Convenção e regimento interno do condomínio: o que pode e o que não pode

Convenção de condomínio e regimento interno: diferença entre eles, hierarquia com o Código Civil, o que podem restringir, multas por infração e como alterar as regras.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• A convenção é a lei interna do condomínio: define estrutura, rateio de despesas, direitos e deveres e precisa ser registrada em cartório para valer contra terceiros.
• O regimento interno detalha o uso do dia a dia — horários, áreas comuns, mudanças — e é hierarquicamente inferior à convenção e ao Código Civil.
• As regras podem restringir o uso das unidades e áreas comuns, mas não podem violar a lei nem esvaziar o direito de propriedade do condômino.
• Infrações geram advertência e multa, que pode chegar a valores elevados no caso de comportamento antissocial reiterado (art. 1.337 do Código Civil).
• Alterar a convenção exige quórum de dois terços dos condôminos; ler essas regras antes de comprar ou alugar evita surpresas caras.

O que é a convenção de condomínio

A convenção de condomínio é o documento que organiza a vida coletiva do edifício. Funciona como uma espécie de constituição interna: define a estrutura do condomínio, o critério de rateio das despesas, os direitos e deveres dos condôminos, as regras de convivência e o funcionamento das assembleias e da administração. Prevista nos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil, ela vincula todos os condôminos, moradores e ocupantes das unidades, tenham ou não participado da sua elaboração. Para aprofundar, leia também Síndico de condomínio: funções e deveres.

Para produzir efeitos plenos contra terceiros, a convenção deve ser registrada no cartório de registro de imóveis. Entre os próprios condôminos, ela vale desde que aprovada por, no mínimo, dois terços das frações ideais, mas é o registro que a torna oponível a quem compra ou aluga uma unidade depois. Por isso, quem adquire um imóvel em condomínio herda automaticamente as regras da convenção vigente. Para aprofundar, leia também Dívida de Condomínio: Cobrança e Riscos.

A convenção acompanha o imóvel, não o morador. Quem compra ou aluga uma unidade se sujeita às regras já existentes, mesmo sem tê-las assinado. Ler o documento antes de fechar negócio é essencial.

Convenção x regimento interno: qual a diferença

Convenção e regimento interno são documentos distintos, com funções e pesos diferentes. A convenção trata da estrutura e dos aspectos mais permanentes do condomínio; o regimento interno detalha o uso cotidiano, aquilo que muda com mais frequência. Confundir os dois é comum, mas a distinção importa porque cada um tem quórum de alteração e força jurídica próprios. Para aprofundar, leia também Taxa de Condomínio: O Que Inclui e Quem Paga.

Na prática, a convenção diz, por exemplo, que existe um salão de festas e como as despesas são rateadas; o regimento interno diz o horário de funcionamento do salão, como se faz a reserva e as regras de uso. O regimento nunca pode contrariar a convenção nem a lei — se houver conflito, prevalece a norma superior.

Hierarquia: lei, convenção e regimento

As regras do condomínio formam uma hierarquia clara. No topo está a lei — sobretudo o Código Civil e legislações específicas —, que ninguém pode contrariar. Abaixo dela vem a convenção, que organiza aquele condomínio dentro dos limites legais. Por último, o regimento interno, que detalha o cotidiano sem ultrapassar a convenção. Quando uma regra inferior conflita com uma superior, a superior prevalece, e a regra ilegal pode ser considerada inválida.

• Lei (Código Civil e legislação aplicável): norma máxima, que nenhuma regra do condomínio pode violar.
• Convenção: lei interna do condomínio, válida enquanto respeita a lei.
• Regimento interno: detalha o uso, subordinado à convenção e à lei.
• Deliberações de assembleia: válidas quando respeitam a convenção, o regimento e a lei.

Uma regra do regimento que contraria a convenção ou a lei não vincula os condôminos, ainda que aprovada em assembleia. Cláusulas abusivas podem ser questionadas e afastadas.

