Averbação de imóvel: o que averbar na matrícula e como fazer

Averbação de imóvel: entenda o que averbar na matrícula, o passo a passo no cartório de registro, documentos, custos por tipo e por que isso afeta a venda.

Leitura de 9 min · Atualizado em 2026-07-10

• Averbar é anotar na matrícula fatos que mudam o imóvel ou a situação dos donos, como obra, quitação, casamento ou óbito.
• Sem averbação a matrícula fica desatualizada e pode travar a venda, o financiamento e o inventário.
• O pedido é feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem, com documento que comprove o fato.
• Custos variam por estado e pela natureza do ato (com ou sem valor declarado), seguindo a tabela de emolumentos.
• Construção averbada depende de habite-se e CND de obra do INSS; sem isso o cartório não conclui o ato.

O que é averbação e por que ela existe

Averbação é o ato pelo qual o Cartório de Registro de Imóveis anota, à margem da matrícula, um fato que altera o imóvel ou a situação jurídica de quem consta como proprietário. A matrícula é a 'certidão de nascimento' do bem: ela reúne toda a história dele em ordem cronológica. A averbação mantém essa história atualizada. Para aprofundar, leia também Regularizar Imóvel: Como Fazer em Cada Situação.

A base legal está na Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que separa dois tipos de anotação: o registro, que transfere ou constitui direitos (como a compra e venda ou a hipoteca), e a averbação, que informa alterações e fatos acessórios. Na prática, quase toda mudança relevante que não seja uma nova transmissão de propriedade entra como averbação. Para aprofundar, leia também Registro de Imóvel: Como Fazer, Custos e Prazos.

Registro cria ou transfere direito (quem é o dono, quem tem garantia). Averbação atualiza informação (o que mudou no imóvel ou no estado dos donos). Ambos ficam na mesma matrícula.

O que precisa ser averbado na matrícula

A regra prática é: se um documento externo diz algo diferente do que está na matrícula, provavelmente falta uma averbação. Os casos mais comuns aparecem em quatro grandes grupos: mudanças físicas no imóvel, mudanças no nome ou estado civil do dono, extinção de ônus e alterações administrativas feitas pela prefeitura. Para aprofundar, leia também Matrícula do imóvel: o que é e como consultar.

• Construção nova, ampliação ou demolição (a matrícula precisa refletir a área construída real).
• Casamento, divórcio ou alteração de nome dos proprietários.
• Óbito de proprietário, quando cabe averbar antes ou junto do inventário.
• Quitação de financiamento com baixa da alienação fiduciária ou da hipoteca.
• Mudança de nome ou de numeração da rua feita pelo município.
• Cancelamento de penhora, indisponibilidade ou usufruto já extinto.

Antes de vender, peça uma certidão de matrícula atualizada e compare com a realidade: área construída, estado civil e ausência de ônus. Divergência ali é a causa nº 1 de negócio travado no cartório.

Averbação de construção e de demolição

Averbar construção é o caso mais burocrático. O cartório precisa da prova de que a obra é regular perante a prefeitura, o que normalmente significa o habite-se (auto de conclusão de obra). Sem a matrícula refletir a área construída, o imóvel pode até ser vendido como terreno, mas o banco raramente financia e o comprador assume o custo de regularizar depois.

Para obra concluída também costuma ser exigida a Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra emitida pela Receita Federal, que comprova o recolhimento das contribuições previdenciárias incidentes sobre a construção. Já a demolição precisa ser averbada para que a matrícula deixe de descrever uma edificação que não existe mais, o que evita cobrança indevida de IPTU e problemas na venda.

Obra sem habite-se não averba. Se a construção não tem projeto aprovado nem alvará, o caminho é primeiro regularizar na prefeitura e, só depois, averbar no cartório. Confirme as exigências vigentes no cartório da sua cidade.

