Distrato de imóvel na planta: seus direitos e quanto você recebe de volta

Entenda o distrato de imóvel na planta pela Lei 13.786/2018: retenção permitida, prazos de devolução, atraso de obra e as vias para resolver com a construtora.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• A Lei do Distrato (13.786/2018) define quanto a construtora pode reter quando você desiste do imóvel na planta.
• A retenção costuma ficar em 25% dos valores pagos, ou até 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação.
• No atraso de obra além da tolerância, você pode pedir a rescisão com devolução integral e corrigida.
• Fora do atraso, a devolução do saldo tem prazo legal para ser paga pela construtora.
• Antes de litigar, tente acordo formal; se não resolver, há PROCON, Juizado Especial e ação com advogado.

O que é o distrato de imóvel na planta

Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda de um imóvel comprado na planta, antes da conclusão do negócio. Ele pode partir do comprador que desiste — por mudança de planos, perda de renda ou financiamento negado — ou decorrer de descumprimento da construtora, como o atraso na entrega da obra. As consequências financeiras mudam bastante conforme o motivo. Para aprofundar, leia também Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Guia Completo.

Até 2018, os contratos previam retenções altas e imprevisíveis, e cada disputa terminava em cálculos diferentes na Justiça. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, padronizou regras para empreendimentos de incorporação imobiliária, trazendo limites de retenção e prazos de devolução. Ela se aplica aos contratos firmados a partir da sua vigência. Para aprofundar, leia também Contrato de arras e sinal na compra de imóvel.

Este conteúdo é educativo e não substitui a leitura do seu contrato nem a orientação de um advogado. Cada empreendimento tem cláusulas próprias que precisam ser conferidas caso a caso.

A Lei do Distrato (13.786/2018) em resumo

A Lei 13.786/2018 alterou a legislação de incorporações e de loteamentos para dar previsibilidade ao distrato. Ela obriga o contrato a trazer um quadro-resumo com as principais condições, incluindo o percentual de retenção em caso de desistência, os prazos e as penalidades. Se esse quadro estiver ausente ou obscuro, o comprador pode questionar as cláusulas. Para aprofundar, leia também Guia jurídico imobiliário completo.

• Aplica-se a imóveis vendidos na planta por incorporadoras, no regime da Lei 4.591/64 e da Lei 6.766/79.
• Define percentuais máximos de retenção sobre os valores pagos pelo comprador.
• Estabelece prazos para a construtora devolver o que exceder a retenção.
• Trata separadamente a desistência do comprador e o inadimplemento da construtora.

É importante distinguir o distrato de imóvel na planta, regido por essa lei, do distrato de compra entre particulares, que segue as regras gerais do Código Civil e as cláusulas livremente pactuadas no contrato. Os percentuais e prazos abaixo valem para a relação com incorporadoras.

Quanto a construtora pode reter

Quando a desistência parte do comprador, a construtora pode reter parte dos valores pagos como compensação. A regra geral prevê retenção de até 25% dos valores pagos. Em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação — em que o empreendimento tem contabilidade separada —, a retenção pode chegar a até 50% dos valores pagos.

Além do percentual de retenção, o contrato pode prever a dedução de itens como comissão de corretagem já paga, valores de fruição (se você chegou a usar o imóvel) e encargos condominiais e tributos do período. Some tudo para entender o valor líquido que deve retornar.

Prazos de devolução do que sobra

Após aplicar a retenção permitida, a construtora deve devolver o saldo ao comprador em prazo definido pela lei, que varia conforme o empreendimento ter ou não patrimônio de afetação. Em empreendimentos com afetação, a devolução costuma ocorrer após o chamado habite-se ou a conclusão da obra; sem afetação, o prazo tende a ser contado a partir do distrato.

• Os valores a devolver devem ser corrigidos monetariamente pelo índice do contrato.
• A forma de pagamento pode ser em parcela única ou conforme previsto no quadro-resumo.
• Atraso da construtora em devolver pode gerar correção e encargos adicionais.
• Guarde todos os comprovantes de pagamento para calcular corretamente o saldo devido.

Os prazos exatos dependem da redação legal vigente e do tipo de empreendimento. Confirme os prazos atualizados no texto da lei e no seu contrato antes de aceitar qualquer proposta de devolução.