O que a convenção pode restringir

A convenção pode impor limites ao uso das unidades e das áreas comuns, desde que os limites sejam razoáveis e não esvaziem o direito de propriedade. O equilíbrio é este: a coletividade pode disciplinar o convívio, mas não pode transformar uma restrição em proibição arbitrária que retire do condômino o uso legítimo do que é seu. Vários temas polêmicos giram em torno dessa linha.

O tema dos animais é um bom exemplo do limite: a tendência dos tribunais é considerar abusiva a proibição pura e simples de animais quando o bicho não causa risco à segurança, à higiene ou ao sossego. Já a locação por temporada, muito debatida, depende da destinação do prédio e costuma exigir regra específica aprovada com o quórum adequado.

O que a convenção não pode fazer

Há um núcleo de direitos que a convenção não pode atingir. Ela existe para organizar a convivência, não para punir arbitrariamente ou suprimir garantias legais. Regras que ultrapassam esse limite são inválidas, mesmo que constem do documento registrado, e podem ser afastadas por decisão judicial.

• Não pode proibir o condômino de usar, fruir e dispor da sua unidade dentro da destinação do prédio.
• Não pode impor multas acima dos limites legais nem punir sem direito de defesa.
• Não pode discriminar condôminos ou criar privilégios sem base legítima.
• Não pode impedir o acesso do condômino às áreas comuns a que tem direito.
• Não pode contrariar normas de ordem pública, como as de segurança e acessibilidade.

Restrição legítima organiza o convívio; restrição abusiva suprime um direito. A diferença está na razoabilidade, na isonomia e no respeito ao núcleo do direito de propriedade.

Multas por infração às regras

Quando um condômino descumpre a convenção ou o regimento, o condomínio pode aplicar penalidades, em regra graduadas: primeiro advertência, depois multa. O Código Civil estabelece parâmetros. Para o descumprimento de deveres em geral, a multa pode chegar a até cinco vezes o valor da contribuição mensal, salvo previsão diferente na convenção (art. 1.336, § 1º). Para o condômino antissocial, que reiteradamente perturba a convivência, a multa pode alcançar até o quíntuplo da contribuição, conforme a gravidade (art. 1.337).

Antes de multar, o condomínio deve garantir ao condômino o direito de defesa. Multa aplicada sem processo interno adequado e sem base na convenção pode ser questionada e anulada.

Como alterar a convenção e o regimento

As regras do condomínio não são imutáveis, mas mudá-las exige seguir o rito correto. A convenção só pode ser alterada com a aprovação de dois terços dos condôminos, em assembleia regularmente convocada, e a alteração deve ser registrada em cartório para valer contra terceiros. O regimento interno, por tratar do cotidiano, costuma ter quórum menor de alteração, definido pela própria convenção.

• Convoque a assembleia com pauta clara sobre a mudança pretendida.
• Para a convenção, obtenha a aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.351).
• Registre a alteração da convenção no cartório de registro de imóveis.
• Para o regimento, siga o quórum previsto na convenção, em geral menor.
• Documente tudo em ata e comunique todos os condôminos e ocupantes.

Se uma regra do seu condomínio parece injusta ou ultrapassada, o caminho é propô-la em assembleia, e não simplesmente descumpri-la. Mudança feita pelo rito correto vincula a todos e evita litígios.

Por que ler a convenção antes de comprar ou alugar

A convenção e o regimento revelam como será, na prática, morar ou investir naquele prédio. Muitos conflitos e frustrações nascem de regras que o comprador ou o inquilino só descobriu depois de assinar — a proibição de locação por temporada, a restrição a animais, o horário rígido de mudanças, o rateio que pesa mais para certas unidades. Ler esses documentos antes é a forma mais barata de evitar surpresas.

• Peça a convenção e o regimento interno atualizados antes de fechar negócio.
• Verifique restrições que afetam seu plano: temporada, uso comercial, animais, obras.
• Confira o critério de rateio das despesas e o valor médio da taxa de condomínio.
• Leia as últimas atas para conhecer obras aprovadas, cotas extras e conflitos recentes.
• Cheque se há multas ou pendências ligadas à unidade que você pretende adquirir.

