Entrada para comprar imóvel: quanto precisa e como juntar

Descubra quanto de entrada os bancos costumam exigir para comprar imóvel, como o valor muda a parcela, o uso do FGTS e estratégias práticas para juntar o dinheiro.

Leitura de 10 min · Atualizado em 2026-07-10

• Bancos costumam financiar 70% a 80% do imóvel, então a entrada típica fica em 20% a 30%.
• Quanto maior a entrada, menor a parcela, menor o total de juros e maior a chance de aprovação.
• O FGTS pode ser usado como entrada quando você atende às condições legais do saque para moradia.
• Custos de cartório e ITBI (em geral 4% a 6% somados) entram no orçamento e não cabem no financiamento.
• Se falta entrada, dá para juntar por etapas, buscar imóvel mais barato ou avaliar alternativas com cautela.

O que é a entrada e por que ela existe

A entrada é a parte do preço do imóvel que você paga com recursos próprios, sem financiar. O restante é coberto pelo banco por meio do financiamento imobiliário. Se um apartamento custa R$ 300 mil e o banco financia R$ 240 mil, a entrada é de R$ 60 mil. Para aprofundar, leia também Comprar o primeiro imóvel: guia completo para iniciantes.

Ela existe porque o banco quase nunca financia 100% do valor. Exigir uma entrada reduz o risco da operação: o comprador entra com pele no jogo e o valor financiado fica abaixo do preço do bem, que serve de garantia por alienação fiduciária (Lei 9.514/97). Por isso a entrada é uma etapa quase inevitável de quem compra financiado. Para aprofundar, leia também Financiamento Imobiliário: Como Funciona na Prática.

Entrada e sinal não são a mesma coisa. O sinal (arras) é um valor pago para firmar a negociação; a entrada é o total de recursos próprios que compõe o preço junto com o financiamento.

Quanto de entrada os bancos costumam exigir

Não existe um percentual único fixado em lei para todos os casos. O quanto o banco financia depende da política da instituição, do perfil de crédito do comprador, do tipo de imóvel e do programa habitacional. Na prática, é comum que os bancos financiem entre 70% e 80% do valor, o que leva a uma entrada típica de 20% a 30%. Para aprofundar, leia também FGTS para comprar imóvel: regras e como usar.

Programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida têm regras próprias de financiamento e podem permitir entrada menor para quem se enquadra. Confirme as condições e faixas vigentes nas fontes oficiais (Caixa e programa).

Como a entrada muda a parcela e o custo total

Quanto mais você dá de entrada, menos precisa financiar. E financiar menos significa parcelas menores e, ao longo dos anos, muito menos juros pagos. Como o financiamento imobiliário costuma durar de 20 a 35 anos, cada real a mais na entrada tende a poupar bem mais em juros no total.

Antes de fechar, use um simulador para comparar cenários de entrada. Ver a diferença na parcela e no total pago ajuda a decidir quanto vale a pena poupar antes de comprar.

FGTS como entrada: quando dá para usar

O saldo do FGTS pode ser usado para compor a entrada do imóvel, o que ajuda muito quem tem tempo de carteira assinada. Existe regra para isso: o uso do FGTS na compra da moradia exige condições como o imóvel ser residencial urbano, destinado à moradia do comprador, e o comprador não ter outro financiamento ativo no sistema habitacional, entre outros requisitos.

• O imóvel geralmente precisa ser residencial urbano e destinado à moradia.
• Há exigências de tempo de contribuição e limites ligados ao valor do imóvel.
• Costuma ser vedado usar o FGTS quando já se tem financiamento habitacional ativo.
• O saque é feito diretamente na operação, sem o dinheiro passar pela sua conta.

As regras e os limites de uso do FGTS mudam com frequência. Antes de contar com o saldo como entrada, confirme as condições vigentes na Caixa e nas fontes oficiais do FGTS.

Além da entrada: os custos que não se financiam

Um erro comum é planejar só a entrada e esquecer dos custos de fechamento. ITBI, escritura e registro em regra são pagos à vista pelo comprador e não entram no valor financiado. Somados, costumam representar uma fatia relevante do preço.

Na hora de montar o orçamento, some entrada mais custos de fechamento. Quem separa apenas o valor da entrada corre o risco de ter o dinheiro para o imóvel, mas não para formalizar a compra.

Estratégias práticas para juntar a entrada

Juntar 20% a 30% do valor de um imóvel parece distante, mas fica mais viável com um plano claro, prazo definido e disciplina. O caminho é transformar a meta em um valor mensal possível e proteger esse dinheiro de gastos do dia a dia.

• Defina a meta em reais e o prazo: divida o total pelo número de meses para achar o aporte mensal.
• Automatize o aporte logo que o salário cai, tratando a poupança como uma conta fixa.
• Mantenha a reserva em aplicação de baixo risco e liquidez, separada da conta do dia a dia.
• Direcione entradas extras (13º, restituição de imposto, bônus) integralmente para a meta.
• Reveja assinaturas e gastos recorrentes e canalize o que sobrar para a entrada.
• Considere o saldo do FGTS no cálculo, respeitando as regras de uso.