Atraso de obra: quando a devolução é integral

O cenário muda completamente quando o problema é da construtora. Contratos de imóvel na planta costumam prever um prazo de tolerância (frequentemente de 180 dias) além da data prevista de entrega. Se a obra atrasa dentro desse prazo, em regra não há penalidade automática à incorporadora. Passado o prazo de tolerância, configura-se o descumprimento.

Diante do atraso além da tolerância, o comprador em geral pode escolher entre esperar a entrega e cobrar as penalidades previstas, ou pedir a rescisão do contrato com devolução integral e corrigida dos valores pagos — sem a retenção aplicável à desistência voluntária, justamente porque a culpa é da construtora. Também pode caber indenização conforme o caso.

Reúna o contrato com a data prevista de entrega, os comprovantes de pagamento e qualquer comunicação da construtora sobre o atraso. Esse conjunto sustenta o pedido de devolução integral.

Passo a passo para pedir o distrato

Seja qual for o motivo, um distrato bem conduzido começa pela organização dos documentos e por uma tentativa formal de acordo. Siga a sequência abaixo para não perder prazos nem direitos.

1. Releia o contrato e o quadro-resumo
   Identifique o percentual de retenção, os prazos de devolução, a data prevista de entrega e o prazo de tolerância.
2. Reúna os comprovantes de pagamento
   Junte todos os recibos, boletos e extratos para calcular exatamente quanto você pagou e o índice de correção.
3. Defina o motivo do distrato
   Separe se é desistência sua ou descumprimento da construtora, pois isso muda retenção e devolução.
4. Formalize o pedido por escrito
   Envie a solicitação de distrato por canal com registro (e-mail ou notificação), pedindo o cálculo detalhado.
5. Confira o cálculo apresentado
   Verifique se a retenção e as deduções respeitam a lei e o contrato, e se a correção monetária foi aplicada.
6. Tente o acordo direto
   Negocie condições e prazo de devolução com a construtora, sempre registrando o combinado por escrito.
7. Escale para os órgãos de defesa
   Se não houver acordo justo, acione PROCON, Juizado Especial ou um advogado, conforme o valor e a complexidade.

Vias para resolver o distrato

Nem todo distrato precisa virar processo. Existe uma escala de opções, do acordo amigável até a ação judicial, que você pode percorrer conforme a resposta da construtora e o valor envolvido.

O Juizado Especial costuma ser adequado para causas de menor valor e dispensa advogado até um limite legal, mas envolvendo cláusulas complexas ou valores altos, a orientação de um advogado especializado ajuda a evitar acordos desvantajosos e a calcular corretamente o que é devido.

Distrato entre particulares: como difere

Quando a compra é feita diretamente entre pessoas físicas — e não de uma incorporadora —, a Lei do Distrato não se aplica. As consequências da desistência seguem o que foi pactuado no contrato e as regras do Código Civil, especialmente as cláusulas de arras (sinal) e multa. É por isso que a redação do contrato entre particulares merece tanto cuidado.

• Arras confirmatórias: quem desiste pode perder o sinal ou devolvê-lo em dobro, conforme quem deu causa.
• Arras penitenciais: quando o contrato permite arrependimento mediante perda do sinal.
• Multa contratual: percentual previsto para a parte que descumprir o acordo.
• Sem cláusula clara, a disputa recai nas regras gerais do Código Civil e pode acabar na Justiça.

Em compras entre particulares, definir com clareza o sinal, a multa e as hipóteses de arrependimento no contrato evita que o distrato vire uma disputa longa e imprevisível.

Cuidados e erros comuns no distrato

Muitos compradores aceitam o primeiro cálculo apresentado sem conferir se a retenção e as deduções respeitam a lei e o contrato. Outros assinam termos de quitação amplos, abrindo mão de valores que ainda teriam direito a discutir. Ler com atenção antes de assinar é a melhor proteção.

• Não aceite retenção acima do limite legal e do que está no quadro-resumo do contrato.
• Confira se a correção monetária foi aplicada sobre os valores a devolver.
• Desconfie de termos de quitação que renunciam a todo e qualquer direito futuro.
• Guarde cópias de tudo: contrato, comprovantes, cálculos e comunicações da construtora.
• Em caso de atraso de obra, documente as datas para sustentar a devolução integral.

