SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher no financiamento

SAC ou Price: entenda como cada sistema de amortização calcula a parcela, o saldo devedor e os juros, com exemplo numérico e o perfil ideal para cada um.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• No SAC, você amortiza um valor fixo do saldo por mês; a parcela começa mais alta e cai ao longo do contrato.
• Na Tabela Price, a parcela é constante do início ao fim, mas o saldo devedor cai devagar no começo.
• Somando tudo, o SAC costuma ter custo total de juros menor que a Price no mesmo prazo e taxa.
• A parcela inicial mais alta do SAC exige renda maior na aprovação; a Price facilita o enquadramento inicial.
• Amortizações extraordinárias rendem mais quando o saldo devedor ainda é alto, o que favorece antecipar cedo em ambos os sistemas.

O que é amortização e por que o sistema muda tudo

Em um financiamento imobiliário, cada parcela que você paga é formada por três partes: amortização (a fatia que reduz de fato o valor que você deve), juros (o custo do dinheiro emprestado, calculado sobre o saldo devedor daquele mês) e encargos, como os seguros obrigatórios e a taxa de administração. O sistema de amortização é a regra matemática que define quanto de cada parcela vai para amortizar e quanto vai para juros ao longo do tempo. Para aprofundar, leia também Financiamento Caixa: passo a passo completo.

No Brasil, os dois sistemas usados em crédito imobiliário são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price (também chamada de sistema francês de amortização). Eles pegam o mesmo valor financiado, o mesmo prazo e a mesma taxa de juros, mas distribuem o pagamento de formas diferentes — e essa diferença muda o valor da primeira parcela, a velocidade com que a dívida cai e o total de juros que você paga no fim. Para aprofundar, leia também Financiamento Imobiliário: Como Funciona na Prática.

Sistema de amortização não é o mesmo que taxa de juros nem que indexador (TR, IPCA ou taxa fixa). São três escolhas independentes dentro do contrato. Este guia trata só do sistema de amortização; a taxa e o indexador continuam valendo por cima dele.

Como funciona o SAC: amortização constante

No SAC, a parte da parcela que amortiza a dívida é sempre a mesma. Se você financia R$ 240 mil em 240 meses, amortiza R$ 1.000 de saldo todo mês, do primeiro ao último. O que muda são os juros: como eles incidem sobre o saldo devedor, que vai caindo mês a mês, os juros começam altos e diminuem ao longo do tempo. Resultado: a parcela total (amortização fixa + juros decrescentes) começa mais alta e cai gradualmente até o fim. Para aprofundar, leia também Comprar à vista ou financiar: a conta.

• A amortização mensal é constante e conhecida desde o início.
• Os juros caem a cada mês porque o saldo devedor diminui de forma acelerada.
• A parcela é decrescente: a primeira é a maior de todo o contrato e a última, a menor.
• O saldo devedor cai em linha reta, o que é uma vantagem para quem pretende quitar ou vender o imóvel antes do fim.

Na maioria dos financiamentos habitacionais dos grandes bancos, o SAC é o sistema padrão ofertado. Ele é procurado por quem tem renda para suportar a parcela inicial mais alta e quer pagar menos juros no total.

Como funciona a Tabela Price: parcela constante

Na Tabela Price, a lógica se inverte: o que fica fixo é o valor da parcela, do primeiro ao último mês (mantidos taxa e indexador). Para isso, a composição interna muda com o tempo. No começo, a maior parte da parcela é juros e só uma fatia pequena amortiza o saldo. Aos poucos, a fatia de juros encolhe e a de amortização cresce. Por isso o saldo devedor cai devagar nos primeiros anos e acelera no fim.

• A parcela é constante, o que facilita planejar o orçamento mensal.
• No início, você amortiza pouco: grande parte da parcela é juros.
• O saldo devedor cai lentamente nos primeiros anos do contrato.
• Se precisar vender ou quitar cedo, o saldo ainda estará alto em comparação ao SAC no mesmo momento.

Em contratos com indexador variável (TR ou IPCA), nem no SAC nem na Price a parcela permanece literalmente igual todo mês: ela é corrigida pelo índice. O que se mantém é a lógica de cada sistema (amortização constante no SAC, parcela-base constante na Price) antes da correção monetária.

Exemplo numérico lado a lado

Para enxergar a diferença, veja um exemplo simplificado e ilustrativo: R$ 240 mil financiados em 240 meses (20 anos), a uma taxa aproximada de 1% ao mês, apenas para comparar o comportamento dos dois sistemas. Os números abaixo são arredondados e servem para entender a lógica, não como simulação real — sua simulação oficial no banco trará valores diferentes, com seguros e taxas incluídos.

A leitura principal do exemplo: a Price entra com parcela menor e facilita o começo, mas você paga mais juros no total e demora mais a reduzir a dívida. O SAC pesa mais no início, porém alivia com o tempo e sai mais barato no conjunto. Quanto maior o prazo do contrato, mais essa diferença de juros total tende a aparecer.