Estado civil, óbito e mudança de nome

Quando o proprietário casa, divorcia-se ou muda de nome, a matrícula precisa acompanhar. Isso evita que o comprador estranhe uma diferença entre o nome na certidão de matrícula e o do documento de identidade do vendedor. A averbação é feita com a certidão de casamento, a averbação de divórcio ou o documento que comprove a alteração de nome.

No caso de óbito, a averbação registra o falecimento do titular e prepara a matrícula para o inventário. A transmissão da propriedade aos herdeiros, porém, não é averbação: ela é feita por registro do formal de partilha ou da escritura de inventário. Averbar o óbito é o passo anterior que organiza a cadeia sucessória.

Quitação de financiamento e baixa de ônus

Quem financiou pela Lei 9.514/97 tem o imóvel em alienação fiduciária: o banco figura como proprietário fiduciário na matrícula até a quitação. Ao pagar a última parcela, o comprador precisa levar o termo de quitação emitido pelo credor ao cartório e averbar a baixa da alienação. Só então a matrícula passa a mostrá-lo como proprietário pleno.

O mesmo vale para hipoteca (mais comum em contratos antigos): quitada a dívida, averba-se o cancelamento. Muita gente quita o financiamento e esquece essa etapa, descobrindo o problema anos depois, na hora de vender, quando o imóvel ainda aparece 'gravado'. A baixa não é automática: depende de o proprietário levar o termo ao registro.

Quitou o financiamento? Peça ao banco o termo de quitação e averbe a baixa da garantia logo. Deixar para depois costuma custar tempo e nova emissão de documentos quando a venda já está em andamento.

Passo a passo para averbar no cartório

O procedimento é semelhante para a maioria das averbações; o que muda é o documento que comprova o fato. Veja o caminho geral, do preparo ao acompanhamento.

1. Identifique o cartório certo
   A averbação é feita no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o bem está localizado — o mesmo que guarda a matrícula. Confirme na certidão de matrícula qual é a serventia.
2. Reúna o documento que comprova o fato
   Habite-se e CND para construção; certidão de casamento ou divórcio para estado civil; termo de quitação para baixa de garantia; certidão de óbito para falecimento; ofício da prefeitura para mudança de rua.
3. Verifique certidões e débitos pendentes
   Alguns atos exigem comprovar quitação de tributos (ITBI, IPTU) ou apresentar CND específica. Consulte o cartório sobre a lista exata para o seu caso antes de protocolar.
4. Protocole o requerimento de averbação
   Apresente o requerimento com seus dados, o número da matrícula e o documento comprobatório. Muitos cartórios aceitam protocolo digital via plataformas oficiais de registro eletrônico.
5. Pague os emolumentos
   O cartório calcula a taxa conforme a tabela de emolumentos do estado e a natureza do ato (com ou sem valor declarado). O pagamento é condição para o ato ser praticado.
6. Acompanhe a qualificação e retire a certidão
   O oficial analisa (qualifica) o pedido. Se estiver tudo certo, a averbação é lançada na matrícula. Peça, ao final, uma certidão atualizada mostrando a averbação concluída.

Documentos e custos por tipo de averbação

Os custos seguem a tabela de emolumentos de cada estado e variam bastante entre atos 'sem valor declarado' (mais baratos) e atos que envolvem valor econômico. A tabela abaixo resume o documento-chave de cada situação. Trate os valores como referência de mercado e confirme a faixa vigente no cartório local.

Muitos estados oferecem gratuidade ou desconto em averbações ligadas a programas de regularização fundiária (REURB). Pergunte ao cartório se o seu caso se enquadra.

Os riscos de vender com a matrícula desatualizada

Uma matrícula que não reflete a realidade é o principal ponto de fricção numa venda. Se a casa tem 120 m² construídos mas a matrícula descreve só o terreno, o banco do comprador não libera o financiamento sobre o valor real e a avaliação trava. Se ainda consta uma hipoteca já paga, o comprador desconfia e o cartório recusa a lavratura da escritura.

