SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher no financiamento

O que é amortização e por que o sistema muda tudo

Em um financiamento imobiliário, cada parcela que você paga é formada por três partes: amortização (a fatia que reduz de fato o valor que você deve), juros (o custo do dinheiro emprestado, calculado sobre o saldo devedor daquele mês) e encargos, como os seguros obrigatórios e a taxa de administração. O sistema de amortização é a regra matemática que define quanto de cada parcela vai para amortizar e quanto vai para juros ao longo do tempo. Para aprofundar, leia também Financiamento Caixa: passo a passo completo.

No Brasil, os dois sistemas usados em crédito imobiliário são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price (também chamada de sistema francês de amortização). Eles pegam o mesmo valor financiado, o mesmo prazo e a mesma taxa de juros, mas distribuem o pagamento de formas diferentes — e essa diferença muda o valor da primeira parcela, a velocidade com que a dívida cai e o total de juros que você paga no fim. Para aprofundar, leia também Financiamento Imobiliário: Como Funciona na Prática.

Como funciona o SAC: amortização constante

No SAC, a parte da parcela que amortiza a dívida é sempre a mesma. Se você financia R$ 240 mil em 240 meses, amortiza R$ 1.000 de saldo todo mês, do primeiro ao último. O que muda são os juros: como eles incidem sobre o saldo devedor, que vai caindo mês a mês, os juros começam altos e diminuem ao longo do tempo. Resultado: a parcela total (amortização fixa + juros decrescentes) começa mais alta e cai gradualmente até o fim. Para aprofundar, leia também Comprar à vista ou financiar: a conta.

• A amortização mensal é constante e conhecida desde o início.
• Os juros caem a cada mês porque o saldo devedor diminui de forma acelerada.
• A parcela é decrescente: a primeira é a maior de todo o contrato e a última, a menor.
• O saldo devedor cai em linha reta, o que é uma vantagem para quem pretende quitar ou vender o imóvel antes do fim.

Na maioria dos financiamentos habitacionais dos grandes bancos, o SAC é o sistema padrão ofertado. Ele é procurado por quem tem renda para suportar a parcela inicial mais alta e quer pagar menos juros no total.

Como funciona a Tabela Price: parcela constante

Na Tabela Price, a lógica se inverte: o que fica fixo é o valor da parcela, do primeiro ao último mês (mantidos taxa e indexador). Para isso, a composição interna muda com o tempo. No começo, a maior parte da parcela é juros e só uma fatia pequena amortiza o saldo. Aos poucos, a fatia de juros encolhe e a de amortização cresce. Por isso o saldo devedor cai devagar nos primeiros anos e acelera no fim.

• A parcela é constante, o que facilita planejar o orçamento mensal.
• No início, você amortiza pouco: grande parte da parcela é juros.
• O saldo devedor cai lentamente nos primeiros anos do contrato.
• Se precisar vender ou quitar cedo, o saldo ainda estará alto em comparação ao SAC no mesmo momento.

Exemplo numérico lado a lado

Para enxergar a diferença, veja um exemplo simplificado e ilustrativo: R$ 240 mil financiados em 240 meses (20 anos), a uma taxa aproximada de 1% ao mês, apenas para comparar o comportamento dos dois sistemas. Os números abaixo são arredondados e servem para entender a lógica, não como simulação real — sua simulação oficial no banco trará valores diferentes, com seguros e taxas incluídos.

A leitura principal do exemplo: a Price entra com parcela menor e facilita o começo, mas você paga mais juros no total e demora mais a reduzir a dívida. O SAC pesa mais no início, porém alivia com o tempo e sai mais barato no conjunto. Quanto maior o prazo do contrato, mais essa diferença de juros total tende a aparecer.

Custo total de juros: por que o SAC costuma sair mais barato

Juros incidem sobre o saldo devedor. Como no SAC o saldo cai mais rápido, sobra menos base para os juros correrem ao longo dos anos, e o total pago de juros no fim do contrato tende a ser menor do que na Price para o mesmo valor, prazo e taxa. Na Price, ao amortizar pouco no início, você mantém um saldo alto por mais tempo, e sobre ele os juros continuam rendendo para o banco.

