Alvará de construção e regularização de obra: guia prático

O que é o alvará de construção

O alvará de construção é a licença emitida pela prefeitura que autoriza a execução de uma obra antes de ela começar. Ele confirma que o projeto está de acordo com o Código de Obras e a legislação de uso e ocupação do solo do município: recuos, taxa de ocupação, altura, coeficiente de aproveitamento e demais parâmetros urbanísticos. Para aprofundar, leia também Regularizar Imóvel: Como Fazer em Cada Situação.

É um documento de natureza administrativa municipal, diferente do registro no cartório. O alvará libera a obra; o habite-se atesta que ela terminou conforme o aprovado; e a averbação leva a construção para a matrícula do imóvel. Os três se encadeiam, e pular etapas costura problemas para a venda e o financiamento no futuro. Para aprofundar, leia também Registro de Imóvel: Como Fazer, Custos e Prazos.

Quando o alvará é exigido

Como a competência é municipal, as regras variam de cidade para cidade, mas há um padrão. Em geral, o alvará é exigido para construção nova, ampliação de área, demolição e reformas que mexem na estrutura ou alteram a área construída. Pequenos serviços de manutenção costumam ser dispensados. Para aprofundar, leia também Matrícula do imóvel: o que é e como consultar.

• Construção de casa, sobrado, prédio ou edícula nova.
• Ampliação que aumente a área construída existente.
• Reforma estrutural (mexer em pilares, lajes, fundações).
• Demolição de edificação (que também tem licença própria).
• Mudança de uso que exija adequação da edificação, conforme o município.

Documentos: projeto, ART e RRT

O coração do pedido é o projeto arquitetônico aprovado, assinado por um profissional habilitado. Junto dele vem a anotação de responsabilidade técnica, que registra quem responde tecnicamente pela obra: a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), emitida pelo CREA para engenheiros, ou a RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), emitida pelo CAU para arquitetos.

• Projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura.
• ART (CREA) ou RRT (CAU) do responsável técnico.
• Documentos do imóvel: matrícula atualizada e comprovante de propriedade.
• Documentos do proprietário e do responsável técnico.
• Comprovante de recolhimento das taxas municipais do processo.
• Projetos complementares, quando exigidos (estrutural, hidráulico, elétrico).

CNO e INSS da obra

Além da prefeitura, a obra tem obrigações federais. O CNO (Cadastro Nacional de Obras) é o registro da construção na Receita Federal, que substituiu a antiga matrícula CEI. É por meio dele que a Receita acompanha a obra e as contribuições previdenciárias devidas sobre a mão de obra empregada.

Sobre a construção incide contribuição previdenciária (o 'INSS da obra'), calculada conforme a área e o padrão da edificação por meio da aferição da Receita. Ao final, para liberar a averbação, costuma ser exigida a Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra, que comprova a regularidade dessas contribuições. Sem essa quitação, o cartório não averba a construção.

Multas e riscos de construir sem alvará

Construir sem alvará é uma infração administrativa. A prefeitura pode aplicar multa, embargar a obra (parar o serviço) e, em casos extremos de descumprimento de parâmetros urbanísticos, exigir demolição do que foi feito irregularmente. O valor das multas varia por município e costuma crescer com a área e a reincidência.

• Multa administrativa, definida pela legislação municipal.
• Embargo da obra até a regularização.
• Dificuldade ou impossibilidade de obter o habite-se.
• Impossibilidade de averbar a construção na matrícula.
• Financiamento negado e desvalorização na hora de vender.
• Em casos graves, ordem de demolição do que descumpre o zoneamento.

O impacto vai além da multa. Uma obra não averbada não aparece na matrícula, então o imóvel é tratado como terreno para efeito de financiamento e o comprador assume o custo de regularizar. Isso derruba o preço e afasta interessados, um problema clássico na hora de vender.

Passo a passo para regularizar uma obra já feita

Regularizar uma construção que já existe segue uma lógica parecida com a de aprovar uma obra nova, só que de forma retroativa: em vez de pedir licença antes, você comprova e adequa o que já foi construído. O caminho geral tem os seguintes passos.

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   Contrate um responsável técnico

   Um engenheiro ou arquiteto avalia a construção existente, verifica se ela cabe nos parâmetros do município e emite a ART ou RRT correspondente à regularização.

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   Levante o projeto de regularização (as-built)

   O profissional desenha o projeto do que efetivamente foi construído, o chamado as-built, para submeter à prefeitura como projeto de regularização.

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   Protocole o pedido na prefeitura

   Apresente o projeto, a responsabilidade técnica e os documentos do imóvel no órgão municipal competente, pagando as taxas do processo de regularização.

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   Regularize CNO e a parte previdenciária

   Abra ou atualize o CNO na Receita Federal e providencie a aferição para apurar a contribuição previdenciária da obra, quitando o que for devido.

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   Pague tributos e o ISS retroativo

   A regularização costuma envolver o recolhimento de taxas e, conforme o município, do ISS sobre a construção. Confirme os valores e a forma na prefeitura.

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   Obtenha o habite-se

   Com o projeto aprovado e as pendências quitadas, a prefeitura vistoria e emite o habite-se (auto de conclusão), atestando que a edificação está regular.

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   Averbe a construção na matrícula

   Com habite-se e CND de obra em mãos, leve tudo ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar a construção, atualizando a área na matrícula.

Custos envolvidos na regularização

A regularização soma custos de naturezas diferentes: honorários do responsável técnico, taxas municipais, contribuição previdenciária da obra, eventual ISS e os emolumentos do cartório para averbar. Os valores variam muito conforme a cidade, a área e o padrão da construção, então trate qualquer número como referência e confirme nas fontes competentes.

Apesar de parecer trabalhoso, regularizar costuma valer a pena: um imóvel com a obra averbada vale mais, financia melhor e vende sem o desconto que o comprador pede quando precisa assumir a regularização. É um investimento na liquidez do bem.

Vender ou comprar imóvel com obra irregular

Para o vendedor, o ideal é regularizar antes de anunciar. Se não der tempo, o mínimo é ser transparente sobre a situação e refletir isso no preço, porque o comprador financiado provavelmente não conseguirá crédito sobre a área não averbada. Esconder a irregularidade tende a derrubar o negócio no meio do caminho.

Para o comprador, a orientação é comparar a matrícula com a realidade física do imóvel: se a casa tem área construída que não aparece na matrícula, há obra não averbada. Nesse caso, vale negociar quem arca com a regularização e a que custo, ou condicionar a compra à regularização prévia. Um corretor experiente ajuda a mapear essa pendência logo no início e a evitar surpresa no fechamento.

Quando buscar ajuda profissional

Alvará e regularização de obra envolvem três frentes que raramente o proprietário domina sozinho: engenharia/arquitetura (projeto e responsabilidade técnica), tributário-previdenciário (CNO, INSS, ISS) e registral (habite-se e averbação). Por isso, montar um time costuma sair mais barato do que tentar sozinho e errar o caminho.

Um engenheiro ou arquiteto conduz o projeto e a ART/RRT; um contador cuida da parte previdenciária; e o cartório orienta sobre a documentação da averbação. Um corretor atualizado ajuda a enxergar, desde o início, como a regularidade impacta o valor e a venda do imóvel, o que evita retrabalho e negócio travado.

Perguntas frequentes