• Financiamento negado ou reduzido por área construída não averbada.
• Escritura barrada por ônus que já deveria estar cancelado.
• Inventário mais lento quando o óbito não foi averbado a tempo.
• Renegociação de preço porque o comprador assume o custo de regularizar.

Por isso, muitos corretores orientam o vendedor a resolver as averbações pendentes antes de anunciar. Um bom profissional identifica o gap comparando a matrícula com a documentação e ajuda a montar a lista de pendências, poupando surpresas no fechamento.

Quando buscar ajuda profissional

Averbações simples, como estado civil ou baixa de financiamento, costumam ser resolvidas direto pelo proprietário no cartório. Já averbação de construção sem habite-se, regularização de obra antiga ou cadeia sucessória complexa envolvem prefeitura, engenharia e, às vezes, advogado. Nesses casos, contar com apoio profissional reduz retrabalho.

O próprio cartório orienta sobre a documentação exigida — vale ligar ou usar o atendimento antes de reunir tudo, já que as exigências mudam de cidade para cidade. Um corretor experiente também ajuda a mapear as pendências logo no início, quando ainda dá tempo de resolver sem pressão do fechamento.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre registro e averbação?

Registro cria ou transfere um direito, como a compra e venda ou a hipoteca. Averbação apenas atualiza a matrícula com um fato acessório, como uma construção, um casamento ou a baixa de um financiamento já quitado.

Averbação de imóvel é obrigatória?

Sim, sempre que há um fato que altera o imóvel ou a situação do dono. Sem a averbação, a matrícula fica desatualizada e isso pode travar venda, financiamento e inventário até a regularização ser feita.

Quanto custa averbar um imóvel?

Depende do estado e do tipo de ato. Averbações sem valor econômico, como estado civil, tendem a ser baratas; averbação de construção costuma ser mais cara. Confirme a faixa vigente na tabela de emolumentos do cartório local.

Preciso de habite-se para averbar uma construção?

Na maioria dos casos sim. O cartório exige a prova de conclusão de obra da prefeitura e, geralmente, a CND de obra da Receita Federal. Sem esses documentos, a construção não é averbada na matrícula.

Quitei meu financiamento; a baixa da garantia é automática?

Não. Você precisa pegar o termo de quitação com o banco e levá-lo ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar a baixa da alienação fiduciária ou da hipoteca. Sem isso, o imóvel continua aparecendo como gravado.

Onde faço a averbação?

No Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado, que é o mesmo que guarda a matrícula. Você confirma qual serventia é a competente na própria certidão de matrícula.

Posso vender sem averbar a construção?

É possível vender o terreno, mas o valor da construção não estará reconhecido na matrícula. Isso costuma inviabilizar financiamento e faz o comprador assumir o custo de regularizar, o que reduz o preço e trava o negócio.

Quanto tempo demora uma averbação?

Varia conforme o cartório e o tipo de ato. Averbações simples podem sair em poucos dias úteis; casos que exigem análise de documentos de obra ou de sucessão levam mais tempo. Pergunte o prazo ao protocolar.

Preciso de advogado para averbar?

Para atos simples, não. Casos complexos como regularização de obra antiga ou sucessão com vários herdeiros costumam se beneficiar de apoio jurídico. O cartório informa a documentação exigida para cada situação.

Averbar óbito já transfere o imóvel aos herdeiros?

Não. Averbar o óbito apenas registra o falecimento do titular. A transferência da propriedade é feita depois, pelo registro do formal de partilha ou da escritura pública de inventário na matrícula.

Como sei se falta alguma averbação no meu imóvel?

Peça uma certidão de matrícula atualizada e compare com a realidade e com seus documentos: área construída, estado civil, ausência de dívidas garantidas. Qualquer divergência costuma indicar uma averbação pendente.

Demolição precisa ser averbada?

Sim. Se a edificação foi derrubada, a matrícula ainda descreve algo que não existe. Averbar a demolição corrige a descrição, evita cobrança indevida de IPTU sobre a construção e destrava a venda do terreno.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.