Checklist para comprar imóvel: da pesquisa ao registro

Antes de começar

Organize a compra em etapas, mas ajuste a ordem às condições do contrato e do financiamento. Documentação, crédito e vistoria devem ser examinados antes de assumir obrigações que você não consiga cumprir.

1. Planejamento

Separe entrada, renda disponível, obrigações existentes e reserva para imprevistos. Inclua mudança, adequações, condomínio, IPTU e manutenção. Simulação de crédito não é aprovação, e uma parcela aceita pelo banco não comprova que o orçamento familiar ficará confortável.

Peça estimativas individualizadas de ITBI, emolumentos e tarifas. O município, o estado, o tipo de ato e os benefícios legais influenciam o total. Algumas linhas permitem financiar determinadas despesas de aquisição; o Santander, por exemplo, divulga possibilidade de inclusão de ITBI e despesas cartorárias sob condições. Verifique limites e o custo de financiar esses valores, em vez de afirmar que nunca entram no crédito.

2. Pesquisa e visitas

Defina localização, área, tipologia e acessibilidade de que precisa. Diferencie área útil, privativa, total e do terreno. Compare preço pedido com preço pedido; não o apresente como preço de venda concluída.

Na visita, observe conservação, luz, ruído, acessos e sinais de umidade. Uma visita leiga não diagnostica segurança estrutural ou instalações. Use profissional habilitado quando houver necessidade técnica e não trate fissuras ou infiltrações como meros detalhes estéticos.

3. Documentação

Obtenha a certidão da matrícula e examine titularidade, ônus e restrições. Confira poderes de representação, regime patrimonial, débitos, ocupação e documentos de regularidade pertinentes. Nem toda certidão pessoal é requisito universal de validade; a diligência deve respeitar a legislação e os riscos do caso.

A matrícula é o assentamento registral do imóvel; a certidão é o documento que reproduz ou certifica suas informações. Cadastro municipal e anúncio não substituem a prova registral.

4. Proposta, sinal e contrato

Defina preço, pagamentos, condições de crédito, solução de pendências, entrega e consequências do descumprimento. A proposta pode gerar obrigações conforme seu conteúdo e as regras do Código Civil; não assuma que somente a escritura vincula.

Sinal não é obrigatório em toda compra e não deve ser pago antes de entender sua função. Quando configurado como arras, aplicam-se os arts. 417 a 420 conforme o tipo e a causa do encerramento. Desistência, condição de financiamento frustrada e inadimplemento não são situações idênticas.

Se a compra depende de crédito, estabeleça como tratar negativa, avaliação inferior, prazo e devolução de valores. Não presuma liberação ou cancelamento sem custo.

5. Título e registro

A forma do título depende da operação. O art. 108 prevê escritura pública para os negócios ali abrangidos, ressalvadas exceções legais; pagamento à vista não determina sozinho a forma. Certos instrumentos particulares têm força de escritura por previsão legal.

Na compra e venda entre vivos, a propriedade se transfere pelo registro do título na matrícula. Isso não é “averbar a escritura”. Apresentação e protocolo também não equivalem a registro concluído. Acompanhe a qualificação, cumpra exigências cabíveis e confira a certidão final.

O ITBI deve ser tratado conforme incidência, base, benefícios e procedimento aplicáveis. Não confunda divisão contratual do custo com definição legal do contribuinte.

6. Pagamento, entrega e pós-compra

Siga o fluxo contratual, especialmente no financiamento: pode haver assinatura e registro antes da liberação bancária ao vendedor. Confirme recebimentos pelo banco, sem aceitar agendamento ou captura de tela como prova de crédito disponível.

Documente vistoria de entrega, itens incluídos, leituras e chaves. Defeitos ou divergências devem ser registrados e tratados conforme os direitos e obrigações; não imponha uma regra universal de recusar chaves por qualquer observação. Atualize cadastros e responsabilidades de serviços pelos procedimentos competentes.

Fontes e referências

Perguntas frequentes