Um corretor de confiança e, quando necessário, um advogado, ajudam a interpretar o contrato e a negociar melhores condições. O objetivo é sair do negócio recuperando o máximo possível dentro do que a lei garante, sem cair em acordos apressados.

Perguntas frequentes

O que é distrato de imóvel na planta?

É o desfazimento do contrato de compra de um imóvel comprado na planta, antes da conclusão do negócio. Pode partir do comprador que desiste ou decorrer de descumprimento da construtora, como atraso na obra, e cada motivo tem consequências financeiras diferentes.

Quanto a construtora pode reter se eu desistir?

Pela Lei 13.786/2018, a retenção geral costuma ser de até 25% dos valores pagos. Em empreendimentos com patrimônio de afetação, pode chegar a até 50%. Confira o percentual exato no quadro-resumo do seu contrato.

O que é a Lei do Distrato?

É a Lei 13.786/2018, que padronizou as regras de distrato em incorporações imobiliárias. Ela definiu limites de retenção, prazos de devolução e a obrigação de um quadro-resumo no contrato, trazendo previsibilidade para desistências e rescisões.

Em quanto tempo recebo o dinheiro de volta?

Depois de aplicada a retenção, a construtora deve devolver o saldo em prazo definido em lei, que varia se o empreendimento tem ou não patrimônio de afetação. Os valores devem vir corrigidos; confirme os prazos vigentes na lei e no contrato.

O que é patrimônio de afetação e por que importa?

É um regime em que o empreendimento tem contabilidade e patrimônio separados dos demais da incorporadora. Ele influencia tanto o percentual máximo de retenção quanto o prazo em que a devolução do saldo é feita ao comprador.

Se a obra atrasar, tenho direito à devolução integral?

Se o atraso ultrapassar o prazo de tolerância do contrato, configura-se descumprimento da construtora. Nesse caso, o comprador costuma poder pedir a rescisão com devolução integral e corrigida, sem a retenção aplicável à desistência voluntária.

O que é o prazo de tolerância na entrega?

É um período extra além da data prevista de entrega, frequentemente de 180 dias, dentro do qual o atraso não gera penalidade automática. Passado esse prazo, o comprador pode cobrar penalidades ou pedir a rescisão do contrato.

A construtora pode descontar a comissão de corretagem?

O contrato pode prever a dedução da comissão de corretagem já paga, além de valores de fruição e encargos do período. Confira se essas deduções estão previstas no contrato e se os cálculos apresentados estão corretos antes de assinar.

Preciso de advogado para fazer o distrato?

Nem sempre. Comece tentando acordo direto com a construtora. Para valores menores, o Juizado Especial pode dispensar advogado até certo limite. Em causas complexas ou de alto valor, a orientação de um advogado ajuda a proteger seus direitos.

O PROCON ajuda em caso de distrato?

Sim. O PROCON pode mediar o conflito de consumo de forma administrativa e gratuita quando não há acordo direto com a construtora. É uma etapa intermediária útil antes de recorrer ao Juizado ou a uma ação judicial.

O distrato entre particulares segue a mesma lei?

Não. A Lei do Distrato vale para incorporações. Em compras entre pessoas físicas, valem o contrato e o Código Civil, com destaque para as cláusulas de arras (sinal) e multa. Por isso a redação desse contrato precisa ser clara.

Posso perder o sinal se desistir de uma compra entre particulares?

Depende do contrato. Nas arras confirmatórias, quem deu causa à desistência pode perder o sinal ou devolvê-lo em dobro. Nas arras penitenciais, o arrependimento é permitido mediante perda do valor. Verifique a cláusula pactuada.

Os valores devolvidos são corrigidos?

Sim. O saldo a ser devolvido deve ser corrigido monetariamente pelo índice previsto no contrato. Confira se a correção foi aplicada no cálculo da construtora, pois sua ausência reduz indevidamente o valor que retorna a você.

O que devo evitar ao assinar o distrato?

Evite aceitar retenção acima do limite legal, cálculos sem correção monetária e termos de quitação que renunciam a todo direito futuro. Guarde cópias de contrato, comprovantes e comunicações, e confira tudo antes de assinar.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.