Assembleia de condomínio: tipos, quórum e votação

Assembleia de condomínio: diferença entre ordinária e extraordinária, convocação válida, quóruns por matéria, voto do inadimplente e do inquilino e como contestar.

Leitura de 11 min · Atualizado em 2026-07-10

• A assembleia é o órgão máximo de decisão do condomínio: é nela que se aprovam contas, orçamento, obras, eleição do síndico e mudanças nas regras.
• A ordinária é anual e trata da rotina (contas, previsão orçamentária, eleições); a extraordinária é convocada quando surge uma pauta específica e urgente.
• Cada matéria tem seu quórum: obras e destituição de síndico exigem maiorias qualificadas, e alterar a convenção pede dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).
• O condômino inadimplente perde o direito de voto; o inquilino vota em algumas matérias ordinárias, na forma da lei e da convenção.
• Convocação irregular, quórum não atingido ou pauta desrespeitada podem anular a decisão; a via para contestar é primeiro interna e, se preciso, judicial.

O que é a assembleia de condomínio

A assembleia é a reunião dos condôminos para deliberar sobre os assuntos de interesse coletivo do prédio. Ela é o órgão máximo de decisão do condomínio: nenhuma decisão importante — aprovar contas, definir o orçamento, autorizar obras, eleger ou destituir o síndico, alterar as regras — tem validade sem passar por ela. É na assembleia que a vontade da coletividade se forma e se documenta, com força para vincular todos os condôminos, inclusive os ausentes e os vencidos na votação. Para aprofundar, leia também Síndico de condomínio: funções e deveres.

O Código Civil (arts. 1.347 a 1.356) e a convenção de cada condomínio regem o funcionamento das assembleias: quem convoca, como se convoca, quais quóruns se aplicam a cada matéria e como as decisões são registradas em ata. Entender essas regras é fundamental tanto para quem compra e vai morar no prédio quanto para o investidor que aluga a unidade, porque as decisões da assembleia afetam o bolso e o dia a dia de todos. Para aprofundar, leia também Dívida de Condomínio: Cobrança e Riscos.

A assembleia decide; o síndico executa. O síndico administra o condomínio no dia a dia, mas as grandes decisões — orçamento, obras, regras — cabem à assembleia dos condôminos.

Assembleia ordinária x extraordinária

As assembleias se dividem em dois grandes tipos, conforme o momento e a finalidade. A ordinária é a reunião anual obrigatória, que trata dos assuntos rotineiros e periódicos do condomínio. A extraordinária é convocada sempre que surge uma pauta específica que não pode esperar a próxima ordinária, como uma obra emergencial ou a destituição do síndico. Para aprofundar, leia também Taxa de Condomínio: O Que Inclui e Quem Paga.

Além dessas, existe a assembleia de instalação, que constitui o condomínio recém-entregue, e reuniões específicas previstas na convenção. Na prática, o que define o tipo não é o nome, mas a natureza da pauta e o momento da convocação. Uma extraordinária pode ser convocada a qualquer tempo, desde que respeitados os requisitos de convocação válida.

Convocação válida: sem ela, a decisão cai

Uma assembleia só é legítima se todos os condôminos forem regularmente convocados. A convocação é o convite formal que informa data, horário, local e, sobretudo, a ordem do dia — a lista das matérias que serão votadas. Se a convocação for feita de forma irregular ou se a assembleia deliberar sobre assunto que não constava da pauta, a decisão pode ser anulada, porque tira dos condôminos a chance de se preparar e participar.

• A convocação deve alcançar todos os condôminos, na forma e no prazo previstos na convenção.
• A ordem do dia precisa ser clara: só se decide validamente o que estava na pauta.
• Deve constar a previsão de primeira e segunda convocação, com os respectivos quóruns e horários.
• A ausência de convocação regular de um condômino é motivo para questionar a validade da assembleia.
• Editais afixados em local visível e comunicados individuais são as formas mais comuns, conforme a convenção.

Guardar a prova da convocação — cópia do edital, protocolo de entrega, mensagem enviada — é essencial. Sem ela, fica difícil defender a validade das decisões se alguém contestar.

Quóruns por matéria: quanto de aprovação cada decisão exige

Nem toda decisão exige o mesmo apoio. O Código Civil estabelece quóruns diferentes conforme a importância e o impacto da matéria: assuntos rotineiros se resolvem por maioria dos presentes, enquanto decisões estruturais, como alterar a convenção, exigem maiorias qualificadas calculadas sobre o total de condôminos. Conhecer esses limites evita aprovar algo que depois será anulado por falta de quórum.

