Convenção e regimento interno do condomínio: o que pode e o que não pode
Resumo rápido
- A convenção é a lei interna do condomínio: define estrutura, rateio de despesas, direitos e deveres e precisa ser registrada em cartório para valer contra terceiros.
- O regimento interno detalha o uso do dia a dia — horários, áreas comuns, mudanças — e é hierarquicamente inferior à convenção e ao Código Civil.
- As regras podem restringir o uso das unidades e áreas comuns, mas não podem violar a lei nem esvaziar o direito de propriedade do condômino.
- Infrações geram advertência e multa, que pode chegar a valores elevados no caso de comportamento antissocial reiterado (art. 1.337 do Código Civil).
- Alterar a convenção exige quórum de dois terços dos condôminos; ler essas regras antes de comprar ou alugar evita surpresas caras.
O que é a convenção de condomínio
A convenção de condomínio é o documento que organiza a vida coletiva do edifício. Funciona como uma espécie de constituição interna: define a estrutura do condomínio, o critério de rateio das despesas, os direitos e deveres dos condôminos, as regras de convivência e o funcionamento das assembleias e da administração. Prevista nos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil, ela vincula todos os condôminos, moradores e ocupantes das unidades, tenham ou não participado da sua elaboração. Para aprofundar, leia também Síndico de condomínio: funções e deveres.
Para produzir efeitos plenos contra terceiros, a convenção deve ser registrada no cartório de registro de imóveis. Entre os próprios condôminos, ela vale desde que aprovada por, no mínimo, dois terços das frações ideais, mas é o registro que a torna oponível a quem compra ou aluga uma unidade depois. Por isso, quem adquire um imóvel em condomínio herda automaticamente as regras da convenção vigente. Para aprofundar, leia também Dívida de Condomínio: Cobrança e Riscos.
A convenção acompanha o imóvel, não o morador. Quem compra ou aluga uma unidade se sujeita às regras já existentes, mesmo sem tê-las assinado. Ler o documento antes de fechar negócio é essencial.
Convenção x regimento interno: qual a diferença
Convenção e regimento interno são documentos distintos, com funções e pesos diferentes. A convenção trata da estrutura e dos aspectos mais permanentes do condomínio; o regimento interno detalha o uso cotidiano, aquilo que muda com mais frequência. Confundir os dois é comum, mas a distinção importa porque cada um tem quórum de alteração e força jurídica próprios. Para aprofundar, leia também Taxa de Condomínio: O Que Inclui e Quem Paga.
| Aspecto | Convenção | Regimento interno |
|---|---|---|
| Conteúdo | Estrutura, rateio, direitos e deveres, quóruns | Uso do dia a dia: horários, áreas comuns, mudanças |
| Força jurídica | Maior; base das regras do condomínio | Menor; detalha e não pode contrariar a convenção |
| Registro em cartório | Necessário para valer contra terceiros | Em regra não exigido |
| Quórum para alterar | Dois terços dos condôminos | Geralmente maioria, conforme a convenção |
Na prática, a convenção diz, por exemplo, que existe um salão de festas e como as despesas são rateadas; o regimento interno diz o horário de funcionamento do salão, como se faz a reserva e as regras de uso. O regimento nunca pode contrariar a convenção nem a lei — se houver conflito, prevalece a norma superior.
Hierarquia: lei, convenção e regimento
As regras do condomínio formam uma hierarquia clara. No topo está a lei — sobretudo o Código Civil e legislações específicas —, que ninguém pode contrariar. Abaixo dela vem a convenção, que organiza aquele condomínio dentro dos limites legais. Por último, o regimento interno, que detalha o cotidiano sem ultrapassar a convenção. Quando uma regra inferior conflita com uma superior, a superior prevalece, e a regra ilegal pode ser considerada inválida.
- Lei (Código Civil e legislação aplicável): norma máxima, que nenhuma regra do condomínio pode violar.
- Convenção: lei interna do condomínio, válida enquanto respeita a lei.
- Regimento interno: detalha o uso, subordinado à convenção e à lei.
- Deliberações de assembleia: válidas quando respeitam a convenção, o regimento e a lei.
Uma regra do regimento que contraria a convenção ou a lei não vincula os condôminos, ainda que aprovada em assembleia. Cláusulas abusivas podem ser questionadas e afastadas.