Isso não significa que a Price seja sempre pior. Ela troca custo total por previsibilidade e por uma barreira de entrada menor. Para quem não teria renda para a primeira parcela do SAC, a Price pode ser a diferença entre conseguir ou não o financiamento. E há quem prefira parcela fixa por disciplina de orçamento, aceitando pagar mais no total em nome dessa estabilidade.

Impacto na renda exigida para aprovação

Na análise de crédito, os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda mensal bruta comprovada (referência de mercado, não regra fixa em lei). Como o SAC tem a primeira parcela mais alta, ele exige uma renda comprovada maior para o mesmo valor financiado. A Price, com parcela inicial menor, permite enquadrar-se com renda mais baixa ou financiar um valor um pouco maior dentro da mesma renda.

• Com renda no limite, a Price pode viabilizar a aprovação que o SAC negaria pela parcela inicial.
• Com folga de renda, o SAC é atraente por reduzir o custo total de juros.
• Compor renda com cônjuge ou familiar aumenta o teto de parcela e pode abrir o SAC como opção.
• Renda variável ou instável favorece começar com parcela menor (Price) e antecipar quando sobrar caixa.

Perfis: quando cada sistema faz mais sentido

Não existe sistema universalmente melhor: existe o mais adequado ao seu momento de vida, à sua renda e ao tempo que você pretende ficar com o financiamento. Veja como cada perfil costuma se encaixar.

• SAC faz sentido para quem tem renda folgada para a parcela inicial, quer pagar menos juros no total e/ou pretende quitar ou vender o imóvel antes do fim do prazo.
• Price faz sentido para quem tem renda mais justa hoje, precisa da parcela inicial menor para ser aprovado e valoriza a previsibilidade da parcela fixa no orçamento.
• Quem espera aumento de renda no futuro pode começar na Price e usar amortizações extraordinárias para reduzir o custo ao longo do caminho.
• Quem vai morar no imóvel por décadas e não pretende antecipar tende a se beneficiar do custo total menor do SAC.

Efeito das amortizações extraordinárias em cada sistema

Amortização extraordinária é quando você usa um dinheiro extra (13º salário, bônus, FGTS, uma venda) para abater o saldo devedor além das parcelas normais. Ela é permitida em ambos os sistemas e é uma das formas mais eficientes de economizar juros — quanto mais cedo você amortiza, quando o saldo devedor ainda é alto, maior o efeito. Ao amortizar, você escolhe entre duas opções: reduzir o prazo (mantendo a parcela) ou reduzir a parcela (mantendo o prazo).

Em geral, reduzir o prazo economiza mais juros no total do que reduzir a parcela, porque encurta o tempo em que a dívida rende juros. Como o SAC já reduz o saldo mais rápido, amortizações antecipadas o encurtam ainda mais. Na Price, a amortização extraordinária é especialmente valiosa justamente porque, sem ela, o saldo cairia devagar no início — antecipar recursos corrige esse ponto fraco do sistema.

Como decidir na prática

A melhor forma de decidir não é no abstrato, e sim com números seus. Peça ao banco a simulação nos dois sistemas para o mesmo valor, prazo e taxa e compare três coisas: a primeira parcela (cabe no seu orçamento hoje?), o total pago no fim (quanto de juros cada um custa?) e o saldo devedor em pontos intermediários (importa se você pensa em vender ou quitar antes).

• Simule SAC e Price lado a lado no mesmo banco, com os mesmos parâmetros.
• Verifique se a primeira parcela do SAC cabe no teto de cerca de 30% da sua renda.
• Compare o valor total pago ao fim do contrato nos dois sistemas.
• Se pretende antecipar com frequência, considere que boa parte da vantagem de custo virá das amortizações, não só do sistema escolhido.
• Leve em conta seu perfil: previsibilidade da parcela fixa (Price) versus economia de juros (SAC).

Um corretor de imóveis ou o gerente do banco pode ajudar a montar e ler essas simulações, traduzindo os números para o seu caso concreto. A decisão final, porém, é sua e deve caber no seu orçamento com folga — parcela apertada no primeiro mês tende a virar problema no primeiro imprevisto.

Perguntas frequentes