Atenção à diferença entre maioria dos presentes e maioria dos condôminos: a primeira conta só quem está na sala; a segunda considera o total de unidades do prédio. Matérias mais sérias usam a segunda base, justamente para garantir que uma decisão de peso tenha apoio amplo, e não apenas dos poucos que compareceram.

O voto do condômino inadimplente

O Código Civil é direto: o condômino que está em dia com suas obrigações pode votar; o inadimplente, não. O art. 1.335, III, condiciona o direito de votar nas deliberações da assembleia a estar quite com o condomínio. A lógica é que quem não contribui para as despesas comuns não deve interferir nas decisões sobre o uso desse dinheiro.

• O inadimplente pode participar e se manifestar na assembleia, mas não vota enquanto persistir o débito.
• Quitando a dívida antes ou durante a assembleia, o condômino recupera o direito de voto.
• A convenção pode detalhar como se comprova a quitação para fins de votação.
• A restrição atinge o voto, não os demais direitos de condômino, como usar as áreas comuns.
• Débitos em discussão judicial merecem análise caso a caso, com apoio jurídico.

Estar quite significa não ter parcelas de condomínio em atraso. Um simples boleto vencido pode, em tese, retirar o direito de voto na assembleia daquele dia.

O voto do inquilino

O direito de voto é, em regra, do proprietário. O inquilino, porém, pode votar em determinadas matérias, sobretudo as ligadas às despesas ordinárias que ele mesmo custeia, desde que o proprietário não compareça e não haja disposição em contrário. A lógica é dar voz a quem paga a conta do dia a dia e vive no prédio, sem retirar do dono a palavra final sobre o patrimônio.

• Em matérias de despesas ordinárias, o inquilino pode votar quando o proprietário está ausente, salvo disposição diferente na convenção.
• Decisões que afetam o patrimônio ou envolvem despesas extraordinárias tendem a ficar reservadas ao proprietário.
• O proprietário pode conferir procuração ao inquilino para representá-lo em matérias específicas.
• A convenção do condomínio pode detalhar em que temas o inquilino vota.

Para evitar dúvidas na hora da votação, o proprietário e o inquilino podem combinar por escrito, via procuração, em quais assuntos o inquilino pode representá-lo na assembleia.

Assembleia virtual e híbrida

As assembleias por meio eletrônico se consolidaram e hoje têm respaldo legal, desde que a convenção não proíba e que sejam observadas garantias de participação e de registro dos votos. Elas podem ser inteiramente virtuais ou híbridas, combinando presença física e remota. O importante é que todos os condôminos consigam participar e votar em condições equivalentes às da assembleia presencial.

• A convocação deve informar a plataforma, o modo de acesso e como o voto será colhido e registrado.
• É preciso garantir a identificação dos participantes e a segurança do processo de votação.
• Os votos e a lista de presença devem ficar documentados para compor a ata.
• Condôminos sem acesso à tecnologia precisam de alternativa para participar, evitando exclusão.
• A convenção pode disciplinar ou, em alguns casos, restringir a modalidade virtual.

A assembleia virtual tem a mesma força da presencial quando cumpre os requisitos de convocação, participação e registro. O meio muda; as garantias de legitimidade, não.

A ata e seus efeitos legais

A ata é o documento que registra o que foi decidido na assembleia. Ela é a prova das deliberações e o instrumento que dá efeito prático às decisões: é com base na ata que se cobra uma cota extra, se registra a eleição do síndico, se comprova a autorização de uma obra ou se leva a decisão a cartório, quando necessário. Uma ata bem feita protege o condomínio; uma ata falha abre brecha para contestações.

• A ata deve identificar data, local, forma de convocação, presentes e quórum atingido.
• Cada matéria da ordem do dia e o resultado da respectiva votação devem constar de forma clara.
• A ata é assinada por quem presidiu e secretariou a assembleia, conforme a convenção.
• Certas deliberações, como a alteração da convenção, exigem registro em cartório para valerem contra terceiros.
• Os condôminos têm direito de acessar a ata e conferir se ela reflete o que foi decidido.

Antes de comprar ou alugar, peça as últimas atas. Elas revelam obras aprovadas, cotas extras, conflitos e a saúde da gestão — informações que o anúncio não conta.

Como contestar uma decisão irregular

Se uma assembleia foi convocada de forma irregular, deliberou fora da pauta ou aprovou algo sem o quórum exigido, a decisão pode ser questionada e, se for o caso, anulada. O caminho começa pelo diálogo interno e pode chegar à Justiça, dependendo da gravidade e da disposição das partes em resolver amigavelmente.

