Como vender imóvel alugado: preferência, continuidade e prazos

Antes de começar

A locação não impede por si só a venda. O negócio deve respeitar a preferência do locatário, quando aplicável, e as regras sobre manutenção ou denúncia da locação. Examine contrato, matrícula e situação de ocupação antes de oferecer posse livre ao comprador.

Ofereça as mesmas condições ao locatário

Nos casos abrangidos pelos arts. 27 a 34 da Lei 8.245/1991, comunique preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e local e horário de exame dos documentos. A lei admite notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Comunicação escrita com prova de recebimento ajuda a demonstrar o conteúdo e o início do prazo.

O locatário tem trinta dias para aceitar integralmente a proposta. Recusa ou silêncio não autoriza vender a terceiro em condições mais favoráveis sem examinar a necessidade de nova oferta. Existem exceções legais ao direito de preferência; não aplique a regra indistintamente a toda transferência.

Se preterido, o locatário pode buscar perdas e danos. Para haver o imóvel para si, o art. 33 exige, entre outros requisitos, depósito do preço e despesas, pedido em seis meses do registro da alienação e contrato averbado pelo menos trinta dias antes dela. O contrato levado à averbação deve observar os requisitos legais, inclusive subscrição por duas testemunhas. As duas medidas não são uma única exigência cumulativa de indenização e aquisição.

Confira se a locação vincula o comprador

A proteção do art. 8º depende conjuntamente de locação por prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e publicidade registral pertinente. Confira o ato adequado com o registro de imóveis. Apenas inserir a cláusula no contrato sem os demais requisitos não produz a mesma proteção perante o adquirente.

Quando a denúncia pelo adquirente é cabível, há dois prazos distintos: ele deve exercê-la em noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, conforme a lei, e conceder noventa dias para desocupação. Passado o primeiro prazo sem denúncia, presume-se concordância com a manutenção da locação. Não confunda prazo para agir com prazo de saída.

Manter a locação não garante renda até o último dia do contrato. Pode haver devolução antecipada pelo locatário, inadimplência ou outras causas de encerramento. Apresente histórico e condições ao investidor sem prometer recebimento.

Organize visitas e transição

O art. 23, IX, prevê visitas e exame por terceiros na hipótese legal mediante combinação prévia de dia e hora. Não depende apenas de cláusula contratual específica e tampouco permite acesso surpresa. Respeite uso pacífico, privacidade e horários acordados.

Se a locação continuar, organize comunicação sobre novo locador, pagamentos, garantias e responsabilidades. A venda não autoriza reescrever unilateralmente aluguel e demais condições. Documente também a divisão de valores entre vendedor e comprador sem prejudicar direitos do locatário.

Fontes e referências

Perguntas frequentes