Custos para vender um imóvel: quanto sai do seu bolso

Por que pensar em custos antes de vender

Muita gente calcula o resultado de uma venda olhando apenas para o preço do anúncio, como se todo esse valor fosse entrar no bolso. Na prática, uma venda tem custos que reduzem o montante final. Alguns são obrigatórios, como certidões e eventuais impostos; outros dependem da sua situação, como quitar um financiamento ou pagar comissão de corretagem. Ignorá-los leva a decisões mal calibradas, sobretudo quando o dinheiro da venda já está comprometido com a compra de outro imóvel. Para aprofundar, leia também Documentos para vender imóvel: checklist completo.

A boa notícia é que a maioria desses custos é previsível. Ao mapeá-los antes de anunciar, você chega ao valor líquido esperado, o quanto realmente sobra, e negocia com segurança. Este guia percorre cada grupo de despesa e fecha com um exemplo numérico de uma venda típica. Para aprofundar, leia também Como vender um imóvel: guia completo do vendedor.

Panorama dos custos da venda

Antes de detalhar cada item, vale ter uma visão geral. A tabela abaixo resume os principais custos que costumam recair sobre o vendedor, com uma faixa de referência. Nem todos se aplicam a toda venda: dependem de haver financiamento, corretor, ganho de capital e da necessidade de desocupação. Para aprofundar, leia também Comissão de Corretor de Imóveis: Quanto Custa e o Que Cobre.

Um ponto importante sobre a divisão de despesas: no Brasil, os custos de escritura, ITBI e registro da compra costumam recair sobre o comprador, não sobre o vendedor. O vendedor arca principalmente com as certidões que comprovam sua situação, com a quitação de pendências do imóvel, com a comissão (se contratou corretor) e com o eventual imposto sobre o ganho. Ainda assim, a divisão pode ser negociada e deve constar no contrato.

Certidões e documentos

Para vender com segurança, o comprador (e o banco, em caso de financiamento) exige um conjunto de certidões que atestam a regularidade do imóvel e do vendedor. Emitir esses documentos gera custos, individualmente baixos, mas que somados formam uma despesa a considerar. Muitas certidões são gratuitas ou de baixo custo quando emitidas pela internet, enquanto outras, obtidas em cartório, têm taxas.

• Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis.
• Certidões negativas de débitos do imóvel, como IPTU e, em condomínios, a declaração de quitação das taxas condominiais.
• Certidões pessoais do vendedor (e do cônjuge), como as de distribuição judicial, conforme exigência do comprador ou do banco.
• Certidão de ônus reais, que revela hipotecas, penhoras ou outras restrições sobre o imóvel.

O custo de cada certidão varia por cartório e por estado, indo de valores gratuitos a algumas dezenas ou centenas de reais no conjunto. Reunir essa documentação com antecedência, além de compor o custo, agiliza a venda e evita surpresas de última hora que podem derrubar o negócio.

Quitações: financiamento e dívidas do imóvel

Se o imóvel ainda está financiado, o saldo devedor precisa ser quitado para transferir a propriedade livre ao comprador. Isso não é exatamente um custo novo, já que se trata de uma dívida que você teria de pagar de qualquer forma, mas impacta diretamente o líquido da venda: o valor recebido do comprador (ou do banco dele) primeiro quita o seu financiamento, e só o que sobra fica com você. Há ainda custos de baixa da alienação fiduciária ou hipoteca no registro.

Além do financiamento, outras pendências vinculadas ao imóvel costumam ser quitadas na venda: IPTU em aberto, taxas de condomínio atrasadas e eventuais dívidas que gravam o bem. Compradores e bancos exigem que o imóvel esteja livre de débitos, e essas quitações saem do valor da venda. Por isso, saber exatamente quanto você deve, hoje, é parte essencial de calcular o líquido.

Comissão de corretagem

Quando a venda é intermediada por um corretor, a comissão de corretagem costuma ser um dos maiores custos. Na venda de imóveis urbanos, a faixa mais comum de mercado gira em torno de 6% do valor do negócio, sempre negociável e definida em contrato. Em um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, isso representa R$ 30 mil. A comissão só é devida quando o negócio se concretiza e, em regra, é paga por quem contratou o corretor, normalmente o vendedor.

Vender direto, sem corretor, elimina esse custo, mas transfere ao vendedor o esforço de divulgar, atender interessados, negociar e cuidar da documentação. É uma opção válida. Quando um corretor verificado agrega segurança e alcance, a comissão pode se pagar em um preço final melhor e numa venda mais rápida. Vale considerar o trade-off à luz do seu tempo e da complexidade da venda.

Imposto de renda sobre o ganho de capital

Se você vende o imóvel por valor superior ao custo de aquisição declarado, há ganho de capital, e sobre esse lucro pode incidir imposto de renda. A alíquota começa em 15% para ganhos de até R$ 5 milhões, subindo em faixas para valores maiores. Atenção ao ponto central: o imposto incide sobre o lucro (a diferença entre venda e custo), não sobre o valor total da venda. Vender pelo mesmo valor da compra, ou por menos, não gera imposto.

Existem isenções importantes que podem zerar o imposto, como a venda do único imóvel por até um determinado valor sem outra venda nos últimos cinco anos, ou a aplicação do produto da venda de imóvel residencial na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias. Também há fatores de redução que diminuem o ganho de imóveis antigos. A apuração é feita no programa GCAP da Receita Federal, e o DARF vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Desocupação e mudança

Se você mora no imóvel que está vendendo, precisará desocupá-lo, e isso tem custo. A mudança em si (transporte, embalagem, montagem de móveis) varia conforme o volume e a distância. Some a isso os custos de entrada no novo endereço, como caução ou primeiras despesas de aluguel, se você for morar de aluguel, ou os custos da compra do próximo imóvel.

Há ainda despesas menores que costumam passar despercebidas: pequenos reparos para entregar o imóvel em boas condições, limpeza final, quitação de contas de consumo (água, luz, gás) até a data da entrega das chaves e cancelamento ou transferência de serviços. Individualmente pequenas, essas despesas entram na conta do quanto realmente sobra.

Exemplo: quanto sobra numa venda típica

Para tornar a conta concreta, veja um exemplo ilustrativo de venda de um apartamento por R$ 500 mil, com corretor, financiamento em aberto e ganho de capital tributável. Os números do seu caso serão diferentes, mas a estrutura ajuda a organizar o cálculo do líquido.

Repare que, dos R$ 500 mil do anúncio, sobraram cerca de R$ 332 mil neste cenário, principalmente por causa da quitação do financiamento e da comissão. Em uma venda sem financiamento em aberto, sem corretor ou com isenção do imposto, o líquido seria bem maior. O objetivo do exercício não é assustar, e sim mostrar por que vale calcular o líquido antes de assumir compromissos com o dinheiro da venda.

Perguntas frequentes