Custo total de juros: por que o SAC costuma sair mais barato

Juros incidem sobre o saldo devedor. Como no SAC o saldo cai mais rápido, sobra menos base para os juros correrem ao longo dos anos, e o total pago de juros no fim do contrato tende a ser menor do que na Price para o mesmo valor, prazo e taxa. Na Price, ao amortizar pouco no início, você mantém um saldo alto por mais tempo, e sobre ele os juros continuam rendendo para o banco.

Isso não significa que a Price seja sempre pior. Ela troca custo total por previsibilidade e por uma barreira de entrada menor. Para quem não teria renda para a primeira parcela do SAC, a Price pode ser a diferença entre conseguir ou não o financiamento. E há quem prefira parcela fixa por disciplina de orçamento, aceitando pagar mais no total em nome dessa estabilidade.

Ao comparar propostas, olhe o CET (Custo Efetivo Total) e o valor total pago no fim do contrato, não só a primeira parcela. A parcela inicial menor da Price é atraente à primeira vista, mas pode esconder um custo total maior ao longo de 20 ou 30 anos.

Impacto na renda exigida para aprovação

Na análise de crédito, os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda mensal bruta comprovada (referência de mercado, não regra fixa em lei). Como o SAC tem a primeira parcela mais alta, ele exige uma renda comprovada maior para o mesmo valor financiado. A Price, com parcela inicial menor, permite enquadrar-se com renda mais baixa ou financiar um valor um pouco maior dentro da mesma renda.

• Com renda no limite, a Price pode viabilizar a aprovação que o SAC negaria pela parcela inicial.
• Com folga de renda, o SAC é atraente por reduzir o custo total de juros.
• Compor renda com cônjuge ou familiar aumenta o teto de parcela e pode abrir o SAC como opção.
• Renda variável ou instável favorece começar com parcela menor (Price) e antecipar quando sobrar caixa.

Perfis: quando cada sistema faz mais sentido

Não existe sistema universalmente melhor: existe o mais adequado ao seu momento de vida, à sua renda e ao tempo que você pretende ficar com o financiamento. Veja como cada perfil costuma se encaixar.

• SAC faz sentido para quem tem renda folgada para a parcela inicial, quer pagar menos juros no total e/ou pretende quitar ou vender o imóvel antes do fim do prazo.
• Price faz sentido para quem tem renda mais justa hoje, precisa da parcela inicial menor para ser aprovado e valoriza a previsibilidade da parcela fixa no orçamento.
• Quem espera aumento de renda no futuro pode começar na Price e usar amortizações extraordinárias para reduzir o custo ao longo do caminho.
• Quem vai morar no imóvel por décadas e não pretende antecipar tende a se beneficiar do custo total menor do SAC.

Nem todo banco oferece os dois sistemas para todas as linhas de crédito. Alguns padronizam o SAC no financiamento habitacional. Pergunte ao banco quais sistemas estão disponíveis para a linha que você vai usar antes de decidir.

Efeito das amortizações extraordinárias em cada sistema

Amortização extraordinária é quando você usa um dinheiro extra (13º salário, bônus, FGTS, uma venda) para abater o saldo devedor além das parcelas normais. Ela é permitida em ambos os sistemas e é uma das formas mais eficientes de economizar juros — quanto mais cedo você amortiza, quando o saldo devedor ainda é alto, maior o efeito. Ao amortizar, você escolhe entre duas opções: reduzir o prazo (mantendo a parcela) ou reduzir a parcela (mantendo o prazo).

Em geral, reduzir o prazo economiza mais juros no total do que reduzir a parcela, porque encurta o tempo em que a dívida rende juros. Como o SAC já reduz o saldo mais rápido, amortizações antecipadas o encurtam ainda mais. Na Price, a amortização extraordinária é especialmente valiosa justamente porque, sem ela, o saldo cairia devagar no início — antecipar recursos corrige esse ponto fraco do sistema.

O FGTS pode ser usado para amortização extraordinária ou para abater parte das parcelas do financiamento habitacional, respeitados os requisitos e a periodicidade definidos pelas regras do fundo. Consulte as condições vigentes na Caixa antes de contar com esse recurso.

Como decidir na prática

A melhor forma de decidir não é no abstrato, e sim com números seus. Peça ao banco a simulação nos dois sistemas para o mesmo valor, prazo e taxa e compare três coisas: a primeira parcela (cabe no seu orçamento hoje?), o total pago no fim (quanto de juros cada um custa?) e o saldo devedor em pontos intermediários (importa se você pensa em vender ou quitar antes).

• Simule SAC e Price lado a lado no mesmo banco, com os mesmos parâmetros.
• Verifique se a primeira parcela do SAC cabe no teto de cerca de 30% da sua renda.
• Compare o valor total pago ao fim do contrato nos dois sistemas.
• Se pretende antecipar com frequência, considere que boa parte da vantagem de custo virá das amortizações, não só do sistema escolhido.
• Leve em conta seu perfil: previsibilidade da parcela fixa (Price) versus economia de juros (SAC).