Guardar em uma aplicação segura e de fácil resgate evita a tentação de gastar e mantém o dinheiro disponível quando o imóvel certo aparecer. Evite arriscar a entrada em investimentos voláteis perto da meta.

E se a entrada não for suficiente?

Se o valor que você tem hoje não fecha a entrada do imóvel desejado, há caminhos antes de desistir. Alguns exigem paciência, outros mudam o alvo da compra, e todos pedem cautela para não comprometer o orçamento.

• Buscar um imóvel de valor menor, que exige entrada proporcionalmente menor.
• Estender o prazo de poupança por alguns meses para completar a entrada.
• Verificar enquadramento em programa habitacional, que pode reduzir a entrada exigida.
• Somar o FGTS de mais de um comprador em uma compra em conjunto, quando permitido.
• Avaliar o consórcio como forma de formar o valor ao longo do tempo, ciente de que não há entrega imediata.

Cuidado com soluções que financiam a própria entrada com crédito caro. Isso pode inflar o comprometimento de renda e derrubar a aprovação do financiamento principal.

Como planejar a compra em torno da entrada

A entrada é o ponto de partida do planejamento, não um detalhe. Antes de se apaixonar por um imóvel, defina quanto consegue dar de entrada, quanto sobra para custos de fechamento e qual parcela cabe no seu orçamento sem sufoco. Uma referência prudente é manter o comprometimento de renda com a parcela dentro de um limite confortável, algo que os próprios bancos costumam observar na análise.

Com esses três números em mãos, você descobre a faixa de preço realista e evita perder tempo com imóveis fora do alcance. O melhor negócio não é o imóvel mais caro que o banco aprova, e sim aquele cuja entrada, custos e parcela cabem com folga no seu orçamento. Um corretor pode ajudar a alinhar essa faixa com as opções disponíveis na região.

Perguntas frequentes

Qual o percentual mínimo de entrada para financiar um imóvel?

Não há um número único. Como os bancos costumam financiar 70% a 80% do valor, a entrada típica fica entre 20% e 30%. O percentual exato depende do banco, do imóvel e da sua análise de crédito.

É possível comprar imóvel sem entrada?

É difícil na compra financiada tradicional, porque o banco raramente financia 100%. Alguns programas habitacionais têm condições mais flexíveis, mas mesmo assim há custos de cartório e ITBI a pagar à vista.

Posso usar o FGTS como entrada?

Sim, quando você atende às condições de uso do FGTS na compra de moradia, como o imóvel ser residencial urbano e destinado a morar. Como as regras mudam, confirme os requisitos vigentes na Caixa antes.

Quanto mais entrada eu der, melhor?

Em geral sim: uma entrada maior reduz a parcela, diminui os juros totais e melhora a chance de aprovação. O limite é não zerar sua reserva de emergência, que deve ser preservada.

A entrada cobre os custos de cartório e ITBI?

Não. ITBI, escritura e registro são pagos à parte, à vista, e não entram no financiamento. Some esses custos (em geral 4% a 6% no total) ao valor da entrada no seu planejamento.

Dá para financiar a entrada?

Existem formas de crédito para isso, mas costumam ter juros altos e aumentam o comprometimento de renda, o que pode derrubar a aprovação do financiamento principal. Use com muita cautela.

Quanto tempo leva para juntar a entrada?

Depende do valor do imóvel, do quanto você consegue poupar por mês e do saldo de FGTS. Divida a meta em reais pelo aporte mensal possível para estimar o prazo e ajustar o plano.

Onde devo guardar o dinheiro da entrada?

Em aplicações de baixo risco e boa liquidez, separadas da conta do dia a dia. Evite investimentos voláteis perto da meta, para não arriscar o valor quando o imóvel certo aparecer.

Entrada e sinal são a mesma coisa?

Não. O sinal (arras) é um valor pago para firmar o negócio e faz parte do preço; a entrada é o total de recursos próprios que você aporta junto ao financiamento. O sinal costuma integrar a entrada.

Posso somar o FGTS de duas pessoas na entrada?

Em compras em conjunto isso costuma ser possível, desde que cada pessoa atenda às condições de uso do FGTS. Confirme as regras da operação com o banco e nas fontes oficiais antes de contar com a soma.

A entrada muda a taxa de juros do financiamento?

A taxa depende de vários fatores, mas uma entrada maior reduz o valor financiado e o risco da operação, o que pode ajudar nas condições oferecidas. O impacto exato varia por banco e perfil.

Vale mais a pena esperar para juntar mais entrada?

Depende do seu momento e do mercado. Mais entrada barateia o financiamento, mas esperar tem custos, como aluguel e variação de preços. Compare os cenários com um simulador antes de decidir.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.