• Primeiro, registre formalmente a irregularidade ao síndico e, se possível, na própria ata.
• Reúna provas: convocação, ata, lista de presença e cálculo do quórum aplicável.
• Tente resolver internamente, inclusive convocando nova assembleia para revisar a decisão.
• Persistindo o vício, é possível ajuizar ação para anular a deliberação, com apoio de advogado.
• Observe eventuais prazos: quanto antes se questiona, maior a chance de reverter a decisão.

Anular uma decisão custa tempo e dinheiro. Participar das assembleias, ler as convocações e cobrar quórum e pauta corretos é a forma mais barata de evitar decisões irregulares.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre assembleia ordinária e extraordinária?

A ordinária é a reunião anual obrigatória, que trata dos assuntos rotineiros: prestação de contas, previsão orçamentária e eleição do síndico. A extraordinária é convocada sempre que surge uma pauta específica e urgente, como uma obra, uma cota extra ou a destituição do síndico. O que define o tipo é a natureza e o momento da pauta.

Quem pode convocar uma assembleia de condomínio?

Em regra, o síndico convoca a assembleia. A convenção costuma prever também que condôminos que representem determinada parte do condomínio possam convocar, especialmente a extraordinária. Se o síndico se omite, esse mecanismo permite que os próprios condôminos levem uma pauta importante à votação.

O que torna uma convocação válida?

A convocação deve alcançar todos os condôminos na forma e no prazo da convenção, informar data, horário e local, e trazer a ordem do dia com as matérias que serão votadas. Sem convocação regular ou deliberando fora da pauta, a assembleia pode ter suas decisões anuladas.

Qual o quórum para aprovar uma obra?

Depende do tipo de obra. Obras úteis costumam exigir maioria dos condôminos, e obras voluptuárias, de luxo, exigem dois terços dos condôminos (art. 1.341 do Código Civil). Obras necessárias e urgentes podem ser feitas pelo síndico e depois comunicadas. A convenção pode detalhar a aplicação.

Que quórum é preciso para mudar a convenção?

A alteração da convenção exige a aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o art. 1.351 do Código Civil. Já a mudança da destinação do edifício exige unanimidade. Esses quóruns são calculados sobre o total de condôminos, não apenas sobre os presentes na assembleia.

O condômino inadimplente pode votar?

Não. O art. 1.335, III, do Código Civil condiciona o direito de voto a estar quite com o condomínio. O inadimplente pode participar e se manifestar, mas não vota enquanto tiver débitos. Se quitar a dívida antes ou durante a assembleia, recupera o direito de votar.

O inquilino pode votar na assembleia?

Pode votar em certas matérias, principalmente as ligadas às despesas ordinárias que ele custeia, quando o proprietário está ausente e não há disposição em contrário na convenção. Decisões sobre o patrimônio e despesas extraordinárias tendem a ficar reservadas ao proprietário, que também pode dar procuração ao inquilino.

Assembleia virtual tem validade?

Sim, desde que a convenção não proíba e sejam garantidas a convocação regular, a identificação dos participantes, a segurança da votação e o registro dos votos. A assembleia virtual ou híbrida tem a mesma força da presencial quando cumpre esses requisitos de legitimidade.

Para que serve a ata da assembleia?

A ata registra as decisões e é a prova das deliberações. É com base nela que se cobra cota extra, se comprova a eleição do síndico ou a autorização de uma obra, e se leva a decisão a cartório quando necessário. Ela deve indicar convocação, presentes, quórum e o resultado de cada votação.

Preciso registrar a ata em cartório?

Nem sempre. Muitas decisões produzem efeito apenas com a ata assinada. Já deliberações como a alteração da convenção precisam ser registradas em cartório para valerem contra terceiros. A convenção e o tipo de decisão indicam quando o registro é necessário; na dúvida, consulte o cartório.

Como contestar uma decisão irregular da assembleia?

Registre a irregularidade ao síndico e na ata, reúna as provas de convocação, quórum e pauta, e tente resolver internamente, inclusive com nova assembleia. Persistindo o vício, é possível ajuizar ação para anular a decisão, com apoio de advogado. Quanto antes se questiona, maior a chance de reverter.

Decisão da assembleia obriga quem faltou ou votou contra?

Sim. Uma vez tomada com convocação regular e quórum adequado, a decisão da assembleia vincula todos os condôminos, inclusive os ausentes e os que votaram contra. Por isso é importante participar: quem não comparece fica sujeito ao que a maioria, dentro das regras, decidir.

Conteúdo informativo e educacional; não substitui a orientação de advogados, contadores ou corretores para o seu caso concreto.