Guia jurídico da compra e venda: documentos, contrato e registro

Antes de começar

Comprar ou vender um imóvel exige conferir quem pode negociar, o que está sendo transmitido e quais condições precisam ser cumpridas. Na compra e venda entre vivos, contrato ou escritura, isoladamente, não transferem a propriedade: é necessário o registro aquisitivo no Registro de Imóveis.

Antes da proposta e do sinal

Conheça o imóvel e faça as verificações iniciais antes de assinar oferta vinculante ou pagar. Uma proposta pode gerar obrigações. Sinal não é etapa obrigatória; se houver, descreva finalidade, modalidade, condições e consequências de inadimplemento ou arrependimento. Se depender de financiamento ou regularização, a condição deve estar claramente prevista.

Documentos e diligência

Confira matrícula atualizada, autenticidade, titularidade, gravames, situação física e cadastral, débitos e poderes de representação. Certidões pessoais podem ajudar na análise de riscos, mas não são um requisito universal de validade de toda transação. Seu alcance precisa ser entendido junto com a legislação sobre concentração de atos na matrícula.

Verifique estado civil, regime de bens e necessidade de autorização do cônjuge. Procuração para alienar exige poderes especiais e expressos, além da forma compatível com o ato; simples reconhecimento de firma não substitui instrumento público quando exigido.

Contrato, escritura e registro

O contrato deve identificar partes e imóvel, preço, pagamento, condições suspensivas quando houver, posse, despesas, documentos, prazos e consequências de descumprimento. Direito real do promitente comprador depende dos requisitos do art. 1.417 do Código Civil; não decorre de qualquer promessa assinada.

Escritura pública é a regra para os negócios abrangidos pelo art. 108, com exceções legais que não se limitam ao SFH. Identifique o título admitido para a operação. Depois, apresente-o ao Registro de Imóveis, acompanhe a qualificação, cumpra exigências legítimas e obtenha certidão do ato concluído. Protocolo não é registro concluído.

Custos e situações especiais

Apure ITBI conforme a lei municipal, emolumentos segundo a tabela estadual e possíveis tributos do vendedor, com isenções ou reduções aplicáveis. Não use uma reserva universal de 3% a 5% como orçamento definitivo. Peça cálculo para aquele imóvel e negócio; a definição do contribuinte do ITBI depende da lei local.

Imóvel financiado exige quitação estruturada ou anuência do credor para a transferência pertinente. Em inventário, venda e partilha exigem examinar a via judicial ou extrajudicial e suas autorizações, inclusive as hipóteses da Resolução CNJ 35. Ocupação, locação, copropriedade, irregularidade da construção e aquisição na planta acrescentam verificações próprias.

Checklist da operação

Antes de assumir obrigações, confirme legitimidade e condições essenciais. Antes de pagar, confira destinatário e marco contratual. Antes de receber as chaves, documente posse e vistoria. Após o registro, obtenha certidão atualizada e confira cadastros aplicáveis. Apoio jurídico pode ser necessário pela complexidade ou por exigência do procedimento; a presença de corretor não substitui atos reservados a outros profissionais.

Fontes e referências

Perguntas frequentes