Um corretor de imóveis ou o gerente do banco pode ajudar a montar e ler essas simulações, traduzindo os números para o seu caso concreto. A decisão final, porém, é sua e deve caber no seu orçamento com folga — parcela apertada no primeiro mês tende a virar problema no primeiro imprevisto.

Perguntas frequentes

O que significam SAC e Price?

SAC é a sigla de Sistema de Amortização Constante: a parte que abate a dívida é fixa todo mês e a parcela cai com o tempo. Price, ou sistema francês, mantém a parcela constante do início ao fim, variando a composição entre juros e amortização. São duas formas diferentes de distribuir o pagamento do mesmo financiamento.

Qual sistema tem a parcela mais barata?

No início, a Price tem a parcela menor, porque amortiza pouco e dilui o valor de forma constante. No SAC, a primeira parcela é a mais alta do contrato, mas as parcelas diminuem ao longo do tempo e, lá pela metade, tendem a ficar menores que as da Price. Depende de qual momento do contrato você compara.

Qual sistema paga menos juros no total?

Para o mesmo valor, prazo e taxa, o SAC costuma resultar em menos juros pagos no total, porque o saldo devedor cai mais rápido e sobra menos base para os juros correrem. A Price paga mais juros no conjunto em troca de parcela fixa e de uma entrada de parcela menor.

Por que o SAC exige renda maior?

Porque a análise de crédito olha a primeira parcela, que no SAC é a mais alta do contrato. Como os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda comprovada, o SAC exige renda maior para o mesmo valor financiado. A Price, com parcela inicial menor, facilita o enquadramento.

Posso escolher entre SAC e Price no meu financiamento?

Depende do banco e da linha de crédito. Muitas instituições oferecem os dois sistemas no financiamento habitacional, mas algumas padronizam o SAC. Pergunte diretamente ao banco quais sistemas estão disponíveis para a linha que você pretende contratar antes de tomar a decisão.

Dá para trocar de sistema depois de contratar?

Trocar de sistema dentro do mesmo contrato não costuma ser possível: o sistema é definido na assinatura. O que existe é a portabilidade do financiamento para outro banco, que pode oferecer condições ou sistema diferentes. Avalie custos e requisitos da portabilidade antes de considerá-la só para mudar de sistema.

O sistema de amortização muda com o indexador?

São escolhas separadas. O indexador (TR, IPCA ou taxa fixa) corrige o saldo e as parcelas ao longo do tempo; o sistema (SAC ou Price) define como o pagamento é distribuído. Com indexador variável, a parcela é ajustada pelo índice em ambos os sistemas, mas a lógica de cada um se mantém.

Vale a pena fazer amortização extraordinária?

Em geral, sim, sobretudo quando feita cedo, com o saldo devedor ainda alto, pois é aí que se economiza mais juros. Você pode reduzir o prazo (economiza mais juros) ou reduzir a parcela (alivia o orçamento). É uma das formas mais eficientes de baixar o custo total do financiamento em qualquer sistema.

Amortizar reduzindo prazo ou reduzindo parcela: o que é melhor?

Reduzir o prazo costuma economizar mais juros no total, porque encurta o tempo em que a dívida gera juros. Reduzir a parcela alivia o orçamento mensal imediatamente, mas mantém o financiamento pelo mesmo tempo. A escolha depende do seu objetivo: economia máxima ou fôlego no caixa do mês.

Posso usar o FGTS para amortizar em qualquer sistema?

Sim, o FGTS pode ser usado para amortização extraordinária ou para abater parte das parcelas do financiamento habitacional em ambos os sistemas, respeitados os requisitos e a periodicidade das regras do fundo. Confirme as condições vigentes e a documentação exigida com a Caixa antes de contar com o recurso.

Para quem pretende vender o imóvel em poucos anos, qual escolher?

O SAC tende a ser mais vantajoso, porque reduz o saldo devedor mais rápido: ao vender ou quitar antes do fim, você deve menos do que deveria na Price no mesmo momento. Se a venda antecipada é provável, esse comportamento do saldo devedor pesa a favor do SAC.

A Tabela Price cobra juros sobre juros?

É um tema debatido, mas na prática o que importa para o comprador é comparar o CET e o total pago das simulações reais nos dois sistemas. Em vez de entrar na discussão teórica, peça ao banco as duas simulações com os mesmos parâmetros e decida pelo custo total e pela parcela que cabe no seu orçamento.

Como decidir entre SAC e Price no meu caso?

Peça ao banco a simulação nos dois sistemas com o mesmo valor, prazo e taxa. Compare a primeira parcela (cabe hoje?), o total de juros pago no fim e o saldo devedor no meio do caminho (importa se pensa em antecipar). A resposta certa é a que cabe no seu orçamento com folga e no seu horizonte de tempo.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.