O que a convenção pode restringir
A convenção pode impor limites ao uso das unidades e das áreas comuns, desde que os limites sejam razoáveis e não esvaziem o direito de propriedade. O equilíbrio é este: a coletividade pode disciplinar o convívio, mas não pode transformar uma restrição em proibição arbitrária que retire do condômino o uso legítimo do que é seu. Vários temas polêmicos giram em torno dessa linha.
| Tema | O que costuma ser permitido restringir | Limite |
|---|---|---|
| Uso da unidade | Vedar uso comercial em prédio residencial, ruídos excessivos | Não pode impedir o uso residencial normal |
| Animais | Regras de circulação em áreas comuns e porte | Proibição total tende a ser afastada se não há risco ou incômodo |
| Locação por temporada | Disciplinar ou restringir uso de curta duração | Depende da destinação e de decisão com quórum adequado |
| Áreas comuns | Horários, reservas, número de convidados | Deve tratar os condôminos de forma isonômica |
O tema dos animais é um bom exemplo do limite: a tendência dos tribunais é considerar abusiva a proibição pura e simples de animais quando o bicho não causa risco à segurança, à higiene ou ao sossego. Já a locação por temporada, muito debatida, depende da destinação do prédio e costuma exigir regra específica aprovada com o quórum adequado.
O que a convenção não pode fazer
Há um núcleo de direitos que a convenção não pode atingir. Ela existe para organizar a convivência, não para punir arbitrariamente ou suprimir garantias legais. Regras que ultrapassam esse limite são inválidas, mesmo que constem do documento registrado, e podem ser afastadas por decisão judicial.
- Não pode proibir o condômino de usar, fruir e dispor da sua unidade dentro da destinação do prédio.
- Não pode impor multas acima dos limites legais nem punir sem direito de defesa.
- Não pode discriminar condôminos ou criar privilégios sem base legítima.
- Não pode impedir o acesso do condômino às áreas comuns a que tem direito.
- Não pode contrariar normas de ordem pública, como as de segurança e acessibilidade.
Restrição legítima organiza o convívio; restrição abusiva suprime um direito. A diferença está na razoabilidade, na isonomia e no respeito ao núcleo do direito de propriedade.
Multas por infração às regras
Quando um condômino descumpre a convenção ou o regimento, o condomínio pode aplicar penalidades, em regra graduadas: primeiro advertência, depois multa. O Código Civil estabelece parâmetros. Para o descumprimento de deveres em geral, a multa pode chegar a até cinco vezes o valor da contribuição mensal, salvo previsão diferente na convenção (art. 1.336, § 1º). Para o condômino antissocial, que reiteradamente perturba a convivência, a multa pode alcançar até o quíntuplo da contribuição, conforme a gravidade (art. 1.337).
| Situação | Penalidade (referência legal) | Base |
|---|---|---|
| Atraso no pagamento da cota | Multa de até 2% sobre o débito, mais juros | Art. 1.336, § 1º |
| Descumprimento de dever da convenção | Multa de até cinco vezes a contribuição mensal | Art. 1.336, § 2º |
| Comportamento antissocial reiterado | Multa de até o quíntuplo da contribuição, conforme gravidade | Art. 1.337, parágrafo único |
Antes de multar, o condomínio deve garantir ao condômino o direito de defesa. Multa aplicada sem processo interno adequado e sem base na convenção pode ser questionada e anulada.
Como alterar a convenção e o regimento
As regras do condomínio não são imutáveis, mas mudá-las exige seguir o rito correto. A convenção só pode ser alterada com a aprovação de dois terços dos condôminos, em assembleia regularmente convocada, e a alteração deve ser registrada em cartório para valer contra terceiros. O regimento interno, por tratar do cotidiano, costuma ter quórum menor de alteração, definido pela própria convenção.
- Convoque a assembleia com pauta clara sobre a mudança pretendida.
- Para a convenção, obtenha a aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.351).
- Registre a alteração da convenção no cartório de registro de imóveis.
- Para o regimento, siga o quórum previsto na convenção, em geral menor.
- Documente tudo em ata e comunique todos os condôminos e ocupantes.
Se uma regra do seu condomínio parece injusta ou ultrapassada, o caminho é propô-la em assembleia, e não simplesmente descumpri-la. Mudança feita pelo rito correto vincula a todos e evita litígios.
Por que ler a convenção antes de comprar ou alugar
A convenção e o regimento revelam como será, na prática, morar ou investir naquele prédio. Muitos conflitos e frustrações nascem de regras que o comprador ou o inquilino só descobriu depois de assinar — a proibição de locação por temporada, a restrição a animais, o horário rígido de mudanças, o rateio que pesa mais para certas unidades. Ler esses documentos antes é a forma mais barata de evitar surpresas.
- Peça a convenção e o regimento interno atualizados antes de fechar negócio.
- Verifique restrições que afetam seu plano: temporada, uso comercial, animais, obras.
- Confira o critério de rateio das despesas e o valor médio da taxa de condomínio.
- Leia as últimas atas para conhecer obras aprovadas, cotas extras e conflitos recentes.
- Cheque se há multas ou pendências ligadas à unidade que você pretende adquirir.
Um corretor atento entrega a convenção, o regimento e as últimas atas logo no início. Investidores e famílias decidem melhor quando conhecem as regras antes de assinar, não depois.
Perguntas frequentes
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Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Ele não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores de imóveis para o seu caso concreto. Valores, alíquotas e prazos podem variar conforme o município e a legislação vigente.
