nota devolutiva em dez dias, e cinco nas situações especificadas, com contagem em dias úteis e condições legais. Exigências, saneamento de documentos e procedimentos especiais podem afetar a conclusão. Não some esse prazo a estimativas informais como se o resultado fosse uma média comprovada.

Combine entrega de chaves, posse, pagamentos e leitura de medidores no contrato. Evite marcar mudança com base apenas em expectativa de aprovação ou assinatura.

Fontes e referências

Perguntas frequentes