Um corretor atento entrega a convenção, o regimento e as últimas atas logo no início. Investidores e famílias decidem melhor quando conhecem as regras antes de assinar, não depois.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre convenção e regimento interno?

A convenção é a lei interna do condomínio: trata da estrutura, do rateio de despesas, dos direitos e deveres e dos quóruns, e precisa ser registrada em cartório para valer contra terceiros. O regimento interno detalha o uso do dia a dia — horários, áreas comuns, mudanças — e é hierarquicamente inferior, não podendo contrariar a convenção nem a lei.

A convenção do condomínio vale para quem comprou depois?

Sim. A convenção acompanha o imóvel, não o morador. Quem compra ou aluga uma unidade se sujeita às regras já existentes, mesmo sem tê-las assinado, desde que a convenção esteja registrada no cartório de registro de imóveis. Por isso, ler o documento antes de fechar negócio é essencial.

O regimento interno pode contrariar a convenção?

Não. Existe uma hierarquia: a lei está no topo, depois a convenção e, por último, o regimento interno. Uma regra do regimento que contrarie a convenção ou a lei não vincula os condôminos e pode ser afastada, ainda que tenha sido aprovada em assembleia.

A convenção pode proibir animais no apartamento?

A tendência dos tribunais é considerar abusiva a proibição pura e simples de animais quando o bicho não causa risco à segurança, à higiene ou ao sossego dos demais. A convenção pode disciplinar a circulação em áreas comuns e o porte, mas restrições que esvaziam um direito legítimo costumam ser afastadas.

A convenção pode proibir aluguel por temporada?

Pode disciplinar ou restringir a locação por temporada, mas isso depende da destinação do prédio e costuma exigir regra específica aprovada com o quórum adequado. É um tema debatido, por isso vale conferir o que a convenção diz e como a assembleia tratou o assunto antes de comprar com esse objetivo.

Que tipo de regra a convenção não pode impor?

Ela não pode impedir o condômino de usar, fruir e dispor da unidade dentro da destinação do prédio, aplicar multas acima dos limites legais, punir sem direito de defesa, discriminar condôminos ou contrariar normas de ordem pública. Regras que ultrapassam esses limites são inválidas mesmo que estejam registradas.

Qual o valor da multa por descumprir a convenção?

O Código Civil prevê multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal para o descumprimento de deveres, salvo previsão diferente na convenção. Para o condômino antissocial, que perturba reiteradamente a convivência, a multa pode chegar ao quíntuplo da contribuição, conforme a gravidade. É preciso garantir o direito de defesa antes de aplicar.

O condomínio pode multar sem avisar?

Não. Antes de aplicar a multa, o condomínio deve garantir ao condômino o direito de defesa e ter base na convenção ou no regimento. A prática usual é graduar a punição: primeiro advertência, depois multa. Penalidade aplicada sem processo interno adequado pode ser questionada e anulada.

Como alterar a convenção do condomínio?

É preciso convocar assembleia com pauta clara e obter a aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil). A alteração deve então ser registrada no cartório de registro de imóveis para valer contra terceiros. O regimento interno costuma exigir quórum menor, definido pela própria convenção.

Posso simplesmente descumprir uma regra que considero injusta?

Não é o caminho recomendado. Descumprir a regra sujeita você a advertências e multas. O correto é propor a mudança em assembleia, seguindo o quórum exigido. Uma alteração feita pelo rito adequado vincula todos os condôminos e evita conflitos, ao contrário do descumprimento individual.

Por que ler a convenção antes de comprar ou alugar?

Porque ela revela como é, na prática, morar ou investir naquele prédio: restrições de temporada, animais, uso comercial, horários de mudança e o critério de rateio das despesas. Muitos conflitos nascem de regras descobertas só depois de assinar. Ler antes é a forma mais barata de evitar surpresas caras.

A convenção precisa ser registrada em cartório?

Para valer plenamente contra terceiros, sim: a convenção deve ser registrada no cartório de registro de imóveis. Entre os próprios condôminos, ela produz efeitos desde que aprovada por, no mínimo, dois terços das frações ideais, mas é o registro que a torna oponível a quem adquire uma unidade depois.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.